COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT MIXTE
( Expertise)
DU 22 NOVEMBRE 2018
lb
N° 2018/ 867
Rôle N° RG 17/07474 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAMSB
Jean-Louis X...
Véronique Y... épouse X...
C/
Lionel Z...
Evelyne A... épouse Z...
Vincent B...
Martine C... épouse B...
SCP DUBOST - JOURDENEAU - ROUVIER
SCI LE BELVEDERE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laurent D...
Me Fabrice E...
Me Delphine F...
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Me Sonia GG...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 28 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 99/08021.
APPELANTS
Monsieur Jean-Louis X...
demeurant [...]
représenté par Me Laurent D... de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Madame Véronique Y... épouse X...
demeurant [...]
représentée par Me Laurent D... de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Monsieur Lionel Z...
demeurant [...]
représenté par Me Fabrice E..., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Anne G..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Madame Evelyne A... épouse Z...
demeurant [...]
représentée par Me Fabrice E..., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Anne G..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur Vincent B...,
demeurant [...]
représenté par Me Delphine F..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Madame Martine C... Epouse B...
demeurant [...]
représentée par Me Delphine F..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
SCP DUBOST - JOURDENEAU - ROUVIER poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié[...]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thomas H... de la SELARL PROVANSAL-H...-GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI LE BELVEDERE, dont le siège social est [...]
représentée par Me Sonia GG..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Brice I..., avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Octobre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2018,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Monsieur et Madame Z... étaient propriétaire d'un terrain situé à [...] (13) qu'ils ont divisé, ont conservé une parcelle et ont vendu une partie à la SCI Le Belvédère par acte notarié du 4 février 1994, et une autre partie à Monsieur et Madame X... par acte authentique du 8 février 1994.
Dans l'acte d'acquisition des consorts X... du 8 février 1994, il était mentionné l'existence de deux servitudes au profit des acquéreurs relatives aux deux accès prévus pour rejoindre la voie publique, ainsi que l'obligation pour les vendeurs d'aménager un chemin d'accès, une aire de retournement ainsi que l'installation d'un surpresseur pour l'alimentation en eau.
Une première expertise a été ordonnée le 24 novembre 1995 confié à Monsieur J....
Par ordonnance de référé du 13 juillet 1998, Monsieur et Madame Z... ont été condamnés à faire procéder à l'aménagement d'une aire de retournement conforme avec le plan annexé à l'acte de vente du 8 février 1994, à procéder à l'installation du surpresseur tel que celui décrit dans l'acte de vente, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 500 Fr. par jour de retard.
Par arrêt du 24 octobre 2000, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a dit sans objet l'appel en ce qui concerne l'aire de retournement et le surpresseur, et a confirmé l'ordonnance pour le surplus. En effet, la SCI Le Belvédère avait dès 1995 procédait à la réalisation de l'aire de retournement afin de pouvoir faire construire son immeuble.
Précédemment par ordonnance de référé du 28 septembre 1998, Monsieur K... a été désigné en qualité de consultant par rapport à la réalisation de cette aire de retournement.
Par jugement du 21 octobre 1999, le juge de l'exécution a condamné les époux Z... à payer aux époux X... la somme de 50 000 Fr au titre de la liquidation provisoire de l'astreinte fixée par la décision du 13 juillet 1998.
Par arrêt du 2 avril 2004, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé cette décision et a débouté les époux X... de leur demande de liquidation d'astreinte.
Par acte du 15 juillet 1999, les époux X... ont assigné Monsieur et Madame Z... au fond.
Mais par acte notarié du 2 août 1999, Monsieur et Madame B... ont acquis la propriété de Monsieur et Madame Z.... Monsieur et Madame B... ont été appelés à la procédure.
Par ailleurs les époux Z... ont appelé en garantie la SCP L..., notaire associé, rédacteur des actes de vente, ainsi que la société Le Belvédère.
Les époux X... ont aussi appelé dans l'instance Monsieur M... et Madame N... propriétaire de la parcelle [...].
Enfin est intervenue volontairement la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier, notaires associés, venant aux droits de la SCP L....
Par jugement avant dire droit du 12 juin 2007, une expertise a été ordonnée et confiée à Monsieur O... afin que soit caractérisé l'état d'enclave de la propriété de Monsieur et Madame X..., ainsi que le trajet le plus court et le moins dommageable pour l'accès à la voie publique.
Dans son pré-rapport l'expert judiciaire a indiqué que les propriétaires de certaines parcelles susceptibles d'être concernées par le litige et notamment par la servitude de passage et d'aqueduc pour permettre l'accès à la voie publique n'étaient pas dans la cause.
Monsieur et Madame X... ont alors appelé en la cause Madame P..., Monsieur et Madame Q..., Monsieur R..., Madame S..., Monsieur et Madame T..., et Monsieur U....
Par ordonnance du juge de la mise en état du 26 octobre 2010, les opérations expertales de Monsieur O... ont été rendues communes et opposables à l'ensemble des parties appelées en la cause.
Par jugement du 28 février 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a :
-dit que la parcelle cadastrée numéro [...] sur la commune d'[...] dont Monsieur et Madame X... sont propriétaires est enclavée,
-fixé un droit de passage légal permettant le désenclavement de cette parcelle par les parcelles numéro [...], [...], [...] et [...] selon la solution proposée par Monsieur O... expert judiciaire, en son annexe 3 du rapport d'expertise judiciaire déposée le 20 janvier 2014,
-fixé l'indemnité due de ce chef à Madame Carole N... et Monsieur Nicolas M... à la somme de 12 000 € et celle due à Monsieur Bruno U... à la somme de 300 € et condamné Monsieur et Madame Z... à leur verser ces sommes,
-dit que les frais d'entretien de quelque nature que ce soient du chemins servant l'assiette de passage seront, pour la parcelle numéro [...], répartis par parts viriles entre Monsieur Bruno U... et les propriétaires des autres parcelles qui bénéficieront de la servitude de passage et que, pour la parcelle numéro [...], ils seront répartis par parts viriles entre les consorts N... M... et les propriétaires des autres parcelles qui bénéficieront de la servitude de passage,
-condamné Monsieur et Madame Z... à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues,
-condamné les mêmes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer :
*5000 € aux époux X...
*3000 € à la société civile immobilière Le Belvédère
*2000 € aux époux B...,
*1000 € à Monsieur U...,
-débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
-condamné Monsieur et Madame Z... aux entiers dépens qui comprendraient ceux de référé et le coût des rapports de Monsieur J... et de Monsieur O....
Monsieur et Madame X... ont relevé appel de cette décision par déclaration du 14 avril 2017, mais uniquement à l'encontre de Monsieur et Madame Z..., de Monsieur et Madame B..., de la SCI Le Belvédère et de la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier.
Par conclusions récapitulatives n° 2 du 14 septembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, les appelants demandent à la cour de :
« Vu le rapport d'expertise de Monsieur J...,
vu le rapport d'expertise de Monsieur K...,
vu le rapport d'expertise de Monsieur O...,
vu les articles 682, 683 du Code civil,
vu les articles 701 et 702 du Code civil,
vu les articles 686 du Code civil,
vu les articles 1134, 1147 et 1382 du Code civil,
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas caractérisé la faute commise par Maître L... notaire rédacteur de l'acte de vente du 8 février 1994, et en ce qu'il n'a donc pas retenu la responsabilité solidaire de la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier, notaires successeurs de Maître L..., dans le préjudice qui a été causé aux époux X....
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux X... tendant à la mise en conformité d'ouvrage prévu dans l'acte de vente du 8 février 1994.
Statuant à nouveau sur ce point,
Condamner les époux B... à rétablir :
-le chemin d'accès à l'aire de retournement dans sa largeur de 4 m prévu dans l'acte de vente de 1994 'sauf à l'entrée où il est légèrement plus large',
-l'assiette de l'aire de retournement et les bornes délimitant les propriétés ABC et D conformément à l'acte de vente et plans annexés,
-le niveau d'origine du terrain aux droits de l'aire de retournement.
Condamner les époux Z... à supporter les frais inhérents au rétablissement du chemin dans sa largeur de 4 m telle que prévue à l'acte de vente.
Condamner la SCI Le Belvédère à supporter les frais inhérents à l'exécution des travaux de rétablissement de l'assiette de l'aire de retournement, des bornes A, B, C et D et du niveau d'origine du terrain au droit de l'aire de retournement.
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité l'indemnisation du préjudice des époux X... à la somme de 10 000 € toutes causes de préjudice confondues.
Statuant à nouveau sur ce point,
Condamner solidairement les époux Z... et la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier à verser aux époux X... :
-la somme de 50 000 € en réparation du préjudice lié aux difficultés d'accès à la voie publique,
-la somme de 42 000 € en réparation du préjudice subi du fait de la non exécution par les époux Z... des obligations contractuelles relatives à la servitude consentie,
-la somme de 20 000 € en réparation du préjudice lié à la non-exécution de l'obligation relative à l'installation du surpresseur.
Confirmer pour le surplus le jugement entrepris.
Condamner solidairement les époux Z... et la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier à verser aux époux X... la somme de 30 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurent D.... »
Par conclusions du 12 février 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, les époux Z... demandent à la cour de :
« 1. Déclarer recevable l'appel incident des époux Z....
2. Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 28 février 2017.
Statuant à nouveau :
3. Débouter les concluants de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre des époux Z....
À titre reconventionnel
4. Condamner la SCI Le Belvédère :
-à rembourser la somme de 1524,49 euros correspondant à la provision ad litem obtenue devant le juge des référés le 24 novembre 1995 avec intérêts depuis cette date,
-au paiement de la somme de 3213,42 euros correspondant à l'édification de leur mur de soutènement dont le coût n'incombait pas aux époux Z...,
-au paiement de la somme de 5918,68 euros correspondant à la facture acquittée par les époux Z... pour réaliser à nouveau l'aire de retournement modifié par la SCI Le Belvédère,
-au paiement d'une somme de 5000 € correspondant au préjudice moral et financier subi par les époux Z....
5. Condamner les consorts X... :
au paiement d'une somme globale de 22 867,35 euros au profit des époux Z... pour le préjudice subi par ces dernier tant moral que financier en l'état des procédures abusives qu'ils ont initiées.
6. Dire et juger que la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier, notaires, devra relever et garantir les époux Z... de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre relatives aux mentions erronées concernant les servitudes de passage figurant dans les actes de vente.
7. Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 5000 € en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais d'expertise . »
Par conclusions du 4 septembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, Monsieur et Madame B... demandent à la cour de :
« Vu le jugement en date du 28 février 2017,
vu les articles 700 et suivants du Code civil,
vu l'article 1134 du Code civil,
vu les rapports d'expertise et notamment le rapport de Monsieur O...,
vu les conclusions et pièces échangées,
Dire et juger Monsieur et Madame X... irrecevables et mal fondés en leurs demandes.
En conséquence,
Débouter les mêmes de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions.
En tout état de cause,
Dire et juger qu'il conviendra de condamner les époux Z... à relever et garantir les époux B... de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre .
Dire et juger que les époux Z... sont tenus d'indemniser les époux B... de tout empiétement qui serait nécessaire pour tous travaux que la Cour estimerait nécessaires.
Surseoir à statuer quant au quantum de ces indemnisations en l'absence de leur chiffrage par Monsieur O....
Désigner tel expert qu'il plaira à fin de chiffrage du préjudice subi par les époux B... compte tenu des travaux à effectuer.
Condamner tout succombant à payer aux époux B... la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du CPC.
Condamner tout succombant aux entiers dépens lesquels seront distraits au profit de Maître Delphine F.... »
Par conclusions du 11 septembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SCI Belvédère demande à la cour de :
« Vu les rapports d'expertise de Monsieur V... (sic), K... et O...,
vu l'article 1134 du Code civil,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 28 février 2017 en ce qu'il a débouté les époux X... et Z... de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la SCI Belvédère.
Déclarer recevable l'appel incident de la SCI Belvédère.
En conséquence :
Homologuer le rapport d'expertise de Monsieur O....
Dire et juger que les demandes des époux Z... formulées à l'encontre de la SCI Le Belvédère sont infondées.
Débouter les époux Z... de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCI Le Belvédère.
Dire et juger que les demandes des époux X... à l'encontre de la SCI Le Belvédère sont infondées.
Débouter les époux X... de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCI Le Belvédère.
Condamner solidairement les époux Z... et les époux X... au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts du fait du caractère abusif des demandes diligentées à l'encontre de la SCI Le Belvédère et du caractère abusif de la procédure initiée en cause d'appel.
Condamner tout succombant au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance. »
Par conclusions récapitulatives du 25 juillet 2018, qui sont tenues entièrement reprises, la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier demande à la cour de :
« Vu les dispositions de l'article 1382 du Code civil,
Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 28 février 2017 en ce qu'il a dit que la parcelle cadastrée numéro [...] dont sont propriétaires les époux X... est enclavée.
En conséquence,
Dire et juger que le fonds appartenant à Monsieur et Madame X... n'est nullement enclavée.
Dire et juger que les préjudices invoqués par les époux X... ne sont pas en lien de causalité avec les manquements qu'ils imputent à la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier.
Déclarer irrecevables les demandes des époux X... tendant à obtenir la condamnation de la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier au paiement des sommes de 40 000 € et 20 000 € à titre de dommages et intérêts du chef de la non exécution des obligations contractuelles incombant aux époux Z... relatives à la servitude consentie ainsi qu'à l'installation du surpresseur, puisque les époux X... n'ont pas interjeté appel des dispositions du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille qui les a déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP de notaires sur ce point.
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier.
Débouter les époux X... de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejeter la demande de Monsieur et Madame Z... tendant à obtenir la condamnation de la SCP Dubost Jourdeneau Rouvier à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.
En tout état de cause,
Condamner les époux X... au paiement de la somme de 3000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamner au paiement des entiers dépens, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj sur son affirmation de droit. »
L'instruction de l'affaire a été close le 18 septembre 2018.
MOTIFS
Les époux X... n'ayant pas relevé appel à l'encontre de toutes les parties présentes en première instance, et en l'absence d'appel principal des intimées à l'égard des autres parties non intimées, la décision déférée qui a dit que la propriété des appelants, parcelle cadastrée numéro [...] sur la commune d'[...], était enclavée, qui a fixé le droit de passage par les parcelles numéro [...], [...], [...] et [...], qui a fixé l'indemnisation de Madame N... et Monsieur M..., et de Monsieur U..., et qui a fixé la répartition des frais d'entretien sur ce chemin, a acquis force de chose jugée.
Les premiers juges ont ainsi définis la servitude judiciaire permettant de désenclaver le fonds X... de la voie publique jusqu'en limite du fonds B..., ex Z.... La discussion en appel ne porte donc que sur la servitude conventionnelle dont bénéficie le fonds X... sur le fonds B..., ex Z..., ainsi que sur la responsabilité du notaire.
Sur la servitude conventionnelle de passage et d'aire de retournement
Dans l'acte de vente du 8 février 1994 dressé par Me L..., de la parcelle [...] par les époux Z... aux époux X..., il est mentionné, page 13, que « Pour accéder à la parcelle présentement vendue (lot A), ainsi qu'aux lots A, C et D (sic), Monsieur et Madame Z..., vendeurs, ont prévu l'aménagement d'un chemin de quatre mètres de large, sauf à l'entrée où il est légèrement plus large, et au droit des terrains A et B formant une aire de retournement, le tout en teinte grise au plan ci-annexé après mention et visa des parties.»
L' acte de vente du 4 février 1994 dressé par Maître L..., de la parcelle [...] par les époux Z... à la SCI Le Belvédère mentionne en page 12 la création de la même servitude de passage et d'aire de retournement.
Les époux X... sont donc en droit d'exiger la mise en oeuvre de cette servitude de passage et d'aire de retournement telles que prévues aux actes constitutifs, nonobstant que le passage et l'aire de retournement existants leur ont permis d'édifier leur maison.
D'après les pièces produites et les explications des parties, le plan annexé aux deux actes authentiques est le même. Sur le plan produit, apparaissent le lot A vendu aux époux X..., le lot B vendu à la SCI Le Belvédère, et le lot C conservé par les époux Z... qui sera vendu en 1999 aux époux B..., ainsi que l'assiette de la servitude de passage et de l'aire de retournement.
Dans son rapport d'expertise, Monsieur O... précise que la bande roulante utile existante qui borde la propriété B..., parcelle [...] et [...], est large de 2,50 à 2,70 m dans la première partie, puis d'environ 4 m à partir du portail d'accès à la propriété B.... Il conviendra donc de faire procéder à son élargissement à 4 m sur toute sa longueur.
Contrairement à ce que soutiennent les époux B... dans leurs écritures, le chemin actuel n'est pas sur la parcelle voisine numéro [...], mais sur leur terrain, parcelles [...] et [...].
Actuellement ce chemin est bétonné. Cependant, la nature du revêtement de la servitude de passage n'est pas précisé dans l'acte de constitution. Une fois la bande roulante réalisée, il appartiendra aux parties co-utilisatrices de ce passage de se mettre d'accord sur le revêtement à apposer, étant rappelé que les actes constitutifs prévoyaient que l'entretien était à la charge des fonds dominants.
L'élargissement de la servitude à 4 m doit être mis à la charge des époux B..., actuels propriétaire du fonds servant, le coût final devant être par contre supporté par les époux Z... qui n'ont pas respecté leurs engagements contractuels.
En ce qui concerne l'aire de retournement, d'après le rapport d'expertise, lors de sa réalisation par la SCI Le Belvédère, celle-ci a édifié un mur en Bétoflor pour soutenir ses terres, mur qui empiète sur l'assiette de l'aire de retournement, tout comme la rampe d'accès édifiée pour accéder à ce terrain compte tenu de la déclivité.
Au cours de ces travaux, les bornes ABCD qui auraient été implantées par Monsieur W..., géomètre, à la suite d'un bornage entre le fonds Z... et celui de Monsieur XX..., alors propriétaire de la parcelle [...], auraient été enlevées ou déplacées. Cependant, ce plan établi le 24 juin 1991 n'est pas produit. De plus, si Monsieur K... fait mention de ce plan dans son rapport de consultation du 30 mars 1999, ni Monsieur J... dans son rapport du 16 février 1999, ni Monsieur O... dans son rapport du 31 décembre 2013 déposé le 28 janvier 2014 ne le mentionnent.
La cour note qu'il ne faut pas confondre ce plan avec celui établi le 6 juillet 1993 par Monsieur W... préalablement aux ventes aux époux X... et à la SCI Le Belvédère, plan particulièrement raturé manuscritement sur lequel ne sont pas mentionnées ou ne sont pas visibles lesdites bornes.
À défaut d'éléments suffisants, Monsieur et Madame X... seront déboutés de leur demande tendant à la réimplantation des dites bornes selon ce plan.
Dans son rapport d'expertise, Monsieur O... a explicité les travaux nécessaires en 1994 pour la réalisation de cette aire de retournement. C'est ainsi qu'il précise que pour permettre l'accès aux propriétés X..., Le Belvédère et Z... dans sa partie arrière, il était nécessaire de supprimer un talus situé dans l'emprise, ainsi qu'un mur de soutènement, de mettre à niveau le terrain en tenant compte des différences de dénivelée conséquentes entre le point d'entrée sur l'aire et les points d'entrée sur les trois propriétés à desservir, et de finaliser l'ensemble par la réalisation d'un revêtement bétonné compte tenu des pentes.
Les époux X... demandent que le terrain soit remis à son niveau d'origine, ce qui est totalement saugrenu dans la mesure où les travaux de création de l'aire de retournement aurait nécessairement entraîné le terrassement tel qu'il a été effectué, et tel qu'il ressort des photographies. Ils seront donc déboutés de cette demande.
Par contre, ils sont recevables en leur demande de rétablissement d'une aire de retournement telle que celle figurée sur le plan annexé à leur acte de propriété. Cette mise en conformité nécessite la démolition et la reconstruction du mur en Bétoflor et de la pente d'accès à la propriété de la SCI Le Belvédère, construits par celle-ci en sachant qu'elle empiétait sur l'aire de retournement, tel que cela résulte du courrier de Monsieur et Madame YY... et de la SCI Le Belvédère à Monsieur et Madame Z... en date du 21 août 1995.
Les époux Z... avaient l'obligation contractuelle de créer cette aire de retournement. Dès lors ils ne peuvent solliciter le remboursement des sommes payées à la SCI Le Belvédère au titre du coût des travaux de création de cette aire et du mur en Bétoflor, la SCI Le Belvédère ayant été contrainte de palier la carence des époux Z... pour pouvoir construire leur villa. Si le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l'aire de retournement aux actes de propriété des époux X... et de la SCI Le Belvédère seront mis à la charge des époux Z..., le coût des travaux qui résulte des empiétements volontaires de la SCI Le Belvédère, soit démolition et reconstruction du mur de soutènement et de l'accès à sa parcelle seront à la charge de cette dernière.
Monsieur O... n'ayant pas chiffré le coût de ces travaux, élargissement de la servitude de passage à 4 m et mise en conformité de l'aire de retournement aux actes de propriété, lesquels sont à la charge des époux B... en ce qui concerne la réalisation, mais dont le coût est à la charge d'une part des époux Z..., et d'autre part de la SCI Le Belvédère, il sera ordonné une expertise afin de procéder à cette évaluation.
Les travaux de mise en conformité n'interviendront qu'après que leur coût ait été chiffré.
Les demandes indemnitaires seront examinées ci-après.
Sur le surpresseur d'alimentation en eau
L'acte de vente du 8 février 1994 prévoyait, page 11, que Monsieur et Madame Z... exécuteront avant la fin de la construction de la villa de Monsieur X... et de Mademoiselle Y... l'installation d'un surpresseur d'alimentation d'eau.
Il résulte de l'arrêt du 24 octobre 2000 que le surpresseur a été livré aux époux X... le 11 janvier 1999. Cependant, des travaux de raccordement étaient nécessaires pour sa mise en service. Les époux X... ne précisent pas la date à laquelle le surpresseur a été mis en fonctionnement, ni la date à laquelle la construction de leur maison a été terminée, ni la date à laquelle un nouveau château d'eau a été édifié par la commune d'[...] rendant inutile ledit surpresseur.
La villa des époux X... n'était pas construite lors de l'intervention de Monsieur J... en 1998, ni lors de celle de Monsieur K... en 1999. D'après les pièces produites, l'édification de cette maison aurait été entreprise en 2001et était terminée en 2003.
Dans la mesure où les époux Z... avaient l'obligation d'installer ledit surpresseur avant la fin de la construction de la villa de Monsieur et Madame X..., que le suppresseur a été livré avant, les époux X... ne démontrent pas que leurs vendeurs ont failli à cette obligation contractuelle.
Les époux X... seront déboutés de toute demande d'indemnisation de ce chef.
Sur la responsabilité du notaire
Comme il a été indiqué ci-dessus, la décision déférée a acquis force de chose jugée en ce qu'elle a dit que la parcelle cadastrée [...] appartenant à Monsieur et Madame X... était enclavée.
Les difficultés pour accéder à cette parcelle à partir de la voie publique étaient clairement mentionnées dans l'acte du 8 février 1994 dès lors qu'il y est repris en pages 12 et 13, le rappel des servitudes dont bénéficiait le fonds Z... en vertu de l'acte de vente de Madame ZZ... à Monsieur et Madame AA... le 6 décembre 1974, dite servitude FF... dans le rapport de Monsieur O..., et la création dans l'acte d'acquisition du 1er février 1990 des époux Z... aux époux AA... de la servitude consentie par les époux BB....
Dès lors, Me L... n'avait pas, par une mention supplémentaire, a attiré l'attention des époux X... sur une situation d'enclave potentielle du terrain qu'ils acquéraient.
Les expertises J... et O... ont mis en évidence, et la décision entreprise a entériné, que pour accéder à partir de la voie publique au fonds Z..., les époux X... auraient dû bénéficier d'une servitude sur les parcelles [...], [...], [...] et [...]:
-La parcelle [...] est l'ancienne propriété BB.... Cette servitude est mentionnée dans l'acte de propriété des époux X....
-La parcelle [...], dit chemin DD..., est un chemin commun devant être considéré comme un chemin d'exploitation dans la mesure où il dessert tous les ayants cause de la veuve CC... et de la veuve DD... selon acte du 20 mars 1910. Il n'avait pas à être mentionné dans l'acte, mais sa nature de chemin d'exploitation n'a été établie que lors des opérations expertales de Monsieur J..., Mme DD... estimant jusque là que ce chemin lui appartenait en propre.
-La parcelle [...] appartient à Monsieur M... et Madame N...,(ex DD...), mais la servitude passe par ce fonds parce que le chemin devant passer sur la parcelle [...] a été déplacée.
-la parcelle [...] qui est dans le prolongement de la servitude FF..., et qui s'intercale entre le fonds B... (ex Z...) et les fonds BB... et M...-N..., est en indivision entre le fonds BB... et le fonds B... (ex Z...): par acte du 1er février 1990, les époux Z... ont acquis la partie indivise de cette parcelle à l'usage de passage de Monsieur et Madame AA.... Elle permet d'accéder à la servitude FF....
Dans l'acte de vente du 8 février 1994, il n'a été consenti aucune servitude aux époux X... par les époux Z... sur cette parcelle [...] en indivision, ce qui rompait l'accès à la servitude FF..., mais aussi à la servitude BB... et au chemin DD....
Dans le cadre de son obligation de vérification des actes antérieurs, compte tenu du nombre de servitudes énoncées et de la création d'une autre servitude sur le fonds conservé par les vendeurs, Me L... aurais dû vérifier, au moins sur plan, la continuité des servitudes permettant aux époux X... d'accéder à la voie publique.
Dans le cadre de ces vérifications, Me L... n'aurait pas pu se rendre compte que la servitude FF... était impraticable ensuite des obstructions mises en place par les propriétaires des fonds servants, ni qu'il y avait une difficulté sur le chemin DD... du fait de l'opposition de Madame DD... qui pensait que ce chemin était privé, ni que la servitude BB... n'avait pas été aménagée conformément à l'acte constitutif et que le chemin empiétait à cet endroit sur la parcelle [...]. Par contre, il aurait pu découvrir que les époux Z... devaient aussi concéder une servitude sur la portion de terrain de la parcelle [...] séparant leur fonds du fonds BB....
Cependant les époux X... ne démontrent pas l'existence d'un préjudice en lien avec l'absence de vérification et le défaut de servitude sur la parcelle [...] dans l'acte du 8 février 1994 dans la mesure où ils ont toujours pu circuler sur cette portion de parcelle [...], et que les difficultés rencontrées ne sont pas en lien avec cette omission.
En conséquence, d'une part, les époux X... seront déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP Dubost Jourdeneaud Rouvier, notaires associés, venant aux droits de Me L....
D'autre part, les époux Z... ne caractérisant aucun autre manquement à l'encontre du notaire, ils seront déboutés de leur demande à être relevés et garantis par la SCP Dubost Jourdeneaud Rouvier des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.
Sur les demandes d'indemnisation des époux X...
Les époux X... explique avoir subi un préjudice du fait des difficultés rencontrées dans l'édification de leur villa en expliquant qu'il y a eu des retards apportés à la construction de leur maison du fait du refus de Madame DD... d'autoriser le passage sur le chemin qu'elle estimait être sa propriété, qu'ils avaient subi une augmentation du prix de la construction, et une prolongation de la location de leur appartement, des frais supplémentaires de coltinage du fait de la pente de l'aire de retournement et de son absence de revêtement.
Cependant, les photographies jointes par les parties et par les experts démontrent que dés son départ de la voie publique, même si une partie est goudronnée et éclairée par la commune, le chemin des [...], anciennement chemin DD... est très étroit, et ne permet pas la circulation d'engins de chantier de fort gabarit, situation qu'ils connaissaient avant l'achat de leur terrain. À ce jour, d'après les dernières photographies produites, le chemin des [...] est interdit à la circulation des véhicules de plus de 10 tonnes.
De même, compte tenu de la déclivité existant entre leur terrain et le chemin sur la servitude de passage, les frais supplémentaires pour difficultés d'accès étaient prévisibles.
Par contre, il est certain qu'ils ont été trompés en ce qui concerne la possibilité d'accès à la voie publique soit par la servitude FF..., soit par la servitude BB... qui ne le permettaient ni l'une ni l'autre, comme le leur soutenaient les époux Z.... Cette omission est à l'origine de la présente instance qui a commencé en 1995.
Dès lors, le préjudice subis par les époux X... imputable aux époux Z... sera indemnisé par la somme de 20 000 €.
Sur la demande d'indemnisation des époux B...
Eu égard à la solution adoptée par la cour, les époux B... sont recevables à solliciter l'évaluation par expertise des préjudices qu'ils vont subir ensuite de leur obligation de réaliser l'élargissement de la servitude de passage à 4 m et de l'aire de contournement conformément au plan annexé à l'acte authentique du 8 février 1994, dans la mesure où il apparaît sur le plan figurant en annexe 3 du rapport de Monsieur O... et les photographies produites qu'un mur et un portail sont édifiés le long de la servitude de passage qu'il sera peut-être nécessaire de démolir et reconstruire.
Il sera ordonné une expertise sur ce point qui sera confiée à Mme Laure EE..., expert, collaboratrice de Monsieur Vincent O..., lequel n'est plus inscrit en qualité d'expert.
Sur les demandes d'indemnisation des époux Z...
Les époux Z... n'ont pas exécuté de bonne foi leurs obligations contractuelles et ont manifestement caché à leurs acheteurs successifs la situation réelle concernant l'accès à leur fonds. Ils seront donc déboutés de toutes leurs demandes d'indemnisation.
Sur les dépens et l'article 700 du CPC
L'équité ne commande pas de faire bénéficier la SCP Dubost Jourdeneaud Rouvier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les demandes des époux X..., des époux B... et de la SCI Le Belvédère au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en appel, seront réservés.
Les époux Z... qui succombent, seront déboutés de cette demande de ce chef dès à présent.
Les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Monsieur Lionel Z... et son épouse Madame Évelyne A... à payer à Monsieur Jean- Louis X... et à son épouse Madame Véronique Y... la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts, et en ce qu'il a débouté Monsieur Jean-Louis X... et son épouse Madame Véronique Y... de leurs demandes de l'aménagement de la servitude de passage à 4 m et de l'aire de retournement conformément à leur acte de propriété du 8 février 1994, et des plans annexés,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne Monsieur Lionel Z... et Madame Évelyne A... épouse Z... à payer à Monsieur Jean-Louis X... et Madame Véronique Y... épouse X... la somme de 20000 € à titre de dommages et intérêts,
Après évaluation des travaux à effectuer,
Condamne Monsieur Vincent B... et Madame Martine C... épouse B... à élargir la servitude de passage à 4 m et à réaliser l'aire de retournement conformément à l'acte de vente des époux Z... aux époux X... du 8 février 1994, et au plan y annexé,
D éboute Monsieur Jean-Louis X... et Madame Véronique Y... épouse X... de leur demande de réimplantation des bornes ABC et D, et de remise à niveau d'origine du terrain au niveau de l'aire de retournement,
Dit que les coûts d'aménagement de la servitude de passage et de l'aire de retournement seront à la charge d e Monsieur Lionel Z... et de Madame A... épouse Z... à l'exception de la démolition du mur en Bétoflor et de la rampe d'accès à la parcelle cadastrée [...] qui empiètent sur l'aire de retournement, et leur reconstruction, qui seront à la charge de la SCI Le Belvédère,
Déboute la SCP Dubost Jourdeneaud Rouvier, et Monsieur Lionel Z... et Madame Évelyne A... épouse Z... de leurs demandes d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Avant dire droit,
Ordonne une expertise confiée à Madame Laure EE... , demeurant [...] laquelle aura pour missionde :
- se faire communiquer les pièces nécessaires à sa mission, et se rendre sur les lieux,
-dire quels sont les travaux nécessaires à la mise en conformité à l'acte authentique du 8 février 1994, du passage sur lequel s'exerce la servitude des époux X... et de l'aire de retournement au plan annexé, parcelles cadastrées [...] et [...],
- évaluer le coût des travaux après avoir sollicité de la part des parties plusieurs devis,
- évaluer le préjudice, distinct de celui résultant de la mise en conformité de la servitude de passage et de l'aire de retournement, que pourraient subir les époux B... du fait de cette mise en conformité,
-faire toutes observations qui lui sembleraient utiles pour la solution de ce litige,
Dit que le contrôle de l'expertise ordonnée est dévolu au président de la 4ème chambre de la cour d'appel de céans,
Fixe à 2000 € la provision à valoir sur les honoraires d'expertise qui devra être versée au greffe de la Cour par Monsieur Jean-Louis X... et Madame Véronique Y... épouse X... dans le mois du prononcé de la présente décision,
Dit que l'expert pourra, s'il le juge nécessaire, se faire assister d'un sapiteur d'une autre spécialité que la sienne, pris sur la liste des experts de la Cour de céans,
Dit que l'expert devra déposer au greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence le rapport de ces opérations dans le délai de quatre mois à dater de l'avis de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivra lui-même une copie à chacune des parties en cause,
Dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,
Dit qu'en cas d'empêchement, refus ou négligence, l'expert commis pour être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente à Madame la Présidente de la 4ème chambre de la Cour d'appel de céans,
Renvoie la cause et Monsieur Lionel Z... et Madame Évelyne A... épouse Z..., Monsieur Jean-Louis X... et Madame Y... épouse X..., la SCI Le Belvédère, et Monsieur Vincent B... et Madame Martine C... épouse B... à l'audience du 25 juin 2019 à 14h15,
Réserve l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sollicité e par Monsieur Jean-Louis X... et Madame Y... épouse X..., la SCI Le Belvédère, et Monsieur Vincent B... et Madame Martine C... épouse B...,
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
