France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 26 novembre 2020, 18/05924

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2020

N° 2020/ 263

N° RG 18/05924 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCHL6

[X] [M]

[B] [G]

Société [Adresse 12]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Pierre VARENNE

Me Eric BIENFAIT

SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 28 Mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05934.

APPELANT

Monsieur [X] [M]

demeurant [Adresse 9]

représenté par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [B] [G]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Eric BIENFAIT, avocat au barreau de NICE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 12] siège sis [Adresse 3], agissant en la personne de son Syndic en exercice la SARL Cabinet BUSSUTIL, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] elle-même prise en la personne de son gérant en exerice, demeurant en cette qualité audit

représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2020

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [N] épouse [G] était propriétaire des parcelles sises à [Adresse 11], cadastrées K1- [Cadastre 2],[Cadastre 4] et [Cadastre 5] formant les lots n° 5 à 8 du cahier des charges du lotissement [F] , dressé par Me [H] notaire à [Localité 10], le 10 juin 1925.

Le lotissement [F] est desservi par une voie privée intérieure dénommée ' [Adresse 9]' qui permet d'accéder au domaine public, notamment la [Adresse 13] ( la Route Forestière) et dont il ressort de l'article 7 du règlement du lotissement que chaque copropriétaire est propriétaire d'une fraction de cette voie privée.

Le tènement où se trouve le bâtiment composant la copropriété [Adresse 12] borde le [Adresse 6] et longe, au Sud, notamment le lot n° 7 du lotissement [F] appartenant à Mme [G], lequel dispose d'un accès direct sur la voie privée intérieure dite [Adresse 9].

Le lot n° 7 est grevé d'un droit de passage au profit du fonds appartenant à la copropriété en vertu d'un acte notarié en date du 30 juillet 1957, ce droit de passage s'étendant ' sur une bande de terrain de cinq mètres de large situé à l'Est du lot de terrain portant le n° 7 du lotissement [F]' .

M. [X] [M] est, pour sa part, propriétaire au sein du lotissement susvisé, du lot n° 16.

La voie privée nécessitant divers aménagements et en l'absence d'accord des co-lotis, M. [M] a obtenu par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nice en date du 21 mars 2006 la désignation de M. [S] [R] en qualité de mandataire judiciaire du lotissement [F] pour une durée d'une année. Sa mission a été prolongée par une seconde ordonnance en date du 14 novembre 2007.

Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 09 avril 2008, sur convocation de M. [R], les co-lotis ont nommé M. [M] en qualité de président de l'Association Syndicale Libre ( ASL) des propriétaires du lotissement [F] et ont voté l'installation d'un portail automatique destiné à clôturer l'[Adresse 9] pour des raison de sécurité et ce depuis la [Adresse 13]. Une déclaration de travaux en ce sens a été déposée le 15 juillet 2008, qui a fait l'objet d'une décision de non opposition à travaux de la part de la mairie de [Localité 10].

La copropriété [Adresse 12], soutenant que l'implantation de ce portail empêcherait l'exercice de la servitude de passage dont elle serait bénéficiaire sur le lot n° 7 du lotissement susvisé ( propriété [G]), lui permettant ainsi d'accéder à l'[Adresse 9] puis au domaine public ( [Adresse 13]) a présenté un recours gracieux à l'encontre de l'autorité administrative.

Un protocole d'accord et de transaction en date du 25 mai 2009 a été conclu entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12] et l'ASL des propriétaires du lotissement [F], représenté par son président M. [M], aux termes duquel:

- l'ASL consent à la copropriété [Adresse 12], à ses membres présents ou à venir, titulaires d'emplacement de parkings sur son tènement, l'usage de ladite voie privée ( [Adresse 9]) et en conséquence, du portail installé aux droits de l'[Adresse 9], sur le domaine public ([Adresse 13]),

- la copropriété [Adresse 12] prend à sa charge 50% des travaux d'installation dudit portail ainsi que 40% des frais relatifs à l'entretien et à la réparation de la voirie de l'[Adresse 9] et du portail.

La cour d'appel de céans, dans son arrêt du 19 mai 2011, a rétracté les ordonnances ayant désigné Me [R] en qualité d'administrateur judiciaire, estiment qu'en aucun cas une ASL, faute d'accord unanime entre les co-lotis ne pouvait être créée.

Dans ce contexte, Mme [G], a, par acte d'huissier du 06 novembre 2012, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice M. [X] [M] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], aux fins de voir constater la nullité du protocole d'accord du 25 mai 2009 et de faire interdiction à la copropriété [Adresse 12] d'emprunter l'[Adresse 9], voie privée intérieure du lotissement.

Mme [G] est décédée le [Date décès 1] 2013, laissant pour seul et unique héritier, son époux M. [B] [G].

Par jugement contradictoire en date du 28 mars 2018, le tribunal de grande instance de Nice a:

- déclaré M. [B] [G] recevable à agir,

- rejeté les demandes de donner acte,

- rejeter la demande d'expertise,

- dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,

- dit que l'ASL des propriétaires du lotissement [F] n'a pas de personnalité morale,

- dit que le protocole transactionnel en date du 25 mai 2009 est nul,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL, à remettre les lieux en état,

- débouté M. [G] de sa demande d'interdiction aux copropriétaires de la [Adresse 12] de se rendre sur la voie privée ' [Adresse 9]',

- condamné M. [X] [M] au remboursement au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL de la somme de 13.006,15 € avec intérêts à compter de la décision,

- rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL formée à l'encontre de M. [X] [M],

- rejeté la demande de restitution des sommes versées au titre de la quote-part du du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à l'égard de M. [X] [M] et de M. [B] [G],

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à démonter le portail situé sur la parcelle de M. [G] correspondant au lot n° 7 dans un délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision sous astreinte de 30 € par jour de retard et pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à payer à M. [G] la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance,

- constaté qu'il n'est formé aucune demande à l'encontre de Mme [Z] [M].

- condamné M. [X] [M] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à payer la somme de 1.500 € chacun à M. [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [X] [M] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL, par moitié chacun, aux dépens de procédure.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu, pour l'essentiel, que:

- l'action de M. [G] est recevable, en ce qu'il justifie être le seul héritier de son épouse décédée et s'agissant de l'irrecevabilité de sa demande faute d'avoir attrait les autres co-lotis en la cause, il appartient à celui qui s'en prévaut d'effectuer les diligences à cette fin,

- en l'absence de respect des formalités préalables à la création d'une ASL, l'ASL du lotissement [F] n'a pas de personnalité morale,

- le protocole transactionnel du 25 mai 2009 est donc nul, la théorie de la bonne foi ne pouvant être invoquée le syndicat des copropriétaires et il importe peu que Mme [G] ait donné son accord à la mise en place d'un portail dès lors que l'ASL étant dépourvue de toute personnalité morale, elle n'ait pas qualité à agir pour convoquer une assemblée générale des copropriétaires comme elle l'a fait pour celle qui s'est réunie le 11 mars 2009,

- dès lors qu'il est établi que le syndicat des copropriétaires a effectivement un droit de passage sur le lot n° 7 de M. [G], il n'y a pas lieu d'interdire aux copropriétaires de la [Adresse 12] de se rendre sur la voie privée [Adresse 9],

- M. [M] doit être condamné à rembourser les frais avancés par le syndicat des copropriétaires pour réaliser le portail mais ce dernier doit être débouté de sa demande au titre du remboursement de la quote-part perçue par M. [G] et M.[M], en l'absence de justificatif,

- il ne peut se déduire de l'acte notarié du 30 juin 1957 instaurant un droit de passage sur le lot n° 7 délimitée en sa largeur comme en sa longueur, l'existence d'une servitude de passage sur la voie privée Sainte Cécile et aucune pièce n'est produite pour attester d'un passage régulier par les copropriétaires sur la voie privée [Adresse 9] antérieurement au protocole,

- un tel droit de passage justifierait l'accord de tous les co-lotis,

- l'état d'enclave avancé par le syndicat des copropriétaires est exclu, celui-ci disposant par le [Adresse 8] d'une voie carrossable lui donnant un accès à la voie publique par le biais d'un portail, une telle situation justifiant aussi le rejet de la demande d'expertise.

Par déclaration en date du 04 avril 2018, M. [X] [M] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 janvier 2020, M. [X] [M] demande à la cour, au visa des articles 815 et suivants du code civil, de:

- réformer le jugement en ce qu'il a:

* rejeté la demande d'expertise formulé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et de sursis à statuer,

* dit que l'ASL des propriétaires du lotissement [F] n'a pas de personnalité morale et dit que le protocole transactionnel en date du 25 mai 2009 est nul,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL, à remettre les lieux en état,

* condamné M. [X] [M] au remboursement au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL de la somme de 13.006,15 € avec intérêts à compter de la décision,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à démonter le portail situé sur la parcelle de M. [G] correspondant au lot n° 7 dans un délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision sous astreinte de 30 € par jour de retard et pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à payer à M. [G] la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance,

* condamné M. [X] [M] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à payer la somme de 1.500 € chacun à M. [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [X] [M] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL, par moitié chacun, aux dépens de procédure.

- dire et juger que l'intimé M. [B] [G] ne rapporte pas la preuve de son intérêt à agir dans la mesure où Feu Mme [G] a participé à l'assemblée du 09 avril 2008 ayant voté le principe de la pose du portail à l'entrée de l'avenue Sainte Cécile et réglé l'ensemble des frais en suite au protocole d'accord des 25 mai et 18 juin 2009,

- dire et juger que Feu Mme [G], en acquiesçant à la mise en place d'un portail permettant de clore l'[Adresse 9], a nécessairement donné son accord concernant le droit de passage accordé à la copropriété [Adresse 12],

- dire et juger qu'il appartenait à l'intimé d'attraire en la cause l'ensemble des co-lotis pour rendre une éventuelle condamnation opposable,

- le confirmer en ce qu'il a:

* débouté M. [G] de sa demande d'interdiction aux copropriétaires de la [Adresse 12] de se rendre sur la voie privée ' [Adresse 9]',

* débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de M. [X] [M] en l'absence de préjudice,

* rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL formée à l'encontre de M. [X] [M],

* rejeté la demande de restitution des sommes versées au titre de la quote-part du du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à l'égard de M. [X] [M] et de M. [B] [G],

- condamner M. [B] [G] à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il conclut au défaut d'intérêt à agir de M. [B] [G], venant aux droits de Mme [G], en relevant que celle-ci entend remettre en cause les accords pour l'ensemble des co-lotis concernant la clôture de la voie privée par un portail, qu'elle a pourtant participé à l'assemblée du 09 avril 2008 de M. [R], en votant en faveur de toutes les décisions et était au demeurant parfaitement informée de sa volonté de déposer une requête aux fins de nomination d'un mandataire de justice pour représenter les propriétaires du lotissement [F].

Il considère que s'il doit être retenu que l'ASL n'a pas d'existence légale, il n'en demeure pas moins que les co-lotis ont tous accepté le protocole d'accord transactionnel, ont réglé les frais d'édification du portail dont ils profitent d'ailleurs tous aujourd'hui et que dans ces conditions, il agi pour le compte de l'ensemble des co-lotis en convoquant les assemblées, supervisant les travaux ainsi que les négociations avec la copropriété riveraine et ce avant l'intervention de l'arrêt de la cour de céans et dans le cadre du mandat qui lui avait été confié, de sorte qu'il est fondé à se prévaloir des articles 815 et suivants du code civil régissant l'indivision. Il fait valoir qu'en acquiesçant à la mise en place d'un portail permettant de clore l'avenue Sainte Cécile, Mme [G] a nécessairement donné son accord concernant le droit de passage de la copropriété [Adresse 12] sur cette voie privée.

Il reproche au premier juge d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à remettre les lieux en l'état alors que le portail se trouve sur l'assiette de la voie privée commune du lotissement et qu'il n'est pas possible de solliciter une remise en état sur la propriété d'autrui, que surtout le syndicat des copropriétaires, qui bénéficie d'un droit de passage sur le lot de M. [G], a toujours depuis la constitution de cette servitude, emprunté la voie privée [Adresse 9] qui se situe dans le prolongement du fonds [G] et est fondé à se prévaloir de l'article 682 du code civil, le seul accès carrossable au domaine privé se faisant précisément par cette voie privée.

Il s'oppose aux demandes de remboursement des frais engagés pour le portail présentées à son encontre par la copropriété, celle-ci profitant du passage sur l'avenue Sainte Cécile, étant souligné au surplus qu'une telle demande ne peut se faire qu'ne présence des autres co-lotis, dans la mesure où il ne peut être condamné pour le compte d'autrui.

Il considère que le sursis à statuer sollicité par le syndicat des copropriétaires s'imposait compte tenu de son état d'enclave et donc de la nécessité d'organiser une mesure d'expertise.

Il conteste enfin l'aggravation de la servitude de passage invoquée par M. [G] sur son fonds laquelle n'est aucunement établie.

M. [B] [G], suivant ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 septembre 2018, demande à la cour de:

- voir le jugement dont appel confirmé en ce qu'il a:

* déclaré M. [B] [G] recevable à agir,

* rejeté les demandes de donner acte,

* rejeter la demande d'expertise,

* dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,

* dit que l'ASL des propriétaires du lotissement [F] n'a pas de personnalité morale,

* dit que le protocole transactionnel en date du 25 mai 2009 est nul,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL, à remettre les lieux en état,

* constaté qu'il n'est formé aucune demande à l'égard de Mme [Z] [M],

En conséquence, à titre de demandes incidentes,

- dire et juger que la [Adresse 12] ne se trouve pas en état d'enclavement,

- condamner M. [X] [M] à régler à M. [G] la somme de 13.000 € au titre du préjudice subi du fait du droit de passage accordé aux copropriétaires de la [Adresse 12] sur son lot n° 7,

- condamner le syndicat des copropriétaires à régler à M. [G] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi du fait de l'appropriation illégale d'une partie de sa parcelle au bénéfice dudit syndicat des copropriétaires par l'implantation d'un nouveau portail,

- condamner chacun des appelants à régler la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Il conclut à la parfaite recevabilité de son action, initiée par Feu Mme [G], aux motifs que:

- le fait d'avoir participé à l'assemblée générale du 09 avril 2008 ne signifie nullement qu'elle était favorable à la désignation de M. [R] comme mandataire de justice, ni qu'elle était d'accord avec la création d'une ASL et encore moins qu'elle n'était pas opposée à la signature du protocole litigieux, d'autant que comme l'a relevé la cour d'appel de céans dans son arrêt du 19 mai 2011, elle n'a pas à justifier d'un grief mais avait bien intérêt à solliciter la rétractation des ordonnances ayant organisé le fonctionnement d'une personne morale existante,

- Mme [G] n'avait pas attraire les autres co-lotis dès lors que protocole a été signé entre le syndicat des copropriétaires et une ASL du lotissement [F], prise en la personne de son représentant légal, M. [M], mais dépourvue de toute existence légale, de sorte que c'est la seule responsabilité de M. [M] qui est en jeu.

Sur le fond, il soutient que:

- l'ASL n'a aucune existence légale, puisque les critères prévus par l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ne sont aucunement remplis, en l'absence notamment du consentement écrit unanime des co-lotis,

- le protocole d'accord accordant à la copropriété [Adresse 12] un droit d'usage de la voie privée est nul comme ayant été conclu par une personne morale, inexistante,

- M. [M] ne pouvait donc se faire élire président de l'ASL, pas plus qu'il ne pouvait engager l'ensemble des co-lotis vis-à-vis de la copropriété, abusant ainsi volontairement de la confiance de ces derniers et engageant par là sa responsabilité civile,

- la copropriété [Adresse 12] ne peut utilement invoquer l'article 682 du code civil dès lors qu'elle n'est aucunement enclavée et dispose d'un accès suffisant au domaine public par le boulevard du Mont Baron, avec pour conséquence qu'elle ne peut se prévaloir d'une servitude de passage sur la voie privée intérieur du lotissement, à savoir l'avenue Sainte Cécile,

- M. [G] étant titulaire d'un droit de propriété indivis sur ladite voie privée, le présent litige est soumis aux règles applicables en matière d'indivision et la copropriété ne pouvait donc se voir octroyer un tel droit de passage compte tenu de l'opposition de l'un des indivis, Mme [G], l'unanimité étant requise en pareil cas conformément à l'article 815-3 alinéa 3 du code civil,

- c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires ne pouvait invoquer sa bonne foi, compte tenu des pièces versées au dossier démontrant qu'il doutait avant la signature du protocole de l'existence légale de l'ASL,

- si Mme [G] était favorable à réserver l'accès de l'avenue Sainte Cécile aux seuls co-lotis expliquant son accord sur le premier projet ayant fait l'objet d'un recours gracieux, elle n'a jamais été favorable à la signature du protocole transactionnel puisqu'elle a toujours contesté l'état d'enclave de la copropriété et donc l'existence d'une servitude de passage à son profit,

- le syndicat des copropriétaires a aggravé la servitude de passage originelle au détriment de sa propre parcelle puisqu'il a, unilatéralement et sans autorisation, fait procéder à l'installation d'un portail sur sa parcelle.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet BUSSUTIL, par ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2019, demande à la cour de:

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a:

* déclaré M. [B] [G] recevable à agir,

* rejeté les demandes de donner acte,

* rejeter la demande d'expertise,

* dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,

* dit que l'ASL des propriétaires du lotissement [F] n'a pas de personnalité morale,

* dit que le protocole transactionnel en date du 25 mai 2009 est nul,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL, à remettre les lieux en état,

* rejeté la demande de restitution des sommes versées au titre de la quote-part du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à l'égard de M. [X] [M] et de M. [B] [G],

* rejeté l'ensemble des demandes présentées par le syndicat concluant dont celle fondée sur l'article 682 du code civil,

En conséquence,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [G] de sa demande d'interdiction aux copropriétaires de la [Adresse 12] de se rendre sur la voie privée ' [Adresse 9]',

Sur le fond, en toute hypothèse,

- dire et juger que les demandes formalisées à l'encontre de la copropriété sont irrecevables et mal fondées au regard des circonstances de l'espèce démontrant sa totale bonne foi, laquelle, en tout état de cause, doit bénéficier de la théorie de l'apparence,

- en toute hypothèse, constater que M. [G], et en général, les propriétaires du lotissement avaient donné leur accord à la mise en place d'un portail outre l'octroi d'un droit de passage au profit de la copropriété concluante sur l'avenue Sainte Cécile moyennant indemnisation desdits copropriétaires à hauteur de la somme de 13.006,15 € représentant la moitié pour la mise en place et étude dudit portail,

- dès lors, débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- dire qu'en tout cas, la concluante est en droit de bénéficier du passage sur la voie privée [Adresse 9] , utilisant ce passage depuis des temps immémoriaux et, à tout le moins depuis un temps supérieur à 30 ans et dès lors, celle-ci est en droit de bénéficier et revendiquer l'usucapion de l'assiette dudit passage en vertu des dispositions des articles 2258 et 2272 du code civil, ,

- si nécessaire et pour le cas où la cour rejette les autres demandes de la copropriété, dire que le fonds de la concluante est enclavé et doit bénéficier des dispositions de l'article 682 du code civil,

- et si la cour l'estime nécessaire, donner acte à la copropriété concluante qu'elle entend appeler en la cause l'ensemble des propriétaires du lotissement [F],

- en cet état, surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes, et organiser telle mesure d'instruction qu'il appartiendra en désignant tel expert à cet effet avec la mission de vérifier si le fonds de la concluante est bien enclavé conformément à l'article 682 du code civil, dans l'affirmative, proposer toutes solutions techniques destinées à porter remède à cette situation et fixer l'indemnisation à recevoir pour les débiteurs de la servitude,

Très subsidiairement, si M. [G] triomphe en ses demandes,

- dire qu'il appartiendra à M. [M] de rembourser à la copropriété le montant des indemnisations versées par la concluante, soit la somme de 13.006,15 € avec intérêts de droit à compter de la date de l'assignation et l'entendre condamner au paiement de ladite somme outre celle de 10.000 € au titre de juste dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues au regard des dépenses d'entretien occasionnées et du préjudice subi du fait de cette situation,

- en tout cas, condamner M. [G], solidairement avec M. [M], à restituer à la concluante la quote-part qu'ils ont reçue au titre des sommes versées par la concluante du fait de la transaction intervenue, outre intérêts de droit à partir des premières écritures du syndicat concluant,

- débouter tout contestant de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner tout succombant aux entiers dépens et à la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu'il dispose d'un accès direct à l'avenue Sainte Cécile qui est la voie de desserte de l'ensemble des lots composant le lotissement et qui débouche elle-même sur la voie publique, que pour accéder à cette avenue Sainte Cécile, il bénéficie depuis 1957 d'un droit de passage sur une parcelle des lots [G], que ce droit qui lui a été accordé, lui permet d'avoir l'usage d'une voie carrossable, débouchant sur le domaine public, permettant aux véhicules de relier sans difficulté la copropriété pour s'y garer sur les emplacements réservés.

Il précise que lors de l'assemblée générale des co-lotis en date du 09 avril 2008, Mme [G] a voté en faveur de la fermeture de l'avenue Sainte Cécile et la pose d'un portail, que cette décision s'impose en conséquence à elle, de même que la signature du protocole entre l'ASL et la copropriété, lequel a été parfaitement exécuté, puisque les travaux ont été réalisés et qu'il s'est bien acquitté de la moitié des frais qui en sont résultés.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 04 février 2020.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action de M. [B] [G] venant aux droits de Mme [G]

M. [M] et le syndicat des copropriétaires concluent à l'irrecevabilité des demandes de M. [B] [G] faute d'intérêt à agir aux motifs qu'il entend remettre en cause des accords pris pour le compte de l'ensemble des co-lotis concernant la clôture de la voie privée par un portail alors que Mme [G] a participé à l'assemblée générale du 09 avril 2008, a voté en faveur de toutes les décisions, a donné son accord pour la réalisation des travaux et a participé aux frais. Ils en tirent pour conséquence que M. [G] ne justifient d'aucun grief en l'absence du moindre préjudice, les décisions en faveur desquelles il a voté s'imposant à lui.

M. [M] et le syndicat des copropriétaires opèrent une confusion manifeste entre la recevabilité de l'action et son bien fondé.

En effet, Mme [G], aux droits de laquelle se trouve désormais M. [B] [G], a introduit la présente procédure en nullité du protocole d'accord du 25 mai 2009 régularisée entre le syndicat des copropriétaires et une ASL dont elle soutient qu'elle n'a pas la personnalité morale. Elle a donc intérêt à solliciter la nullité de ce protocole qui a eu pour conséquence d'admettre l'existence d'une ASL pour le lotissement [F] emportant l'installation d'un portail sur la voie Sainte-Cécile et au bénéfice de la copropriété [Adresse 12].

En conséquence, le défaut d'intérêt à agir de M. [G] qui est en l'espèce invoqué n'est pas une condition préalable à l'action engagée mais une conditions de son succès et ne constitue donc pas une fin de non recevoir.

Quant au fait que Mme [G] ait attrait à la présence instance le seul M. [M] et non l'ensemble des co-lotis, il sera observé que le protocole dont la nullité est réclamé a été signé entre le syndicat des copropriétaires et l'ASL du [Adresse 9] ( dont il est soutenu qu'elle n'a pas d'existence légale), prise en la personne de son représentant légal M. [M], de sorte que c'est bien la responsabilité de ce dernier qui est en cause et non celle des autres co-lotis, qui ne sont pas parties à l'accord querellé.

Sur l'existence juridique de l'ASL et la validité du protocole transactionnel en date du 25 mai 2009

En vertu de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires , ' Les associations syndicales libres se forment par un consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations '.

Il est constant que M. [F] a constitué sur sa propriété un lotissement suivant acte reçu par Me [H], notaire à [Localité 10], en date du 05 juin 1925. Le règlement du lotissement, publié à la conservation des hypothèques, prévoit que le sol des avenues privées et passages privés appartiendra par moitié aux lots riverains.

Il ne résulte pas des documents versés aux débats qu'une association syndicale libre a été créée lors de la mise en oeuvre du lotissement, ni qu'a été recueilli le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit, et qu'aient été élaborés les statuts de cette personne morale.

A défaut de respecter les formalités préalables de création d'une telle association, il n'existe pas de personne morale justifiant l'élection d'organes représentatifs et M. [M] ne pouvait pas ni se faire élire Président , ni davantage représenter les co-lotis , es qualité de président de l'ASL du lotissement [F].

Dès lors comme l'a relevé à juste titre le premier juge, c'est en vain que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] se prévaut de l'inopposabilité de l'arrêt de la cour d'appel de céans du 19 mai 2011 comme n'étant pas partie à la procédure, puisqu'en tout état de cause, l'ASL du lotissement [F] n'a pas d'existence légale, à défaut de respect des formalités préalables.

Le protocole d'accord transactionnel en date du 25 mai 2009 est donc nul comme ayant été conclu par une personne morale, l'association syndicale libre, inexistante.

Le syndicat des copropriétaires ne peut utilement invoquer sa bonne foi aux motifs qu'il ignorait que l'ASL était dépourvue de toute personnalité morale, ce qui n'a été reconnu que deux ans plus tard, alors que dans son recours gracieux en date du 10 mars 2009, adressé à la marie de [Localité 10], contre la décision de non opposition à travaux obtenu initialement par le lotissement [F] pour l'implantation d'un portail, il soutenait précisément que la déclaration de travaux a été présentée par une association dite Association du [Adresse 9] alors ' qu'il n'est pas justifié que celle-ci a bien la personnalité morale et en tout cas bien exécuté les formalités de publicité prévues par l'ordonnance du 1er juillet 2004",

Ainsi le syndicat des copropriétaires, au moment de ce recours, doutait bien de l'existence légale de l'ASL mais n'a pourtant pas hésité deux mois plus tard à signer le protocole litigieux.

Enfin, il ne peut davantage prétendre que Mme [G] a nécessairement donné son consentement au protocole contesté dès lors qu'elle a accepté, à l'occasion de l'assemblée des seuls co-lotis du lotissement [F] en date du 09 avril 2008, la mise en place d'un portail destiné à clôturer l'[Adresse 9].

Or, cet accord a été donné dans le cadre du projet initial destiné à clôturer la voie privée intérieure dite [Adresse 9] en n'en réservant l'accès qu'aux seuls co-lotis du lotissement [F], projet qui a précisément fait l'objet du recours gracieux de la part du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, il ne peut en être déduit qu'elle était favorable à la signature du protocole transactionnel avec le syndicat des copropriétaires dont la finalité principale consiste à implanter le portail au bénéfice également de la copropriété en lui reconnaissant le bénéfice d'un passage sur la voie privée intérieure Sainte-Cécile.

Le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que l'ASL des propriétaires du lotissement [F] n'a pas de personnalité morale et que le protocole transactionnel du 25 mai 2009 est nul, sera donc confirmé.

Sur l'existence d'un droit de passage au profit de la copropriété [Adresse 12] et l'état d'enclave

Si la cour devait considérer que l'ASL est dépourvue d'existence légale M. [M] et le syndicat des copropriétaires font valoir que:

- Mme [G] et plus généralement les propriétaires du lotissement ont donné leur accord à la mise en place d'un portail et à l'octroi d'un droit de passage sur la voie privée, M. [M] ayant agi pour le compte de l'ensemble des co-lotis dans le cadre du mandat qui lui a été confié et est fondé à se prévaloir des articles 815 et suivants du code civil régissant l'indivision,

- la copropriété est en droit de revendiquer l'usucapion de l'assiette de ce passage puisqu'elle l'utilise depuis plus de trente ans,

- en toute hypothèse, son fonds est enclavé et elle doit bénéficier des dispositions de l'article 682 du code civil.

L'acte notarié du 30 juillet 1957 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires lui accorde un droit de passage s'étendant ' sur une bande de terrain de cinq mètres de large situé à l'Est du lot de terrain portant le n° 7 du lotissement [F]' .

Il ne peut donc se déduire de cet acte, qui instaure une servitude de passage grevant uniquement le lot n° 7, l'existence d'une servitude de passage sur la voie privée [Adresse 9] au profit de la copropriété [Adresse 12].

L'article 7 du cahier des charges indique expressément que ' le sol des avenues privées et passages privés appartiendra par moitié aux lots riverains'. M. [G], propriétaire d'un tènement foncier issue du lotissement, est dès lors titulaire d'un droit indivis sur la voie privée intérieure, [Adresse 9].

Les règles de l'indivision sont en conséquence applicables, ce que reconnaissent d'ailleurs les parties, et un accord sur un droit de passage justifierait, compte tenu de l'article 7 du cahier des charges, l'accord de tous les indivisaires conformément à l'article 815 alinéa 3 du code civil s'agissant de la mise à disposition d'une voie.

Or, la preuve d'un tel accord unanime n'est pas rapportée, qu'en effet, si M. [G] a accepté la pose d'un portail au bout de la voie privée dénommée [Adresse 9], il n'en a pas pour autant accepté l'octroi d'un droit de passage sur cette voie privée au bénéfice de la copropriété.

S'agissant de la prescription acquisitive invoquée par le syndicat des copropriétaires, celui-ci s'appuie sur cinq attestations rédigées dans des termes particulièrement généraux et imprécis surtout s'agissant des périodes concernées et qui sont insuffisantes pour établir l'existence d'un usage régulier et continue par les copropriétaires de la [Adresse 12] de la voie privée Sainte-Cécile antérieurement à la signature du protocole.

Quant à l'état d'enclave avancé par le syndicat des copropriétaires, il ressort des pièces produites et notamment du constat d'huissier dressé le 24 septembre 2014 que celui-ci dispose bien d'un accès sécurisé, autre que celui de l'[Adresse 9], précisément sur le Boulevard Mont-Boron. Il ressort en effet de ce procès-verbal que la copropriété [Adresse 12] ' se compose d'un très grand portail en ferronerie, double vantail, située sur la partie Sud qui se prolonge par un mur de clôture en pierres surélevée d'un petit muret en balustre qui constitue l'entrée principale de la copropriété, les boîtes aux lettres étant d'ailleurs situées derrière ce portail, ainsi qu'un interphone. Le portail double vantail qui débouche sur le boulevard du Mont Boron permet l'ouverture sur la copropriété et dessert une route menant à ladite copropriété située en partie haute du [Adresse 6]. Il s'agit d'une voie privée desservant ladite copropriété , à l'intérieur de cette dernière, parfaitement entretenue, carrossable et utilisable par les véhicules. Cette dernière, une fois le portail ouvert, débouche directement sur le [Adresse 6]. La largeur de ce portail est de 5,57 mètres d'un pilier à l'autre. (...) Sur ce même boulevard, je constate que la propriété située sur la partie Sud de la villa de mon requérant ( [G]) , soit au numéro [Adresse 6] dispose également de la même sortie sur le bd du Mont Boron et ne semble présenter aucune difficulté autre que celle de patienter afin de laisser passer les véhicules circulant sur le Bd du Mont Boron avant de pouvoir s'engager'.

Ce constat, outre la photographie d'une camionnette sur la voie interne d'accès par le portail ouvert du [Adresse 8] correspondant à l'entrée de la [Adresse 12] telle que décrite permet d'exclure l'état d'enclave allégué par le syndicat des copropriétaires qui dispose, à cette adresse, d'une voie carrossable lui donnant accès à la voie publique par le biais d'un portail de plus de cinq mètres de large.

Le caractère de dangerosité relevé par le constat d'huissier du 10 décembre 2012 communiqué par le syndicat n'est pas de nature à remettre en cause l'absence d'état d'enclave de la copropriété, d'autant que les constatations contenues dans le procès-verbal du 24 septembre 2014 attestent du contraire.

Compte tenu de l'absence d'état d'enclave, la demande d'expertise et de sursis à statuer présentée par le syndicat des copropriétaires ne peut qu'entrer en voie de rejet.

Sur les conséquences de la nullité du protocole transactionnel du mai 2009 et de l'absence de droit de passage au profit de la copropriété sur l'[Adresse 9]

Contrairement à ce qu' a retenu le premier juge, il n' y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à remettre les lieux en l'état, mais de faire interdiction au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] d'emprunter l'[Adresse 9], voie intérieure du lotissement pour accéder à la voie publique, ce qui était l'objet du protocole et qu'il a été démontré qu'il n'a pas de droit de passage sur cette voie.

Le tribunal a fait droit à la demande de condamnation de M. [M] à rembourser les frais avancés par la copropriété pour la réalisation du portail visant à clôturer l'accès à la voie privée Sainte Cécile, soit 13.006,15 €, conformément à ce qui avait été convenu par le protocole annulé.

Comme le souligne à juste titre M. [M], il ne peut être condamné pour autrui une telle demande doit être dirigée contre tous les co-lotis qui profitent des installations et ont participé au financement des travaux du portail à hauteur de leur quote-part.

Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point et le syndicat des copropriétaires de sa demande qui est mal dirigée.

En revanche, c'est à juste titre que le tribunal, en l'absence de justificatifs précis sur la demande de quote-part reçue par M. [M] et M. [G] au titre des sommes versées par le syndicat [Adresse 12], l'a débouté de cette prétention.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu des frais qu'elle a exposés. Or, il ne produit strictement aucune pièce au soutien d'une telle prétention notamment sur les dépenses éventuellement engagées et a fait le choix de signer un protocole transactionnel avec une ASL dont il avait de très sérieux doutes quant à son existence légale.

Sur la demande de M. [G] relatif au portail qui aurait été érigé sur sa parcelle par le syndicat des copropriétaires et sans son autorisation

M. [G] fait grief au syndicat des copropriétaires d'avoir unilatéralement fait procéder à l'installation d'un portail sur sa parcelle ( le lot n° 7) alors qu'il ne dispose que d'un droit de passage.

Ces allégations sont contestées par la partie adverse qui indique que ce portail clôt la [Adresse 12] et qu'il n'est pas établi que ledit portail empiète sur la propriété [G].

Le constat d'huissier en date du 24 septembre 2014 sur lequel s'appuie M. [G] ne permet pas de déterminer que cet ouvrage a été édifié sur sa parcelle, plus particulièrement sur le droit de passage grevant son fonds, et non pas sur la propriété de la Résidence [Adresse 12] qui a souhaité ce clore.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné, sous astreinte, le syndicat des copropriétaires à démonter le portail litigieux et à verser à M. [G] la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Par voie de conséquence, M. [G] ne peut qu'être débouté de ses demandes:

- de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser 10.000 € du fait de l'appropriation illégale de sa parcelle,

- de condamnation de M. [M] à lui payer 13.000 € au titre du préjudice subi du fait du droit de passage accordé à la copropriété sur son lot n°7, dès lors qu'il est établi que le syndicat des copropriétaires a bien un droit de passage sur ce lot en vertu de l'acte notarié du 30 juillet 1957.

L'équité et la situation économique des parties commandent de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grand einstance de Nice déféré en ce qu'il a:

- déclaré M. [B] [G] recevable à agir,

- rejeté les demandes de donner acte,

- rejeter la demande d'expertise,

- dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,

- dit que l'ASL des propriétaires du lotissement [F] n'a pas de personnalité morale,

- dit que le protocole transactionnel en date du 25 mai 2009 est nul,

Et l'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Dit n'y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL, à remettre les lieux en état,

Fait interdiction aux copropriétaires de la [Adresse 12] d'emprunter la voie privée ' [Adresse 9],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL de sa demande de condamnation de M. [M] à lui rembourser la somme de 13.006,15 €,

Déboute M. [B] [G] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL à démonter le portail situé sur sa parcelle correspondant au lot n° 7 dans un délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision sous astreinte de 30 € par jour de retard et pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

Déboute M. [B] [G] de ses demandes indemnitaires présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL,

Y ajoutant,

Déboute M. [B] [G] de sa demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de M. [X] [M],

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal la SARL CABINET BUSSUTIL aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 26 novembre 2020, 18/05924

Synthèse

Références :

Origine de la décision