COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 04 FEVRIER 2021
N°2021/ 080
N° RG 17/23123
N° Portalis DBVB-V-B7B-BBWST
[V] [U]
C/
[N] [M]
SELU [F] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Yves HADDAD
Me Audrey FERRERO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 16 Novembre 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/05936.
APPELANT
Monsieur [V] [U]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 5] (CALVADOS), exploitant sous l'enseigne 'BLUES BEACH', demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Yves HADDAD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Jonathan HADDAD, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
Madame [N] [M]
née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 8] (VIETMAN), demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Audrey FERRERO, avocat au barreau de TOULON
PARTIE INTERVENANTE
SELU CHRISTINE RIOUX
mandataire judiciciaire de Monsieur [V] [U], dont le siège est [Adresse 4]
représentée par Me Yves HADDAD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Jonathan HADDAD, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Décembre 2020 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Philippe COULANGE, Président Rapporteur,
et Monsieur Pascal GUICHARD, conseiller
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021.
Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * *
Selon acte de vente dressé par maître [Z] notaire à [Localité 9] le 23 février 1998, Mme [N] [M] a acquis la propriété de deux lots de copropriété sis à [Localité 7], copropriété ' Les Flots Bleus', qui ont été réunis formant une salle de restaurant avec cuisine, hall d'entrée, WC cave et débarras sur l'arrière puis a donné à bail commercial à M. [I] ce local à usage de restaurant par acte du 9 mars 1999.
Selon acte notarié du 21 juin 2004, Mme [M] a acquis l'usage exclusif et particulier de la parcelle de terrain à usage de terrasse située devant le restaurant. M. [I] a pris l'initiative de couvrir cette terrasse pour la transformer en veranda.
Le fonds de commerce de restaurant et le droit au bail ont été cédés à plusieurs reprises et M. [V] [U] a obtenu la cession de ce fonds par acte du 10 juin 2008. Il a rapidement, après cette acquisition, entrepris des travaux sur la veranda recouvrant la terrasse.
Par la suite M. [U] s'est plaint d'infiltrations dans le restaurant.
Une expertise judiciaire a été ordonnée à son initiative par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de TOULON selon ordonnance rendue le 6 février 2015 confiée à M. [J].
Dès le mois de janvier 2015, M. [U] cessait le règlement des loyers convenus.
Un commandement de payer était signifié à M. [U] par acte d'huissier du 5 juin 2015 visant la clause résolutoire.
Par assignation du 25 juin 2015, M. [U] a fait citer Mme [M] devant le Tribunal de Grande Instance de TOULON pour obtenir la réparation des préjudices liés aux travaux non exécutés par celle-ci, Mme [M] demandant de son côté le règlement des loyers impayés, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Entretemps par acte d'huissier du 12 septembre 2016, M. [U] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 9 mars 2017. Par acte du 3 octobre 2016, Mme [M] a refusé ce renouvellement.
Par jugement rendu le 16 novembre 2017, le Tribunal de Grande Instance de TOULON a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [U], constaté qu'il était dû à Mme [M] la somme de 21 008,20 € à titre d'arriérés de loyers et condamné M. [U] à lui payer cette somme, condamné Mme [M] à payer à M. [U] la somme de 8 673,36 € à titre de trop perçu de provisions sur charges et celle de 11 251,71 € au titre du coût des réparations et ordonné la compensation et a rejeté les autres demande, chacune des parties conservant la charge de ses dépens.
Par déclaration au greffe en date du 28 décembre 2017, M. [V] [U] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion, fixé l'indemnité d'occupation et l'a condamné au paiement d'un arriéré de loyer de 21 008,02 € à la date du 1er novembre 2016 et de le confirmer pour le surplus. Il réclame la somme de 9 600 € au titre de charges payées indûment, la somme de 7 111,21 € au titre des travaux préconisés par l'expert et la somme de 5 628 € au titre des frais d'expertise ainsi que la somme de 10 000 € au titre du préjudice commercial. Il reconnaît devoir la somme de 926,64 € au titre des charges récupérables pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2015 et celle de 19 742,80 € au titre des loyers selon décompte arrêté au 26 mars 2018
Il sollicite l'allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'intimée aux dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son recours, il fait valoir :
- que le jugement d'ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice dont la créance tend à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement de somme d'argent.
- que l'action en résolution d'un contrat pour non paiement à l'échéance convenue est une action fondée sur un défaut de paiement.
- que la résiliation du bail ne peut être ordonnée, car il a réglé les causes du ommandement dans les délais prescrits.
- que des charges trop payées doivent lui être remboursées.
- que de nombreux désordres rendent la jouissance du local commercial impossible.
- qu'il a subi un préjudice commercial.
- qu'il y a lieu à compensation.
Mme [N] [M] conclut à la confirmation du jugement déféré et actualise ses demandes en sollicitant la condamnation de M. [U] à lui payer la somme de 69 911,04 € au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayées au 1er mars 2019, reconnaissant des règlements effectués par M. [U] entre mars 2015 et avril 2018 à hauteur de 28 456,64 €. Elle déclare ne pas contester devoir la somme de 9 600 e au titre de la régularisation des charges indues, la somme de 4 355,18 € HT au titre des travaux avancés par M. [U] et la somme de 5 628 € au titre des frais d'expertise judiciaire. Elle sollicite la compensation de ces créances et l'allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle soutient :
- que M. [U] n'était pas à jour du règlement de ses loyers.
- que M. [U] n'a pas contesté dans les délais le refus de renouvellement du bail. - que le bail a pris fin le 8 mars 2017.
- que la dette de M. [U] doit être fixée au passif de la procédure de redressement judiciaire.
- que M. [U] n'a pas eu de préjudice commercial.
M. [V] [U] a été placé en redressement judiciaire par jugement du 12 mars 2019.
Maître [F] [W], mandataire judiciaire, a été appelée en intervention forcée le 18 juin 2019.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2020.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu'il n'est pas contesté que M. [U] a cessé le règlement de ses loyers à compter du mois de janvier 2015 après s'être plaint d'infiltrations dans la veranda du restaurant;
Qu'à la suite de la défaillance de son locataire commercial, Mme [M] a donc été contrainte de faire délivrer à M. [U] le 5 juin 2015 un commandement de payer visant la clause résolutoire;
Que ce commandement de payer n'a pas été réglé dans le délai prescrit;
Que certes il avait été délivré pour une somme supérieure à celle due, à la suite d'une erreur de calcul d'indexation de Mme [M], mais que pour autant il demeurait parfaitement valable pour le surplus;
Que ce commandement de payer a donc à juste titre été déclaré valable par le premier juge qui a constaté la résiliation du bail à la date du 5 juillet 2015 et ordonné l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef;
Attendu que la juridiction de première instance a de façon exacte dit que l'indice de révision applicable au 1er avril 2014 était l'indice 1612 et a fixé une indemnité d'occupation mensuelle de la date de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif de M. [U] au montant du loyer mensuel révisé sur la base de l'indice 1612;
Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté les autres demandes des parties et en particulier le préjudice commercial réclamé par M. [U] qui n'est pas justifié au regard des éléments comptables fournis qui n'établissent pas une perte significative du chiffre d'affaires pendant la période durant laquelle des infiltrations auraient pu gêner l'exploitation commerciale du restaurant;
Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 novembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON;
Attendu qu'il y a lieu cependant d'actualiser la situation des parties en reprenant les chiffres du jugement et en les actualisant au 1er mars 2019, le décompte des sommes dues par M. [U] se présentant comme suit :
Sommes dues par M. [U] :
- 616,86 €rappel de loyer d'avril à décembre 2014
- 68 367,54 € loyers et indemnités d'occupation de janvier 2015 à mars 2019 ( 1 340,54 € x 51 )
- 926,64 €charges récupérables depuis 2010
A déduire sommes dues par Mme [M]
- 9 600,00 €régularisation de charges depuis 2010
- 28 456,64 €règlements effectués par M. [U] entre mars 2015 et avril 2018
- 4 355,18 € ( HT )travaux avancés par M. [U] sous déduction des sommes perçues par son assurance à heuteir de 1 987,50 €
- 5 628,00 €frais d'expertise judiciaire
Reste un solde dû par M. [U] de 21 871,22 €;
Attendu qu'il y a lieu de fixer la créance de Mme [M] au passif du redressement judiciaire de M. [U] à cette somme;
Attendu qu'il sera alloué à Mme [M], qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Attendu que M. [U] et la SELU [F] [W], qui succombent, supporteront les dépens d'appel;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 novembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON;
Y ajoutant et actualisant la créance,
DIT que M. [U] doit à Mme [M] la somme de 69 911,04 € au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation au 1er mars 2019;
DIT que Mme [M] doit à M. [U] la somme de 9 600 € au titre des charges indûment perçues, la somme de 4355,18 € HT au titre des travaux avancés par M. [U] ainsi que la somme de 5 628 € au titre des frais d'expertise judiciaire;
DONNE acte à Mme [M] de ce qu'elle reconnaît avoir perçu de M. [U] entre le mois de mars 2015 et celui d'avril 2018 en règlement des indemnités d'occupation la somme de 28 456,64 €;
FIXE la créance de Mme [M] au passif du redressement judiciaire de M. [U] à la somme de 21 871, 22 €, après compensation entre les créances respectives, outre la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
CONDAMNE M. [U] représenté par la SELU [F] [W], mandataire judiciaire, aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
