COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 28 NOVEMBRE 2019
Mfb
N° 2019/ 686
N° RG 18/05504 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCGEU
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
[W] [K]
[N] [A]
[H] [V]
[K] [W]
[G] [I]
[F] [J]
[J] [G]
[P] [M]
[L] [Q]
[M] [X]
[M] [B]
[Y] [F]
[E] [U]
[V] [C]
[D] [S]
[R] [O]
[U] [R]
[U] [N]
[Q] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Marie BELUCH
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 02 Mars 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/03395.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] , demeurant [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Gestion Immobilière Bertrand Petit, ayant son siège [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [W] [K]
demeurant [Adresse 4]
Madame [N] [A]
demeurant [Adresse 5]UK ROYAUME UNI
Madame [H] [V]
demeurant [Adresse 4]
Madame [K] [W]
demeurant [Adresse 6] SUISSE
Monsieur [G] [I]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [F] [J]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [J] [G]
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [P] [M]
demeurant 102-09 72nd avenue Forest Hills - 11375 NEW YORK ETATS-UNIS
Monsieur [L] [Q]
demeurant [Adresse 8]
Madame [M] [X]
demeurant [Adresse 9] SUISSE
Monsieur [M] [B]
demeurant [Adresse 10]
Monsieur [Y] [F]
demeurant [Adresse 11]
Monsieur [E] [U]
demeurant [Adresse 12]
Monsieur [V] [C]
demeurant [Adresse 4]
Madame [D] [S]
demeurant [Adresse 4]
Madame [R] [O]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [U] [R]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [U] [N]
demeurant [Adresse 13]
Monsieur [Q] [E]
demeurant [Adresse 4]
Tous représentés par Me Marie BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés de Me Pierre BAILLON DHUMEZ, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2019
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les consorts [N] [W] et autres intimés sont copropriétaires au sein de la Résidence [Adresse 1]A située à [Localité 1], qui est un important ensemble immobilier bénéficiant de services accessoires.
En 2015, M. [U] [N] seul a engagé un procès contre le syndicat des copropriétaires en demandant l'annulation des résolutions 3 et 4 votées par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2015 en ce qu'elles autorisaient le syndic, d'une part à créer un poste de régisseur dont la fonction était d'assurer la direction du personnel ainsi que la gestion opérationnelle technique, administrative, juridique, comptable et sociale, et d'autre part, à confier ce poste dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée, à M.[A] [D] syndic sortant, et enfin à mettre en place un contrat de syndic prévoyant la délégation au régisseur de la mise en 'uvre des missions de direction du personnel, de gestion opérationnelle technique, administratives, juridiques et comptables.
Par jugement du 29 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a fait droit à la demande de M.[N] en annulant les résolutions 3 et 3 de l'assemblée générale tenue le 25 avril 2015, mais cette décision non revêtue de l'exécution provisoire, a fait l'objet d'un appel distinct enregistré à la cour d'appel d'Aix-en-Provence sous le numéro RG 18/02794.
***
Parallèlement, suivant acte d'huissier du 23 juin 2016, M.[U] [N] ainsi que d'autres copropriétaires ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] représentée par son syndic en exercice, la SARL GESTION IMMOBILIERE BERNARD PETIT ( SARL GIBP) aux fins principales d'entendre, au visa des articles 18 -22 et suivants de la loi du 10/07/1965 modifiée et l'article 13 du Décret du 17 mars 1967, prononcer l'annulation de la totalité des résolutions votées par l'assemblée générale du 16 avril 2016 et en particulier de deux résolutions, ainsi rédigées :
- n°14a:
"En vue de la mise en 'uvre de la résolution limitant les locations meublées, le syndic et, sous son autorité, le régisseur, sont mandatés pour saisir telle étude notariale utile et faire publier au fichier immobilier les résolutions votées lors de l'assemblée générale du 13 avril 2002 relatives aux travaux, à l'usage des tennis et de la piscine.'
- n°5 : 'DESIGNATION DE GIBP AUX FONCTIONSS DE SYNDIC ET APPROBATION DU CONTRAT DE SYNDIC GIBP
il est rappelé que GIBP a été désigné aux fonctions de syndic pour la première fois lors de l'assemblée générale du 25 avril 2015 ; son mandat arrive à terme le 24 juin 2016. Il y a lieu de procéder à sa nouvelle désignation.
Proposition de résolution adoptée à la majorité de l'article 25. Un de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000 :
l'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de renouveler aux fonctions de syndic, le cabinet GIBP pour une période de 14 mois, prenant naissance jour et jusqu'au 16 juin 2017.
L'assemblée générale accepte le contrat de syndic présenté par GIBP pour la copropriété [Adresse 1] tel qu'annexé à la convocation de la présente assemblée générale, dans lequel sont définies la mission, les honoraires (21'600 € TTC) et les modalités de gestion du syndic dans le cadre de l'organisation de gestion de la résidence telle que définie par la résolution trois de l'assemblée du 25 avril 2015, dont l'assemblée accepte les clauses et conditions, et mandate le président de séance pour signer le contrat de syndic.'
***
Par jugement contradictoire en date du 2 mars 2018, le tribunal de grande instance de GRASSE a :
- rejeté la demande d'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale du 16 avril 2016.
- fait droit à la demande d'annulation de la résolution n°5 de ladite assemblée,
- a rejeté la demande d'annulation des résolutions n° 14 et 14a,
- a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité de procédure de 3000 €
aux copropriétaires jugées irrecevables à agir, ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel le 16 février 2018.
En ses conclusions d'appel notifié le 26 juin 2018, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SARL GIPB sollicite de la cour,
- la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 16 avril 2016 et l'a condamné au paiement de sommes des dépens,
- et statuant à nouveau, qu'il soit dit et jugé que M.[A] [D] est un préposé du syndic et peut donc valablement recevoir une délégation des missions propres du syndic et à ce titre, le représenter dans l'exécution des missions déléguées, en application de l'article 30 du décret du 17 mars 1967,
' constatée que la SARLGIBP a bien été désigné en qualité de syndic tant lors de l'assemblée de 2016 que de celle de 2017 mai a simplement adoptés entre-temps le nom commercial cabinet SCARSINI,
- Condamné solidairement les intimés à lui payer une somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que,
' par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2015, il a été voté l'autorisation pour le syndic d'une part, de créer un poste de régisseur et embaucher M.[A] [D] pour exercer ses fonctions, et d'autre part, de mettre en place un contrat de syndic prévoyant la délégation régisseur de la mise en 'uvre des missions de direction du personnel, de gestion opérationnelle technique, administrative, juridique, comptable,
' l'assemblée générale a donc validé l'organisation que le syndic souhaitait mettre en place, prévoyant de déléguer au régisseur préposé, un certain nombre des ses missions dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée passée entre Monsieur [D] et le syndicat de copropriété,
' que M.[N] l'un des copropriétaires, a contesté la validité des résolutions de l'assemblée générale du 25 avril 2015 devant le tribunal de grande instance, qui par jugement rendu le 29 décembre 2017, a fait droit à sa demande d'annulation des résolutions 3et 4, mais sans estimer utile d'assortir sa décision de l'exécution provisoire, ce qui permet de penser que l'organisation mise en place n'était pas de nature à mettre en péril la gestion de la copropriété les intérêts des copropriétaires,
' que le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision le 16 février 2018 et que la procès est pendant devant la cour d'appel sous le numéro RG 18/02 794.
Par conclusions n°2 du 20 septembre 2019, les consorts [N] et autres demandent à la cour, statuant au visa des articles 18-22 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et les articles 28 et suivants du décret du 18 mars 1967,
- de confirmer, par adoption des motifs ou pour tout autre motif, le jugement entrepris qui a annulé la résolution n°5 de l'assemblée générale du 16 avril 2016 en ce qu'elle avait marqué l'acceptation de l'organisation définie par le contrat de syndic et délégué au régisseur préposé au Syndicat, la quasi totalité des fonctions de syndic, et lui a alloué une somme de 3.000 € sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile ,
- Y ajoutant, de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] et la société Gestion Immobilière Bertrand Petit (G.I.B.P.) au paiement d'une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 10.000€ au titre de la procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens des procédures de première instance et d'appel;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que les intimés qui concluent à la confirmation du jugement, acquiescent donc aux dispositions ayant refusé d'annuler également la résolution n°14 de l'assemblée générale du 16 avril 2016;
Attendu que le jugement vise également la résolution n°14 que l'assemblée générale n'a pas adopté et qui n'était donc pas susceptible d'annulation ;
Mais sur l'annulation de la délibération n°5,
Vu l'arrêt rendu ce jour, 28 novembre 2019, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre 1-5, dans le dossier N° 18/02794;
Attendu que dans cet arrêt, la cour d'appel saisie du recours à l'égard du jugement du 29 décembre 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse qui avait annulé les résolutions 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 25 avril 2015, a confirmé en toutes ses dispositions, la décision qui lui était soumise par l'appel du syndicat des copropriétaires ;
Attendu que la cour d'appel a donc déclaré nulle et donc de nul effet, la décision de l'assemblée générale qui avait entériné le projet présenté par le syndic, tendant à la création d'un poste de régisseur dans la fonction est d'assurer la direction du personnel, la gestion opérationnelle technique, administrative, juridique, comptable, sociales, toutes ses missions étant déléguées par le syndic, cette création étant proposée sur la base d'une fiche de poste détaillé joint à la convocation, ce poste étant offert à M.[A] [D] qui acceptait ;
Que la cour d'appel a confirmé les motifs du tribunal qui avait considéré que la validation par l'assemblée générale de ce projet de création de ce poste de régisseur qui n'était pas un préposé du syndic qui, pour sa part, lui déléguait une grande partie de ses pouvoirs propres, enfreignait les dispositions des articles 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965;
Attendu que cette décision, insusceptible de recours suspensif d'exécution, a force de chose jugée;
Attendu qu'en conséquence, la délibération n°5 de l'assemblée générale du 16 avril 2016 désignant la SARL GIBP aux fonctions de syndic et approuvant le contrat de syndic, est nulle et de nul effet, puisque par suite de l'annulation des résolutions 3 et 4 de l'assemblée générale du 2015, le projet de création du poste de régisseur comme celui de l'adaptation du contrat de syndic à l'ensemble de l'organisation proposée par le syndic pour déléguer ses attributions à ce régisseur, n'ont pas été validés pas l'assemblée générale et ne pouvaient donc valablement être mis en place;
Attendu qu'en conséquence le jugement entrepris sera confirmé et le syndicat des copropriétaires appelant, débouté de ses prétentions et condamné aux dépens;
Attendu que le syndicat des copropriétaires devra également verser une indemnité de procédure globale aux copropriétaires intimés qui ont conclu ensemble par l'intermédiaire d'un seul conseil.
PAR CES MOTIFS
Vu l'appel du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1]A représentée par son syndic en exercice, la SARL GESTION IMMOBILIERE BERNARD PETIT ( SARL GIBP) et de la SARL GIBP,
Vu l'arrêt rendu ce jour 28 novembre 2019, dans le dossier N°RG 18/02794;
Déboute le syndicat des copropriétaires appelant de l'ensemble de ses fins et moyens,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant, condamne in solidum l'appelant à payer aux consorts [N] [W] et autres, une indemnité de procédure de 2000 € au titre des frais irrépétibles de l'appel, et à supporter les dépens d'appel qui pourrotn être distraits au profit de Maître Marie BELUCH qui en fait la demande conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Le greffier Le président
