COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
3e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 06 DECEMBRE 2018
N° 2018/363
N° RG 17/15412 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBBYW
Frédéric, Paul X...
SNC CAPE KIDNAPPERS
C/
SCI DES PINSONS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès C...
Me Philippe Y...
Me Françoise Z...
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 02 Août 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00751.
APPELANTS
Monsieur Frédéric, Paul X..., demeurant [...]
représenté par Me Agnès C... de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Jean-Marie A..., avocat au barreau de GRASSE
SNC CAPE KIDNAPPERS, R.C.S. de PARIS sous le numéro 789 535 747, demeurant [...]
représentée et plaidant par Me Philippe Y..., avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SCI DES PINSONS, demeurant [...]
représentée par Me Françoise Z... de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Laurent B..., avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Octobre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Béatrice MARS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Mme Marie-Brigitte FREMONT, Présidente
Mme Béatrice MARS, Conseiller rapporteur
Mme Florence TANGUY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2018,
Signé par Mme Marie-Brigitte FREMONT, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI des Pinsons est propriétaire d'une villa située à Biot, formant le lot n° 224 du lotissement du Bois Fleuri.
Le cahier des charges du lotissement est en date du 25 novembre 1929, et a fait l'objet de deux avenants en date des 4 février et 19 mai 1930.
Le règlement du lotissement est en date du 31 octobre 1961, et reprend intégralement le cahier des charges de 1929.
M. Frédéric X..., propriétaire du lot n° 229, cadastré [...], au sein du lotissement du 'Bois Fleuri 'a sollicité le 18 avril 2011 de la mairie de Biot l'autorisation de diviser sa parcelle en deux terrains.
Le 9 juin 2011, le maire de Biot a rendu un arrêté de non opposition à la déclaration préalable déposée.
Il a donc été constitué une parcelle cadastrée section [...] et une parcelle cadastrée section [...].
La parcelle [...] a été vendue le 19 juillet 2011.
Le 7 avri1 2016, M. Frédéric X... a obtenu, sur la parcelle [...], un permis de construire pour une maison et piscine.
Il a ensuite vendu cette parcelle à la SNC Cape Kidnappers et le permis de construire a été transféré par arrêté du 8 décembre 2016.
La SNC Cape Kidnappers a commencé les travaux de construction.
Par actes en date des 15 et 22 mai 2017, la SCI des Pinsons a assigné la SNC Cape Kidnappers et M. Frédéric X... devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir ordonné l'arrêt immédiat de tous travaux sur la parcelle A W 118 (anciennement AW4) et condamnée la SNC Cape Kidnappers à cesser tous travaux sous astreinte en constatant que le projet de construction de la SNC Cape Kidnappers constitue une violation flagrante des règles du lotissement du Bois Fleuri et dès lors un trouble manifestement illicite.
Par ordonnance en date du 2 août 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a:
- Ordonné à la SNC Cape Kidnappers à cesser immédiatement tous travaux sur la parcelle [...] (anciennement AW 4) à compter de la signification de l'ordonnance, et ce, sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée,
- Condamné Frédéric X... et la SNC Cape Kidnappers à payer à la SCI des Pinsons, chacun, la somme de 1500 euros au titre de l'artic1e 700 du Code de Procédure Civile.
M. Frédéric X... et la SNC Cape Kidnappers ont relevé appel de cette décision le 7 août 2017.
Vu les conclusions de M.Frédéric X..., appelant, notifiées le 6 mars 2018, aux termes desquelles il est demandé à la cour de:
- CONSTATER que le législateur a entendu, dans le cadre de la loi dite ALUR, interdire les dispositions contenues dans un cahier des charges, approuvé ou non, ayant pour but de limiter ou empêcher la construction.
CONSTATER que le règlement et le Cahier des Charges du Lotissement du BOIS FLEURI sont devenus caduques.
CONSTATER que Monsieur X... a sollicité de la Collectivité le droit de diviser la parcelle lui appartenant dans le but évident de construire sur cette parcelle.
CONSTATER que le Juge des référés en première instance a manifestement estimé que cette volonté de Monsieur X... se heurtait à la Jurisprudence constante et au texte de 1'article L 442-9.
DIRE et JUGER que la notion de division d'une parcelle relève d'une clause de nature réglementaire.
CONSTATER, en application de l'article L 442-9 que cette règle est devenue caduque.
DIRE ET JUGER en conséquence qu'il s'agit d'une contestation sérieuse au sens de 1'article 809 du Code de Procédure civile.
REFORMER en conséquence la décision dont appel rendue le 2 Août 2017 par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Grasse.
CONSTATER que le cahier des charges comporte en son article 21 une sanction stipulée au seul bénéfice du lotisseur à savoir le versement de dommages et intérêts en cas de violation de l'article 8 du lotissement et particulièrement de l'interdiction de subdiviser.
CONSTATER que toutes les obligations prévues dans le cahier des charges sont manifestement des obligations personnelles prises par chaque coloti à l'égard du lotisseur, ledit lotisseur s étant réservé à son usage exclusif le droit de modifier à tout moment le cahier des charges, de donner telle autorisation qui lui plaira sans aucun préjudice pour les colotis déjà existant.
En conséquence DIRE ET JUGER la demande formée par la SCI DES PINSONS est irrecevable car se heurtant à une contestation sérieuse.
DIRE ET JUGER pour se faire que l'interdiction de subdiviser contenue dans le cahier des charges est une obligation personnelle prise par un coloti à l'égard des lotisseurs.
DIRE ET JUGER que l'interdiction de subdiviser ne peut être invoquée que par le lotisseur.
En conséquence DIRE ET JUGER que la demande de la SCI DES PINSONS se heurte à une contestation sérieuse.
Réformer la décision du juge des référés de Grasse dont Appel.
DEBOUTER la SCI DES PINSONS de toutes ses demandes.
CONDAMNER la SCI DES PINSONS au paiement de la somme de 10 000,00 €uros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les conclusions de la SNC Cape Kidnappers, appelante, signifiées le 9 octobre 2018, aux termes desquelles il est demandé à la cour de:
-CONSTATER que le Juge des référés en première instance eu tort de ne pas reconnaître l'existence d'une contestation sérieuse au sens de l'article 809 du code de procédure civile
-CONSTATER que le document unique du Lotissement Le Bois Fleuri comportant le titre de « Règlement» et incluant des dispositions du cahier des charges initiales est devenu automatiquement caduc du fait de l'approbation du cahier des charges
-CONSTATER que le législateur, dans le cadre de la loi dite ALUR, a bien voulu interdire les dispositions contenues dans un cahier des charges approuvé destiné à limiter ou à empêcher la construction
-CONSTATER, au tire de l'article L.442-9, alinéa premier, les règles contenues dans le cahier des charges sont devenues caduques (sic)
-JUGER en conséquence qu'il s'agit d'une contestation sérieuse au sens de l'article 809 du code de procédure civile
- REFORMER en conséquence l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Grasse du 2 août 2017 dont appel
- DEBOUTER la SCI DES PINSONS de toutes ses demandes
- CONDAMNER la SCI DES PINSONS au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl ASSO - Y... sur le fondement de l'article 699 du même code.
Vu les conclusions de la SCI des Pinsons, intimée, notifiées le 20 mars 2018, aux termes desquelles il est demandé à la cour, au visa des articles 809 alinéa 1 du code de procédure civile, du Code Civil (ancienne rédaction), 442-9 du Code de l'Urbanisme, 131-1 du Code de procédure d'exécution civile:
- qu'elle constate que les règles du lotissement sur le fondement desquelles la SCI DES PINSONS agit ne sont aucunement frappées de caducité et qu'elle constate que le projet de construction de la SNC CAPEKIDNAPPERS accordé selon permis du 7 avril 2016 constitue une violation flagrante des règles du « lotissement du Bois Fleuri », et dès lors un trouble manifestement illicite,
- qu'elle confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions
- qu'elle condamne la SNC Cape Kidnappers et Frédéric X... à verser à la SCI des Pinsons la
somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens afférents à la procédure distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Françoise Z..., avocat aux offres de droit.
ET SUR CE
M. X..., appelant, rappelle qu'il a été autorisé à diviser son lot par une décision du Maire de Biot en date du 9 juin 2011 et que même si cette décision a été affichée le lendemain, soit le 10 juin 2011, l'action personnelle du propriétaire de la parcelle appartenant aujourd'hui à la SCI DES PINSONS, se trouvait prescrite le 10 juin 2016.
Il soutient que la demande de la SCI des Pinsons se heurte à des contestations sérieuses, d'une part sur l'interprétation de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme issu de la loi Alur du 24 mars 2014, qui selon lui rendrait caduques les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement du Bois Fleuri, et d'autre part sur le fait qu'aucune stipulation contractuelle tirée du cahier des charges ne permet à la SCI des Pinsons de solliciter l'arrêt des travaux, la seule sanction prévue à l'interdiction de subdiviser étant le paiement de dommages et intérêts.
La SNC Cape Kidnappers, appelante, soulève également la prescription de l'action de la SCI des Pinsons.
Sur le fond, elle prétend que les dispositions de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme établit une distinction précise entre les cahiers des charges approuvés et les cahiers des charges non approuvés ; que si les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé « deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir », il en va autrement pour ce qui concerne les cahiers des charges non approuvés, et donc de nature contractuelle ; que depuis la loi Alur, le premier alinéa de l'article L.442-9 vise, à la différence de la rédaction de 2005, le cahier des charges s'il a été approuvé, en précisant que les règles d'urbanisme contenues dans le document du lotissement deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme. Ce qui confirme qu'une modification unilatérale administrative peut remettre en cause les clauses contractuelles. La conjugaison de l'alinéa 1er de l'article L.442-9 et du 5ème alinéa de 1'article L.442-9 montre que par le biais de la caducité, les règles contractuelles d'un cahier des charges ne sont pas opposables, à terme, au plan local d'urbanisme et qu'en conséquence la SCI DES PINSONS ne peut pas se prévaloir de la violation de règles d'urbanisme contenues dans les documents du Lotissement du Bois Fleuri car ses arguments ne respectent pas le texte ni l'esprit de la loi ALUR ni même la nature juridique (règlementaire) du document régissant le Lotissement du Bois Fleuri.
La SCI des Pinsons rappelle que la loi Alur a maintenu l'alinéa 3 de l'article L.442-9 par lequel « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes », et interprète a contrario l'alinéa 5 de cet article comme suit : toute disposition non réglementaire (et donc contractuelle) d'un cahier des charges non approuvé ayant pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire continue de produire ses effets si le cahier des charges est publié au bureau des hypothèques.
Elle ajoute que sur le fondement de ce texte, la jurisprudence de la Cour de cassation est claire en ce qu'elle considère que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, et que la violation du cahier des charges constitue un trouble manifestement illicite, qu'autorise à faire cesser l'article 809 du code de procédure civile en en donnant compétence au juge des référés.
Sur la prescription
L'article 2224 du code civil édicte une prescription quinquennale des actions personnelles et mobilières à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il ne peut être sérieusement soutenu que la SCI des Pinsons aurait dû connaître l'existence de l'autorisation donnée à M. X... de diviser son lot dès le 10 juin 2011, alors que cette société n'a acquis sa parcelle que le 19 juin 2012, et que ce n'est qu'à la date du transfert de propriété qu'elle a été en mesure de connaître l'existence de cette autorisation et d'exercer une action à l'encontre de M. X... et de la SCI des Pinsons. Cette action diligentée par assignations délivrées les 15 et 22 mai 2017 n'est donc pas prescrite.
Sur les contestations sérieuses
Les demandes de la SCI des Pinsons sont fondées sur les dispositions de l'article 809 du code de procédure civile, lesquelles requièrent l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite, même en présence d'une contestation sérieuse.
Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, la violation du cahier des charges du lotissement constitue un trouble manifestement illicite, justifiant à lui seul la compétence du juge des référés.
Sur la caducité des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges
L'ancien article L.442-9 du code de l'urbanisme était ainsi libellé :
Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
L'article L.442-9 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que :
Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4.
Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
La comparaison entre ces deux textes établit clairement que le législateur a entendu d'une part préciser la nature des documents susceptibles d'être atteints par la caducité décennale déjà prévue par l'ancien article L.442-9 du code de l'urbanisme, y incluant notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, d'autre part créer une caducité automatique et immédiate même lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges, si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme, et enfin priver de tout effet toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire passé le délai de cinq ans à compter de la date de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier (soit au 26 mars 2019).
Il convient de relever que le nouvel article précité laisse subsister les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, comme l'ancien article.
Or le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Le cahier des charges du lotissement du Bois Fleuri du 25 novembre 1929, approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1930, prévoit en son article 8 "Il ne pourra être construit, sauf autorisation de la société venderesse, sur chaque lot de terrain vendu, qu'une seule maison à usage d'Habitation, dite villa composée d'un simple rez-de-chaussée et premier étage et un garage particulier.'
Dans l'additif daté du 31 octobre 1961, inclus dans le règlement de copropriété portant la même date, il est prévu que les extensions du lotissement du Bois Fleuri constituées par les lots n°210, 212 à 252 inclus, 254 à 266 inclus, seront également soumis aux clauses et conditions concernant l'article 8.
L'article 11 du règlement de 1961 interdit toute subdivision, même dans le cas d'une indivision. Les copropriétaires ne pourront se prévaloir de l'article 816 du Code Civil pour déroger à ce principe.
M. X... a procédé à la division du lot n° 229 dont il est propriétaire, et entrepris la construction d'une maison d'habitation sur le lot qu'il a conservé, en contravention avec les clauses du cahier des charges du 31 octobre 1961, et dès lors la SCI des Pinsons est bien fondée à faire cesser le trouble manifestement illicite et à solliciter l'arrêt des travaux, sous astreinte, à titre conservatoire.
Sur les autres demandes
Il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI des Pinsons.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum M. Frédéric X... et la SNC Kidnappers à payer à la SCI des Pinsons la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. Frédéric X... et la SNC Kidnappers aux dépens.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
