COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 12 NOVEMBRE 2020
N° 2020/ 292
Rôle N° RG 19/03994 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BD5P5
[Y] [E]
C/
[O] [D]
[M] [D]
MICHEL PETIAUD
JACQUES PETIAUD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP PIETRA & ASSOCIES
Me Sylvie LANTELME
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 14 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-17-002584.
APPELANT
Monsieur [Y] [E]
né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 13] (Algérie), demeurant [Adresse 15]
représenté par Me Xavier PIETRA de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me William TROUVE, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMES
Madame [O] [D] Venant aux droits de [S] [B] [V] [G] veuve [J] décédée le [Date décès 8] 2009
née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]
Monsieur [M] [D] Venant aux droits de [S] [B] [V] [G] veuve [J] décédée le [Date décès 8] 2009
né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]
Monsieur Michel [D] Venant aux droits de [S] [B] [V] [G] veuve [J] décédée le [Date décès 8] 2009
né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]
Monsieur Jacques [D] Venant aux droits de [S] [B] [V] [G] veuve [J] décédée le [Date décès 8] 2009
né le [Date naissance 6] 1942 à [Localité 16], demeurant [Adresse 12]
tous représentés par Me Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre, chargé du rapport..
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2020.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2020.
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2007, [B] [J] a donné à bail à [Y] [E] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 15].D N°[Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 460 euros par mois outre 35 euros à titre de provision sur charges.
Par jugement en date du 8 décembre 2011, le tribunal d'instance de TOULON a enjoint sous astreinte aux bailleurs de faire réaliser les travaux préconisés dans le rapport d'expertise ordonné par le juge des référés le 2 avril 2008 et a prononcé un abattement de 50% sur le montant des loyers échus entre le 1er août 2007 et la date d'achèvement des travaux.
Suivant acte extra-judiciaire en date du 5 octobre 2012, les consorts [D] ont délivré un congé pour vendre à M. [E] pour un prix de 90 000 euros. Par lettre en date du 26 octobre 2012 signifiée le 31 octobre 2012, M. [E] a fait connaître aux bailleurs son acceptation de l'offre de vente.
La vente n'a pas été réitérée et les consorts [D] ont assigné M. [E] devant le tribunal d'instance de TOULON aux fins de validation du congé délivré.
Par arrêt définitif rendu le 28 juin 2016, la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE a notamment:
- Confirmé le jugement du 08 avril 2015 prononcé par le tribunal d'instance de TOULON en ce
qu'il a rejeté le moyen tiré de la nullité de la signification de l'acceptation par [Y] [E] de l'offre de vente et validé le congé pour vente sauf à dire que ce congé a produit effet au 28 février 2013, mais l'a réformé pour le surplus.
- Statuant à nouveau, débouté les consorts [D] de leurs demandes tendant à voir dire nulle et de nul effet l'acceptation de l'offre de vente pour défaut de réitération de la vente dans le délai de 4 mois, voir déclarer [Y] [E] sans droit ni titre et déchu de tout titre d'occupation au 28 février 2013, ordonner son expulsion, et le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation.
- Condamner les consorts [D] à payer à [Y] [E] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1382 du Code civil.
Par arrêt en date du 20 janvier 2017, la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE statuant en appel d'un jugement du juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 21 juillet 2015, a déclaré irrecevable pour défaut d'intérêt et de qualité à agir [Y] [E] en ses demandes tendant à obtenir la réformation d'un jugement rendu par le juge de l'exécution en date du 21juillet 2015 qui l'avait débouté de sa demande en liquidation d'astreinte qui avait été assortie à l'obligation d'[B] [J] de réaliser des travaux par jugement en date du 08 décembre 2011, au motif que [Y] [E] était occupant sans droit ni titre depuis le 28 février 2013. Par arrêt en date du 27 février 2020, la cour de cassation a cassé l'arrêt sus-visé 'seulement en ce qu'il déclare M. [E] irrecevable en ses demandes pour défaut d'intérêt à agir et de qualité à agir étant occupant sans droit ni titre de l'appartement considéré depuis le 28 février 2015" et a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée. L'instance est pendante devant la cour et a été fixée à l'audience du 10 février 2021 pour être plaidée.
Par exploit d'huissier en date du 04 août 2017, [O] [D], [M] [D], Michel [D], et Jacques [D], venant aux droits de feu [B] [G] veuve [J], ont assigné [Y] [E] devant le tribunal d'instance de TOULON.
Par jugement en date du 14 février 2019, le tribunal d'instance de TOULON a statué ainsi :
- REJETTE la demande de sursis à statuer présentée par [Y] [E].
- RAPPELLE que [Y] [E] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 15].[Adresse 10] depuis le 28 février 2013.
- ORDONNE l'expulsion de [Y] [E] et celle de tous occupants de son chef des locaux à usage d'habitations sis [Adresse 15].D N°[Adresse 4], si besoin avec le concours de la force publique.
- RAPPELLE qu'en application de l'article L.433-1 du C.P.C.E, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer.
- CONDAMNE [Y] [E] à payer à [O] [D], [M] [D], Michel [D], et Jacques [D], venant aux droits de feu [B] [G] veuve [J] la somme de 18.34l,92€ au titre des indemnités d'occupation impayées sur la période du 01 juillet 2015 au 31août 2018 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement
- DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.
- DEBOUTE [Y] [E] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.
- CONDAMNE [Y] [E] à payer à [O] [D], [M] [D], Michel [D], et Jacques [D], venant aux droits de feu [B] [G] veuve [J] la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- DEBOUTE [Y] [E] aux entiers dépens.
- ORDONNE l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 8 mars 2019, M. [E] a relevé appel de la décision en ce qu'elle a :
- Rejeté sa demande de sursis à statuer ;
- Rappelé que Monsieur [Y] [E] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 15] depuis le 28 février 2013 ;
- Ordonné l'expulsion de Monsieur [Y] [E] et celle de tous occupants de son chef des locaux si besoin avec le concours de la force publique ;
- Rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ;
- Condamné Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 18.341,92 € au titre des indemnités d'occupation impayées sur la période du 01 juillet 2015 au 31 août 2018 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;
- Débouté Monsieur [Y] [E] de sa demande de remboursement par les consorts [D] d'une somme de 3.168,57 € à titre de répétition du trop versé ;
- Débouté Monsieur [Y] [E] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Débouté Monsieur [Y] [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1.800 € ;
- Condamné Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire ;
Par conclusions notifiées sur le RPVA le 15 septembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. [Y] [E] demande de :
- le RECEVOIR en son appel et le dire bien fondé,
- INFIRMER le jugement rendu le 14 février 2019 par le Tribunal d'Instance de TOULON en ce qu'il a :
- rejeté sa demande de sursis à statuer,
- rappelé qu'il est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 15], depuis le 28 février 2013,
- ordonné l'expulsion de Monsieur [E] et celle de tous occupants de son chef des locaux si besoin avec le concours de la force publique,
- rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne,
- condamné Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 18.341,92 € au titre des indemnités d'occupation impayées sur la période du 1 er juillet 2015 au 31 août 2018 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,
- débouté Monsieur [Y] [E] de sa demande de remboursement par les consorts [D] d'une somme de 3.168,57 € à titre de répétition du trop versé,
- débouté Monsieur [Y] [E] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté Monsieur [Y] [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1.800 €,
- condamné Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
STATUANT A NOUVEAU :
- DIRE que Monsieur [Y] [E] a saisi le Tribunal de Grande Instance de
TOULON pour demander qu'il soit statué sur la propriété de l'appartement qu'il occupe.
- SURSEOIR à statuer dans l'attente de la décision définitive à intervenir sur ce point.
- JUGER irrecevables les consorts [D] dans leur demande d'expulsion par suite de l'arrêt rendu le 28 juin 2016 par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE qui les a déboutés de cette demande, et qui est passé en force de chose jugée.
- DIRE que Monsieur [E] n'est redevable d'aucun arriéré de loyers puisqu'il a même versé une somme supérieure aux loyers contractuellement et judiciairement dus.
- DEBOUTER les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes.
- CONDAMNER solidairement Madame [O] [D], Monsieur [M] [D], Monsieur Michel [D] et Monsieur Jacques [D] à payer à Monsieur [E]
une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
- CONDAMNER solidairement Madame [O] [D], Monsieur [M] [D], Monsieur Michel [D] et Monsieur Jacques [D] à payer à Monsieur [E]
une somme de 1.800 € au titre des frais irrépétibles engagés en 1ère instance, ainsi qu'une
somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre
des frais irrépétibles engagés en cause d'appel.
- CONDAMNER solidairement Madame [O] [D], Monsieur [M] [D],
Monsieur Michel [D] et Monsieur Jacques [D] aux entiers dépens, tant de 1 ère
instance que d'appel.
Au soutien de ses écritures, il maintient sa demande de sursis à statuer dans l'attente d'une décision du Tribunal de Grande Instance de TOULON ayant à statuer sur la propriété des lieux litigieux. Il conteste sa dette locative faisant valoir que les travaux ayant valu l'abattement de 50% décidé par le tribunal ne sont pas entièrement et correctement réalisés et indique qu'un solde de 3 168,57 euros selon décompte arrêté au 31 août 2018 existe en sa faveur.
Par conclusions notifiées sur le RPVA le 28 août 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les consorts [D] demandent de :
- CONFIRMER le jugement rendu le 14.02.2019 par le tribunal d'instance de Toulon
- CONDAMNER Mr [E] au paiement d'une somme de 4000 euros pour procédure abusive,
- CONDAMNER M [E] au paiement de la somme de 31 296.44 € au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus, compte arrêté au 29.6.2020,
- CONDAMNER Monsieur [E] au paiement de la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens distraits au profit de Me Sylvie LANTELME, avocat.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir l'autorité de la chose jugée des arrêts rendus les 20 janvier 2017 et 28 juin 2016 pour s'opposer à la demande de sursis à statuer, rappelant que l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de TOULON a été introduite après la saisine du tribunal d'instance. Ils ajoutent que si la cour d'appel n'a pas invalidé l'offre de vente délivrée par M. [E], il lui appartenait de demander la vente forcée du bien ce qu'il n'a pas fait. Ils ajoutent avoir réalisé les travaux préconisés par l'expert et que M. [E] ne peut se fonder sur une quelconque exception d'inéxécution pour justifier les loyers impayés.
L'affaire a été fixée à bref délai pour être appelée à l'audience du 25 septembre 2019 selon la procédure de l'article 905 du code de procédure civile par ordonnance en date du 12 mars 2019. Elle a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 8 janvier 2020 et du 23 septembre 2020. L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2020. L'affaire a été plaidée le 23 septembre 2020 et mise en délibéré au 12 novembre 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de sursis à statuer :
M. [E] demande que la présente cour sursoit à statuer dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire de TOULON qu'il justifie avoir saisi par assignation en date du 13 décembre 2017 délivrée aux consorts [D] et dans laquelle il demande notamment qu'il soit dit que le jugement à intervenir tienne lieu d'acte de vente par les consorts [D] à son profit du logement litigieux.
En application des article 377 et 378 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer et la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine, les juges du fond appréciant l'opportunité du sursis à statuer.
En l'espèce, par arrêt définitif en date du 28 juin 2016, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a validé le congé pour vente délivré par les consorts [D] sauf à dire que ce congé a produit effet au 28 février 2013. La Cour a également dans le même arrêt indemnisé M. [E] à hauteur de 30 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la faute des notaires n'ayant pas fait diligence pour réaliser dans le délai de quatre mois la vente prévue entre les parties. Par arrêt en date du 20 janvier 2017, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement du juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 21 juillet 2015 déboutant les consorts [D] de leurs demandes de dommages et intérêts, a déclaré irrecevable pour défaut d'intérêt et de qualité à agir [Y] [E] en ses demandes tendant à obtenir la réformation d'un jugement rendu par le juge de l'exécution en date du 21juillet 2015 qui l'avait débouté de sa demande en liquidation d'astreinte qui avait été assortie à l'obligation d'[B] [J] de réaliser des travaux par jugement en date du 08 décembre 2011, au motif que [Y] [E] était occupant sans droit ni titre depuis le 28 février 2015 -lire 2013-. Par arrêt en date du 27 février 2020, la cour de cassation a cassé partiellement l'arrêt sus-visé 'seulement en ce qu'il déclare M. [E] irrecevable en ses demandes pour défaut d'intérêt à agir et de qualité à agir étant occupant sans droit ni titre de l'appartement considéré depuis le 28 février 2015" - ( lire 2013), retenant une violation de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 en ce que la déchéance du contrat de bail étant dépourvue d'effet rétroactif, le jugement ayant prononcé l'astreinte n'est pas privé de fondement juridique pour la période antérieure à cette déchéance.
Il résulte de ces décisions, ainsi que retenu par le tribunal, que le bail est déchu et que M. [E] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 28 février 2013 et que la demande de sursis à statuer n'a pas lieu d'être accueillie. Constatant que M. [E] est sans droit ni titre, ce que l'arrêt de la cour d'appel en date du 28 juin 2016 n'avait pas fait, il convient d'en tirer les conséquences et de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné son expulsion des lieux et a retenu une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la fin du bail.
Sur la dette locative
L'indemnité d'occupation a pour objet d'indemniser le propriétaire de l'occupation de son bien par une personne dépourvue de titre.
Les consorts [D] demandent paiement d'une somme de 31 296,44 euros à ce titre pour la période du 1er juillet 2015 au 17 août 2020.
M. [E] conteste le montant de la dette locative se prévalant de l'abattement de 50% sur le montant des loyers décidé par le tribunal d'instance de TOULON par jugement en date du 8 décembre 2011 jusqu'à achèvement des travaux préconisés qu'il estime inachevés et imparfaitement réalisés.
Cependant, M. [E] étant occupant sans droit ni titre depuis le 28 février 2013, il ne peut, passer cette date, reprocher à son bailleur un manquement à son obligation contractuelle d'entretien, exiger la réalisation de travaux et exciper de l'abattement décidé par le tribunal quand le bail était en cours.
S'agissant du décompte, les paiements effectués par M. [E] de 4 euros entre octobre 2017 et février 2018 et de 1 euro depuis mars 2018 figurent effectivement sur celui-ci et le montant demandé par les consorts [D] est justifié. Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur le taux d'intérêt et sur l'anatocisme demandé par les consorts [D].
Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive
Même si un contentieux important ayant donné lieu à plusieurs décisions judiciaires déjà, oppose les parties, ces dernières n'établissent pas de faute qui auraient fait dégénérer en abus le droit d'agir en justice et seront déboutées de leurs demandes respectives formées de ce chef.
Sur les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile
En équité, M. [E] sera tenu au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée de ce chef.
Sur les dépens
En application de l'article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par M. [E].
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré seulement en ce qu'il a condamné M. [Y] [E] à payer à [O] [D], [M] [D], Michel [D], et Jacques [D], venant aux droits de feu [B] [G] veuve [J] la somme de 18.34l,92€ au titre des indemnités d'occupation impayées sur la période du 01 juillet 2015 au 31août 2018 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE M. [Y] [E] à payer à [O] [D], [M] [D], Michel [D], et Jacques [D], venant aux droits de feu [B] [G] veuve [J] la somme de 31 296,44 euros au titre des indemnités d'occupation impayées sur la période du 01 juillet 2015 au 17 août 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2019 à hauteur de 18.34l,92 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
CONDAMNE M. [Y] [E] à payer à [O] [D], [M] [D], Michel [D], et Jacques [D], venant aux droits de feu [B] [G] veuve [J] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE M. [Y] [E] aux dépens qui seront distraits au profit de Maître LANTELME en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
