COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 28 JANVIER 2021
hg
N° 2021/ 49
Rôle N° RG 19/18274 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFHJ4
SCI ANNA LESIA
C/
[IY] [XU]
[I] [FT]
[D] [E] épouse épouse [FT]
[O] [V]
[Y] [OP] épouse épouse [V]
[A] [P]
[AW] [XI] épouse épouse [P]
Et autres....
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP RIBON KLEIN
SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt n° 753 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 12 Septembre 2019, enregistré sous le numéro de pourvoi B 18-19.232, qui a cassé et annulé l'arrêt rendu le 18 Avril 2018 par la Chaùbre Civile Section 2 de la Cour d'Appel de BASTIA, enregistré au répertoire général sous le n° 15/00862, sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de BASTIA du 22 Septembre 2015, enregistré au répertoire général sous le n° 14/00841.
DEMANDERESSE SUR SAISINE APRES RENVOI CASSATION
SCI ANNA LESIA Société civile immobilière de construction-vente, demeurant [Adresse 16]
représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
DEFENDEURS SUR SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Madame [IY] [XU]
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur [I] [FT]
demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [D] [E] épouse [FT]
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur [O] [V]
demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [Y] [OP]
demeurant Immeuble A STRENNA, Ancienne Route d'Ajaccio - 20250 CORTE
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur [A] [P]
demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [AW] [XI] épouse [P]
née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 18], demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur [A] [MO]
demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [CL] [U] épouse [MO]
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur [R] [VT]
demeurant [Adresse 10]
non comparant
Madame [PB] [VH] épouse [VT]
demeurant [Adresse 15]. [Adresse 10]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [C] [GL] VEUVE [L]
demeurant [Adresse 9]
non comparante
Monsieur [NL] [AE]
demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [FH] [L]
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [K] [HI]
demeurant Immeuble A STRENNA, Ancienne Route d'Ajaccio - 20250 CORTE
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur [SC] [LK]
demeurant Immeuble A STRENNA, Ancienne Route d'Ajaccio - 20250 CORTE
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur [WX] [PU]
demeurant Immeuble A STRENNA, Ancienne Route d'Ajaccio - 20250 CORTE
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur [H] [JJ]
demeurant Immeuble A STRENNA, Ancienne Route d'Ajaccio - 20250 CORTE
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [ZJ] [HI]
demeurant Immeuble A STRENNA, Ancienne Route d'Ajaccio - 20250 CORTE
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [GX] [OP] épouse [V]
demeurant Ancienne Route d'AJACCIO, A STRENNA, 20250 CORTE
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [G] [F]
demeurant [Adresse 12]
non comparante
Monsieur [CC] [NA]
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Philippe KLEIN de la SCP SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI-MAUREL et associés, avocat au barreau d'AJACCIO
Monsieur [R] [UD]
né le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 19], demeurant [Adresse 20]
non comparant
Madame [X] [KZ]
demeurant [Adresse 21]
non comparante
Monsieur [DS] [T] [IM]
demeurant [Adresse 7]
non comparant
Madame [RR] [VT] EPOUSE [IM]
demeurant [Adresse 7]
non comparante
Madame [BF] [EW]
demeurant Ancienne Route d'Ajaccio - 20250 CORTE
représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Jean Benoît FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA
Syndic. de copro. IMMEUBLE A STRENNA représenté par son syndic, Monsieur [KN] [TS], Cabinet Immobilier U RENOSU, domicilié en cette qualité à [Localité 5]
sis [Adresse 22]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
SCI ANVIMAR prise en la personne de son représentant légal en exercice sise [Adresse 17]
non comparante
SCI BIPA ET FILS PATRIMOINE prise en la personne de son gérant en exercice dimicilé es qualité audit siège
sise [Adresse 14]
non comparante
SCI A [OE] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
sise [Adresse 3]
non comparante
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER L'OREE DU BOIS représenté par son administrateur provisoire Monsieur [N] [VH]
sis [Adresse 6]
non comparant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021,
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte authentique du 16 février 1987 un règlement de copropriété a été établi en vue de la construction sur deux parcelles à [Localité 13] (Haute-Corse) de dix villas et d'un immeuble de onze appartements, dit bâtiment A.
Un lot n°58 était réservé à des constructions futures.
Il était prévu la constitution d'un syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier de l'Orée du bois et la possibilité de constituer un syndicat secondaire par les propriétaires des lots composant l'un des bâtiments.
Les villas et le bâtiment A ont été construits entre 1988 et 1990.
La SCI A [OE], qui était titulaire du permis de construire pour l'ensemble immobilier, a obtenu en juillet 2009, un permis modificatif pour six bâtiments sur le lot n°58.
Elle a, le 6 juillet 2011, transféré ce permis à la SCCV Anna Lesia qui a acquis le lot, le 13 juin 2013.
Un état descriptif de division du lot n°58 a été établi les 13 juin et 10 octobre 2013, portant suppression de ce lot et créations de nouveaux lots, dont certains ont été vendus en l'état futur d'achèvement.
Par ordonnance du 12 décembre 2013, le président du tribunal de grande instance de
Bastia a désigné un administrateur provisoire pour l'ensemble immobilier de l'Orée du
bois.
Par actes délivrés en mai et juin 2014, le syndicat secondaire des copropriétaires de
l'immeuble A Strenna et divers propriétaires de lots de ce bâtiment ont assigné la
SCCV Anna Lesia, divers propriétaires des lots issus de l'ancien lot 58 et le syndicat
des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'Orée du bois en condamnation solidaire
à démolir des constructions illégalement implantées.
Des propriétaires de villas sont intervenus volontairement pour faire les mêmes
demandes.
Par jugement du 22 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Bastia a :
- déclaré irrecevable à agir le syndicat secondaire de copropriétaires de l'immeuble A Strenna,
- déclaré recevables à agir à titre individuel [K] [HI], [SC] [LK], [WX] [PU], [Y] [OP], [H] [JJ] et [ZJ] [HI],
- déclaré recevables en leur intervention volontaire [IY] [XU], les époux [FT], [V], [P], [MO], [VT], [C] [GL] épouse [L], [FH] [L] et [NL] [AE],
- constaté la présence à l'instance de l'administrateur provisoire de l'ensemble immobilier,
- condamné la SCCV Anna Lesia à la démolition des constructions illégalement implantées sur le terrain d'assiette du lot n°58 de la copropriété l'Orée du Bois sise sur la commune de [Localité 13] sur la parcelle cadastrée AN [Cadastre 2] et ordonné la remise des lieux en leur état antérieur
sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement et pendant un an passé ce délai,
- interdit à la SCCV Anna Lesia la poursuite de la réalisation du programme immobilier sous astreinte de 1 500 € par infraction constatée,
- annulé l'état descriptif de division dressé par la SCP Poggi-Gondouin le 10 octobre 2013, cette annulation s'étendant à tout acte qui en serait la suite nécessaire, inclusivement la conclusion de ventes en l'état futur d'achèvement intervenues postérieurement,
- débouté la SCI Anna Lesia de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté l'ensemble des parties de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Sur appel de la SCCV Anna Lesia, la cour d'appel de Bastia a, par arrêt du 18 avril
2018 :
-confirmé le jugement,
-y ajoutant :
-condamné la SCI Anna Lesia à payer à [IY] [XU], aux époux [FT], [V], [P], [MO], [VT], [C] [HU], [FH] [L] et [NL] [AE] la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la SCI Anna Lesia à payer à Mmes [K] et [ZJ] [HI], [Y] [OP], MM. [WX] [PU], [SC] [LK] et [H] [JJ] la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouté le syndicat de copropriétaires de la résidence A Strenna, Madame [EW], la SCI BIPA et fils Patrimoine et la SCI Anna Lesia de leurs demandes à ce titre,
-condamné la SCI Anna Lesia aux entiers dépens.
Suite au pourvoi formé par la SCI Anna Lesia et [BF] [EW], la Cour de Cassation a, dans un arrêt du 12 septembre 2019 :
-cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il condamne la société Anna Lisia à la démolition des constructions implantées sur le lot n° 58, ordonne la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte de 30 € par jour de retard,
-remis en conséquence sur les points cassés,la cause et les parties, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
-condamné le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A [OE], Mme [K] [HI], M. [LK], M. [PU], Mme [OP], M. [JJ] et Mme [ZJ] [HI], Mme [XU], M. et Mme [FT], M. et Mme [V], M. et Mme [P], M. et Mme [MO], M, et Mme [VT], Mme [GL] épouse [L], Mme [FH] [L] et M, [AE] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A [OE], Mme [K] [HI], M. [LK], M, [PU], Mme [OP], M. [JJ] et Mme [ZJ] [HI], Mme [XU], M. et Mme [FT], M. et Mme [V], M. et Mme [P], M. et Mme [MO], M. et Mme [VT], Mme [GL] épouse [L], Mme [FH] [L] et M. [AE] à payer à la société Anna Lesia et à Mme [EW] la somme globale de 3 000 €.
La cassation est motivée comme suit :
« pour ordonner la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés sur le lot transitoire, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'état descriptif de division initial intégré au règlement de copropriété prévoyait la construction de six villas et de trois bâtiments, qu'il résulte de l'état descriptif de division modificatif du 13 juin 2013 que six immeubles collectifs ont été construits et que les constructions sont illégales en ce qu'elles n'ont pas été autorisées préalablement par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les atteintes portées aux parties communes et aux parties privatives étaient d'une gravité telle qu'elle justifiait la démolition des six bâtiments, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
Par déclaration du 29 novembre 2019, enrôlée sous le numéro 19/18274, la SCCV Anna Lesia a saisi la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en intimant :
[PB] [J] [XU], [I] [FT], [D] [E] épouse [FT], [O] [V], [GX] [OP] épouse [V], [A] [P], [AW] [XI] épouse [P], [A] [MO], [CL] [U] épouse [MO], [R] [VT], [TG] [VH] épouse [VT],[C] [GL] veuve [L], [FH] [L] et [NL] [AE],[K] [HI], [SC] [LK], [WX] [PU], [Y] [OP], [H] [JJ] et [ZJ] [HI], [G] [F], [CC] [NA], [R] [UD], [X] [KZ], [DS] [IM] et [RR] [VT] épouse [IM], [BF] [EW],le syndicat des copropriétaires A [OE], la SCI Anvimar, la SCI Bipa et fils Patrimoine, la SCI A [OE] et le syndicat des copropriétaires « L'Orée du Bois ».
Par déclaration du 21 janvier 2020, enrôlée sous le numéro 20/01051, la SCCV Anna Lesia a saisi la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en intimant :
le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A [OE], [K] [HI], [SC] [LK], [WX] [PU], [Y] [OP], [H] [JJ] et [ZJ] [HI],
[PB] [J] [XU], [I] [FT], [D] [E] épouse [FT], [O] [V], [GX] [OP] épouse [V], [A] [P], [AW] [XI] épouse [P], [A] [MO], [CL] [U] épouse [MO], [TG] [VH] épouse [VT], [FH] [L] et [NL] [AE],
[G] [F], la SCI Anvimar, la SCI Bipa et fils Patrimoine, la SCI A [OE] et le syndicat des copropriétaires « L'Orée du Bois », [C] [GL] veuve [L], [R] [VT], [R] [UD], [X] [KZ], [DS] [IM] et [RR] [VT] épouse [IM].
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 mars 2020 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCCV Anna Lesia entend voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de l'acte du 16 février 1987 contenant l'état descriptif de division et le règlement de copropriété :
à titre principal,
-confirmer le jugement simplement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat secondaire A [OE],en ce qu'elles n'entrent pas dans les attributions d'un syndicat secondaire,.
-infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à la démolition des constructions illégalement implantées sur le terrain d'assiette du lot n° 58 de la copropriété "l'Orée du Bois" sise sur la commune de [Localité 13] sur la parcelle cadastrée AN [Cadastre 2], et ordonné la remise des lieux en leur état antérieur sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement et pendant un an passé ce délai, et interdit à la SCCV Anna Lesia la poursuite de la réalisation du programme immobilier sous astreinte de 1 500 € par infraction constatée,
-débouter les copropriétaires de leur action en démolition des ouvrages réalisés par elle,
à titre reconventionnel,
Vu l'article 1382 (désormais 1240 ) du code civil,
-condamner les intimés à l'initiative de la procédure conjointement et solidairement au paiement d'une somme de 300 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi provisoirement évalué à ce jour,
Vu les agissements quotidiens des copropriétaires du syndicat A [OE] de nature à entraver le projet immobilier,
-les condamner conjointement et solidairement au paiement d'une somme de 50 000 € en raison du préjudice subi,
-les condamner enfin au paiement d'une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût des PV de constat.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 mai 2020 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [BF] [EW] entend voir, au visa du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division du 16 février 1987, de la clause spéciale concernant les constructions futures sur le lot réservé, voir :
- infirmer le jugement et dire n'y avoir lieu à ordonner la démolition des constructions édifiées par la SCI Anna Lesia sur le lot réservé ainsi que de remise en état des lieux sous astreinte,
-débouter en conséquence les intimés de l'ensemble de leurs demandes,
-les condamner aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 mars 2020 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [CC] [NA] entend voir, au visa des articles L 480-13 du code de l'urbanisme, 1221 du code civil et de l'absence de tous les copropriétaires aux débats :
-infirmer le jugement en ce que la démolition des constructions bâties sur le lot n°58 a été ordonnée,
-dire et juger que l'action en démolition des constructions édifiées sur le lot transitoire n°58 ne peut prospérer, s'agissant d'immeubles édifiés sous le régime de la copropriété et en l'absence de tous les propriétaires appelés en la cause et tous de bonne foi,
-dire et juger au surplus que la sanction des fautes commises par le notaire et le promoteur, la SCCV Anna Lesia ne peut être la démolition de toutes les constructions en raison de la disproportion manifeste existant entre la faute et la réparation,
-dire et juger que la démolition est une sanction injustifiée au regard de la faute consistant
« simplement » dans le déplacement de 2 emplacements de stationnement, parties privatives et le de quelques espaces verts, dont il n'est pas justifié qu'ils ne puissent être déplacés sur le terrain d'assiette,
Afin d'éclairer la cour et si cette mesure apparaît opportune, désigner tel expert qu'il plaira à la cour aux frais de la SCCV Anna Lesia afin de :
Examiner en comparaison des permis de construire du 8 janvier 1987 et 1er juillet 2009, quelles sont les parties privatives et parties communes qui se trouvent affectées par les nouvelles constructions sur le lot transitoire.
Proposer toute solution afin de régler la question des emplacements de stationnements qui seraient modifiés par le deuxième permis de construire.
Proposer toute solution afin de régler la question des parties communes à destination d'espaces verts qui se trouvent affectées par le permis de construire du 1er juillet 2009,
- Pour le cas, où aucune solution technique ou de remplacement ne pourrait être proposée, évaluer une indemnité juste et proportionnée au dommage subi par les plaignants,
-dire et juger dans tous les cas que la réparation est nécessairement indemnitaire compte tenu des conséquences dramatiques qu'aurait une mesure de démolition sur la vie familiale des acquéreurs de bonne foi,
-condamner tous succombant à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 mars 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [PB] [J] [XU], [I] [FT], [D] [E] épouse [FT], [O] [V], [GX] [OP] épouse [V], [A] [P], [AW] [XI] épouse [P], [A] [MO], [CL] [U] épouse [MO], [TG] [VH] épouse [VT], [FH] [L] et [NL] [AE] (les consorts [XU] et autres) entendent voir, au visa des articles 2, 13, 24 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1, 2 et 3 du décret 67-223 du 17 mars 1967, et 545 du code civil :
-constater l'absence de décision d'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier « L'Orée du Bois » autorisant la réalisation de constructions sur le terrain d'assiette du lot n°58 de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété;
-constater en conséquence l'illégalité des constructions réalisées par la SCCV Anna Lesia et de celles dont la réalisation est prévue ;
-constater la violation des prescriptions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division relatives aux conditions du droit de construire réservé à la SCI A [OE] ;
-constater l'absence de décision d'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier « L'Orée du Bois » autorisant la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, relativement à la consistance des constructions et à leur implantation, à la modification des espaces verts, à la suppression et/ou à la modification des voies d'accès ;
-constater l'empiétement des constructions réalisées sur les places de stationnement privatives dépendant de lots appartenant aux copropriétaires de l'immeuble A Strenna et sur les parties communes du lotissement ;
-débouter l'appelante de toutes ses demandes fins et conclusions,
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant,
-condamner l'appelante aux entiers dépens d'instance et d'appel, en ce compris les frais de constats d'huissiers, ainsi qu'à une somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance devant la cour d'appel de Bastia et la même somme pour l'instance devant la cour d'appel d'Aix en Provence.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 juillet 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A [OE], [K] [HI], [SC] [LK], [WX] [PU], [Y] [OP], [H] [JJ] et [ZJ] [HI], entendent voir :
-ordonner à la SCCV Anna Lesia et à Madame [EW] d'appeler en cause le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'Orée du Bois, après avoir fait diligence aux fins de pourvoir à l'organisation de la copropriété ;
-inviter toute partie intéressée à accomplir cette diligence ;
-prononcer la mise hors de cause du syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence A Strenna ;
-confirmer le jugement ;
Subsidiairement,
-condamner la SCCV Anna Lesia au paiement, à titre de dommages-intérêts, des somme de :
51 200 € à [WX] [PU],
120 250 € à [ZJ] [HI],
28 625 € à [K] [HI],
81 650 € à [H] [JJ]
92 700 € à Monsieur [SC] [LK],
23 375 € à Madame [Y] [OP]
plus subsidiairement,
-organiser avant-dire-droit une expertise, le technicien commis recevant mission de déterminer la perte de valeur de chacun des appartements en considération des constructions édifiées par la SCCV Anna Lesia et de celles à venir,
-condamner la SCCV Anna Lesia aux dépens et à leur payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Régulièrement assignés :
à personne pour [G] [F], la SCI Anvimar, la SCI Bipa et fils Patrimoine, la SCI A [OE] et le syndicat des copropriétaires « L'Orée du Bois »,
en étude pour [C] [GL] veuve [L], [R] [VT], [R] [UD], [X] [KZ], [DS] [IM] et [RR] [VT] épouse [IM],
ces parties n'ont pas comparu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la jonction des instances :
Les deux instances ont été enrôlées sous les numéros 19/18274 et 20/01051.
Dès lors qu'un seul et même jugement est l'objet des deux saisines, il paraît d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction desdites instances enrôlées sous les numéros 19/18274 et 20/01051.
Sur l'étendue de la saisine de la cour de renvoi :
La cassation étant partielle, il est définitivement jugé que :
- le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble A [OE] est irrecevable à agir,
- sont recevables à agir à titre individuel [K] [HI], [SC] [LK], [WX] [PU], [Y] [OP], [H] [JJ] et [ZJ] [HI],
- sont recevables en leurs interventions volontaires [IY] [XU], les époux [FT], [V], [P], [MO], [VT], [C] [GL] épouse [L], [FH] [L] et [NL] [AE].
- la SCCV Anna Lesia a interdiction de poursuivre la réalisation du programme immobilier sous astreinte de 1 500 € par infraction constatée,
- l'état descriptif de division dressé par la SCP Poggi-Gondouin le 10 octobre 2013 est annulé, cette annulation s'étendant à tout acte qui en serait la suite nécessaire, inclusivement la conclusion de ventes en l'état futur d'achèvement intervenues postérieurement,
- la SCI Anna Lesia est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les faits reprochés à la SCCV Anna Lesia :
Le règlement de copropriété du 16 février 1987 précise, en sa page 4 qu'il est obligatoire pour tout propriétaire d'une partie quelconque de l'immeuble, et prévoit en sa page 5 qu'il s'applique aux trois blocs suivants :
1) dix villas, représentant 10 lots ;
2) un immeuble de deux étages et de onze appartements, représentant 47 lots répartis en 11 appartements, 11 caves et parkings ;
3) « Une partie formée par le surplus de ladite résidence qui sera composé de villas de même type que celles ci-après décrites et d'autres corps de bâtiments de même type que ceux ci-après décrits, à laquelle partie, il sera, à là fin du présent état descriptif de division, attribué un numéro de lot global en attendant les nouvelles autorisations administratives pour leur construction. »
Il est ensuite précisé en page 12 de l'état descriptif de division récapitulant les millièmes :
il est donc réservé au lot n°58 des inconnus, 7 500/10 000èmes correspondant, savoir :
-six villas, pour 300/10 000
- trois bâtiments B, C et D, pour 2 400/10 000 chacun
En précisant que le lot n°58 réservé à des constructions futures comportera « six villas et trois bâtiments B, C et D », puis que « la répartition des tantièmes inclut également le lot 58 », le règlement de copropriété complété par l'état descriptif de division a rendu obligatoire et contractuel les limites du droit à construire.
Il a été encore précisé que les constructions devraient être « de même type que les villas et corps de bâtiments décrits dans le règlement », ce qui renvoie à la description faite en page 5 du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété-état descriptif de division contenu dans un acte unique est opposable à tous du fait de sa publication.
La cassation étant limitée à la sanction prise, il est incontestable que le droit à construire ainsi précisé et limité ne pouvait être modifié sans accord de l'ensemble des copropriétaires, qui n'existe pas en l'occurrence.
Le permis de construire modificatif qui a été accordé le 1er juillet 2009 à la SCI A [OE] pour l'édification, sur le lot n°58 de six bâtiments, constitués de petits immeubles en R+1, comportant 34 logements dépasse les droits ci-dessus définis.
Il a été transféré à la SCCV Anna Lesia le 6 juillet 2011.
Les travaux ont démarré, mais les copropriétaires d'origine s'en sont plaints et contestent à juste titre le droit de la SCCV Anna Lesia à construire six immeubles en R+1, comportant 34 logements, au lieu des six villas et trois bâtiments B, C et D prévus au règlement de copropriété-état descriptif de division, qui fait la loi des parties puisqu'aucune décision prise en assemblée générale, dans les conditions de majorité requise n'a autorisé la modification des droits à construire portant sur le lot n°58.
Un état descriptif de division du lot n°58 a été établi les 13 juin et 10 octobre 2013, à l'initiative de ses propriétaires, portant suppression de ce lot et créations de nouveaux lots, mais il n'a pas davantage reçu l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier, ce qui le prive de valeur à leur égard.
Il a été définitivement annulé sans que la cassation intervienne sur ce point.
La sanction habituelle dans le cas d'espèce consiste à ordonner la démolition des travaux non autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, et non conformes au règlement de copropriété-état descriptif de division, celui-ci ayant valeur contractuelle.
Toutefois, il est admis que la sanction puisse être adaptée à la gravité du manquement et examinée selon le principe de proportionnalité.
En l'espèce, la gravité du manquement ne porte pas sur les six immeubles, puisque la construction de trois bâtiments « B, C et D » était prévue et autorisée dès l'origine, et que rien ne permet de considérer que les immeubles construits en R+1 ne correspondent pas à leur description prévue en page 5 du règlement de copropriété, par référence à la construction de l'immeuble du second bloc, qui est élevé en R+2 et comprend 24 lots de caves et appartements plus 33 lots de parkings.
En effet, le descriptif des immeubles construits, tel qu'il résulte de l'état de division du lot n°58 établi les 13 juin et 10 octobre 2013, mentionne :
pour le bâtiment A, 10 appartements,
pour le bâtiment B, 7 appartements,
pour le bâtiment C, 4 appartements,
pour le bâtiment D, 5 appartements,
pour le bâtiment E, 6 appartements,
pour le bâtiment F, 6 appartements.
Soit un total de 38 appartements pour les six bâtiments.
Trois des immeubles construits sur le lot n°58 ne sont donc pas en infraction avec le règlement de copropriété quant au droit à construire, et leur démolition ne peut être ordonnée de ce chef.
Il ne peut donc être ordonné la démolition de toutes les constructions réalisées avec remise des lieux en leur état antérieur.
Suivant les déclaration de la SCCV Anna Lesia, non contredites par les autres parties ou par une pièce quelconque, sur les six bâtiments projetés en vertu du permis de construire, cinq seulement ont été construits, les bâtiments B, C, D, E et F, et non le bâtiment A dont le projet a été abandonné.
Il est justifié des procès-verbaux de réception des immeubles D le 20 mars 2014, B le 28 avril 2014, et E le 7 mai 2014, ainsi que des ventes en l'état futur d'achèvement par la SCCV Anna Lesia :
-le 18 mars 2014 à [M] [S] [ZV] des lots 154, 155, 78, 117 et 118 dans le bâtiment
B, concernant les trois premiers lots,
- le 18 juin 2013, à [CC] [NA], des lots 96 et 138 dans le bâtiment E,
-le 19 juin 2013, à [BF] [EW] des lots 101, 107 et 144 dans le bâtiment F
Seuls des projets de vente aux époux [W] des lots 164, 165, 123 et 124 dans le bâtiment C, ou à [B] [Z] des lots 162, 163, 114 et 115 sont produits.
En résumé, deux immeubles contenant en moyenne six appartements chacun, soit 12 au total ont été construits en lieu et place des six villas autorisées dans le règlement de copropriété initial.
Sont invoqués au niveau des préjudices pour certains copropriétaires l'empiétement des
constructions sur des emplacements de parking, puis les atteintes aux parties communes suivantes :
-la construction d'un mur le long de l'immeuble n°E, privatisant la portion des parties communes correspondantes et englobant même un lampadaire,
- la détérioration de l'accès au bâtiment A,
-l'édification non prévue de trottoirs, aboutissant à une appropriation des parties communes autour de tous les bâtiments,
-la construction d'un bâtiment sur un emplacement réservé à des espaces verts,
-la modification et le rétrécissement de la voie d'accès aux lots privatifs,
-l'augmentation de la densité d'habitation prévue initialement.
La construction illicite de deux immeubles de plus que ce qui était prévu, contenant en moyenne six appartements chacun, soit 12 au total, en lieu et place de six villas
autorisées est de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires de contrôler la densité d'habitation prévue initialement, et consacrée par les documents de valeur contractuelle.
Toutefois, en l'espèce, sur le nombre total d'unités de l'ensemble de la copropriété, l'ajout de six lieux de vie par rapport aux prévisions initiales n'est que peu préjudiciable.
Pour le reste des griefs, aucune des pièces produites aux débats n'est suffisante à établir lequel des immeubles empiéterait sur les parkings privatifs ou sur la voie d'accès ou sur ce qui était réservé à un espace vert, ou sur un autre espace défini comme partie commune.
Les pièces invoquées à cet effet, et notamment les trois plans produits en pièces 8, 9 et 10 par les consorts [XU] et autres sont totalement insuffisants à caractériser ces faits, alors que seul un travail précis de géomètre expert le permettrait.
La démolition ordonnée en première instance est donc totalement disproportionnée en ce qu'elle porte sur cinq immeubles dont trois sont réguliers et en ce que les deux derniers ne créent qu'un préjudice modéré lié à une densification d'habitation.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il avait accueilli cette demande.
Sur la demande d'expertise :
Une telle mesure n'a pas lieu d'être ordonnée après plusieurs années de procédure pour pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve.
Cette demande sera rejetée.
Sur les demandes indemnitaires de [WX] [PU], [ZJ] [HI], [K] [HI], [H] [JJ], [SC] [LK] et [Y] [OP] :
Il est sollicité la condamnation de la SCCV Anna Lesia au paiement, à titre de dommages-intérêts, des somme de :
51 200 € à [WX] [PU],
120 250 € à [ZJ] [HI],
28 625 € à [K] [HI],
81 650 € à [H] [JJ]
92 700 € à Monsieur [SC] [LK],
23 375 € à Madame [Y] [OP].
Il est précisé que les montants réclamés correspondent à une perte de valeur de leurs appartements, évaluée à 15% pour les studios, à 20% pour les F2 et à 30% pour les F3.
Mais force est de constater que les titres de propriété de ces copropriétaires ne sont pas produits et que les pièces 32 à 37 consistant en de simples photographies prises depuis des appartements non identifiés, ne permettent aucunement de caractériser les préjudices invoqués au titre de la perte de valeur des biens acquis.
Par ailleurs, le trouble anormal de voisinage invoqué résulterait de la présence même des constructions, de l'important trafic de véhicules qu'elles engendreront, de la privation de places de stationnement et de l'appropriation de parties communes.
Il a été apprécié ci-dessus que la privation de places de stationnement et l'appropriation de parties communes n'étaient pas suffisamment caractérisées par les pièces produites.
La réalité d'un trafic augmenté de véhicules n'est évoquée que pour le futur et sans élément probant.
Quant à la présence même des constructions, s'il est admis que la construction illicite de deux immeubles de plus que ce qui était prévu, contenant en moyenne six appartements chacun, soit 12 au total, en lieu et place de six villas autorisées était de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires, encore faudrait-il que ceux qui sollicitent une réparation justifient de leurs titres de propriété.
Les demandes ne peuvent donc être accueillies.
Sur les demandes indemnitaires de la SCCV Anna Lesia :
La cassation étant partielle, il est définitivement jugé que la SCI Anna Lesia a été déboutée de ses demandes de dommages et intérêts qui étaient exactement les mêmes en première instance, à savoir :
-300 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi pour les annulations des projets de ventes en l'état futur d'achèvement, à raison de la procédure en cours,
- 50 000 € en raison du préjudice subi, du fait des agissements reprochés au syndicat des copropriétaires A [OE] en vue d'entraver ses travaux.
PAR CES MOTIFS :
Ordonne la jonction des n° RG 19/18274 et 20/01051 sous le seul n° RG 19/18274,
Vu le jugement du 22 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Bastia,
Vu l'arrêt de cassation partielle du 12 septembre 2019,
Statuant uniquement sur la condamnation de la société Anna Lisia à démolir les constructions implantées sur le lot n° 58, et à remettre les lieux en leur état antérieur, sous astreinte de 30 € par jour de retard,
Réformant le jugement de ce chef,
Rejette la demande de condamnation de la société Anna Lisia à démolir les constructions implantées sur le lot n° 58, et à remettre les lieux en leur état antérieur,
Ajoutant au jugement,
Rejette la demande d'expertise formée par [WX] [PU], [ZJ] [HI], [K] [HI], [H] [JJ], [SC] [LK] et [Y] [OP],
Rejette les demandes indemnitaires de [WX] [PU], [ZJ] [HI], [K] [HI], [H] [JJ], [SC] [LK] et [Y] [OP],
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes de chacune des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCCV Anna Lesia aux dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
