COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 04 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/ 281
Rôle N° RG 20/06268 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGAJK
[P] [B]
[J] [C] épouse [B]
C/
S.A.S. ETUDE LODEL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dominique DI COSTANZO
Me Martine DESOMBRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 29 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03891.
APPELANTS
Monsieur [P] [W] [B]
né le 28 Octobre 1927 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
Madame [J] [N] [C] épouse [B]
née le 01 Juillet 1938 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3]
Tous deux représentés par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
S.A.S. ETUDE LODEL agence immobilière, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en qualité au siège,
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté par Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE substitué par Me Lauriane PAQUIS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2024
Signé par Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, pour le président empêché et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé des faits et de la procédure
Par contrat du 7 juillet 2016, M. [P] [B] et Mme [J] [C] épouse [B] (les époux [B]), propriétaires d'un bien immobilier à [Localité 6], ont confié à la SAS Etude Lodel un mandat sans exclusivité de vente de leur bien en viager occupé, d'une durée irrévocable de six mois, renouvelable une fois et expirant le 7 juillet 2017.
Le 6 septembre 2017, un nouveau contrat de mandat, à des conditions identiques à celles stipulées au premier contrat, a été conclu entre les parties pour une durée de six mois, renouvelable une fois et expirant le 6 septembre 2018.
Une commission a été stipulée au profit de la SAS Etude Lodel à hauteur de 11 000 € et, dans l'hypothèse où les vendeurs ne ratifieraient pas la vente avec un acquéreur que leur aurait présenté le mandataire, une clause pénale équivalente au montant de la commission.
Les époux [M] ont visité le bien le 30 janvier 2018 par l'intermédiaire de la SAS Etude Lodel et formulé le 4 février 2018 une offre d'achat du bien aux conditions spécifiées dans le mandat.
Par lettre recommandée du 3 février 2018, les époux [B] ont informé la SAS Etude Lodel de leur volonté de rompre toutes démarches en vue de la vente de leur bien immobilier.
Considérant que la vente était, à cette date, déjà parfaite, la SAS Etude Lodel a, par lettres recommandées des 6, 13 et 20 février 2018, mis les époux [B] en demeure de la régulariser ou de lui verser la somme de 11 000 € due au titre de la clause pénale.
N'ayant pu obtenir satisfaction, la SAS Etude Lodel a, par acte du 27 mars 2018, assigné les époux [B] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin qu'ils soient condamnés à lui verser la somme de 11 000 €.
Les époux [B] ont sollicité, à titre reconventionnel, l'annulation du contrat de mandat.
Par jugement du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a débouté les époux [B] de toutes leurs demandes et les a condamnés, in solidum, à verser à la SAS Etude Lodel les sommes de 11 000 € au titre de la clause pénale et 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Pour statuer en ce sens, le juge a retenu qu'il appartenait aux époux [B], qui invoquent la nullité du mandat de vente sur le fondement de l'article L. 221-1 et suivants du code de la consommation, de prouver que le mandat de vente du 6 septembre 2017 n'a pas été signé en agence et qu'ils ne le démontrent pas dès lors que le contrat ne comporte aucune indication sur le lieu de sa signature et que les autres pièces ne permettent pas de déterminer celui-ci.
Il a également considéré que :
- à supposer l'article L. 215-1 du code de la consommation applicable, la SAS Etude Lodel avait jusqu'au 6 février 2018 pour informer les demandeurs de la possibilité de résilier le mandat, or, elle a reçu une offre d'achat aux conditions du mandat le 4 février 2018 et si les vendeurs ont résilié le mandat par lettre recommandée avec avis de réception du 3 février 2018, cette résiliation n'a produit ses effets qu'à partir du 18 février 2018 ;
- l'agent immobilier ayant, dans l'intervalle, rempli sa mission, la clause pénale doit recevoir application, sans qu'il y ait lieu de la réduire, puisque la vente était parfaite ;
- dès lors que la SAS Etude Lodel avait vocation à recevoir son entière commission à la signature du contrat de vente, le refus des vendeurs de s'engager est fautif et justifie l'application de la pénalité prévue au contrat.
Par actes des 9 et 10 juillet 2020, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, les époux [B] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 mai 2024.
Prétentions et moyens des parties
Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 26 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, les époux [B] demandent à la cour de :
' infirmer la décision en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
' annuler les contrats de mandat des 7 juillet et 6 septembre 2017 pour violation des articles L. 221-1 et suivants du code de la consommation ;
' subsidiairement, annuler le mandat de vente du 6 septembre 2017 pour violation des articles L. 215-1 et suivants du code de la consommation ;
A titre infiniment subsidiaire,
' réduire à 1 € symbolique le montant de la clause pénale ;
' rejeter la demande d'astreinte ;
En toute hypothèse,
' débouter la SAS Etude Lodel de l'intégralité de ses demandes ;
' la condamner à leur payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu'une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
A l'appui de leurs demandes, ils soutiennent que :
- les deux mandats ont été signés à leur domicile et non dans les locaux de l'agent immobilier qui ne dispose d'aucun local à [Localité 6] ;
- il résulte d'une attestation de M. [G], qui gère la société les transportant habituellement, qu'ils n'ont bénéficié d'aucun transport hors de leur domicile le 6 septembre 2017, et d'un certificat du docteur [S] qu'ils ne peuvent se déplacer ;
- la signature hors établissement des mandats obligeait l'agent immobilier à respecter les dispositions du code de la consommation afférents à la mention du droit de rétractation et le bordereau l'accompagnant, dont l'absence emporte nullité des contrats ;
- les contrats de mandat ne respectent pas les dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation ;
- en tout état de cause, ils ont régulièrement résilié le contrat le 3 février 2018, de sorte que n'étant plus liés à l'agent immobilier, celui-ci ne peut se prévaloir d'une proposition d'achat formulée le 4 février 2018, datée par erreur du 4 février 2017.
A titre infiniment subsidiaire, ils font valoir que la clause pénale doit être réduite à 1 € symbolique, au motif que la SAS Etude Lodel a tiré profit de leur âge et de leur santé précaire pour obtenir la régularisation d'un mandat de vente et qu'ils ne sont pas en mesure, en raison de leur situation financière, de régler une telle indemnité.
Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Etude Lodel demande à la cour de :
' débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes ;
' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 11 000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat non exclusif de vente viager du 6 septembre 2017, et aux intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 20 février 2018, date de la mise en demeure ;
' l'infirmer pour le surplus ;
' assortir les condamnations d'une astreinte de 200 € par jour de retard en cas de non paiement à l'expiration d'un délai de quinzaine à compter de la signification de l'arrêt ;
' dire et juger que les dispositions du code de la consommation, notamment l'article L. 221-2, ne sont pas applicables aux mandats de vente conclus le 7 juillet 2016 et le 6 septembre 2017, en tant qu'ils portent sur des droits immobiliers ;
En toute hypothèse,
' condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :
- les dispositions du code de la consommation relatives aux contrats conclus hors établissement et aux contrats de prestations de services ne sont pas applicables aux contrats portant sur des droits immobiliers, ce qui est le cas en l'espèce des contrats de mandat dès lors qu'ils portent sur un bien immobilier ;
- en tout état de cause, les époux [B] ne prouvent pas que le contrat de mandat en date du 6 septembre 2017 a été conclu hors établissement, étant précisé qu'elle exerce habituellement son activité professionnelle [Adresse 1] à [Localité 6], alors que les époux [B] résident [Adresse 5], soit une distance modeste et que le certificat du docteur [S], ne démontre aucune impossibilité de se déplacer sur une courte distance ;
- les dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation ne sont pas applicables au contrat de mandat de vente immobilière ;
- en application du contrat, la résiliation du mandat par LRAR du 3 février 2018 n'a produit ses effets qu'à compter de l'expiration du délai de quinzaine, soit à compter du 18 février 2018, de sorte qu'elle est sans effet sur l'offre d'achat du 4 février 2018 ;
- la clause pénale est applicable en raison du préjudice qu'elle subit en l'absence de la vente et il n'est pas justifié d'en réduire le montant alors que les époux [B] ont refusé toute issue amiable au litige.
Motifs de la décision
Sur la demande d'annulation des contrats de mandat
Les époux [B] sollicitent l'annulation des deux contrats de mandat conclus avec la SAS Etude Lodel au motif qu'ils ne respectent ni les obligations imposées, à peine de nullité, au professionnel par les articles L 221-5 et L 221-9 du code de la consommation, ni celles de l'article L 215-1 du code de la consommation relatives à l'information du consommateur en matière de contrat à durée déterminée avec tacite reconduction.
La SAS Etude Lodel soutient que les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables aux contrats portant sur des droits immobiliers, que les articles L 221-5 et L 221-9 du code de la consommation ne sont applicables qu'aux contrats conclus hors établissements, alors que les deux contrats conclus les 7 juillet et 6 septembre 2017 ont été conclus dans son établissement de [Localité 6] et que les dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation ne sont pas applicables au contrat de mandat de vente immobilière qui sont, selon elle, exclusivement soumis, pour leur validité, aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 2010 et de son décret d'application.
Les dispositions du code de la consommation sont applicables, sauf exception, aux contrats conclus entre un professionnel, entendu comme toute personne physique ou morale qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'il agit au nom et pour le compte d'un autre professionnel, et un consommateur, entendu comme toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, libérale ou agricole.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les époux [B] ont la qualité de consommateurs au sens de ce texte, tandis que la SAS Etude Lodel a la qualité de professionnelle.
L'article L.221-2 du code de la consommation exclut du champs d'application du chapitre 1 du titre II du livre II de ce code, qui est relatif aux contrats à distance et hors établissement, un certain nombre de contrats.
Le 12° de ce texte exclut 'les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d'immeubles neufs, la transformation importante d'immeubles existants ou la location d'un logement à des fins résidentielles'.
En l'espèce, les contrats litigieux ne portent pas sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers. Il s'agit de contrats de mandat, c'est à dire d'entremise en vue de la mutation d'un bien immobilier appartenant à un tiers.
Par conséquent, l'exclusion n'est pas applicable aux contrats de mandat conclus les 7 juillet et 6 septembre 2017 entre la SAS Etude Lodel et les époux [B].
Selon l'article L. 221.2 2° du code de la consommation, le contrat hors établissement est celui qui est conclu entre un professionnel et un consommateur dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d'une sollicitation ou d'une offre faite par le consommateur, ou dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d'une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes, ou pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur.
Il appartient au consommateur qui prétend au bénéfice de ces dispositions de démontrer que le ou les contrats dont il demande l'annulation ont été conclus hors établissement.
En l'espèce, le contrat conclu le 7 juillet 2016 a été signé 'à [Localité 6]' sans autre précision.
Cependant, la demande d'indemnisation de la SAS Etude Lodel est fondée sur le contrat conclu le 6 septembre 2017, qui était seul en cours de validité au jour où les époux [B] ont refusé de vendre leur bien.
En conséquence, la demande d'annulation du contrat conclu le 7 juillet 2016 est sans objet.
Le contrat conclu le 6 septembre 2017 mentionne 'fait au cabinet du mandataire' et plus loin 'à [Localité 6]'.
Or, la SAS Etudes Lodel produit la liste de ses différents établissements, sur laquelle apparait un cabinet situé [Adresse 1] à [Localité 6].
Les époux [B] contestent s'être déplacés au sein de cet établissement au motif qu'ils ne sont pas en mesure, du fait de leur grand âge et de l'état de santé de M. [B], de se déplacer. Ils produisent pour le démontrer une attestation de M. [Z] [G], gérant de la société 3AS Scop aide assistance Accoules services, du 13 mars 2018, selon laquelle sa société n'a pas été sollicitée pour un déplacement des époux [B] le 6 septembre 2017. Cette attestation précise que, pour chaque déplacement en véhicule, ils font appel à elle, étant bénéficiaires, du fait de leur âge, d'une aide de transport 'sortir plus'.
Cette attestation est, à elle seule, insuffisante pour prouver contre l'écrit signé par les époux [B].
Par ailleurs, elle établit tout au plus que ceux-ci n'ont pas fait appel, le 6 septembre 2017, à la société de taxi qui les transporte de manière habituelle.
L'établissement marseillais de la SAS Etude Lodel est situé [Adresse 2], alors que les époux [B] résident [Adresse 3].
La distance séparant ces deux adresses est de 1,9 kilomètres, soit un trajet à pied de 26 minutes pour une personne n'ayant pas de difficultés à se déplacer, ou de 15 à 20 minutes en transports en commun.
Le docteur [S] atteste, dans un certificat en date du 12 mars 2018 de l'état de santé précaire de M. [B] 'rendant très difficile tout déplacement à distance de son logement'.
Il en résulte que tout déplacement est difficile, mais non impossible.
S'il peut difficilement être envisagé, compte tenu de ce certificat, que les époux [B] aient parcouru un trajet de 1,9 kilomètres à pied, rien ne démontre qu'ils n'ont pas emprunté un moyen de transport en commun.
Par conséquent, l'attestation de M. [G] et le certificat du docteur [S] sont, à eux seuls, insuffisants pour démontrer l'impossibilité de tout déplacement des époux [B] vers le cabinet de la SAS Etudes Lodel à [Localité 6].
En conséquence, dès lors que le mandat en exécution duquel la SAS Etude Lodel agit, a été signé au cabinet du mandataire, à [Localité 6] et que les époux [B] ne rapportent la preuve par aucune pièce probante du caractère inexact de cette mention, il ne peut être considéré que le contrat a été conclu hors établissement.
Il n'y a donc pas lieu d'examiner les moyens de nullité tirés du non respect des dispositions des articles L 221-5 et L 221-9 du code de la consommation.
S'agissant du non respect des dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation, à supposer que ce texte soit applicable au contrat en cause, il n'est pas sanctionné par la nullité du contrat mais par la possibilité pour le consommateur de résilier le contrat à tout moment.
Dans ces conditions, il n'y a pas davantage lieu à annulation du contrat de mandat conclu entre les époux [B] et la SAS Etude Lodel sur ce fondement.
Sur la résiliation du contrat de mandat
Les époux [B], se prévalant des dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation, soutiennent qu'ils ont valablement résilié le contrat de mandat le 3 février 2018, avec effet immédiat.
La SAS Etude Lodel soutient, quant à elle, que les dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation ne sont pas applicables au contrat de mandat de vente immobilière en cause, et qu'il convient, pour apprécier la validité de la résiliation, de se référer exclusivement à la loi dite Hoguet du 2 janvier 2010, ainsi qu'au décret n°78-678 du 20 juillet 1972.
S'agissant de l'application aux contrat de mandat de vente immobilière des dispositions du code de la consommation, il a été rappelé plus haut que le contrat signé le 6 septembre 2017, seul en cours au moment de la résiliation, ayant été signé entre deux consommateurs et un professionnel de l'immobilier, est soumis au dispositions de ce code.
Par ailleurs, si l'article L. 221-2 de ce code exclut les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers du champ d'application du chapitre I du titre II du livre II du code de la consommation, cette exclusion n'est pas applicable aux contrats de mandat de vente immobilière, en ce que ce contrat ne porte pas sur le transfert de droits immobiliers.
En tout état de cause, à supposer que l'exclusion soit applicable à ces contrats, l'article L 215-1 du code de la consommation figure au chapitre 4 du titre I du livre II, relatif aux conditions générales des contrats.
Il n'est donc pas concerné par l'exclusion prévue à l'article L 221-2 du code de la consommation.
L'article L 215-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au 6 septembre 2017, dispose que, pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction.
Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. (...). Les dispositions du présent article s'appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l'information du consommateur.
Le contrat de mandat conclu le 6 septembre 2017, stipule, page 5, au paragraphe afférent à la durée du mandat qu'il est conclu pour une période irrévocable de six mois à compter du jour de sa signature, soit jusqu'au 6 mars 2018 et que, sauf dénonciation à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de six mois au terme de laquelle il prendra automatiquement fin.
Il précise que chaque partie pourra, moyennant un préavis d'un mois, par lettre recommandée avec avis de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation.
Les époux [B] ont résilié le contrat par lettre commandée du 3 févier 2018, soit avant le 6 mars 2018, date à laquelle le contrat a été tacitement reconduit.
Or, les dispositions précitées ont pour seule sanction de permettre au consommateur qui n'a pas été avisé dans les conditions prévues par le texte de la possibilité de ne pas reconduire le contrat, de mettre gratuitement un terme au contrat.
Par conséquent, l'argumentation des parties relative à l'applicabilité au contrat des dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation est sans objet.
Dès lors que le courrier de résiliation est intervenu avant le 6 mars 2018, les stipulations contractuelles selon lesquelles la résiliation du contrat ne pouvait prendre effet qu'à l'issue d'un délai de quinzaine, sont applicables, ce dont il résulte que la résiliation, opérée par courrier recommandé du 3 février 2018, n'a pris effet que le 18 février 2018.
Les époux [B] ne démontrent par aucune pièce probante que la SAS Etude Lodel n'a pas respecté les conditions, strictes, posées par la loi Hoguet du 2 janvier 2010 en son article 7, puisque la durée du contrat est limitée dans le temps et comporte un terme extinctif certain, le contrat n'étant pas conclu avec une tacite reconduction illimitée. Quant aux dispositions de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 il n'autorise pas davantage les époux [B] à se prévaloir de l'effet immédiat de la résiliation du 3 février 2018, puisqu'il dispose que, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause une clause d'exclusivité, une clause pénale, ou une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Au regard de ces éléments, la résiliation dont se prévalent les époux [B] n'a pu prendre effet qu'au 18 février 2018.
Or, la SAS Etude Lodel a transmis à ses mandants une offre d'achat au prix demandé le 4 février 2018.
Le contrat de mandat signé le 6 septembre 2017 stipule que 'les mandants s'engagent à ratifier la vente à tout acquéreur présenté par le mandataire en acceptant les prix, charges et conditions des présentes'.
Au paragraphe 'durée du mandat', page 5, il indique qu'en cas de non respect de ses obligations, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 142 et 1152 du code civil une 'indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto' et que 'de convention expresse et à titre de condition essentielle, sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés à titre de clause pénale/indemnité forfaitaire'.
Les honoraires de la SAS Etude Lodel sont fixés, page 2 du contrat, à la somme de 11 000 €.
Les époux [B] ayant refusé de ratifier la vente au prix offert, qui correspondait à celui demandé, la SAS Etude Lodel est fondée à revendiquer le bénéfice de la clause pénale stipulée au contrat.
En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Les dommages-intérêts ainsi stipulés s'analysent en une pénalité évaluée forfaitairement, ayant pour vocation de sanctionner le manquement par une partie à ses obligations.
La réduction des obligations résultant d'une clause pénale manifestement excessive constitue une simple faculté, le juge n'étant pas tenu, lorsqu'il fait application pure et simple de la convention, de motiver spécialement la décision par laquelle il refuse de modifier le montant de la «peine» forfaitairement prévue par le contrat.
En l'espèce, les époux [B] n'ont pas exécuté leur engagement, même en partie. Il n'y a donc pas lieu à modération de la pénalité à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au mandataire.
Le but de la clause pénale stipulée au contrat de mandat est de permettre à l'agent immobilier d'obtenir compensation du préjudice qu'il subit lorsque, ayant accompli les démarches propres à trouver un acquéreur, il ne perçoit aucune rémunération du fait de l'absence de réalisation de l'opération immobilière par suite d'une volte face de son mandataire.
Les époux [B] ne démontrent par aucune pièce que la SAS Etude Lodel n'a pas rempli ou imparfaitement exécuté sa mission.
La pénalité stipulée au contrat n'est donc pas manifestement excessive, quand bien même elle correspond au montant total de la commission éludée, puisque l'agent immobilier a précisément perdu celle-ci par la faute de son co-contractant.
En conséquence, il n'y a pas lieu de modérer la clause pénale.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte.
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive
L'exercice du droit d'ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.
En l'espèce, il est fait droit aux demandes de la SAS Etude Lodel, de sorte qu'il ne peut être soutenu qu'elle a mal apprécié l'étendue de ses droits.
Les époux [B] ne caractérisent aucune circonstance de fait ou de droit propre à caractériser, au delà du bien fondé des demandes de la SAS Etudes Lodel, un quelconque comportement abusif de sa part.
En conséquence, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.
Le jugement sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.
Les époux [B], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité justifie d'allouer à la SAS Etude Lodel une indemnité de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute M. [P] [B] et Mme [J] [C] époux [B] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;
Condamne M. [P] [B] et Mme [J] [C] époux [B] à payer à la SAS Etude Lodel une indemnité de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ;
Condamne M. [P] [B] et Mme [J] [C] époux [B] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
