COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
(anciennement dénommée 11e Chambre B)
ARRÊTSUR RENVOI DE CASSATION
DU 31 JANVIER 2019
N° 2019/ 34
Rôle N° RG 17/10888 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAVN3
[L] [C]
[G] [K]
C/
[H] [F]
[K] [F]
[P] [F]
SCI DIKRAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Pierre-Antoine VILLA
Me Béatrice FAVAREL
Décision déférée à la Cour :
Arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 09 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 195 F-D.
DEMANDEURS A LA SAISINE
Monsieur [L] [C],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Etienne SACOUN de la SELARL E.S. AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE,
Madame [G] [K],
demeurant [Adresse 2]
représentée et plaidant par Me Béatrice FAVAREL de la SELARL FAVAREL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS A LA SAISINE
Monsieur [H] [F]
né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre-Antoine VILLA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [K] [F]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/009558 du 31/08/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Pierre-Antoine VILLA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [P] [F]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/009554 du 31/08/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Pierre-Antoine VILLA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SCI DIKRAN, prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 6]
représentée par Me Alain GALISSARD de l'ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Décembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2019,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 22 juillet 2008, la SCI Dikran donnait à bail à MM. [M], [S] [F] et [C] un local commercial à destination d'atelier de création d'objets d'art, galerie d'art, vente d'objet d'art, décoration.
Il était stipulé que la cession de droit au bail était subordonnée à l'accord préalable et écrit du bailleur et à sa participation à l'acte de cession.
Le 16 mai 2009, M. [M] cédait régulièrement sa part de droit au bail à M. [K] [F].
Par acte sous seing privé du 13 mars 2010, MM. [S] et [K] [F] convenaient de céder leur droit au bail commercial, à M. [L] [C] et à Mme [G] [K], moyennant le prix de 30.000€.
L'acte devait être régularisé et le solde du prix soit 25.000€ payé le 30 avril 2010.
M. [S] [F] décédait le 25 avril 2010 laissant pour héritiers MM. [K], [P] et [H] [F] ( les consorts [F])
Les consorts [F] assignaient M. [C] et Mme [K] et la SCI Dikran afin que la vente du droit au bail soit déclarée parfaite.
Par jugement du 26 mars 2012, le tribunal de grande instance de Marseille constatait la cession du droit au bail du 13 mars 2010, condamnait in solidum M. [C] et Mme [K] à payer à Messieurs [F] la somme de 25.000€ avec intérêts au taux légal, déclarait cette cession des parts du droit au bail inopposable à la SCI Dikran, et rejetait les autres demandes des parties.
Par ordonnance de référé rendue par le Président du TGI de Marseille le 4 juillet 2011 la bailleresse était déboutée de sa demande de résiliation du bail et expulsion pour défaut de paiement des loyers.
Le 15 décembre 2012 , les locaux étaient restitués à la bailleresse.
Par ordonnance de référés du 13 mars 2013 le Président du TGI de Marseille constatait que le bail avait pris fin le 15 décembre 2012 suite à la restitution des lieux par M. [C] qui en détenait les clés et l'irrégularité du commandement de payé délivré à la société Fabrik 89 ( enseigne)
Sur appel des consorts [K]-[C], notre cour par arrêt du 25 février 2014 infirmait le jugement:
déclarait sans effet le contrat de vente de parts de droit au bail du 13 mars 2010
déboutait les consorts [F] de leurs demandes en paiement du prix de cette vente
les condamnait à rembourser la somme de 5.000€
condamnait M. [C] et les consorts [F] à verser à la SCI Dikran la somme de 10.595,50€ au titre du solde locatif et celle de 4.400€ à titre de dommages et intérêts
déboutait les consorts [F] de leurs demande de dommages et intérêts
Les consorts [F] formaient un pourvoi contre cet arrêt.
Par arrêt du 9 février 2017 la cour de cassation cassait et annulait l'arrêt de notre cour " .. mais seulement en ce qu'il déclare le contrat de vente de parts de droit au bail du 13 mars 2010, déboute MM. [I], [P] et [H] [F] de leur demande en paiement du prix de cette vente, les condamne à payer à Mme [K] la somme de 5.000€ en remboursement de la somme versée lors de la conclusion de ce contrat et à payer à la SCI Dikran la somme de 10.595,50€ au titre du solde locatif et celle de 4.400€ de dommages et intérêts ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état ou elles se trouvaient avant ledit arrêt. "
Pour la haute juridiction: ' Attendu que, pour rejeter la demande ( des consorts [F] qui ont assigné M. [C] et Mme [K] et la SCI Dikran aux fins de déclarer la vente du droit au bail parfaite) l'arrêt retient que la contrepartie du paiement du prix de la cession du droit au bail pour M. [C] et Mme [K] étaient de devenir locataires de la SCI Dikran pour les parts achetées, qu'à défaut d'accord du bailleur, cette cession ne pouvait être opposée par les acquéreurs qui devenaient des occupants sans droit ni titre et que, dès lors, cette cession était sans cause et ne peut avoir aucun effet ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'une cession de bail commercial consentie entre le cédant et le cessionnaire sans l'accord préalable du bailleur, requis dans le contrat de bail, n'est pas nulle mais inopposable aux tiers, la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil."
**
Par déclaration au greffe en date du 8 juin 2018 M. [L] [C] et Mme [G] [K] ont saisi notre cour.
Les dernières écritures ont été déposées et signifiées pour Mme [G] [K] le 4 juin 2018, M. [L] [C] le 7 août 2017, la SCI Dikran le 9 septembre 2017, celles des consorts [F] le 3 octobre 2012.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 novembre 2018 .
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Mme [G] [K] , dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa des articles 1108, 1109, 1110, 1112 et 1693 et suivants du Code civil et de l'article 700 du Code de Procédure civile:
* à titre principal :
constater que Mme [G] [K] n'a jamais été mariée à M.[L] [C]
sur la nullité de l'acte pour défaut de consentement
juger que le consentement de Mme [G] [K] à l'acte du 13 mars 2010 a été vicié et extorqué par la violence exercée à son égard du fait des menaces proférées et des circonstances de fait de la signature de l'acte
juger que son consentement à l'acte du 13 mars 2010 est vicié par l'erreur réalisée sur nature des droits qu'elle pouvait acquérir
dire nulle et de nul effet à son égard la cession des parts de droit au bail pour vice du consentement
condamner les consorts [F] à lui payer la somme de 5.000€ avec intérêt légaux à compter du 1er juin 2010
à défaut, sur la nullité de l'acte pour défaut d'objet
juger que la cession étant inopposable au bailleur, le droit de jouissance du local n'a pu être cédé à Mme [G] [K] et que la cession des parts de droit au bail était donc dépourvue d'objet
annuler en conséquence la cession des parts de droit au bail pour défaut d'objet
condamner en conséquence les consorts [F] à lui payer la somme de 5.000€ avec intérêt légaux à compter du 1er juin 2010
Elle fait valoir qu'elle n'a jamais eu la jouissance des locaux , elle n'a jamais été mariée à M. [C] dont à l'époque elle était la concubine, elle n'a jamais été reconnue co-indivisaire du bail
* à titre subsidiaire
sur la garantie d'éviction due par les cédants
juger que les consorts [F], connaissaient le risque d'éviction susceptible de frapper Mme [G] [K] du fait du refus du bailleur d'agréer la cession envisagée
juger que les consorts [F] doivent la garantir pour l'éviction subie du fait de l'absence de transmission du droit de jouissance
condamner les consorts [F] à lui payer à la somme de 5.000€ avec intérêt légaux à compter du 1er juin 2010
* en tout état de cause
condamner in solidum les consorts [F] à lui payer une somme de 5.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civil outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Béatrice Favarel, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'elle n'a jamais eu la jouissance des locaux , elle n'a jamais été mariée à M. [C] dont à l'époque elle était la concubine, elle n'a jamais été reconnue co-indivisaire du bail
* validité de la cession
' défaut de consentement pour violences ( art 1109 du c.civil): elle soutient qu'elle a été contrainte de signer l'acte le 13 mars 2010 , alors qu'elle s'était rendue avec M. [C] au chevet de M. [S] [F] mourant, les fils de ce dernier lui ayant signifié qu'elle ne quitterait pas les lieux avant d'avoir signé , ce qu'elle a fait outre qu'elle a remis un chèque de 5.000€ à titre de caution, ce chèque qui n'aurait pas dû être encaissé l'a été en juin 2010. Son consentement à l'acte lui a été extorqué par violence, à savoir la menace de séquestration par trois hommes déterminés ( fils de M. [F])
' défaut de consentement pour erreur sur la nature des droits objet du contrat ( art. 1110 du c. civil)': en signant elle pensait obtenir la jouissance des lieux ignorant la clause d'agrément, elle a donc été trompée sur la substance de la chose.
' absence d'objet du contrat de cession ( art 1108 c.civ): le vente est dépourvue d'objet puisque en l'absence d'agrément du bailleur, le droit à jouir des lieux ne pouvait lui être cédé
* garantie d'éviction: si la cession est inopposable à la bailleresse, les cédants sont tenus à l'égard du cessionnaire d'une garantie d'éviction, ils doivent restituer le prix de cession. Ils connaissaient parfaitement la clause d'agrément qui leur avait été rappelé par le bailleur 20 jours avant l'acte litigieux.
* mise hors de cause pour le paiement des loyers: la cour devra l'ordonner
M. [L] [C] , dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 1156 et suivants, 1583 et 1589 du Code civil, dans leur rédaction applicable en l'espèce,
* à titre principal : réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions
dire et juger que la vente des parts de bail de MM. [S] et [K] [F] n'est pas parfaite
débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
* à titre subsidiaire, vu les articles 1108 et suivants du Code civil, dans leur rédaction applicable en l'espèce
dire et juger que compte tenu des circonstances de la signature de l'acte du 13 mars 2010, SON consentement a été obtenu par violence
dire et juger que faute d'accord du bailleur, la cession des parts de bail de MM. [S] et [K] [F] à M. [C] et à Mme [K] est dépourvue d'objet
dire et juger sans effet l'acte du 13 mars 2010 signé entre MM. [S] et [K] [F], M.[C] et Mme [K]
rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.
* à titre très subsidiaire : vu les articles 1626 et suivants du Code civil,
dire et juger que MM. [K], [H] et [P] [F] doivent garantir M. [C] et Mme [K] de l''éviction qu'ils ont subie
condamner reconventionnellement, in solidum, MM. [I], [H] et [P] [F] à restituer le prix de vente des parts de droit au bail du 13 mars 2010
ordonner la compensation entre le solde de ce prix de vente et la créance de restitution de ce prix
condamner reconventionnellement MM. [I], [H] et [P] [F] à payer à M. [C] une somme de 10.000 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts
rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.
* à titre infiniment subsidiaire : vu l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce,
dire et juger que la faute de MM. [I], [H] et [P] [F], soit l'absence de demande d'autorisation au bailleur, a causé un préjudice à M. [C] et à Mme [K]
condamner reconventionnellement, in solidum, MM. [I], [H] et [P] [F] à payer à M. [C] et à Mme [K] une somme de 30.000 €, à parfaire, en réparation du préjudice qu'ils leur ont fait subir.
ordonner la compensation entre le solde du prix de vente, soit 25.000 €, et cette somme de 30.000€ due par reconventionnellement MM. [K], [H] et [P] [F] à titre de dommages et intérêts
condamner reconventionnellement MM. [I], [H] et [P] [F] à restituer à Mme [K] la somme de 5.000 € versée par chèque du 13 mars 2010
condamner reconventionnellement MM. [I], [H] et [P] [F] à payer à M. [C] une somme de10.000 €, à parfaire, en réparation de ses préjudices distincts du paiement du prix
rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.
* en tous les cas
condamner in solidum MM. [I], [H] et [P] [F] à payer à Monsieur [L] [C] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
condamner in solidum MM. [I], [H] et [P] [F] aux entiers dépens.
Il fait valoir
* absence de vente: il a été obligé d'envisager la vente sous la pression des fils de son associé , l'acte sous seing privé est imprécis, le chèque est qualifié d'acompte et de caution. La cour devra rechercher la commune intention des parties. Il n'a pas donné suite aux demandes de régularisation formées par les consorts [F]. [K] [F] a convoqué un réunion des co-indivisaires par courrier du 6 octobre 2010 preuve qu'il considérait avoir cette qualité à cette date
* nullité de la vente: comme soutenu par Mme [K] son consentement a été vicié par les violences et menaces exercées par les fils [F].
La vente est dépourvue d'objet en l'absence d'accord préalable du bailleur la cession lui est inopposable donc le transfert du droit au bail est impossible
* garantie d'éviction: si la cession est inopposable à la bailleresse , les cédants sont tenus à l'égard du cessionnaire d'une garantie d'éviction, ils doivent restituer le prix de cession par application de l'article 1630 du code civil. Ils connaissaient parfaitement la clause d'agrément qui leur avait été rappelé par le bailleur 20 jours avant l'acte litigieux.
* responsabilité des consorts [F]: l'arrêt du 25 février 2014 a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [F] , eu égard à la cassation partielle cette disposition est définitive, M. [C] et Mme [K] sont par contre fondée à demander des dommages et intérêts aux consorts [F] qui en omettant d'obtenir l'agrément du bailleur leur ont causé un préjudice de 30.000€
La SCI Dikran , dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa de l'article 1134 du Code civil applicable en la cause de:
constater que le bail liant les parties a été exécuté de mauvaise foi par les locataires et que les locataires ont commis des manquements graves à leurs obligations
constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail intervenue le 15 décembre 2012 par la restitution volontaire des locaux suites au défaut de paiement des loyers
dire et juger recevable et bien-fondé l'action de la bailleresse à l'encontre de l'ensemble des preneurs indivis au regard des dispositions du bail liant les parties et de l'existence d'une clause de garantie solidaire à la date du 15 décembre 2012
condamner les consorts [F], M. [C], au paiement d'une somme de 15.026,88 € représentant les loyers impayés arrêtés au 15 décembre 2012, ainsi qu'au paiement d'une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice subi par la SCI bailleresse du fait de la résiliation intervenue (indisponibilité des locaux non reloués jusqu'à ce jour) ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris l'ensemble des commandement de payer délivrés et le coût des différentes procédures de référé
condamner les consorts [F], M. [C] et Mme [K], au paiement d'une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'exécution des décisions de justice intervenues distraits au profit de Maître Galissard.
Elle fait valoir
* inopposabilité de la cession: elle est étrangère aux relations et litiges qui opposent les autres parties, la cession lui est inopposable pour ne pas voir été soumise à son accord préalable conformément aux stipulations contractuelles pourtant respectées lors du départ de M. [M] un an auparavant
* résiliation du bail: elle devra prononcée eu égard au non respect des clauses du bail: défaut de paiement des loyers dont tous les co-indivisaires sont tenus, défaut d'exploitation personnelle et sous location. Elle a dû pour saisir à deux reprises le juge des référés, eu égard à l'évolution du litige la cour devra statuer sur cette demande.
Les consorts [F], dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour, au visa des articles 1122, 1583 et 1589 du code civil, L 145-1 et suivants L 145-16 du code de commerce, 1134, 1147 et 1184 et 815-9 et suivant du code civil, de :
* à titre principal
statuer ce que de droit sur la recevabilité et le bien fondé de l'appel de à M. [C] et à Mme [K]
débouter M. [C] et Mme [K] de toutes leurs demandes fins et prétentions
confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
constaté, dit et jugé que [S] [F] et [K] [F] ont cédé à [L] [C] et [G] [K] leurs parts du droit au bail par l'acte conclu entre eux le 13 mars 2010
condamné in solidum [L] [C] et [G] [K] à verser la somme de 250.000€ à [K] [F] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de son père, et à [H] et [P] [F] en qualité d'ayant droit de leur père , avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure reçue le 14 juin 2010, au titre du reliquat du prix de vente
ordonné l'enregistrement de l'acte de vente par M. [L] [C] et Mme [G] [K]
recevoir leur appel incident limité du dit jugement
réformer le jugement sur l'opposabilité de la cession à la SCI Dikran bailleresse et la réparation des préjudices des concluants
dire et juger que la cession du bail de MM. [S] et [K] [F] à M. [C] et Mme [K] est opposable à la société SCI Dikran bailleresse
dire et juger que l'opposition de la SCI Dikran est injustifiée
condamner M. [C], solidairement avec Mme [K] le cas échéant, à leur verser la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation forfaitaire de leurs préjudices matériel et moral subis
* très subsidiairement, pour le cas où la vente ne pourrait pas intervenir:
condamner solidairement M. [C], Mme [K] et la SCI Dikran le cas échéant, à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme :
de 25.000€ en réparation de leur préjudice financier
de 5.000€ en réparation des préjudices matériel et moral subis
condamner M. [C] à leur verser une indemnité d'occupation d'un montant de 733,26€ par mois à compter du 14 juin 2010, soit la somme de 20.531,28€ au 30 octobre 2012, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir
confirmer le jugement sur la condamnation de M. [C] et Mme [K] à leur verser la somme de 2.500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile
Y ajouter,
les condamner solidairement avec la SCI Dikran à leur verser la somme de 1.500€ en remboursement des frais qu'ils sont contraints d'engager pour assurer la défense de leurs droits devant la Cour par application de l'article 700 du code de procédure civile
condamner solidairement M. [C], Mme [K] et la SCI Dikran aux entiers dépens de première instance distraits au profit de Me Stéphane Autard et ceux d'appel distraits au profit de Me Pierre-Antoine Villa
Ils font valoir que
* la cession : de leurs parts du droit au bail est parfaite, les parties se sont accordées sur la chose et le prix, la vente n'était soumise à aucune condition suspensive, le délai de paiement n'étant pas une condition; Mme [K] a versé par chèque la somme de 5.000€ à valoir sur la vente
* opposabilité au bailleur : la vente avait pour objet le fonds, le bailleur ne pouvait s'y opposer et encore moins la refuser sans motiver son refus
* dommages et intérêts: en n'honorant pas l' engagement souscrit M. [C] et Mme [K] ont commis une faute, à l'origine d'un préjudice matériel perte du bénéfice du prix de cession et moral violation de l'engagement et de la mémoire de M. [S] [F] associé de M. [K].
Si la cession n'était pas déclarée parfaite ou le bail résilié par la faute de M. [C] et Mme [K] pour défaut de paiement des loyers, leur demande de dommages et intérêts est fondée à hauteur de 25.000€ montant restant à devoir sur le prix d'autant qu'ils restent exposés à la demande de paiement des loyers
* indemnité d'occupation: M. [C] co-indivisaire qui a joui seul des lieux loués doit être condamné à leur verser une indemnité d'occupation si la cession des parts du droit au bail n'est pas reconnue; M. [C] ne conteste pas l'exploitation privative par suite du courrier qu'ils lui ont adressé le 9 juin 2010 et que ce dernier a réceptionné le 14 juin.
SUR QUOI LA COUR
* Etendue de la saisine de la cour de renvoi
L'arrêt de cassation a cassé partiellement l'arrêt rendu par notre cour le 25 février 2014 en ce qu'il a:
déclaré sans effet le contrat de vente de parts de droit au bail du 13 mars 2010
débouté les consorts [F] de leur demande en paiement du prix de cette vente
les a condamnés à payer à Mme [K] la somme de 5.000€ en remboursement de la somme versée lors de la conclusion de ce contrat et à payer à la SCI Dikran la somme de 10.595,50€ au titre du solde locatif et celle de 4.400€ de dommages et intérêt
MM [K], [P] et [H] [F] sont donc définitivement déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts et de paiement d'une indemnité d'occupation et M. [C] de sa demande en restitution des 'uvres d'art contre MM [K], [P] et [H] [F].
* Demandes formées dans les écritures de M. [C] pour le compte de Mme [K]
En application de l'article 125 du Code de Procédure Civile, le juge peut relever d'office la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En application de l'article 31 du Code de Procédure Civile l'intérêt à agir doit être direct et personnel comme en atteste l'adage "Nul en France ne plaide par procureur"
En conséquence de quoi M. [L] [C] est irrecevable à former dans ses écritures des demandes au nom Mme [K] .
* Opposition de la cession au bailleur
C'est à bon droit que le premier juge avait décidé qu'eu égard aux stipulations contractuelles qui imposaient l'accord préalable et écrit de la bailleresse son appel à l'acte de cession du droit au bail , la cession est inopposable à la SCI Dikran , et a fait une juste application de l'effet relatif des contrats qui produisent leurs effets entre les signataires.
* validité de la cession dans les rapports en cédants et cessionnaires
Mme [K] et M. [C] font valoir que la vente est nulle en raison de vices du consentement, M. [C] arguant au surplus de l'imprécision de l'acte sous seing privé est imprécis, eu égard à la double qualification du chèque qui est une fois visé à titre d'acompte, puis à titre de caution de caution
' violences
Mme [K] et M. [C] qui soutiennent que leur consentement aurait été vicié pour avoir été obtenu par violence et menace morale n'en rapportent pas le preuve; au contraire il doit être constaté que le jour de la signature de l'acte litigieux il a été remis aux cédants un chèque de 5.000€ tiré sur un compte ouvert au nom de Mme [K] et qu'aucune démarche n'a été entreprise par les cessionnaires pour contester la validité de l'acte ou du chèque avant d'être assignée en justice.
' erreur et absence d'objet
Mme [K] argue d'une part d'un défaut de consentement pour erreur sur la nature des droits objet du contrat ( art. 1110 du c. civil): en signant elle pensait obtenir la jouissance des lieux ignorant la clause d'agrément, elle a donc été trompée sur la substance de la chose et d'autre part de l'absence d'objet du contrat de cession ( art 1108 c.civ), la vente était dépourvue d'objet puisque en l'absence d'agrément du bailleur, le droit à jouir des lieux ne pouvait lui être cédé, elle n'a jamais eu la jouissance des lieux, elle n'est pas partie.
M. [C] s'associe à ces moyens
L'acte litigieux porte sur le rachat des parts du local.
Il est donc acquis que la transaction portait sur les droits sur le local lesquels résultent du bail, il est indifférent pour la solution du litige de différencier vente du fonds et cession du droit au bail, ce dernier étant en droit partie intégrante du fonds.
S'agissant de l'erreur sur la substance, la cession de bail commercial consentie entre le cédant et le cessionnaire sans l'accord préalable du bailleur, requis dans le contrat de bail, n'est pas nulle mais inopposable aux tiers. La cession opère donc transfert du droit au bail entre les cédants et les cessionnaires, sauf aux premiers en cas d'action de la bailleresse à garantir les seconds contre l'éviction.
Mme [K], qui ne démontre pas avoir été empêchée d'exercer les droits qu'elle avait acquis, à savoir jouir des lieux loués, échoue à démonter l'erreur sur la substance ou l'absence d'objet.
M. [C] qui a poursuivi l'activité qu'il exerçait précédemment dans les lieux loués ne peut se prévaloir des dits vices
' imprécision de l'acte
L'article 1583 du code civil dispose que la vente : ' .. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.'
La cession du droit au bail n'est soumise à aucune formalisme particulier, elle peut être réalisée par acte sous seing privé, seule son opposition au tiers est soumise à des formalités.
L'acte de cession litigieux est manuscrit et daté du 13 mars 2010, il est signé de [S] [F], [K] [F], [L] [C] et [G] [K], il y est indiqué que [S] [F] et [K] [F] reconnaissent avoir reçu un chèque d'acompte d'un montant de 5.000€ à valoir sur le rachat des parts du bail du local situé [Adresse 7] pour un montant total de 30.000€ que [L] [C] et [G] [K] s'engagent à verser avant le 30 avril 2010. [K] [F] et [S] [F] s'engagent à rendre le chèque de caution le jour de la vente.
En l'espèce l'objet de la vente est parfaitement déterminé et déterminable ( les parts du bail du local situé [Adresse 7] détenu par [S] et [K] [F]) tout comme le prix (30.000€) . Il n'est stipulé aucune condition suspensive, le versement effectif du prix au 30 avril 2010 étant une obligation à la charge des acquéreurs et non pas une condition suspensive.
L'accord des parties sur la vente et le prix était donc dépourvu d'ambiguïté, l'acompte comme la caution sont des engagement fermes qui se rapportent exclusivement aux modalités de paiement du prix , la double qualification du chèque est donc indifférente à la validité de la vente , tout comme les démarches postérieures de M. [K]
En conséquence de quoi c'est par une juste appréciation des faits et de la cause et à bon droit que le premier juge a jugé la vente parfait entre cédants et cessionnaires.
* résiliation du bail
La SCI Dikran demande à la cour de constater et en tant que de besoin de prononcer la résiliation du bail intervenue le 15 décembre 2012 par la restitution volontaire des locaux suite au défaut de paiement des loyers.
Par ordonnance de référés du 13 mars 2013 le Président du TGI de Marseille a constaté que le bail avait pris fin le 15 décembre 2012 suite à la restitution des lieux par M. [C] qui en détenait les clés.
Cette demande est donc sans objet au regard de la restitution des locaux acceptée et reconnue par la bailleresse qui de droit et en fait met un terme au contrat de bail, en conséquence de quoi il n'y a pas lieu de se prononcer sur les fautes éventuelles des locataires commises durant le bail.
* Dette de loyers
' M. [C]
Aucune demande en paiement de loyers restés impayés n'avait pas été formée devant le premier juge.
Par ordonnance de référés du 13 mars 2013 le Président du TGI de Marseille a déclaré irrégulier le commandement de payer délivré par la bailleresse à la société Fabrik 89, qui est un nom d'enseigne.
La cour de cassation a cassé l'arrêt de notre cour en ce qu'il avait condamné MM. [I], [P] et [H] [F] à payer à la SCI Dikran la somme de 10.595,50€ au titre du solde locatif et celle de 4.400€ de dommages et intérêts pour indemniser la vacance des locaux.
Ces deux chefs de condamnation avait été également prononcés par l'arrêt cassé contre M. [C], lequel en conséquence est définitivement condamné au paiement de ces sommes à l'égard de la SCI Dikran , étant relevé que l'arrêt précise que la demande de la SCI Dikran portait sur la période du 1er mars au 15 décembre 2012.
' consorts [F]
Aux termes de ses dernières écritures la SCI Dikran demande à notre cour de renvoi de condamner les consorts [F], M. [C], au paiement d'une somme de 15.026,88 € représentant les loyers impayés arrêtés au 15 décembre 2012, ainsi qu'au paiement d'une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice qu'elle a subi du fait de la résiliation intervenue (indisponibilité des locaux non reloués jusqu'à ce jour).
La cession n'étant pas opposable au bailleur sa demande à l'égard des consorts [F] est recevable, le bailleur produit un décompte , par lui établi, des sommes dues au titre du loyer et des charges, des pénalités de retard et de provisions sur le foncier d'un montant de 15.026,88 €.
Le bail a pris fin le 15 décembre 2012 lors de la remise des clés acceptée par le bailleur.
Le loyer était de 1.100€ par mois soit pour la période du 1er mars au 15 décembre 2012 la somme de 10.450€, il n'est pas démontré par les preneurs cette somme ait été acquittée.
Le bail ayant pris fin en 2012 la demande au titre des provisions pour charge sera rejetée, le bailleur étant en droit de revendiquer le paiement de charges justifiées mais pas de provisions.
De même et faute de justifier de la taxe foncière demandée la demande formée à ce titre par la SCI Dikran sera rejetée.
La SCI Dikran ne fournit aucune précision sur la manière dont elle a calculé les pénalités de retard ni sur la disposition du bail sur laquelle elle les appuie, ce contrat stipulant seulement un intérêt de 3 % par trimestre en cas d'impayé. Faute de justification suffisante la demande de pénalités de retard doit être rejetée.
La SCI Dikran demande la somme de 15.000€ en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail et consistant à l'indisponibilité des locaux jusqu'à ce jour.
L'article 1760 du Code civil dispose que : 'En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus'.
Le dit à article n'est applicable qu'à l'indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l'inoccupation prématurée des lieux, il ne s'applique pas en cas de résiliation résultant de l'accord des parties.
En l'espèce le bailleur après avoir échoué dans ses tentatives de résiliation du contrat a accepté la remise des clés, en conséquence de quoi il ne peut prétendre à être indemnisé sur le fondement de l'article 1760 du code civil , étant relevé 5 ans après la restitution des locaux qui se situent dans une rue du centre de [Localité 2] de bonne attraction commerciale, le bailleur affirme sans le justifier que les locaux seraient toujours vacants.
En conséquence la demande formée à ce titre contre les consorts [F] sera rejetée.
En conséquence de quoi les consorts [F] seront condamnés à payer à la SCI Dikran la somme de 10.450€ au titre des loyers et accessoires dues jusqu'à la résiliation du bail et toutes les autres demandes seront rejetées.
' Mme [K]
La cour constate que la SCI Dikran ne forme aucune demande à l'encontre de Mme [K].
* Garantie d'éviction
Mme [K] et M. [C] demandent à bénéficier de la garantie due par les cédants aux cessionnaires en cas d'éviction et la condamnation à ce titre des consorts [F] à leur payer la somme de 5.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2010.
La cession de bail commercial consentie entre le cédant et le cessionnaire sans l'accord préalable du bailleur, requis dans le contrat de bail, est inopposable aux tiers. La cession opère donc transfert du droit au bail entre les cédants et les cessionnaires, sauf aux premiers en cas d'action de la bailleresse à garantir les seconds contre l'éviction.
La bailleresse ayant poursuivi la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, ce qui constitue une faute des locataires qui les prive de la dite garantie, Mme [K] sera déboutée de sa demande.
* demandes de dommages et intérêts
' M. [C] et Mme [K]
Eu égard à la validité de la cession , M. [C] et Mme [K] ne justifient d'aucun préjudice ouvrant droit à réparation , leurs demandes formées contre les consorts [F] seront rejetées
' consorts [F]
Ils font valoir que leur père aurait pu céder ses droits à d'autres personnes s'il avait connu le comportement déloyal de son associé M. [C] , lequel outre qu'il a refusé de payer le solde du prix a poursuivi pour son compte personnel l'exploitation des locaux sans tenir de comptabilité régulière et sincère, avec le soutien passif de Mme [K]. Ils souffrent donc à la fois d'une préjudice matériel pour avoir été privé de la perception du prix et moral, l'engagement pris auprès de leur père n'ayant pas été tenu.
S'agissant du préjudice matériel tenant le défaut d'exécution du contrat de cession par M. [C] et Mme [K] outre que les consorts [F] ne démontrent pas qu'il subissent une préjudice matériel distinct de celui réparé par la reconnaissance de la validité de la cession, qui ouvre droit à la perception du prix majoré d'intérêts, il doit être rappelé que l'arrêt du 25 février 2014 les avait déboutés de cette demande et que cette disposition est définitive pour ne pas avoir été censurée par la cour de cassation. En conséquence e quoi la demande formée devant la cour de renvoi de ce chef est irrecevable.
S'agissant du préjudice moral , faute de démontrer l'engagement pris par M. [C] et Mme [K], la cession étant dépourvue de conditions, le préjudice moral n'est pas démontrée.
En conséquence de quoi les consorts [F] seront déboutés des demandes de dommages et intérêts formées contre Mme [K] et M. [C]
* sur les frais et dépens
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
Dit que chacune des parties conservera la charge de l'intégralité des dépens par elle engagés en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
CONSTATE que M. [L] [C] est définitivement condamné à payer à la SCI Dikran la somme de 10.595,50€ au titre du solde et locatif et celle de 4.400€ de dommages-intérêts.
CONSTATE que les consorts [F] ont été définitivement déboutés de leur demande de dommages et intérêts relative au préjudice matériel formée à l'encontre de M. [C] et Mme [K].
DÉCLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts relative au préjudice matériel (inexécution de la cession) formée à l'encontre de M. [C] et Mme [K] par les consorts [F].
DÉCLARE irrecevables les demandes formées par M. [C] au nom de Mme [K]
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a
condamné M. [L] [C] et Mme [G] [K] à verser à M. [K] [F], agissant en son nom personnel et es qualité d'ayant-droit de M. [S] [F], à [P] [F] et à [H] [F], agissant es qualité d'ayant-droits de leur père M.[S] [F], ensemble la somme de 25.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2010 au titre du reliquat du prix de vente
ordonné l'enregistrement de l'acte de vente par M. [L] [C] et Mme [G] [K]
déclaré la cession du droit au bail inopposable à la SCI Dikran
Y AJOUTANT
déclare la demande de résiliation du bail aux torts des locataires formée par la SCI Dikran sans objet
constate que la SCI Dikran ne forme aucun demande au titre de la dette locative à l'encontre de Mme [K]
condamne MM.[K] [F], [P] [F] et [H] [F] solidairement avec M. [L] [C] au paiement à la SCI Dikran de la dette locative arrêtée au 15 décembre 2012, pour ces derniers dans la limite de la somme de 10.450€
déboute la SCI Dikran des demandes formées contre les consorts [F] au titre des provisions sur charges, taxe foncière et pénalité
déboute M. [C] et Mme [K] de leurs demandes au titre de la garantie d'éviction et de dommages et intérêts formées à l'encontre des consorts [F]
déboute les consorts [F] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée contre M. [C] et Mme [K]
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel
dit que chaque partie conservera la charge de l'intégralité des frais et dépens par elle engagés.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
