COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 05 MARS 2020
N° 2020/86
N° RG 19/09169 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEMQ5
[Z] [W]
C/
[X] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Décision déférée à la Cour :
Arrêt en date du 05 Mars 2020 prononcé sur saisine de la cour suite à l'arrêt n° 95 F-D rendu par la Cour de Cassation le 07 février 2019, qui a cassé et annulé l'arrêt n°5 rendu le 04 janvier 2017 par la cour d'appel de BASTIA (Chambre civile A).
DEMANDEUR SUR RENVOI DE CASSATION
Madame [Z] [W]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/4418 du 24/05/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
DEFENDEUR SUR RENVOI DE CASSATION
Monsieur [X] [D]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
Défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président, rapporteur,
Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller,
Madame Laurence DEPARIS, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2020.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2020
Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Marcy FEDJAKH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [X] [D] a donné à bail à Mme [E] [W] un local à usage d'habitation situé à [Localité 1], [Adresse 1] selon acte sous seing privé du 25 juin 2007.
Mme [W] s'est par la suite plainte de l'état de ce logement.
Par assignation du 13 juillet 2012, Mme [W] a fait citer M. [D] devant le Tribunal d'Instance d'AJACCIO pour obtenir l'autorisation de consigner les loyers et de les voir réduits jusqu'à la réalisation des travaux sollicités.
Une autre procédure avait été engagée en référé par M. [D], le juge des référés ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire par ordonnance rendue le 18 décembre 2012.
Entretemps la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formulée par Mme [W] ayant été rejetée par ordonnance du Premier Président de la Cour d'appel de BASTIA en date du 14 mai 2013, la procédure d'expulsion a suivi son cours, Mme [W] étant expulsée du logement le 25 octobre 2013.
Par arrêt rendu le 8 janvier 2014, la Cour d'appel de BASTIA a cependant réformé l'ordonnance rendue par le juge des référés le 18 décembre 2012.
Par jugement rendu le 14 octobre 2014 sur la procédure engagée par Mme [W], le Tribunal d'Instance d'AJACCIO a déboutée celle-ci de ses demandes, autorisé son expulsion et l'a condamnée à payer la somme de 3 150 € au titre des loyers impayés et celle de 30 450 €, a fixé une nouvelle indemnité d'occupation mensuelle de 1 050 € à compter du 30 janvier 2012, le tout assorti de l'exécution provisoire.
Mme [W] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance rendue le 10 février 2015, le Premier Président de la Cour d'appel de BASTIA a arrêté l'exécution provisoire du jugement.
Un arrêt rendu le 4 janvier 2017 par la Cour d'appel de BASTIA a confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AJACCIO.
Mme [W] a donc à nouveau été expulsée du logement, qu'elle avait réintégré entretemps, au début du mois d'août 2017.
Mme [W] s'est pourvue en cassation.
Une ordonnance du Premier Président de la Cour de cassation rendue le 12 avril 2018 a rejeté la requête en radiation du pourvoi présentée par M. [D].
La Cour de cassation, par arrêt en date du 7 février 2019, a cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'appel de BASTIA du 4 janvier 2017 en toutes ses dispositions aux motifs que l'arrêt confirmait le jugement ayant constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit alors que M. [D] sollicitait la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et a renvoyé la cause et les parties devant la Cour d'appel de céans.
Mme [W] demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.
Elle réclame la restitution des loyers payés à hauteur de 87 000 €, le paiement de 1 000 € par mois au titre du préjudice de jouissance, et de la même somme au titre des difficultés professionnelles rencontrées, le paiement de la somme de 150 000 € à titre de réparation du préjudice patrimonial spécifique et de la somme de 75 000 € en réparation des autres préjudices subis, le paiement de ces sommes devant se faire chacune sous astreinte de 100 € par jour de retard.
Elle sollicite l'allocation de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'intimé aux dépens de première instance et d'appel et à l'intégralité des frais.
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
- que M. [D] ne demandait pas que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire mais que le bail soit résilié pour défaut de paiement des loyers.
- que le tribunal d'instance d'AJACCIO comme la Cour d'appel de BASTIA n'ont pas répondu correctement à la question posée.
- que le bail ne pouvait être résilié qu'au jour du jugement.
- que l'appartement loué ne répondait pas aux critères du logement décent.
- qu'elle était donc en droit d'invoquer l'exception d'inexécution.
- que la demande d'expulsion était irrégulière faute d'avoir été dénoncée au préfet.
- que les loyers réclamés ne sont pas dus et que ceux payés doivent lui être restitués.
- qu'elle a subi du fait des procédures engagées des préjudices directs et indirects qui doivent être réparés par l'allocation de dommages-intérêts.
M. [D] n'a pas constitué avocat devant la Cour d'appel de renvoi.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2020.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que par arrêt rendu le 7 février 2019, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 4 janvier 2017, entre les parties, par la Cour d'appel de BASTIA et a remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la Cour d'appel de céans ;
Attendu que l'arrêt cassé confirmait le jugement ayant constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit alors que dans le dispositif de ses conclusions M. [D] sollicitait le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
Que c'est dans ces conditions, qu'au visa de l'article 4 du Code de Procédure Civile, la Cour a cassé l'arrêt confirmatif rendu par la Cour d'appel de BASTIA décidant qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel avait modifié l'objet du litige et donc violé le texte visé ;
Attendu que le Tribunal d'Instance d'AJACCIO était saisi par une assignation délivrée le 13 juillet 2012 par Mme [W] qui, se plaignant de l'état de son logement, a saisi la juridiction au fins d'être autorisée à consigner les loyers depuis le 1er novembre 2011 jusqu'à la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence ;
Que son bailleur M. [D] a sollicité reconventionnellement la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
Attendu que Mme [W] soutenait que le logement présentait un caractère indécent et qu'elle était donc fondée à soulever une exception d'inexécution motivant le non paiement des loyers ;
Attendu qu'il est cependant constant que la locataire ne peut, pour justifier un défaut de paiement des loyers invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'elle ne justifie pas s'être trouvée dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux ;
Attendu qu'il ressort des éléments du dossier qu'un état des lieux avait été établi par les parties au mois de décembre 2007, ce document ne portant mention d'aucune remarque du preneur ;
Que Mme [W] n'a évoqué l'état possiblement indécent du logement que dans son assignation délivrée au bailleur le 13 juillet 2012 alors qu'elle demeurait dans ce logement depuis plus de cinq ans ;
Que s'il est vrai que les constats d'huissier dressés les 27 juin 2012 et 21 mai 2013 et le rapport non contradictoire de M. [Y], technicien, établi le 7 juillet 2012, font état d'un ensemble immobilier vétuste, d'humidité dans l'air, de persiennes en mauvais état et d'un réseau électrique obsolète, ces élements sont pour autant insuffisants à caractériser l'indécence d'un logement dans lequel Mme [W] n'a pas manqué de retourner dès que sa situation le lui permettait lorsque les décisions qui avaient entraîné son expulsion à deux reprises ont été réformées ou annulées;
Que s'il n'est pas contesté que le logement nécessite des travaux de remise aux normes, Mme [W] échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent son occupation impossible par la locataire ;
Que de surcroît, celle-ci, qui avait stoppé le paiement de ses loyers le 1er novembre 2011, n'établit pas s'étre plainte avant cette date de l'état des locaux ;
Qu'elle a mis le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues alors que la première obligation du locataire est de régler les loyers;
Que dans ces conditions il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [W] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de restitution des loyers perçus depuis la signature du bail sous astreinte ;
Qu'il a également à bon droit rejeté les demandes en réparation des préjudices dont elle évoque l'existence, ces préjudices non justifiés ne pouvant donner lieu à indemnisation ;
Attendu qu'il convient en revanche de réformer le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le Tribunal d'Instance d'AJACCIO en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit et a condamné Mme [W] au paiement de la somme de 3 150 € au titre des loyers impayés, de celle de 30 450 € au titre de l'indemnité d'occupation entre le 30 janvier 2012 et le 30 juin 2014 et une indemnité d'occupation fixée à 1 050 € à compter du 1er juillet 2014 ;
Attendu qu'en effet M. [D] avait demandé que soit prononcée la résiliation du bail pour non paiement des loyers ;
Que le bailleur a fait état d'une créance de loyers d'un montant de 34 031,90 € correspondant à 32 termes de loyers ;
Qu'il n'est pas contesté que Mme [W] a cessé le paiement de ses loyers à compter du 1er novembre 2011 ;
Qu'il y a donc lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [W] pour non paiement des loyers ;
Attendu que Mme [E] [W] sera condamnée à payer à M. [X] [D] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions de celui-ci ;
Attendu que la résiliation du bail aux torts de la locataire étant intervenue au jour du jugement soit le 14 octobre 2014, Mme [W] devient occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date ;
Que l'indemnité d'occupation due par cette dernière sera fixée à la somme mensuelle de 1 050 € correspondant au montant des loyers et charges antérieurs ;
Qu'il convient de condamner Mme [W] à payer à M. [D] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance ;
Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, le premier juge ayant rejeté à bon droit les demandes de Mme [W] et alloué à M. [D] une indemnité pour frais irrépétibles justement estimée ;
Attendu que les autres demandes formulées par Mme [W] devant la Cour seront rejetées comme injustifiées y compris celle présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Attendu que Mme [W], qui succombe, supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
Vu l'arrêt de la Cour de cassation rendu le 7 février 2019,
REFORME le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le Tribunal d'Instance d'AJACCIO en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit et a condamné Mme [W] au paiement de la somme de 3 150 € au titre des loyers impayés, de celle de 30 450 € au titre de l'indemnité d'occupation entre le 30 janvier 2012 et le 30 juin 2014 et une indemnité d'occupation fixée à 1 050 € à compter du 1er juillet 2014 ;
LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau sur les seuls points réformés,
PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [W] pour non paiement des loyers ;
CONDAMNE Mme [E] [W] à payer à M. [X] [D] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions ;
CONDAMNE Mme [E] [W] à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance ;
Y ajoutant,
REJETTE toutes autres demandes ;
CONDAMNE Mme [E] [W] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
