COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
CHAMBRE 1-8
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
DU 19 SEPTEMBRE 2019
N°2019/ 206
Rôle N° RG 19/00251
N° Portalis DBVB-V-B7D-BDSTY
[K] [P]
[U] [D]
C/
SARL CityaA TORDO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître TROIN
Maître JOLY
Arrêt en date du 19 septembre 2019 prononcé sur saisine de la cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 25 octobre 2018, qui a cassé et annulé les arrêts n° 2016/445 et n° 2017/384 rendu respectivement les 27 septembre 2016 et 13 juillet 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11ème chambre A devenue chambre 1-7) sur appel d'un jugement rendu par le tribunal d'instance de Nice en date du 23 mai 2014.
APPELANTS ET DEMANDEURS SUR RENVOI DE CASSATION :
Monsieur [K] [P]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
Madame [U] [D]
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 2] (RUSSIE),
demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE ET DÉFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION :
SARL CITYA TORDO, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par Maître Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 juin 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, présidente, et Madame Françoise FILLIOUX, conseillère, chargées du rapport.
Madame Françoise FILLIOUX, conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour,
COMPOSÉE DE :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, présidente
Madame Françoise FILLIOUX, conseillère
Madame Carole MENDOZA, conseillère
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2019.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2019.
Signé par Mme Françoise FILLIOUX, Conseillère pour Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente empêchée et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*-*-*-*-*-*
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Suivant acte du 17 avril 2007, Monsieur et Madame [P] ont acquis de Madame [M] un appartement en rez de jardin (lot n°2) situé au [Adresse 3], dont le syndic est la société Cityaa Tordo.
Le 22 mars 2012, lors de la vente de ce bien, le syndic, la société Cityaa Tordo, a informé le notaire rédacteur de l'acte que le bien ne comportait pas la courette couverte au Nord qui était une partie commune.
Par jugement contradictoire du 23 mai 2014, le tribunal d'instance de Nice a débouté les époux [P] de leur demande à l'encontre du syndic.
La juridiction a estimé que si l'acte de vente du 17 avril 2007 comportait la courette couverte au nord, il précisait également que le syndic adresserait 'un courrier à Madame [M] pour savoir si elle avait obtenu l'autorisation de fermer l'accès à son lot, sachant que cette surface est partie commune ', que les acquéreurs étaient alertés dans l'acte d'achat que la courette ne figurait pas dans l'état descriptif de division.
Par arrêt du 27 septembre 2016, la présente cour d'appel a confirmé la décision aux motifs que l'acte de vente passé le 15 juillet 1968 entre Monsieur [H] et Madame [M] précisait que le lot n°2 était composé de 2 pièces avec cuisine, cabinet de toilette et case et le lot n°18 le droit de jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardin, les mots avec partie de la courette couverte étant expressément rayé, que cet acte excluait expressément la courette couverte de l'effet translatif de propriété, que l'acte du 17 avril 2017 fait mention de la courette couverte au nord, que cette distorsion entre les actes a été signalée au notaire par le syndic et figure dans les procès verbaux d'AG du 3 avril 2006, 3 mars 2007 et 12 avril 2007, que les époux [P] ont vendu leur bien sans avoir sollicité une AG pour modifier le règlement de copropriété, que l'intervention du syndic lors de cette vente ne peut lui être reprochée ;
Par arrêt du 25 octobre 2016, la cour de cassation a l'arrêt du 27 septembre 2016 en toutes ses dispositions au motif que l'arrêt retient que les termes ' courette couverte ' avaient été rayés dans l'acte du 15 juillet 1968 alors que l'acte comporte un renvoi à la dernière page qui ajoute à la liste des éléments vendus les mots ' débarras avec courette couverte '.
Par conclusions déposées et notifiées le 8 février 2019, Monsieur et Madame [P] demandent à la cour au visa des articles 9 de la loi du 6 juillet 1965, 544 et 545 du code civil et 2272 et 2265 du code civil, 1382 et 1383 du code civil de réformer le jugement dont appel et de condamner la société Cityaa Tordo à leur payer la somme de 6 115,60€ à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 30 mai 2012, 3 000€ à titre de dommages et intérêts et 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Troin, avocat.
Ils soutiennent que la courette était bien mentionnée comme un bien privatif lors de l'achat en 2007, sans que le syndic n'intervienne, que du fait de son intervention en 2011 lors de la signature de la promesse de vente, la vente a été retardée jusqu'en 2012, date à laquelle ils ont pu régulariser la situation en rachetant la cour après accord de l'assemblée des copropriétaires le 24 octobre 2011.
Ils soutiennent que l'acte de vente de janvier 1968 démontre bien que la courette était incluse dans la vente puisqu'en page n°9 de l'acte, l'acquéreur déclare 'donné son accord au passage dans la courette nord pour l'accès aux installations communes à l'entier immeuble ', que l'analyse des titres successifs confirme le caractère privatif de la courette, puisque le règlement de copropriété du 15 mai 1968 désigne un appartement avec une cave teinté en rouge, que l'acte du 21 octobre 1968 mentionne une cave avec un débarras avec courette ouverte au nord, que l'acte du 17 avril 2007 reprend la notion de cave avec un débarras et courette.
Ils exposent que la cave et la courette forment une seule et même pièce, qu'il n'existe pas d'autre cave que la cave ou courette objet du débat, que cette cave ou cave courette nord figure dans tous les actes notariés et dans le cahier des charges.
Ils font valoir que l'acte modificatif du 29 mars 2012 décrit le lot n°2 comme étant un appartement au rez de chaussée, en omettant la cave qui est en fait la cave courette, qu'ils ont du acquérir la cave et procéder à une modification du règlement de copropriété pour un montant total de 6 115,60~.
Ils font valoir que le syndic a empêché la vente de leur lot en 2011 et leur a causé un préjudice financier certain, que le plan annexé au règlement de copropriété comporte une cave attribuée au lot n°2 située au centre de l'immeuble mais également une courette coloriée en rouge distincte de la cave et de la chaufferie, que le lot n°2 est teinté en rouge selon le règlement de copropriété.
Ils soutiennent enfin que le règlement de copropriété de 1968 désigne une cave afférente à l'appartement du lot n°2, que l'acte initial du 21 octobre 1968 mentionne un débarras avec courette ouverte en nord, que l'acte du 17 avril 2007 reprend la mention d'une cave avec débarras et courette ;
Enfin, ils font valoir qu'ils ont prescrit la propriété du débarras avec courette ouverte au nord soit par la prescription abrégée de 10 ans soit par la prescription de 30 ans.
Par conclusions déposées et notifiées le 8 avril 2019, la société Cityaa Tordo demande à la cour de :
*confirmer la décision de première instance,
* débouter les époux [P] de leur demande
* les condamner solidairement au paiement d'une somme de 5 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que la cour de cassation a considéré que la cour d'appel a omis de tenir compte de l'additif à l'acte du 21 octobre 1968 qui précise la composition du lot n°2 en ajoutant en fin d'acte ka mention ' débarras avec courette couverte au nord' considérant qu'il s'agissait du même espace que celui qui avait été rayé en début d'acte, que toutefois, les époux [P] recherchent la responsabilité du syndic qui a signalé une discordance entre les titres et le règlement de copropriété, que les époux [P] ne rapportent pas la preuve d'une faute.
Elle fait valoir que les époux [P] précisent que sa faute résulterait de l'acte du 17 avril 2017 mais que la société Citya Tordo n'en est pas le rédacteur, qu'ils soutiennent que la cave et le débarras seraient une seule et même pièce sans en apporter la preuve.
Elle fait valoir que dès 2007, l'acte mentionne des difficultés sur la nature de la courette, notamment en rappelant un extrait du procès verbal de l'AG des copropriétaires du 3 avril 2006 dans lequel le syndicat s'inquiétait de la fermeture de l'accès au lot 2 dans la surface comportant une partie commune, qu'en 2011 lors de la vente de ce bien, le syndic alerte à nouveau les acquéreurs sur la difficulté, que Monsieur [P] a alors sollicité lors d'une AG organisée à sa demande la possibilité d'acheter le bien.
Elle fait valoir qu'elle n'est requise que dans le cadre de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 mais qu'il ne lui appartient nullement de veiller à la rédaction des actes, que le syndic n'a agi que pour le compte du syndicat des copropriétaires et à sa demande qui s'était opposé à laisser la libre disposition de la courette à Madame [M] qui l'avait accaparée, que le syndic a agi dans le cadre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et en faisant respecter le règlement de copropriété, que les époux [P] lui reprochent son abstention en 2007 mais que cette attitude est sans lien avec le surcoût exposé.
Enfin, elle soutient que la réalité d'un préjudice financier n'est pas rapportée, que le syndicat à la demande des époux [P], leur a vendu une partie commune qu'ils ont pu vendre, qu'ils n'ont subi aucun préjudice.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2019
Sur ce :
Attendu que Monsieur et [P] ont acquis par acte du 17 avril 2007 de Madame [M] un appartement composant le lot n° 2 en rez de jardin dans un immeuble situé [Adresse 4] et un lot n°18 concernant la jouissance exclusive d'un jardin, que le lot n°2 était composé selon l'acte sus visé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilettes et cave, débarras avec courette couverte au nord, que cet acte mentionne sous l'intitulé ' Statuts de la copropriété' que lors de l'assemblée générale du 3 avril 2006 au paragraphe 'résolution administrative courante, il est indiqué ce qui suit ' le syndic adressera un courrier à Madame [M] de manière à savoir si elle avait obtenu une autorisation de la part du syndic pour fermer l'accès à son lot n°2 sachant que cette surface était une partie commune ....lors de l'assemblée générale du 3 mars 2007 au paragraphe 'résolution administrative courante, il est indiqué ce qui suit ' Il est rappelé que les robinets d'arrêt de la copropriété sont situés dans la cour qui est une partie commune et que Madame [M] s'est octroyée sans droit ni titre, que celle cour étant parfois fermée à clé, la copropriété se réserve le droit d'y accéder en cas de problème et qu'il sera signalé à Madame [M] que la copropriété attend faire déposer les grille, par courrier du 12 avril 2007 le syndic confirme avoir évoqué ce problème de fermeture de la partie commune et ne retrouve aucune trace d'une autorisation donnée par écrit à Madame [M] à ce sujet, il indique avoir questionné Madame [M] à ce propos par courrier du 14 avril 2006 sans qu'aucune réponse ne lui ait été apportée à ce jour et décide de déposer les grilles de Madame [M],...en conséquence il sera séquestré la somme de 1 000euros dans l'attente que soient réglés au syndic es frais de dépose de la grille ' ;
Attendu qu'en juin 2011, les époux [P] ont signé avec Monsieur [U] un compromis de vente portant sur le lot n°2 composé d'un appartement au rez de chausée comportant deux pièces, une cuisine, un cabinet de toilettes, une cave et un débarras avec une courette couverte au nord et d'un lot n°18 portant sur la jouissance exclusive d'un jardin, que le 13 juillet 2011, le syndic interrogé par le Maître [R], notaire chargé de l'acte, s'opposait à la vente de la courette, au motif que conformément aux dispositions du règlement de copropriété, la courette avec débarras constituait une partie commune et non une partie privative ;
Attendu qu'effectivement, selon le règlement de copropriété daté du 15 mars 1968, le lot n°2 était composé d'un appartement de deux pièces, cuisine, cabinet de toilettes et d'une cave et le lot n°18 de la jouissance exclusive d'un jardin, que cet acte ne fait nullement allusion à la présence d'un débarras avec courette couverte au nord, que la présence de cette pièce apparaît de façon inexpliquée pour la première fois dans l'acte du 21 octobre 1968 passé entre Monsieur [H] agissant en qualité de représentant de la société CTV et Madame [M] sous la forme d'un renvoi en fin d'acte ; que cet acte ne porte aucune mention concernant le questionnaire adressé au syndic de copropriété ni aucune explication sur la présence de cette pièce supplémentaire alors que le règlement de copropriété n'avait pas subi de modification ;
Attendu qu'il ne peut être reproché au syndic de copropriété d'avoir dûment alerté le notaire chargé de la rédaction de l'acte sur le hiatus existant entre l'acte de vente projeté et le règlement de copropriété sur la nature du débarras avec courette situé au nord, que le caractère commun de cette partie n'est d'ailleurs pas contesté par les époux [P] qui ont acquis ce lot et fondent leur action sur la responsabilité pour faute du syndic lui reprochant son inertie le 17 avril 2007 lors de la rédaction de leur acte d'achat ;
Attendu que toutefois, dès leur acquisition des lots 2 et 18, le 17 mars 2017, ils ont été avisés des difficultés inhérentes à la discordance entre leur acte d'acquisition notarié et le règlement de copropriété, par des références explicites aux assemblées de copropriétaires au cours desquelles ce problème avait été dénoncé, qu'ils ont passé outre cet avertissement, que pour se faire le syndic est tenu à une obligation de diligence et de vigilance pour la préservation des parties communes ; qu'il a, dans l'espèce, accompli les démarches nécessaires, de sorte qu'il ne peut voir sa responsabilité engagée dans l'exercice de ses fonctions administratives alors que depuis le 3 avril 2006 au moins, il attire l'attention de Madame [M] puis des époux [P] sur la difficulté existante dont les époux [P] connaissaient l'existence eu égard aux réserves incluses dans leur acte d'achat ;
Attendu que dès le 14 septembre 2011, une assemblée générale a été convoquée par le syndic afin d'autoriser l'acquisition par les époux [P] de cette courette et la modification du règlement de copropriété qui est intervenue par acte du 29 mars 2012;
Attendu que les époux [P] arguent dans leurs conclusions du 8 février 2019 que la cave et la courette constitueraient une seule et même pièce, qu'outre qu'une cave, par nature en sous-sol, ne peut se confondre avec une courette même partiellement couverte qui par nature est en plein air, cet argument est dépourvu de pertinence puisque tant l'acte du 17 avril 2007 que celui de juin 2011 mentionnent les deux pièces, la cave et la courette, démontrant qu'il existait bien dans l'esprit des parties, deux entités distinctes, qu'enfin les époux [P] ont procédé à l'acquisition de cette courette, justifiant ainsi de son existence ;
Attendu que la photocopie en noir et [M] du plan annexé au règlement de copropriété fait apparaître une pièce désignée comme étant 'une cave' au sien de l'appartement des époux [P] parfaitement distincte de la courette, de sorte que ce plan ne rapporte nullement la preuve d'une confusion entre la cave et la courette, que les époux [P] arguent d'une absence d'accès à leur cave qui été transformé en pièce à vivre, ce dont ils ne peuvent faire le reproche au syndic et ce d'autant qu'ils visent expressément cette pièce en sus de la courette dans leur offre de vente de juin 2011, démontrant qu'ils jouissaient bien des deux pièces distinctes ;
Attendu que les époux [P] arguent d'une prescription acquisitive en raison de leur jouissance paisible continue et connue des lieux, mais qu'ils ont revendu en 2012 le bien acquis en 2007 de sorte qu'ils peuvent bénéficier des dispositions invoquées ;
Attendu qu'il convient de confirmer la décision de première instance et de condamner les époux [P] au paiement d'une somme de 2 500e au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la Cour, conformément à l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.
- CONFIRME le jugement de première instance,
- CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [P] à payer la somme de
2 500€ à la société Citya Tordo et aux entiers dépens.
LE GREFFIER Mme Françoise FILLIOUX, Conseillère pour la Présidente empêchée
