COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-3
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2019
N° 2019/398
N° RG 17/15756 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBCS2
SA SOCIETE DE GESTION D'ISOLA 2000 (SGI 2000)
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Gilles BROCA
Me Robert CHEMLA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/03764.
APPELANTE
SA SOCIETE DE GESTION D'ISOLA 2000 (SGI 2000), demeurant [Adresse 2]
représentée et assistée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
représentée et assistée par Me Robert CHEMLA, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Septembre 2019 en audience publique devant la cour composée de :
Mme Marie-Brigitte FREMONT, Présidente rapporteur
Mme Béatrice MARS, Conseiller
Mme Florence TANGUY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2019,
Signé par Mme Marie-Brigitte FREMONT, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Dans le cadre du régime des zones d'aménagement concerté, la commune d'[Localité 1] a conclu le 25
mai 1970 avec la société anonyme dénommée société pour l'aménagement et la promotion de
la station d'lsola 2000, dénommée ci-après SAPSI, une convention générale pour l'aménagement
et l'exploitation de la station de sports d'hiver et du centre touristique [Localité 1].
Cette dernière société s'est donc chargée de l'acquisition de terrain et des différentes constructions à édifier.
Dans le cadre de cette opération, fut notamment édifié l'ensemble immobilier dénommé leVermeil, comportant deux bâtiments, l'un à usage d'habitation portant le numéro 14 comprenant 13 niveaux dont deux en sous-sol, l'autre, principalement à usage de parking portant le numéro 32, comprenant deux étages de parking en sous-sol et une terrasse de couverture en rez-de- chaussée, dont une partie constituant le lot numéro 486 est restée la propriété de la société SAPSI.
À la suite de malfaçons et non-conformités invoquées par le syndicat des copropriétaires de cet
ensemble immobilier à l'encontre du promoteur constructeur SAPSI, d'un devis du 26 juin 1990
établi par la société SPADA concernant des travaux de réfection partielle de l'étanchéité de la
terrasse du bâtiment à usage de parking, en vertu d'un 'protocole de transaction' du 8 janvier 1992, la société SAPSI acceptait de prendre en charge le coût de ces travaux de réfection, devant
être exécutés par le syndicat des copropriétaires.
Par jugement rendu le 14 avril 1993, le tribunal de grande instance de Nice a notamment constaté
l'existence de la transaction précitée, mais, en raison de l'absence d'exécution du protocole concernant l'immeuble des parkings, a condamné la société SAPSI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 720 000 Frs correspondant au coût des travaux.
Le 24 août 1993, les travaux de reprise de l'étanchéité de la dalle de l'immeuble 32 faisaient l'objet d'un procès-verbal de réception sans réserves.
Par jugement du 3 août 1995, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SA SAPSI exploitation.
Par jugement du 21 novembre 1996, confirmé dans la plupart de ses dispositions par arrêt de la
cour appel Aix-en-Provence rendu le 30 avril 1997, le tribunal de commerce de Nice a arrêté le
plan de cession du groupe SAPSI présenté par M. [E] [Z] concernant la reprise d'un
certain nombre d'actifs des sociétés de ce groupe, avec faculté pour lui de se substituer deux sociétés dont la société anonyme de gestion d'1sola 2000.
Par acte notarié du 31 juillet 1997, la SA société de gestion d'Isola 2000 (SGI 2000) est devenue,
en vertu des décisions précitées, propriétaire d'un certain nombre de biens immobiliers, dont le lot 486 du bâtiment 32 de l'ensemble immobilier [Adresse 1].
Le 17 avril 2002, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] a fait dresser par huissier de justice un constat des infiltrations persistantes dans ce dernier bâtiment,
provenant, selon lui, de la dalle de l'espace supérieur appartenant à la SGI 2000.
Suite à assignation en référé délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires le 25 juillet 2002, à la SA société de gestion d`lsola 2000, dite SGI 2000, le magistrat des référés du tribunal
de grande instance de Nice, a, par ordonnance du 11 février 2003, débouté le syndicat de sa demande d'expertise.
Cette ordonnance a été réformée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence rendu le 3 mars
2006 qui a ordonné une expertise.
L'expert, M. [V] [P], a clôturé son rapport le 31 octobre 2007.
Après assignation délivrée le 20 juin 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a demandé au vu du rapport d'expertise, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété et de la théorie des troubles anormaux de voisinage la condamnation de la SGI 2000 à lui payer la somme de 600 000 € TTC au titre de la reprise des
désordres et celle de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 18 février 2014, le tribunal de grande instance de Nice a :
- déclaré la SA Société de Gestion d'Isola 2000 responsable des dommages d'infiltrations subis par la Copropriété [Adresse 1] sur la dalle de couverture de la terrasse du bâtiment 32, à proportion de la moitié de la superficie de son lot par rapport à la superficie totale de la dalle ;
- déclaré le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] responsable du surplus de ces infiltrations,
En conséquence,
- fixé la reprise des désordres à la somme totale de 569 581,04 € TTC, maîtrise d''uvre comprise ;
- condamné la SA Société de Gestion d'Isola 2000 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 167 882 €, au titre de sa participation à la reprise des désordres de réfection de la chape ;
- dit que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sera tenu pour le surplus, soit 401 699,04 € à charge pour lui de procéder à l'appel des charges y correspondant sur l'ensemble des autres copropriétaires au prorata de leurs tantiemes, en ce compris la SGI 2000 ;
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- Fait masse des dépens et les a partagés par moitié entre les parties ;
- Ordonné l'exécution provisoire.
Sur appel de la SA société de gestion d'lsola 2000, la présente cour d'appel a par arrêt en date du 17 décembre 2015 :
CONFIRMÉ partiellement le jugement déféré en ce que les premiers juges ont :
1°/ débouté la S.A. SOCIETE de GESTION D'ISOLA 2000, dite SG1 2000 de sa demande de
dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
2°/ débouté le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
L'A REFORMÉ pour le surplus, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETÉ la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour agir soulevée par la S .A. SOCIETE
de GESTION D'ISOLA 2000, dite SGI 2000,
DÉBOUTÉ le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de ses demandes d'indemnisation ,
CONDAMNÉ le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1]
[Adresse 1] à payer à la S.A. SOCIETE de GESTION D'ISOLA 2000, dite SGI 2000 6000€
au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT qu`en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1985 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la S.A. SOCIETE de GESTION D`ISOLA 2000, dite SGI 2000, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
DIT que le greffe adressera une copie du présent arrêt à l'expert [V][P],
CONDAMNÉ le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût
de l'expertise judiciaire et en ordonne la distraction en application des dispositions de l'article
699 du code de procédure civile.
Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la Cour de cassation a par arrêt en date du 11 mai 2017 :
CASSÉ ET ANNULÉ, mais seulement en ce qu'il débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes d'indemnisation, l'arrêt rendu le 17 décembre 2015, entre les parties,
par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remis, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour étre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamné la société de gestion d'lsola 2000 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de la société de gestion d'IsoIa
2000 et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3 000 euros.
Au motif que :
Pour rejeter la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dirigée à l'encontre de la société de gestion d'Isola 2000, copropriétaire, l'arrêt retient que le litige, qui concerne la mise en cause de la responsabilité d'un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage, la cour d'appel a violé le principe susvisé.
Par déclaration de saisine du 14 août 2017, la SGI 2000 a saisi la présente cour pour obtenir l'infirmation du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NICE le 18 février 2014 (RG 11/03 764) en toutes ses dispositions, en ce compris la totalité des condamnations prononcées à l'encontre de la SOCIETE DE GESTION D'ISOLA 2000 (SGI 2000).
Dans ses dernières conclusions en date du 1er juillet 2019, la société de gestion d'Iso1a 2000 demande à la cour de :
Vu les articles 2052 du Code Civil et 122 et 480 du C.P.C. ;
Vu la transaction en date du 8 janvier 1992 et le jugement du T.G.I. de NICE en date du 14 avril 1993 ;
Dire et juger que le S.D.C. "[Adresse 1]" a été intégralement rempli de ses droits du fait de la transaction conclue avec la SAPSI en date du 8 janvier 1992, de sorte qu'il ne peut solliciter de la société concluante, ayant droit de la SAPSI en sa qualité d'acquéreur du lot n° 486 de la C.I. "[Adresse 1]", une nouvelle indemnisation du trouble qu'il prétend subir.
En tant que de besoin, dire et juger que la demande du Syndicat des copropriétaires se heurte à une fin de de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugé attachée à la transaction en date du 8 janvier 1992 et au jugement du T.G.I. de NICE du 14 avril 1993.
Par conséquent, infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions et débouter le Syndicat des Copropriétaires de Pensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement,
Dire et juger que le préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires, consistant au coût de la
réfection du complexe d'étanchéité du bâtiment parking, n'a pas été aggravé par les découpes opérées par la SAPSI, dès lors que les seules infiltrations résultant de la vétusté dudit complexe imposaient une réfection identique ;
Par conséquent, infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions et débouter le Syndicat des Copropriétaires de 1'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause ;
Constater que la Société concluante n'a repris aucun engagement qui aurait incombé à la SAPSI en sa qualité de promoteur-constructeur de cet ensemble immobilier, ou en toute autre qualité ;
Constater que le complexe d'étanchéité, dont la vétusté est l'origine exclusive des désordres allégués par le Syndicat des Copropriétaires, constitue une partie commune spéciale du bâtiment parking dont l'entretien et les réparations incombent au seul Syndicat des Copropriétaires.
Dès lors, infirmer le jugement de première instance et débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes en ce compris celles résultant de son appel incident.
Dans l'hypothèse où la Cour entrerait en voie de condamnation à l'encontre de la société concluante et vu l'article 1382 du Code Civil ;
Dire et juger que le caractère non satisfactoire des travaux de réfection réalisés, sous la maîtrise d'ouvrage du S.D.C. "[Adresse 1]", en exécution du protocole transactionnel du 8 janvier 1992, engage sa responsabilité.
Dés lors, le condamner à payer à la société concluante le montant des condamnations qui viendraient à être mises à sa charge.
Débouter le S.D.C. [Adresse 1] de son appel incident.
Dire et juger que la Société concluante sera dispensée de toute participation aux frais communs de la présente procédure devant la Cour de renvoi, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] â payer à la société SGI 2000 une somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C. ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distrait au profit de Maître Gilles BROCA sous sa due affirmation de droit (article 699 du C.P.C.).
Elle met en avant le protocole d'accord signé le 8 janvier 1992 conclu entre le S.D.C "[Adresse 1]" et la SAPSI pour soutenir que le syndicat des copropriétaires le S.D.C. '[Adresse 1]" a été intégralement rempli de ses droits, et ne peut plus solliciter de la société SGI 2000, ayant droit de la SAPSI en sa qualité d'acquéreur du lot n° 486 de la C.I. "[Adresse 1]", une nouvelle indemnisation du trouble qu'il prétend subir.
Elle prétend par ailleurs que le syndicat des copropriétaires ne peut justifier d'aucun lien de causalité entre les découpes réalisées par la SAPSI et le préjudice allégué, représentant le coût de la réfection du complexe d'étanchéité concerné ; et qu'en tout état de cause le complexe d'étanchéité devrait faire l'objet d'une réfection complète du fait de sa vétusté qui est totalement étrangère aux dites découpes.
Dans ses dernières conclusions en date du 2 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :
Débouter la SG1 2000 de son appel et de ses demandes fins et conclusions
Vu le transfert des droits et obligations affectées au lot 486 par la SAPSI à SGI 2000 et les conventions opposables,
Vu les pièces et notamment le cahier des charges et l'obligation d'entretien et les clauses citées ci dessus.
Vu le règlement de copropriété et l'E.D.D.
Vu le rapport d'expertise de Mr [P] en date du 31/10/2007
Déclarer recevable et fondé l'appel incident du SDC [Adresse 1],Réformer partiellement le Condamner la SA SGI 2000 à verser 600 000.00 euros TTC au syndicat requérant, sauf à parfaire après achèvement des travaux et actualisation des coûts ;
Condamner la SGI 2000 au paiement de 10 000.00 € sur fondement de l'article 700 du Code
de Procédure Civile,
Condamner la SGI 2000 aux entiers dépens de première instance et d'appe1, incluant coût de l'assignation en référé du 25/07/2002, le coût des P.V. de constat dressés par Maître [D], Huissier, les 17/04/2002 et 13/08/2002, ainsi que les frais d'expertise de Mr [P].
Le syndicat des copropriétaires réplique que l'expert a bien pris en compte le fait que l'étanchéité de la seule dalle de couverture du bâtiment 32 avait déjà fait l'objet d'une réfection partielle en 1993 pour 696.854 Francs, mais sur une surface de 259 m² sur 3. 700 m² environ que comporte la dalle.
Les désordres sont donc dus non seulement à la faute initiale déjà reconnue dans le protocole d'accord par la SAPSI, mais à un abus du copropriétaire de son droit de jouir paisiblement de son bien, aini qu'à une violation du règlement de copropriété. La théorie des troubles de voisinage trouve ainsi application en cas de préjudice causé par l'usage abusif de la partie privative d'un lot.
Il ajoute que si la SAPSI puis la SGI 2000 n'ont pas jugé utile d'isoler ou de clôturer leur lot privatif, elles doivent assumer les risques en résultant et restent responsables de leur lot et son revêtement, comme le précise le cahier des charges et doivent assumer leur obligation de l'entretenir. Il soutient que c'est le manque d'entretien du revêtement des tennis qui a, au bout de 30 années, détruit l'étanchéité.
Sur appel incident, le syndicat des copropriétaires demande que la SG1 2000 prenne en charge la totalité des travaux car elle doit faire face à 61 % des dépenses pour réfection de l'étanchéité de la dalle et de son revêtement, mais prendre aussi en charge les dépenses pour les désordres occasionnés sur l'ossature à cause du manque d'entretien du revêtement.
Cela revient ã dire qn'elle doit assumer la totalité les travaux.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir tirée du protocole d'accord signé le 8 janvier 1992
La SGI Isola 2000 se prévaut de l'autorité de la chose jugée revêtue par le protocole transactionnel du 8 janvier 1992 pour s'opposer à toute nouvelle demande d'indemnisation de la part du syndicat des copropriétaires.
Ce protocole transactionnel signé entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et la SAPSI (auteur de la SGI Isola 2000) porte sur des désordres constatés en 1985, ayant fait l'objet d'une expertise judiciaire confiée à M. [A], et aux termes duquel la société SAPSI a accepté à titre transactionnel et à l'effet de mettre un terme au litige de supporter le coût de l'ensemble des travaux préconisés par les experts, lesquels travaux ont fait l'objet d'un devis de la société SPADA du 26 juillet 1990 actualisé selon devis du 25 septembre 1991, le syndicat s'obligeant à se désister de sa demande en réfection des désordres constatés dans le bâtiment 32, après exécution desdits travaux et contrôle de bonne fin constatant l'arrêt des venues d'eau et la parfaite étanchéité de la dalle horizontale couvrant le bâtiment 32. Les travaux ont été réalisés et réceptionnés le 24 août 1993.
Le protocole du 8 janvier 1992 est donc indépendant de la présente procédure diligentée à la suite de nouveaux désordres apparus en 2002 (soit 10 années plus tard) et décrits dans le constat d'huissier de Me [D] du 17 avril 2002.
Il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SGI Isola 2000.
Sur les désordres
Dans son rapport l'expert décrit l'immeuble « [Adresse 1]» situé à ISOLA2000 comme comprenant deux bâtiments jointifs, l'un à usage d'habitation, l'autre principalement à usage de parkings : le bâtiment d'habitation dénommé bâtiment 14 comprend treize niveaux, dont deux en sous-sol ; l'autre désigné bâtiment 32 comprend deux niveaux de parkings en sous-sol et une terrasse de couverture en rez-de-chaussée.
Le bâtiment 32 comporte en bas, en niveau S, coté 2019,95, comprenant un local privatif à usage autre que l'habitation, 99 parkings et des aires de man'uvre et de circulation,
et en haut en niveau R coté 2022,47 comprenant deux locaux privatifs à usage autre que l'habitation, 144 parkings et des aires de man'uvre et de circulation.
En ce qui concerne la terrasse de couverture du bâtiment 32 l'état descriptif de division dispose :
« LOT QUATRE CENT QUATRE VINGT SIX.
Situé au niveau terrasse - cote 2025,14 - du bâtiment 32, localisé par le plan et consistant en terrasse aménageable, et les trente/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes ». Ce lot quatre cent quatre vingt six, aménageable en aire de jeux, est la propriété de la société S.G.I. 2000.
Les désordres constatés sont les suivants :
Le plancher haut du niveau R est constitué par une dalle en béton armé reposant sur des poutres en béton armé supportées par des poteaux en béton. Compte tenu de l'importance de ses dimensions la dalle est recoupée sensiblement en son milieu, par un joint de dilatation parallèle au bâtiment 14. Un joint périphérique la sépare aussi des bâtiments 14 et 15.
Les eaux pluviales et de fonte des neiges sont récupérées au moyen de grilles et drainées dans un collecteur constitué de tuyaux en fonte passant en plafond du niveau R.
De nombreuses infiltrations se produisaient en plafond de ce niveau en partie courante, et de façon plus importante au droit du joint de dilatation, des descentes d'eau pluviales, et au-dessus de la rampe d'accès au niveau S.
Ces infiltrations ont occasionné la création de stalactites de calcite et des dépôt de rouille au droit des descentes d'eaux pluviales et provoqué en quelques points la désagrégation du béton.
Ces désordres résultent :
- des défaillances de l'étanchéité au droit des liaisons des évacuations d'eaux pluviales avec l'étanchéité de la partie courante, conséquences de la vétusté de l'étanchéité,
- des découpes dans la protection d'étanchéité pour permettre la mise en place de plots sur lesquels ont été fixés les équipements, filets et autres, destinés à la pratique des sports et jeux exercés sur la dalle, découpes effectuées par l'exploitant de la dalle en l'espèce son propriétaire,
- 4 découpes dans la basaltine au-dessus de la rampe permettant l'accès au niveau S à partir du niveau R afin de permettre la mise en place des équipements décrits supra, découpes effectuées par l'exploitant de la dalle, en l'espèce son propriétaire.
L'article 48 B 2° du règlement de copropriété prévoit que « le propriétaire du lot numéro 486, qualifié « terrasse aménageable » par l'état de division qui précède, aura la faculté s'il le désire, de faire aménager sur sa terrasse des installations sportives ou de loisirs, telles que tennis et patinoire. Il pourra également y édifier une construction d'un seul niveau dont l'emprise au sol ne devra pas excéder 15 % de la surface dudit lot de terrasse... »
Le cahier des charges de la copropriété dispose en son article C dénommé Parties communes spéciales au Bâtiment 32 :
« Ces parties communes appartiennent aux seuls copropriétaires du bâtiment 32, à usage principal de parkings, lesquels sont tenus de payer les charges y afférentes.
Elles comprennent notamment.
- les fondations, gros murs et murs de refend de ce bâtiment ;
- le gros 'uvre des planchers et de la toiture-terrasse à l'exclusion de tout revêtement sur cette terrasse en vue notamment de l'aménagement de tennis ;
- la rampe d'accès ;
- les escaliers et portes assurant la desserte de ce bâtiment ;
- l'installation électrique de ce bâtiment ;
Et d'une façon générale tous tes éléments immobiliers servant à l'ensemble des propriétaires du bâtiment 32 ».
Il s'infère de ces dispositions que la partie privative du lot 486 qualifiée « terrasse aménageable » est constituée du seul revêtement de la terrasse, destiné à l'origine à l'aménagement de tennis, à l'exclusion du complexe d'étanchéité, partie intégrante du gros-oeuvre.
La vétusté de cette étanchéité, notamment au droit des liaisons des évacuations d'eaux pluviales, relevée par l'expert, procède d'un défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires.
Il importe peu que l'auteur des découpes effectuées dans la protection d'étanchéité ayant pour but de permettre la mise en place de plots ou dans la basaltine au-dessus de la rampe d'accès pour fixer les équipements destinés à la pratique des sports et jeux exercés sur la dalle soit la SAPSI ou la SGI 2000, puisque la responsabilité de la SGI 2000 est recherchée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, dont la mise en oeuvre n'est pas subordonnée à l'existence d'une faute, mais au caractère anormal du trouble causé.
En l'espèce, le trouble causé aux copropriétaires par les infiltrations émanant pour partie de l'usage privatif de sa terrasse excédant les inconvénients normaux de voisinage, entraîne la responsabilité de la SGI 2000, propriétaire du lot 486.
Néanmoins le lot 486 ne recouvrant qu'une surface de 1930m² sur les 3274 m² de la superficie totale de la dalle, et les découpes relevées étant réduites au regard de la vétusté de l'étanchéité complète, sa part de responsabilité ne sera engagée qu'à hauteur de 50% de la superficie de son lot.
Sur l'indemnisation
L'expert M. [P] a évalué le coût des réparations nécessaires comprenant :
- la dépose des jardinières en place sur une partie de la dalle,
- la démolition des diverses protections d'étanchéité,
- l'évacuation et le transport des gravats à la décharge,
- la dépose des grilles d'évacuation d'eaux pluviales,
- l'application d'un complexe d'étanchéité conformément au D.T.U. 43.5, partie courante joints et relevés,
- la repose des grilles d'évacuations d'eaux pluviales après confection de platines en plomb mises en place entre deux couches d'étanchéité,
- l'application d'une protection,
- la réfection des jardinières,
à la somme de 509 328 euros HT soit 537 341,04 € TTC (TVA au taux de 5 5%),
à laquelle il convient d'ajouter la somme de 32 240€ TTC au titre des honoraires d'un maître d''uvre chargé de la direction des travaux, soit un total de 569 581€ TTC.
Ainsi la part de la SGI 2000 s'élève à la somme de :
569 581€ x 1930/3274m² = 335 764€ : 2 = 167 882€,
la part du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], responsable de la vétusté de l'étanchéité, s'élevant à la somme de 401 699,04€.
La SGI 2000 sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 167 882€ TTC.
Sur les autres demandes
Le coût des procès-verbaux de constat dressés par Me [D] resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.
Il sera fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires en cause d'appel.
Les dépens de première instance, incluant les frais d'expertise, seront partagés entre les parties à hauteur de 30% pour la SGI 2000 et de 70% pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1].
Les dépens d'appel seront pris en charge par la SGI 2000.
PAR CES MOTIFS
Rejette la fin de non-recevoir présentée par la SGI 2000 ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, à l'exception de celle statuant sur les dépens,
Dit que le coût des procès-verbaux de constat dressés par Me [D] resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ;
Condamne la SGI 2000 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens de première instance, incluant les frais d'expertise, seront partagés entre les parties à hauteur de 30% pour la SGI 2000 et de 70% pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ;
Condamne la SGI 2000 aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
