COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 28 NOVEMBRE 2019
Mfb
N° 2019/ 683
N° RG 18/02794 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BB62Q
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
SARL GESTION IMMOBILIERE BERTRAND PETIT (GIBP)
C/
[G] [J]
[Q] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Marie BELUCH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 29 Décembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03383.
APPELANTS
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la SARL GESTION IMMOBILIERE BERTRAND PETIT (GIBP), dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
SARL GESTION IMMOBILIERE BERTRAND PETIT (GIBP) prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [G] [J]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Marie BELUCH, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pierre BAILLON DHUMEZ, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
Maître [Q] [D] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société COLLIN REVEL GESTION IMMOBILIERE, sise [Adresse 5]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2019.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2019
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La Résidence [Adresse 1] située à [Localité 1], est un important ensemble immobilier bénéficiant de nombreux services accessoires.
[G] [J] est l'un des copropriétaires.
Suivant acte d'huissier en date du 18 juin 2015, il a fait citer devant le tribunal de grande instance de grasse, son syndicat des copropriétaires représentée par son syndic en exercice, la SARL GESTION IMMOBILIERE BERNARD PETIT ( SARL GIBP) ainsi que le cabinet CRGI- [I][H], le précédent syndic, aux fins d'entendre prononcer l'annulation des résolutions 3 et 4 votées par l'assemblée générale des copropriétaires réunie le samedi 23 avril 2015, puis par assignation du 7 décembre 2015, il a appelé en cause Maître [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société CRGI;
Il contestait les résolutions n°3 et 4:
N°3 - 'ORGANISATION DE LA RESIDENCE -CREATION D'UN POSTE DE REGISSEUR ( voir note jointe):
(...) L'assemblée générale, après en avoir délibéré, après avoir entendu l'exposé et l'avis du conseil syndical, décide d'approuver l'organisation de gestion de la copropriété suivante :
' création d'un poste de régisseur dont la fonction est assurée la direction du personnel, la gestion opérationnelle technique, administrative ' juridique, comptable sociale. Cet emploi, suivant fiche technique, administrative, juridique, comptable, sociales. Cet emploi, suivant fiche de poste détaillée, joint à la convocation proposé à [I] [H] qui accepte.
- Dans le cadre de l'adaptation des missions confiées à [D] [Y], nécessaire en raison de circonstances médicales, ce dernier devient responsable de la réception et est chargé de diverses missions techniques, intervient en relais de terrain de régisseur.
- Recrutement, après la cessation d'activité de [H] [B], d'une personne chargée de l'accueil, du secrétariat et de petites taches comptables ayant la pratique de l'anglais et de l'informatique.
- Mise en place d'un contrat de syndic prévoyant la délégation au régisseur de la mise en 'uvre des missions de direction du personnel, de gestion opérationnelle technique, administrative, juridique, comptable.
L'assemblée prend acte des coûts liés à cette organisation et de l'économie générée pour environ 39'000 € par an comparé à la situation actuelle.
L'assemblée mandate le syndic pour mettre en place, avec le concours de l'avocat en charge du suivi social, le contrat de travail de [I] [H] en qualité de Régisseur tel décrit dans la fiche de poste détaillée.';
Cette délibération était adoptée par 16794 voix pour/ 3708 contre/ 504 abstentions
N° 4 : 'DESIGNATION DE GIPB AUX FONCTIONS DE SYNDIC ET APPROBATION DU CONTRAT DE SYNDIC
(...)
l'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de désigner aux fonctions de syndic, le cabinet GIPB, présentée par le conseil syndical après consultation de Saint cabinet conformément aux exigences de la loi Alur (article 21) pour une période de 14 mois, prenant naissance jour et jusqu'aux 25 juin 2016.
L'assemblée générale accepte le contrat de syndic présenté par GIPB pour la copropriété '[Adresse 1]' tel qu'annexé à la convocation de la présente assemblée générale, dans lequel sont définis la mission, les honoraires (21'600 TTC) et les modalités de gestion du syndic dans le cas de l'organisation de gestion de la résidence, telle que définie par la résolution 3, dont l'assemblée générale accepte les clauses et conditions, et mandate le président de séance pour signer le contrat de syndic. ».
Cette délibération étant adoptée par 16790 voix pour/ 4123 contre/ 413 abstentions;
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Maître [D] n'a pas constitué avocat.
***
Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 29 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Grasse faisant droit à l'argumentation de Monsieur [J], a annulé les résolutions 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 25 avril 2015 puis a condamné le syndicat des copropriétaires et la SARL GIPB in solidum, à payer au demandeur la somme de 1500 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
***
Suivant déclaration d'appel du 16 février 2018 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et son syndic la SARL gestion immobilière Bernard Petit (GIPB) a relevé appel de ladite décision, en intimant devant la cour M.[G] [J] et Maître [Q] [D] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [H] Revel Gestion Immobilière.
En leurs conclusions notifiées le 16 mai 2018 le syndicat des copropriétaires et son syndic font valoir que l'organisation complexe de la résidence nécessitait la création d'un poste de régisseur et la candidature de Monsieur [I] [H], syndic sortant de la copropriété, s'est naturellement imposée.
Ils expliquent que la fiche du poste créé telle que soumise au vote de l'assemblée générale , stipulait bien que si diverses missions étaient déléguées au régisseur, le syndic conservait le pouvoir de direction de celui-ci.
Ils soutiennent donc que si le syndic ne peut pas se faire substituer, il peut déléguer une partie de ses missions à un préposé agissant sous sa responsabilité et ce, en application de l'article 30 du décret du 17 mars 1967 .
Ils indiquent que dans le cadre de l'organisation entérinée par l'assemblée générale, M.[H] qui est appelé à travailler sous l'autorité du syndic, est son préposé même s'il est rémunéré par le syndicat des copropriétaires et que la responsabilité dudit préposé est couverte par une assurance souscrite par le syndic .
Ils font enfin remarquer que les assemblées générales ultérieures du 29 avril 2017 et 28 avril 2018 n'ont pas été contestées alors que la SARL GIPB a été renouvelée dans ses fonctions de syndic.
Le syndicat des copropriétaires et son syndic demandent donc à la cour, statuant par réformation du jugement entrepris,
' de dire et juger que M.[I] [H] est un préposé du syndic qui peut se voir valablement déléguer des missions propres du syndic et à ce titre, représentées dans l'exécution de ses missions,
- de débouter M.[G] [J] de ses prétentions et le condamner à leur payer une somme de 3500 € chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
Suivant conclusions notifiées le 8 août 2018, M.[J] sollicite quant à lui, la confirmation du jugement ainsi que la condamnation des appelants à lui payer une somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, celle de 10'000 € au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens;
M.[J] réplique en substance à l'argumentation des appelants en exposant que :
-l'assemblée générale du 25 avril 2015 a voté la résolution 4 qui a mis fin aux fonctions de syndic du cabinet CRGI-[I] [H] et désigné aux fonctions de syndic, le cabinet GIPB, avant d'accepter de valider le contrat de travail de M.[H] en qualité de régisseur.
- en réalité la résolution 3 transfère au titulaire du poste de régisseur, l'ensemble des missions confiées au syndic par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 alors même que cet article ajoute que le syndic ne peut se faire substituer : ainsi, c'est une délégation générale de pouvoir d'administration qui a été confiée au régisseur par la résolution querellée, qui ne se résume donc par une délégation de pouvoir fin déterminée.
-M.[H] était encore au jour de l'assemblée générale du 25 avril 2015, le syndic au travers du cabinet CRGI, et il ne pouvait donc proposer de se recruter lui-même comme régisseur salarié bénéficiant en outre d'un salaire de 4500 € sur 13 mois pour 130 heures de travail, et qu'enfin le cabinet CR GI a été mis en liquidation judiciaire le 7 juillet 2015.
Il ajoute, concernant la délibération numéro 4, que le poste de régisseur créé est totalement autonome du syndicat qui se défait en sa faveur, de la totalité de ses fonctions, de sorte qu'il n'est pas un préposé du syndic.
Maître [D] bien que régulièrement cité n'a pas constitué avocat.
L 'ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION
Le litige se présente dans les mêmes conditions de fait et de droit qu'en première instance.
Pour parvenir à la décision frappée d'appel, le tribunal a, en particulier,
-rappelé in extenso les dispositions d'ordre public édictées par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et notamment celles ( alinéa IV) qui, venant après l'énumération détaillée des attributions dévolues par la loi au syndicat, interdit au syndic, seul responsable de sa gestion, de se faire substituer et permet seulement à l'assemblée générale d'autoriser une délégation de pouvoirs à une fin déterminée, à la majorité de tous les copropriétaires ;
- relevé qu'en vertu des dispositions de l'article 30 du décret du 17 mars 1967, le syndicat ne peut pas se faire représenter dans l'exécution de sa mission par l'un de ses préposés, et que l'article 31 du décret ajoute au nombre des attributions qui lui sont propres, le pouvoir d'engager et de congédier le personnel employé mais aussi, de fixer les conditions de son travail ;
-considéré qu'en acceptant la création de postes de régisseur dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée, l'assemblée générale a, en réalité, délégué à M.[H] l'essentiel des pouvoirs propres du syndic, enfreignant ainsi les articles 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- fait observer qu'en tout état de cause, le régisseur dont les fonctions sont définies dans la fiche de poste présenté lors du vote de l'assemblée générale , n'est pas un préposé qui peut être autorisé à représenter le syndic en vertu de l'article 30 du décret du 17 mars 1967, car ses fonctions ne créaient aucun lien de subordination avec le syndic dans la mesure où son contrat de travail stipule que l'employeur est le syndicat des copropriétaires.
Le tribunal a donc annulé la résolution 3 comme étant contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et la résolution 4 comme marquant l'acceptation de l'organisation définie par la résolution précédente et du contrat de syndic.
Le fait que les assemblées générales ayant suivi celle contestée n'aient pas limogé le syndic en fonction et s'en soient tenus au projet d'embauche du régisseur, est sans intérêt pour le présent litige, puisque le jugement frappé d'appel n'était pas assorti de l'exécution provisoire et que c'est donc à ses risques et périls que la copropriété a poursuivi ses activités sans tenir compte du procès engagé par M.[J].
Dès lors, étant souligné que le projet de contrat de travail établi entre le syndicat des copropriétaires et M.[H] était à durée indéterminée, ce qui exclut tout caractère temporaire ou ponctuel des missions - au demeurant très étendues ( direction du personnel, gestion opérationnelle sous tous ses aspects logistiques - dévolues au futur régisseur, et en l'absence d'élément contraire opérant produit aux débats par les appelants, il apparaît que le tribunal qui s'est déterminé par des considération de droit et de fait tirés du dossier, a prononcé l'annulation des résolutions 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 25 avril 2015, par des motifs pertinents et sérieux que la cour adopte.
Le jugement sera, en conséquence, confirmé en toutes ses dispositions et les appelants seront, en outre, condamnés in solidum au paiement des dépens d'appel et au paiement à M.[J] d'une indemnité de procédure d'appel de 2000 €en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La cour rejettera la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive car M.[J] ne caractérise pas l'abus de procédure qu'il fait grief aux appelants d'avoir commis à son égard, puisqu'ils n'ont fait qu'user du droit de recours prévu par la loi.
PAR CES MOTIFS
Vu l'appel du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1]A représentée par son syndic en exercice, la SARL GESTION IMMOBILIERE BERNARD PETIT ( SARL GIBP) et de la SARL GIBP,
Déboute les appelants de l'ensemble de leurs fins et moyens,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant, condamne in solidum les appelants à payer à Monsieur [G] [J] une indemnité de procédure de 2000 au titre des frais irrépétibles de l'appel, et à supporter les dépens d'appel qui pourrotn être distraits au profit de Maître Marie BELUCH qui en fait la demande conformément à l'article 699 du Code de procédure civile .
Le greffier Le président
