COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 26 NOVEMBRE 2020
N°2020/ 323
Rôle N° RG 19/01087 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDUYJ
S.C.I. CAP EST LOISIRS
C/
S.A.S. AUCHAN HYPERMARCHE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP ROUSSEAU & ASSOCIES
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 03 Décembre 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/02162.
APPELANTE
S.C.I. CAP EST LOISIRS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 494 916 091 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Ludovic ROUSSEAU de la SCP ROUSSEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.A.S. AUCHAN HYPERMARCHE venant aux droits de la SA AUCHAN FRANCE immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE n° 410 409 460 poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE substitué par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2020 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Laurence DEPARIS, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2020.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2020.
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Selon acte sous seing privé en date du 17 juin 2008, la SCI CAP LOISIRS a consenti à la SA AUCHAN un bail commercial afférent à des locaux d'une surface de 4.557 m² dépendant d'un centre commercial alors en projet et devant être édifié sur un terrain situé [Adresse 3] pour une SHON programmée de 59.300 m².
Un tel bail commercial a été conclu sous trois conditions suspensives :
' acquisition par le bailleur des terrains cadastrés [Cadastre 6] R [Cadastre 4] et R [Cadastre 5],
' obtention 'd'un ou plusieurs permis de construire devenus définitifs permettant la réalisation du centre commercial',
' obtention définitive par le bailleur des autorisations adminstratives nécessaires.
Ces conditions suspensives devaient être réalisées avant le 31 décembre 2014 et il était prévu que 'Au plus tard dans les trente jours suivant l'expiration du délai de réalisation des conditions suspensives, le Bailleur notifiera au Preneur par lettre recommandée avec avis de réception, la réalisation ou la non réalisation des conditions suspensives susvisées'.
La SA AUCHAN FRANCE a versé dès la signature du bail une indemnité de 1.909.500,00 euros HT dont 75% devaient être restitués en cas de non réalisation des conditions suspensives, les 25% restant devant être conservés par la SCI CAP EST LOISIRS au titre de sa participation aux frais d'études et de faisabilités préalable à la signature du présent bail.
Si la SCI CAP EST LOISIRS a effectivement obtenu un permis de construire le 26 avril 2010, et elle a démarré les travaux le 9 avril 2014.
La SCI CAP EST LOISIRS n'a pas acquis l'intégralité des terrains cadastrés [Cadastre 6] R [Cadastre 4] et R [Cadastre 5] .
Par courrier en date du 9 octobre 2014, la SCI CAP EST LOISIRS a transmis à la SA AUCHAN FRANCE un projet unilatéral d'avenant n°2 prévoyant le décalage de l'ouverture prévisionnelle du centre commercial au 2ème ou 3ème trimestre de l'année 2017. Il convient de préciser que cet avenant n'a pas été signé par la SA AUCHAN FRANCE.
Par acte d'huissier en date du 6 février 2015, la SA AUCHAN FRANCE a fait assigner en justice la SCI CAP EST LOISIRS afin d'obtenir notamment:
- le prononcé de la caducité du bail du 17 juin 2008 au 31 décembre 2014,
- la somme de 1.432.125,00 euros avec intérêts à compter du 1er janvier 2015 au titre de la restitution de 75 % de l'indemnité versée au moment de la signature du bail,
- la somme de 477.375,00 euros avec intérêts à compter du 1er janvier 2015 au titre des frais d'étude et de faisabilité non réalisés par la SCI CAP EST LOISIRS.
Par jugement contradictoire en date du 3 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Marseille, a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SAS AUCHAN HYPERMARCHE venant aux droits et obligations de la SA AUCHAN FRANCE,
- déclaré irrecevable l'exception de sursis à statuer soulevée par la SCI CAP EST LOISIRS,
- prononcé la caducité du contrat de bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 entre la SCI CAP EST LOISIRS et la SA AUCHAN FRANCE aux droits et obligations de laquelle vient la SAS AUCHAN INTERMARCHE à compter du 31 décembre 2014,
- condamné la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 1.432.125,00 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 1er janvier 2015,
- condamné la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 477.375,00 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 6 février 2015,
- condamné la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande formée par la SCI CAP EST LOISIRS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire dudit jugement,
- condamné la SCI CAP EST LOISIRS aux entiers dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 18 janvier 2019, la SCI CAP EST LOISIRS a interjeté appel de cette décision en visant expressément les chefs du jugement critiqués.
Vu les dernières conclusions de la SCI CAP EST LOISIRS en date du 7 octobre 2019, et tendant à voir :
- dire que le bail en date du 17 juin 2018 n'était pas caduc à la date du 31 décembre 2014 les conditions suspensives relatives - à l'obtention d'un permis de construire - à l'acquisition d'une surface de 19.936 m² en exécution de la promesse de vente du 26 décembre 2006 se trouvant remplies à cette date,
- débouter la société AUCHAN HYPERMARCHE de toutes ses demandes,
- infirmer en conséquence en toutes ses dispositions la décision entreprise,
Subsidiairement dire qu'en cas de caducité du bail, la SCI CAP EST LOISIRS n'est tenue qu'au remboursement de 75 % de l'indemnité stipulé à l'article 1.6 du bail,
- réformer en conséquence la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI CAP EST LOISIRS à rembourser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 477.375 euros avec intérêts de droit,
- condamner en cause d'appel la SAS AUCHAN HYPERMARCHÉ à payer à la SCI CAP EST LOISIRS la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Vu les dernières conclusions de la SAS AUCHAN HYPERMARCHÉ en date du 18 février 2020, et tendant à voir :
'I. À TITRE PRINCIPAL
' CONSTATER, DIRE ET JUGER que la Cour n'est saisie d'aucune demande d'infirmation du jugement,
' CONSTATER, DIRE ET JUGER en tant que de besoin que les conditions suspensives du bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 avaient défailli au 31 décembre 2014,
Et en conséquence,
' CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Marseille en date 03 décembre 2018 en toutes ses dispositions, et donc en ce qu'il a :
' PRONONCÉ la caducité du contrat de bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 entre la SCI CAP EST LOISIRS et la SA AUCHAN FRANCE aux droits de laquelle vient la SAS AUCHAN HYPERMARCHE à compter du 31 décembre 2014,
' CONDAMNÉ la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 1.432.125,00 Euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 01 janvier 2015,
' CONDAMNÉ la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 477.375,00 Euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 06 février 2015,
' CONDAMNÉ la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
' REJETÉ la demande formée par la SCI CAP EST LOISIRS sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
' REJETÉ toute autre demande,
' ORDONNÉ l'exécution provisoire du présent jugement,
' CONDAMNÉ la SCI CAP EST LOISIRS aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Y AJOUTANT :
' CONDAMNER la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 10.000 euros au titre de la présente procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
' CONDAMNER la SCI CAP EST LOISIRS aux entier dépens d'appel,
II. À TITRE SUBSIDIAIRE
' CONSTATER, DIRE ET JUGER que le bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 est nul de nullité absolue pour absence de cause de l'engagement du preneur ;
' CONSTATER, DIRE ET JUGER que le bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 est nul de nullité absolue comme étant atteint d'un vice de perpétuité ;
' PRONONCER la nullité du bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 entre la SCI CAP EST LOISIRS et la SA AUCHAN FRANCE aux droits de laquelle vient la SAS AUCHAN HYPERMARCHE ;
À DÉFAUT, À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
' CONSTATER, DIRE ET JUGER que le bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 est caduc pour disparition de la cause de l'engagement du preneur ;
' PRONONCER la caducité du bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 entre la SCI CAP EST LOISIRS et la SA AUCHAN FRANCE aux droits de laquelle vient la SAS AUCHAN HYPERMARCHE ;
À DÉFAUT, À TITRE TRES INFINIEMENT SUBSIDIAIRE
' CONSTATER, DIRE ET JUGER que la SCI CAP EST LOISIRS a gravement manqué à son obligation de délivrance,
' PRONONCER la résolution judiciaire du bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 entre la SCI CAP EST LOISIRS et la SA AUCHAN FRANCE aux droits de laquelle vient la SAS AUCHAN HYPERMARCHE à compter du 29 septembre 2011 aux torts exclusifs de la SCI CAP EST LOISIRS ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
' CONDAMNER la SCI CAP EST LOISIRS à restituer à la SAS AUCHAN HYPERMARCHÉ la somme de 1.909.500 euros HT avec intérêts capitalisés à compter du 17 juin 2008,
' CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Marseille en date 03 décembre 2018 en ce qu'il a :
' CONDAMNÉ la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
' REJETÉ la demande formée par la SCI CAP EST LOISIRS sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
' REJETÉ toute autre demande,
' ORDONNÉ l'exécution provisoire du présent jugement,
' CONDAMNÉ la SCI CAP EST LOISIRS aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
' CONDAMNER la société SCI CAP EST LOISIRS à payer à la SAS AUCHAN HYPERMARCHÉ une indemnité de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' CONDAMNER la SCI CAP EST LOISIRS à verser à la SAS AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 10.000 euros au titre de la présente procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
' CONDAMNER la SCI CAP EST LOISIRS aux entier dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, sur son offre de droit.'
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2020.
- MOTIFS DE LA COUR :
- SUR L'ÉVENTUELLE CADUCITÉ DE BAIL ET SES CONSEQUENCES JURIDIQUES :
L'article R 424-17 du code de l'urbanisme dans sa version résultant du décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 dispose:
'Le permis de construire, d'aménager et de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.
Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux.'
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge dans la décision déféréé, opérant une stricte et exacte application du droit aux faits, a estimé à juste titre que dans le cas présent les conditions suspensives devaient être réalisées avant le 31 décembre 2014. Le premier juge a ainsi considéré fort logiquement que si le permis de construire a été obtenu le 26 avril 2010, il n'en demeure pas moins qu'au 31 décembre 2014 il était périmé (au regard d'éléments objectifs résultant de constats d'huissiers et établissant l'absence de travaux significatifs) de telle manière que cette péremption fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive. Le premier juge en a donc déduit de façon juste qu'en l'état de la non réalisation de cette condition suspensive, le bail apparaît caduc.
L'article 1.6 du contrat de bail commercial prévoyant qu'en cas de non réalisation des conditions suspensives 75% de cette somme devra être restituée au preneur, la SAS AUCHAN HYPERMARCHE est fondée à solliciter la restitution de la somme de 1.432.125 euros.
Par ailleurs par des motifs également pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré à bon droit que sur le terrain juridique de la répétition de l'indu, en l'absence de la preuve de la réalisation d'études et de leur coût, la SAS AUCHAN HYPERMARCHÉ est fondée à réclamer la participation à ces frais à hauteur de la somme de 477.375 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 6 février 2015.
Le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :
Au regard des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.
- SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE AU TITRE DE L'INSTANCE D'APPEL :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS AUCHAN HYPERMARCHÉ les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.
Il convient dès lors de condamner la SCI CAP EST LOISIRS à payer à la SAS AUCHAN HYPERMARCHÉ la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.
En revanche il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS AUCHAN HYPERMARCHE les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.
Il y a lieu en conséquence de la débouter de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.
- SUR LES DEPENS D'APPEL:
Il convient de condamner la SCI CAP EST LOISIRS qui succombe, aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,
Y ajoutant,
- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
- CONDAMNE la SCI CAP EST LOISIRS à payer à la SAS AUCHAN HYPERMARCHÉ la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
- LA DÉBOUTE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
- LA CONDAMNE aux entiers dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
