France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 22 novembre 2018, 17/08428

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 22 NOVEMBRE 2018

N°2018/ 874

Rôle N° RG 17/08428 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAO27

Société DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES JARDINS DE THALASSA

[K] [A]

[V] [V]

[O] [R]

SA ALLIANZ IARD

SA AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SCP BOREL / DEL PRETE & ASSOCIES

Me Franck-Clément CHAMLA

SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES

SCP PLANTARD ROCHAS VIRY

Me Olivier BAYLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 06 Mars 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/04469.

APPELANT

Syndicat descopropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES JARDINS DE THALASSA sis [Adresse 1], dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [K] [A]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jean Victor BOREL de la SCP BOREL / DEL PRETE & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté Me Georges BENELLI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Monsieur [V] [V]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Franck-Clément CHAMLA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Frédéric CHOLLET de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SA ALLIANZ IARD, dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par Me Jean-Michel ROCHAS de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant

SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 7]

représentée par Me Olivier BAYLOT de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Amandine JOURDAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laure BOURREL, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2018..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2018.

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [A] est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 8], niveau 1, de deux appartements et du hall d'entrée qui leur est commun, qui bénéficient d'une terrasse de 1000 m², 850 et 150 m², aménagée en jardin avec des arbres. Le statut de cette terrasse, partie privative ou partie commune avec jouissance exclusive, fait litige entre les parties.

Sous cette terrasse, se trouvent 9 studios dont 3 appartiennent à Messieurs [V], [R] et [L].

1. En mai 2007, Monsieur [V] a été victime d'infiltrations en provenance de la terrasse de Monsieur [A].

Des travaux partiels d'étanchéité, 38 m², ont été effectués par le syndicat des copropriétaires qui ont été insuffisants.

Par exploit du 15 septembre 2008, Monsieur [V] a fait assigner en référé Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet Liautaud. Par ordonnance de référé du 5 décembre 2008, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [A] ont été condamnés in solidum à faire réaliser ou achever les travaux propres à faire cesser les infiltrations dans un délai de 30 jours, puis sous astreinte de 80 € par jours de retard pendant 90 jours, à payer à Monsieur [V] une provision de 13 500 € à valoir sur son préjudice de privation de jouissance. L'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Monsieur [A] a été rejeté. Par arrêt du 29 octobre 2009, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a notamment porté le montant de la provision à 20 000€, confirmé le rejet de l'appel en garantie, mais a débouté Monsieur [V] de sa demande de condamnation à réaliser immédiatement les travaux, en l'état de l'ordonnance du 17 avril 2009 ayant désigné Monsieur [E] en qualité d'expert.

Monsieur [E] a déposé son rapport 13 avril 2012.

Par exploit du 18 septembre 2014 Monsieur [V] a saisi le juge des référés afin que le syndicat des copropriétaires, son assurance la compagnie Axa Iard et Monsieur [A] soit condamnés in solidum à lui verser la somme de 82 986 € à valoir sur son indemnisation ainsi qu'à faire réaliser les travaux proposés au vote de l'assemblée générale du 22 septembre 2014 propres à faire cesser le préjudice subi.

Monsieur [A] a appelé en garantie son assurance la société Allianz Iard et le syndic, le Cabinet Liautaud.

Par ordonnance de référé du 21 novembre 2014, les différentes procédures ont été jointes et l'affaire a été renvoyée au fond par application des dispositions de l'article 811 du code de procédure civile.

2. Monsieur [R] qui a lui aussi été victime d'infiltrations en 2008, a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires pour solliciter une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé du 14 décembre 2012, Monsieur [M] a été désigné en qualité d'expert. Il a déposé son rapport le 2 juin 2014.

Par exploit du 5 août 2014, Monsieur [R] a assigné le syndicat des copropriétaires, lequel a appelé en garantie Monsieur [A] par acte du 16 septembre 2014.

Monsieur [A] a appelé en intervention forcée la SA Allianz Iard et la SAS Cabinet Lieutaud.

Par ordonnance du 21 novembre 2014, les instances ont été jointes et l'affaire a été renvoyée au fond par application des dispositions de l'article 811 du code de procédure civile.

Ensuite, par exploits des 24 et 25 mars 2015, Monsieur [R] a assigné la SA Allianz Iard et la SA AXA Iard.

3. Par ordonnance présidentielle du 3 avril 2014, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à assigner à jour fixe Monsieur [K] [A], assignation délivrée le 11 avril 2014. Monsieur [A] a alors assigné en intervention forcée à jour fixe la société Allianz Iard et le Cabinet Liautaud.

Par jugement du 24 juillet 1015, le dossier a été renvoyé à la mise en état.

Par ordonnance du 20 septembre 2016, toutes les procédures ont été jointes.

Par jugement du 6 mars 2017, aux motifs que les infiltrations dans les studios de Monsieur [V] et [R] étaient dues aux racines des palmiers plantés sur la terrasse du dessus, que même si l'étanchéité était ancienne et vétuste elle n'était pas à l'origine des infiltrations, les racines étant passées au droit des joints de la dalle de béton, traversant l'étanchéité, que la végétation très importante sur la terrasse à générer des racines qui se sont répandues sur toute la surface de celle-ci, et plus particulièrement autour des regards d'eau, dont celui à l'aplomb de la gaine technique de l'appartement de Monsieur [R], que les racines ont une telle virulence que peu importe l'état de vétusté de l'étanchéité, que dans tous les cas elles détériorent profondément toute l'étanchéité multicouche à base de produits bitumineux, que la toiture terrasse était une partie commune, que le syndicat des copropriétaires était tenu de répondre des dégâts subis par les appartements de Messieurs [V] et [R] et qu'enfin, Monsieur [A] qui n'était pas à l'origine des plantations, ne pouvait être tenu pour responsable, le tribunal de grande instance de Marseille a :

-rejeté toutes les demandes dirigées contre Monsieur [K] [A],

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble Les Jardins De Thalassa à réaliser intégralement les travaux votés par l'assemblée du 22 septembre 2014 et l'ensemble des travaux relatifs à l'étanchéité de la terrasse préconisée par Monsieur [M] ou à justifier de leur réalisation,

-rejeté la demande d'astreinte,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa à payer à Monsieur [V] [V] la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins De Thalassa à payer à Monsieur [O] [R] la somme de 2175,50 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements et la somme de 50 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

-rejeté les demandes de Monsieur [O] [R] au titre de l'indemnisation du préjudice subi entre la date de l'audience et la fin des travaux de reprise des embellissements, les charges locatives et le préjudice moral,

-mis hors de cause la SA Allianz Iard et la SA Axa France Iard,

-rejeté les appels en garantie de Monsieur [A] et de la SA Allianz Iard dirigées contre la SAS Cabinet Liautaud,

-rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la SAS Cabinet Liautaud,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins De Thalassa à payer à Monsieur [V], à Monsieur [R] et à Monsieur [A] la somme pour chacun de 3000 €, soit au total 9000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté toutes les autres demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins De Thalassa aux entiers dépens de l'instance qui comprendraient les frais d'expertise et de référé ainsi que le droit proportionnel alloué aux huissiers, conformément à l'article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001,

-ordonné l'exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa a relevé appel de cette décision par déclaration du 28 avril 2017.

Par conclusions récapitulatives du 13 septembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, l'appelant demande à la Cour de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d'application,

Vu les articles 1382 (ancien) et suivants du Code civil,

Vu l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation,

Vu les pièces,

Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions.

1. Dans le cadre de la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa contre Monsieur [A]

Vu le rapport de Monsieur [E],

Vu le règlement de copropriété des Jardins de Thalassa,

Vu l'acte de vente du 21 avril 1986 entre Monsieur et Madame [J] et Monsieur et Madame [A],

Vu les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa en date du 19 décembre 2013 et 22 septembre 2014,

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 29 octobre 2009,

Débouter Monsieur [A] et la compagnie d'assurances Allianz de toutes leurs fins et demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires Les Jardins De Thalassa.

Condamner Monsieur [A] à payer au syndicat des copropriétaires Les Jardins De Thalassa :

-25 000 € avec intérêts de droit du jour de la signification des écritures en première instance au titre de remboursement du préjudice octroyé à Monsieur [V],

- 289 852 € au titre des travaux de réfection, frais de maîtrise d''uvre et assurance dommage ouvrage avec intérêts de droit à dater de la signification des écritures en première instance.

2. Dans le cadre de la procédure diligentée par Monsieur [R] contre le syndicat des copropriétaires les jardins de Thalassa suivant exploit du 5 août 2014

Débouter Monsieur [R] de toutes ses fins et demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires Les Jardins De Thalassa.

Débouter Monsieur [A] de toutes ses fins et demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires Les Jardins De Thalassa.

Condamner Monsieur [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 43 817,67 euros représentant le montant des travaux de réfection de la partie commune litigieuse au-dessus de l'appartement [R] du fait de la détérioration de l'étanchéité par les racines des végétaux plantés par Monsieur [A] ainsi que de pins et palmiers.

Subsidiairement

Condamner Monsieur [A] à verser au syndicat des copropriétaires Les Jardins De Thalassa la somme de 19 505,37 euros au titre des travaux de réfection de la partie de la terrasse litigieuse sise au-dessus de l'appartement [R] évalués par Monsieur l'expert [M].

Condamner Monsieur [A] à relever et garantir subsidiairement le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre concernant les travaux de réfection effectués à l'intérieur de l'appartement ainsi que de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral, du paiement de charges locatives non récupérées pendant la période d'indisponibilité de l'appartement.

Condamner Axa France Iard et Allianz Iard en leur qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à titre principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, dépens, frais d'expertise et de référé.

3. Dans le cadre de la procédure diligentée par Monsieur [V] contre le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa

Débouter Monsieur [V] de toutes ses fins et demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires Les Jardins De Thalassa.

Subsidiairement

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa devra être relevé et garanti de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à titre principal, intérêts, frais, dépens, article 700 du code de procédure civile et frais d'expertise par Monsieur [A].

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa devra, en conséquence, être relevé et garanti des conséquences du sinistre dont a été victime Monsieur [V].

Condamner Axa France Iard et Allianz Iard en leur qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa à relever et garantir ledit syndicat de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre subsidiairement à titre principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, dépens, frais d'expertise et de référés.

Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance en ce compris les procès-verbaux de constat, frais d'expertise (expertise [M] et [E]) et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Badie Simon-Thibaud Juston, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. »

Par conclusions du 17 septembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, Monsieur [K] [A] demande à la cour de :

« À titre principal

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a rejeté toutes les demandes dirigées contre Monsieur [A].

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa à payer à Monsieur [A] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile .

Y ajoutant,

Préciser que la terrasse litigieuse située devant les lots de copropriété n° 957 et 958 est une partie commune à jouissance exclusive des lots n° 957 et 958.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa, son syndic, la SAS Cabinet Lieutaud, et son assureur, la SA Axa Iard à payer chacun à Monsieur [A] la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, si le jugement était réformé et que des sommes étaient mises à la charge de Monsieur [A]

Dire et juger que le Cabinet Lieutaud SAS a manqué à ses obligations notamment de renseignements et de conseil quant à l'entretien de la partie commune que constitue l'étanchéité de la terrasse dont les deux lots de copropriétés détenues par Monsieur [A] se partagent la jouissance et a ainsi manqué à prévenir et faire cesser les infiltrations subies par ses voisins ; en conséquence, le cas échéant, condamner le Cabinet Lieutaud SAS à garantir Monsieur [K] [A] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Condamner Allianz Iard SA à garantir Monsieur [K] [A] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans les limites de la police souscrite et des articles 334 et suivants du code de procédure civile.

En tout état de cause

Condamner les succombants aux dépens, distraits au profit de la SCP Borel Del Prete & Associés en application de l'article 699 du code de procédure civile. »

Par conclusions du 26 septembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, Monsieur [V] [V] demande à la cour de :

« Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport de Monsieur [E] du 13 avril 2012,

Réformer le jugement en ce qu'il a limité l'indemnisation de Monsieur [V] à la somme de 30 000 €.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa représenté par son syndic, son assureur Axa Iard et Monsieur [A] à payer à Monsieur [V] [V] la somme de 86 786 € à titre de dommages intérêts.

Condamner in solidum Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires à voir réaliser les travaux proposés au vote de l'assemblée générale du 22 septembre 2014 propres à faire cesser le préjudice subi par l'appartement de Monsieur [V] sous astreinte de 600 € par jour de retard un mois après la signification de la décision à venir.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa représenté par son syndic, son assureur Axa Iard et Monsieur [A] à payer à Monsieur [V] [V] la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. »

Par conclusions du 18 septembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, Monsieur [O] [R] demande à la cour de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1382 et suivants du Code civil,

Vu les articles 15 et 16 du CPC,

Vu l'article 784 du CPC,

Ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture rendue dans le cadre de la présente instance.

Prononcer la réouverture des débats.

À défaut de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats, écartée des débats et rejeter les conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires du 13 septembre 2018.

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 6 mars 2017 en ce qu'il a :

Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 6 mars 2017 en ce qu'il a :

-rejeté la demande d'astreinte formée au titre des travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa,

-limité la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa au profit de Monsieur [R] au titre des travaux de reprise des embellissements à la somme de 2275,50 euros TTC,

-limité la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa au profit de Monsieur [R] à la somme de 50 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

-mis hors de cause la société Allianz Iard et la société Axa France Iard,

-débouté Monsieur [R] de sa demande d'indemnisation au titre des charges locatives et de sa demande d'indemnité au titre du préjudice moral.

À titre principal dans l'hypothèse où la cour confirme que le toit terrasse de Monsieur [A] est une partie commune :

Dire et juger que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa a réalisé intégralement les travaux votés par l'assemblée générale du 22 septembre 2014 et l'ensemble des travaux relatifs à l'étanchéité de la terrasse, préconisés par Monsieur [M] ou à justifier de leur réalisation, sera assortie d'une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa et les sociétés Axa Iard et Allianz Iard prises en leur qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires et/ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 3355 € TTC, en tenant compte d'un taux de TVA de 10 % au titre des travaux de reprise des embellissements de l'appartement de Monsieur [R].

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa et les sociétés Axa Iard et Allianz Iard prises en leur qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires et/ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 6715,37 euros au titre des charges locatives qu'il n'a pu récupérer pendant la période d'indisponibilité de ce logement.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa et les sociétés Axa Iard et Allianz Iard prise en leur qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires et /ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 7600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa et les sociétés Axa Iard et Allianz Iard prises en leur qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires et /ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 258 960 € correspondant à l'indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période d'octobre 2008 à août 2015 inclus.

À titre subsidiaire, s'agissant du quantum de l'indemnisation du préjudice de jouissance

A titre subsidiaire, s'agissant du quantum de l'indemnisation du préjudice de jouissance

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le toit terrasse de Monsieur [A] est une partie privative

Condamner solidairement Monsieur [A] et la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [A] et/ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 3355 € TTC en tenant compte de TVA 10 %, au titre des travaux de reprise les embellissements de l'appartement de Monsieur [R].

Condamner solidairement Monsieur [A] et la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [A] et/ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 5692,01€ au titre des charges locatives qu'il n'a pu récupérer pendant la période d'indisponibilité de ce logement.

Condamner solidairement Monsieur [A] et la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [A] et/ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 7600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Condamner solidairement Monsieur [A] et la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [A] et/ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 258 960 € correspondant à l'indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période d'octobre 2008 à août 2015 inclus.

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le toit terrasse de Monsieur [A] est une partie privative, s'agissant du quantum de l'indemnisation du préjudice de jouissance

Condamner solidairement Monsieur [A] et la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [A] et/ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 99 600 € correspondant à l'indemnisation son préjudice de jouissance sur la période d'octobre 2008 à août 2015 inclus.

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le toit terrasse de Monsieur [A] est une partie privative, sagissant du quantum de l'indemnisation du préjudice de jouissance

Condamner solidairement Monsieur [A] et la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [A] et/ou tout autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, à verser à Monsieur [R] la somme de 61 940 € au titre du préjudice de jouissance subie sur la période d'octobre 2008 à août 2015 inclus.

En tout état de cause,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa et les sociétés Axa Iard et Allianz Iard prises en leur qualité d'assureurs du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, dont notamment Monsieur [A] et la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [A], à verser à Monsieur [R] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du CPC au titre de la procédure d'appel.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa et les sociétés Axa Iard et Allianz Iard prises en leur qualité d'assureurs du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l'action compétera le mieux, dont notamment Monsieur [A] et la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [A], aux entiers dépens distraits au profit de Me Frédéric Chollet, membre de la SCP Braunstein & Associés, y compris le droit proportionnel alloué aux huissiers, conformément à l'article 10 décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, ainsi que les frais d'expertise d'un montant de 8389,79 €. »

Par conclusions du 26 septembre 2017 qui sont tenues pour entièrement reprises, la société Axa France Iard demande à la cour de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport [E] du 13/04/2012,

Vu le rapport [M] non contradictoire à Axa,

Vu le jugement du 06/03/2017,

Donner acte à la SA Axa France Iard qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte formulée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [A].

Dire et juger que la solidarité ne se présumant pas, il convient de rejeter la prétention à la solidarité des condamnations sollicitées par Monsieur [V] à l'encontre du syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa, de Monsieur [A] et de la SA Axa France Iard.

Constater que Monsieur [A] détient la jouissance exclusive de la terrasse à l'origine des désordres chez Monsieur [V] et Monsieur [R] de par le règlement de copropriété.

Dire et juger dès lors que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu pour responsable des dommages provenant de cette terrasse et du fait d'un copropriétaire déterminé.

Constater que l'expert judiciaire, Monsieur [E], retient dans son rapport que l'origine des désordres est de deux sortes :

«-les racines de palmier existant sur cette terrasse (qui ) sont passés au droit des joints des dalles de protection en béton et ont perforé l'étanchéité en de multiples endroits,

-les travaux réalisés par la SARL Maceri bien que conforme en soi (qui) n'ont pas été conçus pour faire barrière au passage de l'eau et même aux racines de palmiers. »

Constater que l'expert judiciaire Monsieur [M], est encore plus précis en retenant que :

« Les causes des infiltrations d'eau sont de la présence de végétaux au ['] la vétusté de l'étanchéité n'est pas à l'origine des désordres constatés. »

Constater que le DTU dont le contenu est produit en annexe au rapport interdit certaine plantation d'arbres ou d'arbustes sur les toitures terrasses-jardins comme notamment les palmiers.

Constater que l'ancienneté de l'étanchéité ne peut pas constituer une cause des désordres subis par Monsieur [V] dès lors que les infiltrations ne sont apparues qu'au droit de la plantation des trois palmiers dont il a été constaté par l'expert qu'ils ont percés l'étanchéité.

En conséquence, infirmer le jugement du 06/03/2017 sur ce point qui a refusé de reconnaître la responsabilité de Monsieur [A] au profit de celle du syndicat des copropriétaires.

Rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de Monsieur [V] et de Monsieur [R] formulées à l'encontre de la société Axa France Iard assureur de la copropriété.

Constater l'exclusion de garantie des désordres résultant d'un défaut d'entretien des parties communes ou de la très grande vétusté d'une partie commune.

Constater qu'il ressort du rapport d'expertise [E] que l'étanchéité de la terrasse [A] (40 ans) à l'origine des sinistres subis par Monsieur [V] et Monsieur [R] était très vétuste.

Dès lors, dire et juger que le contrat d'assurance était dénué de tout aléa et que les désordres ne présentant pas un caractère accidentel, l'exclusion de garantie doit s'appliquer, d'autant qu'un assureur n'a pas vocation à financer le remplacement d'ouvrage vétuste.

En conséquence, confirmer le jugement du 06/03/2017 en ce qu'il a mis hors de cause la société Axa France Iard pour ce motif.

Reconventionnellement et en tout état de cause, condamner tout succombant à verser à la SA AXA France Iard la somme de 3000 € à l'application des dispositions de l'article 700 du CPC.

Condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel. »

Par conclusions au du 26 septembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SA Allianz Iard demande à la cour de :

« Vu les articles 1134 et 1382 du Code civil,

Vu l'article L. 114-1 du code des assurances,

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [E],

Vu le rapport de Monsieur [M],

Vu le règlement de copropriété,

Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a admis qu'Allianz était l'assureur du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Jardins de Thalassa à compter du 1erjanvier 2008.

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus.

À cet effet :

A titre principal

Déclarer Monsieur [A] irrecevable car prescrit en son action à l'encontre de la société Allianz.

Subsidiairement,

Dire et juger que les conséquences dont il est demandé réparation sont exclues par le contrat d'assurance, car liées à un défaut d'entretien et non aléatoires.

Dire et juger par ailleurs que le syndicat des copropriétaires n'établit pas que Monsieur [A] aurait commis une faute à l'origine des dégradations de l'étanchéité.

Dire et juger que la terrasse étant une partie commune, les frais liés à la réfection de son étanchéité incombent au syndicat des copropriétaires à l'exclusion de tout copropriétaire à titre individuel.

Dire et juger que seul le syndicat des copropriétaires a commis des fautes à l'origine des dommages en ne votant pas et en ne faisant pas exécuter les travaux de réfection de l'étanchéité vétuste, en laissant des palmiers plantés en terrasse malgré l'entrée en vigueur du DTU l'interdisant, en confiant des travaux réparatoires très limités à une société qui n'ont pas permis de mettre fin aux désordres, en ne recherchant pas la responsabilité de cette société qui avait réalisé des travaux inefficaces.

Débouter le syndicat des copropriétaires, ou tout autre partie, de son action dirigée à l'encontre de Monsieur [A].

En conséquence,

Débouter Monsieur [A] et toute autre partie de leur action à l'encontre de la société Allianz Iard en sa qualité d'assureur habitation responsabilité civile concernant les dégâts des eaux de Monsieur [A].

Constater que la société Allianz Iard n'est pas l'assureur du syndicat de copropriété, lequel est la société Axa Iard, qui ne le conteste pas.

En conséquence,

Mettre la société Allianz Iard hors de cause et débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions injustifiées.

À titre subsidiaire, si par impossible une condamnation intervenait à l'encontre de la société Allianz Iard

Limiter les condamnations au bénéfice du syndicat de copropriétaires Les Jardins de Thalassa en raison des fautes qui lui sont imputables.

Limiter les condamnations au bénéfice de Monsieur [V] en faisant application de l'indice BT 01 sur le devis de reprise de 2010 quant aux réparations à prévoir, en appliquant un taux de 70 % sur le montant des loyers concernant l'indisponibilité du bien, et en déduisant la provision déjà versée à hauteur de 20 000 €.

Limiter les condamnations au bénéfice de Monsieur [R] à 880 € TTC concernant le préjudice esthétique.

Rejeter les autres demandes de Monsieur [R] ou les limiter à de plus justes proportions en raison notamment de l'occupation permanente du bien, du fait que rien ne prouve que le bien aurait été donné en location saisonnière et/ou qu'il aurait pu l'être, du fait que les charges de copropriété restent quasi intégralement à la charge d'un bailleur en cas de location.

Dire et juger que la société Allianz ne saurait être tenue à une obligation de faire et débouter toute partie d'une demande de condamnation à son encontre.

Dire et juger que le syndic de copropriété a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité.

En conséquence,

Condamner le Cabinet Lieutaud en sa qualité de syndic, à garantir la société Allianz Iard de l'ensemble des condamnations au principal, frais et intérêts qui pourraient intervenir à son encontre.

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à verser à la société Allianz Iard la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner tout succombant aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés pour ceux-là concernant par Maître Jean-Michel Rochas, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. »

L'instruction de l'affaire a été close le 4 octobre 2018.

MOTIFS

Préalablement, il convient de préciser que la société Cabinet Lieutaud, syndic de la copropriété Les Jardins de Thalassa, n'est pas appelante, n'a pas été intimée par l'appelant, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa, et qu'aucun des intimés n'a formalisé un appel provoqué à son encontre. Dès lors, les dispositions du jugement déféré concernant la SAS Cabinet Lieutaud ont autorité de chose jugée.

Sur l'origine des désordres

La partie de bâtiment objet du litige n'est pas seulement une terrasse, mais un toit-terrasse dans la mesure où les studios de Monsieur [V] et [R] sont situés sous ladite terrasse de Monsieur [A].

Dans son rapport en date du 13 avril 2012, Monsieur [E] explique que les infiltrations subies par le studio appartenant à Monsieur [V] sont dues aux racines de palmiers existants sur la terrasse de Monsieur [A], lesquelles racines sont passées aux droits des joints des dalles de protection en béton et ont perforé l'étanchéité en de multiples endroits, créant des passages à l'eau de pluie sous cette étanchéité, l'eau s'infiltrant ensuite aux endroits des précédentes infiltrations. Il ajoute que l'étanchéité, très ancienne, près de 40 ans, consistant en un système technique révolu, soit une étanchéité bitumée, est particulièrement vétuste et résiste peu à des mouvements de traction ou à des poinçonnements tels que ceux des racines de palmiers.

Monsieur [E] était aussi saisi de l'appréciation du travail effectué par la société Maceri en 2008 qui avaient repris partiellement l'étanchéité de la terrasse au-dessus du studio de Monsieur [V]. Même si ce point est étranger à la présente instance, il convient de retenir que cette reprise de l'étanchéité de 38 m² a été inefficace, l'eau s'insinuant sous les dits travaux.

Par contre, il était aussi missionné pour déterminer l'origine des infiltrations constatées dans le studio de Monsieur [L]. Même si la cour n'est pas saisie de ce désordre, il est intéressant d'évoquer les observations de l'expert dans la mesure où ce studio se situe sous la terrasse de Monsieur [A]. En effet Monsieur [E] souligne l'absence de racines de palmiers pouvant provenir de la terrasse, et que seul l'état détérioré de l'étanchéité peut être la cause des infiltrations chez Monsieur [L].

Pour sa part, Monsieur [M], expert, a conclu dans son rapport du 2 juin 2014 que les infiltrations en provenance de la terrasse située au-dessus du studio de Monsieur [R] se sont produites au travers d'une fissure de la dalle du plafond de la cuisine et par la pénétration de racines dans la gaine technique de la cuisine, que les causes des infiltrations d'eau sont la présence de végétaux en terrasse de très grande hauteur qui ont fait fléchir la dalle de la terrasse, et les racines de ces végétaux qui ont détérioré l'étanchéité.

Par contre, pour Monsieur [M], la vétusté de l'étanchéité, de 40 ans, n'est pas à l'origine des désordres constatés.

Cependant, au regard des explications techniques et surtout des analyses qui ont été faites par le CEBTP à la demande de Monsieur [E] sur des prélèvements de matériaux, la cause des désordres affectant les studios de Monsieur [V] et Monsieur [R] sont de plusieurs ordres. Les infiltrations sont la conséquence en premier lieu de la présence de végétaux de grande hauteur dont le poids a fait fléchir la dalle, en deuxième lieu, de la présence de palmiers dont les racines ont perforé l'étanchéité de la terrasse, mais aussi en troisième lieu de la dégradation de l'étanchéité due à sa vétusté.

Sur la nature juridique de la terrasse

C'est de façon impropre que les parties limitent la discussion à la « terrasse », alors que s'agissant d'une toiture-terrasse, conformément au règlement de copropriété, la dalle et le revêtement d'étanchéité sont des parties communes. La discussion en ce qui concerne la nature juridique de la terrasse ne porte donc que sur la partie végétalisée du dessus.

Les parties invoquent le règlement de copropriété pour discuter la nature juridique de la terrasse ou des terrasses de Monsieur [A].

Le règlement de copropriété établi par acte authentique du 15 juillet 1970, soit avant la construction de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa qui a été réceptionné en 1972, stipule dans son article 2, notamment, qu'au niveau +1 de l'immeuble B, le lot n° 842 est constitué à gauche d'un appartement de type 2 ayant la jouissance exclusive d'une terrasse de 150 m² environ, et que le lot n°843 est constitué d'un appartement de type 5 ayant la jouissance exclusive d'une terrasse de 850 m² environ.

Pour sa part, l'article 3 du règlement de copropriété définit les parties privatives ainsi : « Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent les parties privatives.' Les parties privatives comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et jardins. »

Enfin l'article 4 dudit règlement de copropriété donne comme définition des parties communes : « Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé' Elles comprennent, notamment : ' Les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles. »

Il y a donc contrariété entre l'article 3 d'une part et les articles 4 et 2 d'autre part dudit règlement de copropriété, dans la mesure où par application de l'article 3 la terrasse dont bénéficient chacun des deux appartements de Monsieur [A] pourrait être privative, alors qu'aux termes des articles 2 et 4, il s'agirait d'une partie commune dont Monsieur [A] aurait la jouissance exclusive.

Il convient donc d'examiner les actes de propriété de Monsieur [A].

Le règlement de copropriété a été modifié à plusieurs reprises, la 10emodification en date du 27 octobre 1976 ayant consisté en la réunion des lots n° 842 et 843 en un seul lot n° 956, lequel a été ensuite divisé en trois nouveaux lots, le lot n° 957 consistant en un appartement de deux pièces, le lot n° 958 consistant en un appartement de quatre pièces, et le lot n° 959 consistant en un hall commun aux lots n° 957 et 958.

Par acte du 15 décembre 1976, Monsieur [J] a acheté à la société Les Jardins de Thalassa le lot n° 957 et la moitié indivise du lot n° 959, outre une cave et box de garage. Puis deux jours plus tard, le 17 décembre 1976, Monsieur [J] a acheté à la société Les Jardins de Thalassa le lot n° 958 et la moitié indivise du lot n° 959, outre une cave et un box de garage.

Dans ces actes, il n'est pas fait état de terrasse, privative ou à jouissance exclusive, mais il est simplement renvoyé au règlement de copropriété en ces termes : « Tels que ces lots ont été désignés aux termes soit du règlement de copropriété précité, soit au terme des modificatifs sus énoncés, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre ».

Nonobstant l'absence de précisions sur les terrasses dans ces actes authentiques, par le renvoi au règlement de copropriété, et notamment à son article 2 ci-dessus rappelé, Monsieur [J] a acquis 2 appartements qui ont la jouissance exclusive d'une terrasse, de 850 m² pour l'un, et de 150 m² pour l'autre.

Le 21 avril 1986, Monsieur [K] [A] a acheté à Monsieur [J] le lot n° 958, soit l'appartement de quatre pièces, et la moitié indivise du lot n° 959, outre une cave et un garage.

Compte tenu des lacunes affectant l'acte de propriété de Monsieur [J], cet acte authentique du 21 avril 1986 précise que si la modification du règlement de copropriété du 27 octobre 1976 n'a pas repris par suite d'une erreur matérielle, la jouissance exclusive de la terrasse pour les nouveau lots n° 957, 958 et 959, «Monsieur [J] déclare et garantit à l'acquéreur qu'est attaché au lot 958 la jouissance exclusive et particulière d'une terrasse au droit de cet appartement d'environ 850 m² sur laquelle est aménagé un jardin complanté d'arbres (oliviers et pins) et que cette jouissance exclusive est bien comprise dans la présente vente et dans le prix ci-après stipulé. »

Par acte du 9 février 1988, soit deux ans plus tard, Monsieur [A] a acheté à Monsieur [J] le lot n° 957, appartement de deux pièces, et la moitié indivise du lot n° 959, outre une cave et un box de garage.

Monsieur [A] a donc acquis deux appartements bénéficiant chacun de la jouissance exclusive d'une terrasse.

Nonobstant, dans leurs écritures les parties ne raisonnent que sur une seule terrasse de 1000 m².

Or, même s'il est propriétaire des deux lots, Monsieur [A] ne les a pas réunis, et il n'est pas contesté que les deux appartements sont occupés indépendamment l'un de l'autre. C'est pourquoi le fait que Monsieur [A] soit propriétaire des deux lots qui permettent l'accès à cette terrasse de 1000 m², ne fait pas disparaître qu'il y a 2 lots de copropriétés.

D'après les plans et photographies produites, la terrasse de 1000 m² est accessible dans sa totalité aux occupants des deux lots, les lots n° 957 et 958, puisqu'il existe un passage gravillonné qui fait tout le tour de la terrasse et permet l'accès aux deux parties, et qu'il existe seulement une haie rase entre la partie gauche et droite, a priori des buis de petite taille, qui n'empêche pas le passage d'un côté à l'autre de la terrasse.

In concreto, il y a donc une seule terrasse accessible aux occupants des deux lots n° 957 et 958.

En conséquence, tant au regard du règlement de copropriété que des actes de propriété de Monsieur [A], la dite terrasse est une partie commune sur laquelle Monsieur [A] a une jouissance exclusive.

Sur la responsabilité du syndicat de copropriétaires

Aux termes de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'administration de l'immeuble des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires est responsable en partie des dommages dés lors que la vétusté de l'étanchéité en est une des causes.

Le règlement de copropriété prévoit dans son article 10 que « Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à leur destination des parties communes que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est donc responsable des dégâts des eaux subis par les studios de Monsieur [V] et Monsieur [R] sauf à démontrer en ce qui concerne la partie végétalisée de la terrasse, que Monsieur [A] aurait commis des dégradations ou aurait usé abusivement ou aurait utilisé de façon non conforme à sa destination ladite terrasse sur laquelle il a un droit de jouissance privatif.

Dans la mesure où la perforation de la dalle est due au poids des arbres et à leurs racines, et notamment celles des palmiers, le syndicat des copropriétaires sur lequel repose la charge de la preuve, doit démontrer que Monsieur [A] aurait planté ou fait planter les arbres et palmiers en cause.

La seule indication dans l'acte de propriété de Monsieur [A] par le notaire que sur la terrasse sont plantés des « arbres (pins et oliviers) », qui n'est pas une liste exhaustive dans la mesure où il n'est pas discuté qu'il existait d'autres espèces d'arbres, est insuffisante pour affirmer que celui-ci est l'auteur des plantations des dits palmiers, alors que cette allégation n'est corroborée par aucune autre pièces, que les photographies jointes démontrent que ces arbres, de taille conséquente, sont en place depuis de nombreuses années au point d'avoir entraîné un affaissement de la dalle, et que Monsieur [A] a acheté ces 2 appartements respectivement 14 ans et 16 ans après la construction de la résidence Les Jardins de Thalassa.

Le syndicat des copropriétaires qui échoue à démontrer que Monsieur [A] serait intervenu par une quelconque action ou négligence dans la réalisation du dommage, sera donc déclaré seul responsable et devra supporter l'entière indemnisation des préjudices subis par Monsieur [V] et Monsieur [R].

Au surplus, les intimés soulignent que le syndicat des copropriétaires a été négligent dans la mesure où d'une part le DTU interdisait la plantation de palmiers sur les terrasses, document dont a connaissance nécessairement le syndicat des copropriétaires, et où d'autre part, dans une précédente affaire, arrêt du 2 avril 2009 de la cour d'appel de céans opposant le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa aux époux [T], propriétaires d'un appartement situé au troisième étage du bâtiment A, dans laquelle au demeurant n'avait pas été discuté que les époux [T] bénéficiaient d'un droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse d'une superficie de 1080 m² objet du litige, il avait été mis en évidence, dès 2002, la dangerosité des racines de palmier du fait de leur pouvoir perforant. Or, le syndicat des copropriétaires n'a pas entrepris de faire procéder à l'enlèvement des palmiers ornant les divers toits-terrasse de la résidence.

Sur les travaux

Selon la résolution numéro 3 du procès-verbal d'assemblée générale du 22 septembre 2014, l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa a adopté à la majorité la décision de procéder à la réfection totale de l'étanchéité de la « terrasse-jardin privative » attenante aux lots 957 et 958 dont est propriétaire Monsieur [A], dans le cadre des procédures en cours.

Les travaux ont commencé le 3 novembre 2014 pour durer 16 semaines.

Aucune des parties ne précise la date à laquelle les travaux de reprise de l'étanchéité ont été terminés, ni si ceux-ci ont été effectués en totalité, mais aucune ne mentionne une quelconque aggravation ou réitération des désordres.

C'est pourquoi le jugement déféré qui condamne le syndicat des copropriétaires a réalisé intégralement les travaux votés par l'assemblée générale du 22 septembre 2014 et l'ensemble des travaux relatifs à l'étanchéité de la terrasse sera confirmé, sans qu'il y ait lieu à astreinte.

Sur le préjudice de Monsieur [V]

Monsieur [V] sollicite, dans le dispositif de ses écritures, la somme de 86 786 € au titre de son impossibilité depuis juin 2007 de donner cet appartement à la location. Il justifie du loyer qu'il aurait pu obtenir, 950 €, par un courrier du 23 avril 2007 du cabinet Pradimmo, agent immobilier.

Cependant, d'une part, Monsieur [V] a informé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa du dégat des eaux par télécopie du 5 mai 2007, et d'autre part, il est mentionné sur le courrier du cabinet Pradimmo que « vu l'état actuel des plafonds suite aux dégâts des eaux, la location ne pourra intervenir que lorsque ce problème sera réglé (réparation de la cause par la copropriété et réparation intérieure). »

En l'absence de tout autre justificatif relatif à l'achat de ce bien immeuble et notamment, aux motifs de cet achat, ce seul document ne permet pas de démontrer que Monsieur [V] avait l'intention de louer cet appartement antérieurement aux dégâts des eaux de mai 2007. Il ne peut donc prétendre à être indemnisé de sa perte de jouissance à raison des loyers qu'il aurait pu percevoir.

Monsieur [V] ne précise pas la date à laquelle les travaux de réfection de son studio ont été réalisés, et ne justifie pas avoir avisé depuis le syndic de la mise en location de ce studio

Monsieur [E] a estimé dans son rapport le coût des travaux de reprise à la somme de 17 684,43 € TTC, qui inclut des travaux de peinture, la dépose des éléments tels que les sanitaires et éléments de cuisine, la démolition et la réfection de cloisons, la reprise des sols et du système électrique.

Compte tenu de l'importance des dommages, Monsieur [V] sera indemnisé par l'allocation de la somme de 30 000 €. Le jugement déféré sera confirmé.

Il conviendra de déduire de cette somme la somme déjà perçue à titre de provision en exécution de l'arrêt du 29 octobre 2009. C'est pourquoi la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances.

Sur le préjudice de Monsieur [R]

Monsieur [R] sollicite la somme de 3357 € TTC des travaux de reprise des embellissements en restant taisant, nonobstant les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa, sur l'absence d'intervention de son assurance habitation.

Monsieur [M] avait retenu pour sa part au titre de la reprise des embellissements une somme de 800 € HT, ne concernant que les peintures en plafond. Les désordres constatés lors de l'expertise sont une fissure dans la dalle du plafond de la cuisine ayant entraîné le décollement de l'enduit de plâtre sur une zone de 1,50 m x 0,50 m, de nombreuses cloques sur la peinture du plafond de la salle de bain et la présence de racines dans la gaine technique de la cuisine.

À l'appui de cette prétention, Monsieur [R] produit un devis du 3 avril 2014 de la SARL 2G d'un montant de 3608 € TTC qui ne concerne pas que la réfection des dommages en lien avec le présent litige, puisqu'il porte aussi sur la réfection du sol, du muret garde corps du balcon, d'un mur sans autre précision, ainsi que sur la fourniture d'un luminaire.

Après déduction de ces postes, il sera alloué à Monsieur [R] de ce chef la somme de 1985,50 € TTC (1805 € HT).

Monsieur [R] sollicite ensuite l'indemnisation de son préjudice pour la perte des loyers qu'il aurait subie, évaluée à la somme de 258 960 euros d'octobre 2008 à août 2015.

Par courrier avec AR distribuée le 11 août 2015, Monsieur [R] a informé le syndicat des copropriétaires qu'il avait fait procéder à la réfection de son appartement et qu'il le remettait à la location. Mais, il produit un courriel du 13 avril 2014 de Madame [Z] [S] intéressée par la mise en location de ce bien. Les travaux de reprise des embellissements ont donc été effectués début avril 2014.

Monsieur [R] explique et justifie qu'il louait ce studio en location saisonnière de 800 à 1000 € la semaine, et que sur l'année, il pouvait obtenir un taux de remplissage d'environ 80 %.

Il offre donc ce studio en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour en location à la semaine ou quinzaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile. Ces locations « répétées » de courtes durées, qui entraîne des services annexes tels que fourniture de linge de maison et ménage, sont considérées comme destinées à un usage hôtelier et non plus à un usage d'habitation.

Or, le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions du règlement de copropriété.

L'article 8 dudit règlement indique que l'immeuble est à usage d'habitation avec deux exceptions aux niveaux +2 et +3 du bâtiment A, appartements dans lesquels pourra être exercée la profession de médecin et celle de chirurgien-dentiste et prothésiste-dentaire.

L'article 9 ajoute que « Les appartements ne pourront qu'être occupés bourgeoisement. La location en meublé d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. »

Enfin l'article 43 relatif aux locations dans son alinéa 2, stipule : « L'entrée dans les lieux pourra être refusée aux locataires tant que le copropriétaire intéressé n'aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie. »

Il suit de là que la location d'appartements entiers en meublé n'est autorisée que pour une occupation bourgeoise, ce qui exclut la location en meublé pour de brèves périodes de nature hôtelière.

Monsieur [R] ne sera donc pas indemnisé de son préjudice de jouissance sur la base de la perte de chance de pouvoir louer ce studio à raison de 800 à 1000 € la semaine sur 80 % de l'année.

D'après le rapport d'expertise de Monsieur [M], les dommages constatés n'empêchaient pas l'occupation de ce studio.

Il sera donc alloué à Monsieur [R] la somme de 15 000 € au titre de la perte de jouissance.

Compte tenu des développements qui précèdent, Monsieur [R] qui ne peut prétendre à être indemnisé des loyers perdus ensuite de la location saisonnière de ce logement, sera aussi débouté de sa demande formulée au titre des charges locatives qu'il n'a pu récupérer pendant la période d'indisponibilité de ce logement.

Au surplus, dans la mesure où en matière de location meublée saisonnière, les charges sont comprises dans le prix de la location, ce poste de préjudice aurait été compris dans le préjudice perte des loyers si celui-ci avait été retenu comme base d'indemnisation.

Enfin Monsieur [R] sera débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 7600 € au titre de son préjudice moral alors qu'il ne justifie pas d'un préjudice particulier et distinct qui ne soit déjà indemnisé par les autres postes de préjudice.

Sur la garantie des assurances

En ce qui concerne la SA Allianz Iard

La responsabilité de Monsieur [A] étant écartée, d'une part, l'appel en garantie de l'assuré à l'encontre de son assurance habitation dégâts des eaux, la SA Allianz Iard, est devenue sans objet, d'autre part, les autres parties qui sollicitaient sa condamnation, soit le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa et Monsieur [R], seront déboutés de leurs demandes dirigées à son encontre en sa qualité d'assureur de Monsieur [A].

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa et Monsieur [R] soutiennent dans leurs écritures que la SA Allianz Iard serait aussi l'assureur du dit syndicat des copropriétaires. Pour sa part, la SA Allianz Iard conteste formellement être l'assureur du syndicat des copropriétaires.

À l'appui de cette prétention, Monsieur [R] produit, en pièce 27, un document intitulé « Avenant » « Allianz Immeuble » souscrit par le Cabinet Lieutaud auprès de la compagnie Allianz, en date du 18 décembre 2013 pour un contrat numéro 42993578, sur lequel il n'est aucunement fait référence à la copropriété Les Jardins de Thalassa. Il s'agit manifestement d'un avenant au contrat responsabilité civile professionnelle du Cabinet Lieutaud.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa ne produit aucun contrat d'assurance.

Il n'est donc pas démontré que la SA Allianz Iard soit l'assureur du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa.

Monsieur [R] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa seront déboutés de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la SA Allianz Iard.

En ce qui concerne la SA Axa France Iard

La SA Axa France Iard reconnaît être l'assureur du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa.

Alors que le syndicat des copropriétaires, Monsieur [V] et Monsieur [R] sollicitent la condamnation de la SA Axa France Iard, et que cette assurance conteste devoir sa garantie, aucun contrat d'assurance liant le syndicat des copropriétaires à la SA Axa France Iard n'est produit.

À défaut de production du contrat d'assurance, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [V] et Monsieur [R] sur lesquels repose la charge de démontrer que la garantie de la SA Axa France Iard est due, échoue dans cette démonstration. Ils seront donc déboutés de leur demande dirigée à l'encontre de cette compagnie d'assurances.

Sur les autres demandes

L'équité commande de faire bénéficier Monsieur [A], Monsieur [V], Monsieur [R], la SA Allianz Iard et la SA Axa France Iard des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa sera condamné aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise, et sera débouté de sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par décret n° 2001-212 a été abrogé par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016, et les tarifs des huissiers sont maintenant codifiés dans le code de commerce. En l'absence de reprise à l'identique des anciennes dispositions, Monsieur [R] qui sollicite l'application des dispositions de l'article 10 du décret n° 2001-212 sera débouté de cette demande.

Enfin, eu égard à l'exécution provisoire ordonnée dans le jugement déféré, les condamnations pécuniaires seront toutes prononcées en deniers ou quittances.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Constate que les dispositions du jugement déféré en ce qui concerne la SAS Cabinet Lieutaud ont acquis force de chose jugée,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

-rejeté toutes les demandes dirigées contre Monsieur [K] [A],

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa a réalisé intégralement les travaux votés par l'assemblée générale du 22 septembre 2014 et l'ensemble des travaux relatifs à l'étanchéité de la terrasse,

-rejeté la demande d'astreinte,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa à payer à Monsieur [V] [V] la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble Les Jardins de Thalassa à payer à Monsieur [V], à Monsieur [R] et à Monsieur [A] à chacun la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté les autres demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa aux entiers dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise et de référé,

-ordonné l'exécution provisoire.

Infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa à payer à Monsieur [O] [R] les sommes de :

-15 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

-1985,50 € TTC au titre des travaux de reprise d'embellissement,

Précise que les condamnations pécuniaires, y compris celles ordonnées en première instance et confirmées en appel, sont prononcées en deniers ou quittances,

Dit sans objet l'appel en garantie de Monsieur [K] [A] à l'encontre de la SA Allianz Iard,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa et Monsieur [O] [R] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SA Allianz Iard,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa Monsieur [K] [A], Monsieur [V] [V] et Monsieur [O] [R] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SA Axa France Iard,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa à payer à Monsieur [V] [V], à Monsieur [O] [R], à Monsieur [K] [A] à chacun la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée de ce chef en première instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa à payer à la SA Allianz Iard et à la SA Axa France Iard la somme de 1500 € à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 22 novembre 2018, 17/08428

Synthèse

Références :

Origine de la décision