COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 9 MAI 2019
N° 2019/406
N° RG 18/12712
N° Portalis DBVB-V-B7C-BC3OX
SAS L'AVENIR EVENEMENTIEL
C/
[W] [G]
[G] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me BISMUTH
Me ROUSSEAU
DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :
Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 6 juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00996.
APPELANTE
SAS L'AVENIR EVENEMENTIEL
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Michaël BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMÉES
Madame [W] [G]
née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
Madame [G] [G]
née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
représentées par Me Ludovic ROUSSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistées de Me Marie-Laetitia PIERI-AGOPIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 mars 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, madame Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La cour était composée de :
madame Geneviève TOUVIER, présidente
madame Sylvie PEREZ, conseillère
madame Virginie BROT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : madame Caroline BURON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 mai 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2019,
Signé par madame Geneviève TOUVIER, présidente, et madame Caroline BURON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SAS l'Avenir Evénementiel a fait l'acquisition d'un fonds de commerce le 23 décembre 2010 ainsi que du droit au bail qui avait été consenti à son vendeur le 2 mai 2007 par Mmes [W] et [G] [G], portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 48 988,88 euros hors charges outre une provision mensuelle sur charge de 705 euros.
Le 24 novembre 2017, les bailleresses ont fait signifier à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail aux fins de justifier du paiement des primes d'assurance et de l'existence d'une clause de renonciation à recours contre les bailleurs, lui enjoignant de produire une attestation de ses assureurs précisant également le montant des capitaux assurés, au titre des années 2016 et 2017.
Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, Mmes [W] et [G] [G] ont fait assigner la SAS l'Avenir Evénementiel aux fins de voir constater la résiliation du bail.
Par ordonnance en date du 6 juillet 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a :
- constaté le défaut de production de l'attestation d'assurance dans le mois du commandement pour la période visée ;
- constaté en conséquence la résiliation du bail à usage commercial,
- ordonné l'expulsion immédiate de la SAS l'Avenir Evénementiel des lieux loués, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et celle de la force publique,
- condamné la SAS l'Avenir Evénementiel à payer à Mesdames [W] et [G] [G] une indemnité mensuelle d'occupation de 6 828,75 euros, charges locatives en sus, à compter du 25 décembre 2017 jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés ainsi qu'au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 novembre 2017.
Le premier juge a considéré que la locataire n'avait pas justifié dans le délai d'un mois avoir été régulièrement assuré pour la période continue des années 2016 et 2017.
La SAS l'Avenir Evénementiel a fait appel de cette ordonnance.
Par conclusions déposées et notifiées le 25 octobre 2018, la SAS l'Avenir Evénementiel a conclu comme suit :
- dire et juger que le tribunal a outrepassé ses pouvoirs de juge des référés et qu'il existe une contestation sérieuse sur l'existence d'une obligation d'assurance continue;
En conséquence :
- annuler l'ordonnance entreprise en ce que :
* elle a constaté le défaut de production de l'attestation d'assurance dans le mois du commandement pour la période visée dans celui-ci,
* elle ne répond pas aux conclusions de la SAS l'Avenir Evénementiel portant sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire de mauvaise foi par les bailleresses,
Et statuant à nouveau :
- dire et juger qu'aucune infraction au bail ne peut lui être reprochée et qu'il existe une contestation sérieuse sur le fait de savoir si les bailleresses se prévalent de mauvaise foi du bénéfice de la clause résolutoire,
- en conséquence, infirmer l'ordonnance entreprise et débouter Mesdames [G] de leurs demandes.
L'appelante expose qu'un conflit oppose les parties relativement aux désordres affectant les lieux loués, soutenant que les bailleresses manquent depuis le mois de mars 2014 à leur obligation de mise en conformité du bien loué, la contraignant à suspendre le paiement des loyers dans l'attente de travaux.
La SAS l'Avenir Evénementiel rappelle que trois commandements de payer visant la clause résolutoire lui ont été délivrés, auxquels elle a formé opposition, la Cour, dans un arrêt du 22 février 2018, faisant état des désordres importants affectant les lieux loués.
Elle fait grief au premier juge :
- d'avoir interprété la clause d'assurance recours contenue dans le bail qui selon elle ne prévoit pas la justification d'une assurance continue, précisant qu'elle s'est exécutée dans le mois suivant la délivrance du commandement,
- de n'avoir pas répondu à ses conclusions concernant la mise en oeuvre de bonne foi de la clause résolutoire ni à sa demande de suspension de la clause résolutoire formée à titre subsidiaire, expliquant que les bailleresses s'opposent à la réalisation de travaux de remise en état des lieux au regard des désordres affectant le bien loué, désordres déjà constatés par l'arrêt ci-dessus visé.
Concernant ces désordres, l'appelante indique qu'une expertise a été ordonnée le 27 janvier 2017.
La SAS l'Avenir Evénementiel estime avoir rempli son obligation d'assurance, rappelant que même lorsque les garanties d'un contrat d'assurance sont suspendues, celui-ci n'est pas pour autant résilié et que le bail ne prévoit qu'une obligation de souscrire un contrat.
Par conclusions déposées et notifiées le 15 novembre 2018, Mme [W] [G] et Mme [G] [G] ont conclu à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et à la condamnation de l'appelante à leur payer la somme de 4 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Les intimées rappellent la clause du bail qui prévoit que dès son entrée dans les lieux, le preneur assurera les risques propres à son exploitation, ce pendant toute la durée du bail, la clause précisant de plus que le locataire devra justifier du paiement de ses primes d'assurance.
Les intimées font valoir que les pièces produites par la locataire ne justifient pas que celle-ci a satisfait à ses dispositions et notamment le paiement des primes d'assurance, alors qu'une lettre du groupe Axa France mentionne deux périodes de suspension du contrat du 4 juillet 2015 au 1er avril 2016 et du 11 juillet au 1er décembre 2017, ajoutant que la cour de cassation considère qu'une suspension d'assurance s'analyse en un défaut d'assurance.
Concernant l'argument tiré du défaut de réponse à conclusions, elles font valoir que le premier juge a fait une exacte application de l'article L. 145-1 du code de commerce en retenant que la clause résolutoire ne pouvait pas être suspendue dès lors qu'une dette d'argent n'était pas en cause.
Concernant la bonne foi, Mmes [G] font valoir qu'elles ont toujours demandé à leur locataire de justifier de son assurance et qu'elles ont tenté amiablement d'obtenir les dernières attestations, rappelant que l'expertise évoquée par l'appelante n'a révélé l'existence d'aucun travaux d'importance à accomplir, au rappel de ce que la dette locative s'établit aujourd'hui à la somme de 420 000 euros.
MOTIFS DE LA DECISION :
1. Les chefs d'annulation de l'ordonnance :
1.1. Pour excès de pouvoir :
L'appelante fait grief au premier juge d'avoir méconnu les pouvoirs qu'il détient des articles 808 et 809 du code de procédure civile (et non 873 visé par l'appelant, texte qui concerne le tribunal de commerce).
Elle fait valoir que celui-ci, a tranché une contestation sérieuse par l'interprétation faite de la clause 'Assurance recours' mentionnée au bail, en constatant que cette clause impliquait pour le locataire d'être assuré de manière continue, donnant ainsi une interprétation de l'esprit et de la finalité d'une clause alors qu'il ne lui appartenait pas de procéder à cette interprétation.
La contestation sérieuse alléguée sur l'utilisation par le juge des référés des pouvoirs qu'il détient aux termes des dispositions ci-dessus visées, fait simplement obstacle au pouvoir de juger et ne relève pas du champ des nullités, de sorte que l'ordonnance ne saurait être annulée du chef ainsi critiqué.
1.2. Le défaut de réponse à conclusions :
L'appelante expose avoir consacré de longs développements dans ses conclusions soutenues devant le premier juge, tenant à la mauvaise foi des bailleresses dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, et libellé le dispositif de ses conclusions comme suit:
Subsidiairement,
Ordonner la suspension de la clause résolutoire, compte tenu de l'exécution de son obligation par la concluante, précisant que ladite clause a été mise en oeuvre de mauvaise foi par les consorts [G].
Les intimées produisent les conclusions développées par la SAS l'Avenir Evénementiel devant le premier juge.
Dans ces conclusions, la locataire rappelle que le bailleur qui invoque l'application d'une clause résolutoire doit être de bonne foi.
La SAS l'Avenir Evénementiel explique qu'un litige oppose les parties depuis bientôt quatre années relativement à des travaux de remise en état sollicités vainement auprès des bailleresses, alors que par un arrêt rendu par la première chambre C de la cour d'appel le 22 février 2018, il est fait état de désordres importants affectant le bien loué, ayant conduit la cour, en considération du sérieux de la contestation de la locataire sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, à rejeter les demandes formées par les bailleresses aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail.
Le premier juge, après avoir constaté que les bailleresses avaient vainement sollicité la production des attestations d'assurance prévue au bail et que le contrat d'assurance des lieux loués avait connu deux périodes de suspension au cours des années visées par la commandement, a rappelé à bon droit que le défaut d'assurance n'est pas un manquement susceptible d'être régularisé pour l'infraction écoulée et que la clause résolutoire ne pouvait être suspendue dès lors que les causes du commandement ne visaient pas une dette d'argent.
Ayant ainsi fait une juste application des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, le moyen pris du défaut de réponse à conclusions doit être écarté dès lors qu'il a été répondu par un motif de pur droit aux conclusions délaissées.
En conséquence de quoi, il n'y a pas lieu d'annuler l'ordonnance entreprise.
2. Sur le fond :
Pour conclure à l'infirmation de l'ordonnance déférée, l'appelante demande à cour de dire et juger qu'aucune infraction aux stipulations du bail ne peut lui être reprochée et qu'il existe une contestation sérieuse sur le fait de savoir si Mmes [G] se prévalent de mauvaise foi du bénéfice de la clause résolutoire.
Elle fait valoir que le bail ne prévoit qu'une obligation de souscription d'un contrat d'assurance, indiquant avoir respecté cette obligation et précisant que lorsque les garanties de ce contrat sont suspendues, le contrat d'assurance n'en est pas pour autant résilié.
La clause 'Assurance recours' prévue au bail est libellée comme suit :
'Dès son entrée dans les lieux, le preneur assurera les risques propres à son exploitation. Il devra en particulier souscrire :
a) une police d'assurance responsabilité civile, garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'il peut encourir à raison de dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers.
b) une police d'assurance incendie, toutes explosions, dommages électriques, dégâts des eaux garantissant :
*ses biens propres à concurrence de la valeur de remplacement au jour du sinistre,
*ses responsabilités d'occupant l'égard du bailleur, des voisins et des tiers en général.
La police d'assurance définie à l'alinéa 'b' ci avant, devra comporter une clause de renonciation à recours contre le bailleur et ses assureurs.
Le preneur s'engage à rembourser toutes surprimes qui pourraient être demandées en raison de son activité.
Il s'engage à aviser par lettre recommandée le bailleur, de toute cause ou risque aggravant (incendie, explosions, dommages électriques, dégâts des eaux) pouvant résulter de la création de son commerce, ou de toute modification de son activité.
Les primes de ces différents contrats seront à la charge exclusive du preneur, qui s'oblige à leur paiement. Il justifiera du paiement de ces primes et de l'existence d'une clause de renonciation à recours contre le bailleur, à toute réquisition du bailleur, en produisant une attestation de ses assureurs précisant également le montant des capitaux assurés.
Le preneur devra déclarer immédiatement au bailleur tout sinistres quelle qu'en soit l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.
Enfin, le preneur s'engage à renoncer à tout recours en responsabilité contre le bailleur, notamment :
*en cas de vol, cambriolage ou tout acte délictueux ou criminel dont le preneur pourrait être victime dans les lieux loués, ainsi qu'en cas de dégâts des eaux quelle qu'en soit l'origine, eaux pluviales comprises, même s'ils sont dus à la nature du sol ou à un vice de construction,
*au cas où les lieux viendraient à être détruits en partie ou en totalité ou expropriés,
*en cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers, quelle qu'en soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur'.
La clause résolutoire du bailleur prévoit sa mise en oeuvre notamment pour un défaut d'exécution des conditions des clauses du bail.
La sommation délivrée le 24 novembre 2017 à la requête des bailleresses fait commandement à la locataire 'de justifier du paiement de ses primes et de l'existence d'une clause de renonciation à recours contre le bailleur, en produisant une attestation de ses assureurs précisant également le montant des capitaux assurés, au titre des années 2016 et 2017", faute de quoi il est indiqué qu'elles entendent se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.
Il est constant que le contrat d'assurance souscrit par la locataire le 30 mars 2015 a connu deux périodes de suspension de garantie : du 4 juillet 2015 au 1er avril 2016 et du 11 juillet au 1er décembre 2017.
La réquisition des bailleresses concernant deux années, le premier juge a pu, sans excéder les pouvoirs qu'il tient des dispositions ci-dessus visées, considérer que cette réquisition concernait nécessairement une période continue portant sur les années 2016 et 2017 et que la clause résolutoire devait jouer dans la mesure où aucune régularisation ne pouvait couvrir les périodes de suspension du contrat d'assurance.
Concernant la mise en oeuvre de bonne foi de la clause résolutoire par les bailleresses, celles-ci font valoir qu'elles ont toujours demandé à leur locataire de justifier de son assurance régulière ainsi qu'elles en justifient, avant de faire délivrer commandement le 24 novembre 2017.
L'existence d'un litige en cours opposant les parties concernant des désordres locatifs ainsi que la délivrance par les bailleresses de trois commandements de payer visant la clause résolutoire les 14 mars 2014, 22 mai 2015 et 27 juin 2016, ne constituent pas une contestation sérieuse comme soutenu par l'appelante quant à la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire du bail pour une infraction aux conditions d'assurance des lieux loués, d'autant que le rapport d'expertise déposé le 3 mai 2018 enseigne que les lieux loués ont fait l'objet d'un incendie en décembre 2013.
Dans ces conditions, l'ordonnance déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.
Enfin, la SAS l'Avenir Evénementiel doit être condamné à payer à Mesdames [G] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Rejette la demande d'annulation de l'ordonnance de référé rendue le 6 juillet 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille ;
Confirme cette ordonnance en toutes ses dispositions;
Y ajoutant :
Condamne la SAS l'Avenir Evénementiel à payer à Mesdames [W] et [G] [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS l'Avenir Evénementiel aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier,La présidente,
