COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 21 JANVIER 2021
N° 2021/ 35
Rôle N° RG 19/02454 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDY2B
SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER
C/
SA CABINET TRINTIGNAC & ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP VARRAUD - SANTELLI-ESTRANY - BROM
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 08 Janvier 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/05174.
APPELANTE
SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marie-line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI-ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Maud VANDELLI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMEE
SA CABINET TRINTIGNAC & ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Daniel GAUBOUR, avocat au barreau d'AMIENS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Laurence DEPARIS, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Selon bail commercial en date du 30 avril 1982, la société immobilière de Garages BOSQUET devenue par la suite la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER a donné en location au Cabinet TRINTIGNAC SA désormais dénommé SA TRINTIGNAC & ASSOCIES des locaux situés [Adresse 1] (Alpes maritimes) pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 1982 jusqu'au 30 avril 1991 moyennant un loyer annuel de 200.000 Francs hors taxes et hors charges.
Les parties ont renouvelé le bail commercial en question le 21 juin 1997 pour une nouvelle période de 9 ans du 1er octobre 1994 au 30 septembre 2003 avec un loyer annuel de 300.000 Francs HT et HC. Un nouveau renouvellement du bail est intervenu le 21 mars 2003 pour une durée de 9 ans du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2012 étant précisé que le loyer a été fixé à la somme de 63.000 euros par an.
Le 6 août 2015, le preneur a sollicité du bailleur le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015 aux charges et conditions du bail antérieur. La S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER n'a pas répondu à cette demande de telle manière qu'elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail.
Par mémoire en date du 31 mai 2017, la bailleresse arguant de ce que la durée du bail a dépassé les 12 ans, a sollicité du preneur un loyer déplafonné à hauteur de 161.000 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2015, somme qui selon elle correspondrait à la valeur locative.
Aucun accord n'étant intervenu sur ce point entre les parties, la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER par acte d'huissier en date du 2 novembre 2017 a fait assigner le preneur devant la juridiction des loyers commerciaux en vue de voir fixer le loyer à hauteur de la somme susmentionnée.
Par jugement en date du 8 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse, a :
- débouté la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER de sa demande de déplafonnement du loyer commercial concernant les locaux situés [Adresse 1], en ce qu'elle est fondée exclusivement dur la durée du bail échu,
- fixé le montant du loyer sur renouvellement des locaux, après application de l'indice des loyers commerciaux applicable, à la somme de 78.287,71 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2015,
- ordonné l'exécution provisoire de ladite décision,
- condamné la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER à payer à la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER aux entiers dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 12 février 2019, la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions en date du 6 février 2020 la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER demande à la cour de :
' REFORMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 8 janvier 2019,
Et, statuant à nouveau,
A titre principal :
' DIRE qu'il y a lieu à déplafonnement automatique du loyer du bail renouvelé, dans la mesure où le bail expiré a produit effet pendant plus de douze ans ;
' FIXER d'office le loyer du bail renouvelé à effet du 2 octobre 2015 à la valeur locative soit à la somme de 161.000 euros par an en principal ;
' DIRE que la Société Cabinet TRINTIGNAC & ASSOCIES devra payer à la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER les arriérés de loyers depuis le 2 octobre 2015, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2015, puis à compter de chaque échéance mensuelle;
A défaut, à titre subsidiaire :
' DÉBOUTER la Société CABINET TRINTIGNAC & ASSOCIES de sa demande d'irrecevabilité tirés du principe que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui,
' FIXER à la valeur locative soit à la somme de 161.000,00 € par an en principal à effet du 2 octobre 2015 le loyer du bail renouvelé dont bénéficie la Société Cabinet TRINTIGNAC & ASSOCIES sur les locaux situés [Adresse 1],
' DIRE que la Société Cabinet TRINTIGNAC & ASSOCIES devra payer à la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER les arriérés de loyers depuis le 2 octobre 2015, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2015, puis à compter de chaque échéance mensuelle;
A titre infiniment subsidiaire, si la Cour d'appel d'estimait insuffisamment éclairée :
' ORDONNER une Expertise Judiciaire,
' DESIGNER tel expert avec pour mission de :
- Se rendre sur les lieux litigieux, les visiter, les décrire et fournir des photographies à l'appui de ses constatations,
- Prendre connaissance des deux rapports d'expertise diligentés par la Société DRAGUI BOSQUET et par la Société CABINET TRINTIGNAC,
- Constater que les conclusions des deux experts missionnés amiablement aboutissent à une valeur de 150 Euros le m2 mais ne se rejoignent pas sur la question de la pondération des surfaces,
- Donner son avis sur la question de la pondération des surfaces,
- Fournir à la juridiction tous les éléments permettant d'estimer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail en fonction des critères jurisprudentiels de majoration tels que les majorations pour clause tous commerce, pour autorisation de céder son droit au bail ou de sous louer les locaux.
' En cas d'expertise, FIXER le loyer provisionnel à 161.000,00 € par an en principal à effet du 2 octobre 2015 ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
' CONDAMNER la Société Cabinet TRINTIGNAC & ASSOCIES au paiement d'une somme de 5.000,00 € en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers.
Elle indique notamment que :
A titre principal,
' il y a lieu à déplafonnement automatique du loyer du bail renouvelé, dans la mesure où le bail expiré a produit effet pendant plus de douze ans de telle manière qu'il convient de fixer d'office le loyer du bail renouvelé à effet du 2 octobre 2015 à la valeur locative soit à la somme de 161.000 euros par an en principal,
A titre subsidiaire,
' il y a eu en tout état de cause une évolution notable des facteurs
locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré jusqu'à la prise d'effet du nouveau bail, qui a eu une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, justifiant le déplafonnement du loyer,
' il convient en conséquence de fixer à la valeur locative soit à la somme de 161.000,00 euros par an en principal à effet du 2 octobre 2015 le loyer du bail renouvelé dont bénéficie la Société Cabinet TRINTIGNAC & ASSOCIES sur les locaux commerciaux en cause.
Pour sa part la SA CABINET TRINTIGNAC & ASSOCIES dans ses dernières conclusions en date du 5 août 2019, demande à la cour de :
- CONFIRMER le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
- FIXER le montant du loyer à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré soit la somme de 78.287,71 euros
hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2015
- DÉBOUTER la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et
prétentions.
À titre subsidiaire,
Si par extraordinaire, la Cour d'appel considérait que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné, il
lui sera demandé de :
- DIRE et JUGER que la question de la pondération des surfaces et de l'application de majorations et/ou minorations est une question de droit relevant de la compétence de la Cour
d'appel de céans,
- DIRE et JUGER que le nouveau montant du loyer ainsi que les intérêts ne sont exigibles qu'à
compter du 1er juin 2017 ;
- DIRE et JUGER que la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à
des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année
précédente ;
En conséquence :
- FIXER la valeur locative à la somme de 78.464 euros hors taxes et hors charges par an à
compter du 1er juin 2017 ;
- DÉBOUTER la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER de sa demande d'expertise ;
À titre infiniment subsidiaire,
Dans l'hypothèse où la Cour d'appel de céans venait à ordonner une mesure d'expertise judiciaire, il
lui sera demandé de :
- DÉSIGNER tel expert qu'il lui plaira à l'exclusion de Madame [J] [R] et
Madame [Z] [B], avec pour mission de :
Donner son avis sur les motifs de la révision du loyer, le montant de la valeur locative ainsi que l'impact de la faible luminosité des locaux sur cette valeur ;
Et plus généralement, effectuer toute investigation utile pour fournir à votre juridiction tous les éléments pour fixer en connaissance de cause le montant du loyer du bail renouvelé correspondant aux locaux en cause à la date du 1er octobre 2015 ;
Dire que l'expert déposera son rapport au Greffe dans le délai de six mois à compter de sa saisine et adressera aux parties un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l'ensemble des chefs de sa mission ;
Demander à l'expert de laisser aux parties un délai minimum d'un mois à compter du pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dires récapitulatifs ;
Dire qu'il pourra se faire assister de tout sachant de son choix pour l'exercice de sa mission ;
Dire que le contrôle de la présente sera assurée par le Juge spécialement chargé du contrôle de l'exécution des mesures d'instruction conformément à l'article 155-1 du
Code de procédure civile ;
- FIXER un loyer provisionnel à compter de la signification de la décision à intervenir à la somme
de 78.287,71 euros hors taxes et hors charges par an dans le cas où, avant dire droit, une mesure d'instruction serait ordonnée ;
En tout état de cause,
- CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET
IMMOBILIER à payer à la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES la somme de 2.000 euros en application
des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Et, l'y ajoutant :
- CONDAMNER la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER à payer à la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES
la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER aux entiers dépens d'appel.
Elle indique notamment que :
' la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER est irrecevable en sa demande de déplafonnement du loyer du bail à raison d'une prétendue modification notable des facteurs locaux de commercialité,
' il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;
' la durée du bail n'a pas excédé douze ans,
' par suite, le jugement querellé devra être confirmé en toutes ses dispositions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2020.
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- MOTIFS DE LA COUR :
- SUR L'ÉVENTUEL DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL RENOUVELÉ:
L'article L 145-34 alinéas 1er à 3 du code de commerce dispose:
'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième alinéas de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci dessus ne sont plus applicables lorsque par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.'
Il résulte ainsi clairement de la disposition qui précède qu'un bail commercial renouvelé peut faire l'objet d'un déplafonnement automatique lorsqu'il excède la durée de douze ans.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge, opérant une exacte et complète appréciation des faits de l'espèce a considéré à bon droit que le bail commercial en cause a fait l'objet d'un renouvellement à compter du 1er octobre 2015, ce qui implique que le précédent bail est arrivé à échéance le 30 septembre 2015. En conséquence le premier juge en a déduit fort logiquement que le bail a duré du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2015 de telle manière qu'il n'a pas excédé la durée de douze ans.
Il convient dès lors de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande de déplafonnement automatique du loyer du fait de la durée du bail et en ce qu'il a corrélativement fixé le loyer sur renouvellement à hauteur de la valeur plafond résultant de l'application des indices en vigueur soit à la somme de 78.287,71 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2015. Le premier juge dans les autres dispositions du jugement querellé ayant opéré une exacte application du droit aux faits, il convient également après adoption des motifs de ladite décision y afférents, de les confirmer purement et simplement.
- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :
Au regard des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.
- SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE AU TITRE DE L'INSTANCE D'APPEL :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.
Il convient dès lors de condamner la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER à payer à la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.
En revanche il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER les frais les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.
Il y a lieu en conséquence de débouter la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.
- SUR LES DÉPENS D'APPEL:
Il convient de condamner la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER qui succombe, aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,
Y ajoutant,
- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
- CONDAMNE la S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER à payer à la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
- LA DÉBOUTE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
- LA CONDAMNE aux entiers dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
