ARRET
N°
[N]
C/
[R]
[T]
PM/SGS
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU DOUZE MAI
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 17/03334 - N° Portalis DBV4-V-B7B-GXSY
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D'INSTANCE DE COMPIEGNE DU VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE DIX SEPT
PARTIES EN CAUSE :
Madame [F] [N]
née le 09 Mars 1939 à [Localité 7] (62)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Sophie LANCKRIET, avocat au barreau de COMPIEGNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2017/103325 du 19/09/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS)
APPELANTE
ET
Madame [P] [R]
née le 24 Octobre 1946 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [M] [T]
né le 12 Janvier 1951 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentés par Me Sibylle DUMOULIN de la SCP FRISON ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS
INTIMES
DEBATS :
A l'audience publique du 17 mars 2022, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 mai 2022.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 12 mai 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
* *
DECISION :
Suivant acte sous seing privé du 12 juin 1998, Mme [P] [R] et M. à [Adresse 6].
Le 10 juin 2016, Mme [P] [R] a fait délivrer un commandement de payer à Mme [F] [N] visant la clause résolutoire inscrite au bail lequel est demeuré infructueux.
Par acte d'huissier de justice en date du 18 novembre 2016, Mme [P] [R] et M. [M] [T] ont fait assigner devant le tribunal d'instance de Compiègne Mme [F] [N] en résiliation de bail et expulsion.
Par jugement du 22 juin 2017, le tribunal d'instance de Compiègne a :
-Constaté que Mme [P] [R] était non comparante à l'audience du 18 mai 2017 ;
-Constaté que Mme [P] [R] et M. [M] [T] ont qualité à agir en expulsion de Mme [F] [N] et en paiement de l'arriéré de loyers ;
-Déclaré recevable la procédure d'expulsion diligentée à l'encontre de Mme [F] [N];
-Constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de bail dont l'objet est le logement sis a
[Adresse 6], est acquise depuis le 10 août 2016 ;
-Condamné Mme [F] [N] à payer à Mme [P] [R] et M. [M] [T] en deniers et quittances la somme de 26 652,85 €au titre de l'arriéré de loyers de juin 2013 à mai 2017 avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 090,10 € à compter du 18 novembre 2016 et à compter du jugement pour le surplus ;
-Rejeté le surplus de la demande en paiement et fixe à la somme de 624,89 € le montant du loyer à la suite de sa révision ;
-Déclaré prescrite la demande en paiement des loyers échus avant le mois de juin 2013 par le
biais d'une dé-consignation des sommes dues ;
-Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat
de bail ;
-Autorisé Mme [F] [N] à se libérer de la dette par un versement unique de l'intégralité de sommes dues au titre des condamnations prononcées dans le présent jugement, en principal, frais et intérêts, qui devra intervenir dans le mois suivant, la signification, de la présente décision ;
-Dit qu'en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, et 15 jours suivant mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, et permettant à Mme [P] [R] et M. [M] [T] de poursuivre l'expulsion de Mme [F] [N] ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
-Dit que Mme [F] [N] sera condamnée au paiement au profit de Mme [P] [R] et M. [M] [T] en cas de résiliation du contrat de bail, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, à compter de la résiliation du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
-Débouté Mme [F] [N] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;
-Condamné Mme [F] [N] à verser à Mme [P] [R] et M. [M] [T] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
-Dit n'y avoir lieu a exécution provisoire ;
-Condamné Mme [F] [N] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à l'autorité préfectorale, et seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 31 juillet 2017, Mme [F] [N] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 11 juin 2021, Mme [F] [N] demande à la Cour de :
-Dire et juger que M. [T], appelant incident et intimé, ne justifie en l'état d'aucun intérêt à agir,
En conséquence,
-Débouter M. [T] de toutes ses demandes, y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Constater qu'elle est en mesure de verser les loyers consignés pour la période de juin 2013 à juin 2016, soit la somme de 22 392 € cause du commandement du 10 juin 2016 et 6 873,79 €
de juillet 2016 à mai 2017,
-Dire et juger que de ladite somme, doit être déduite la somme le montant des trois Avis à Tiers
Détenteurs et le montant des travaux,
-Fixer à la somme de 12 014,03 € le montant des loyers dus (29 265,79 € - (2 197,04 € + 15 054,72 €) = 12 014,03 €),
-Dire et juger contraire aux dispositions applicables de l 'article 17-1 la « réindexation du loyer » en date du 15 juillet 2016 et retenir le calcul de l'indexation effectué par le premier juge,
-Débouter M. [T] de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion, compte tenu des règlements effectués entre les mains de tiers créanciers justifiant de titres exécutoires, et du versement des loyers,
-Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté la clause résolutoire,
-Juger sans objet compte tenu de son départ, les demandes liées à la résolution du bail,
Si les dispositions de ce chef étaient confirmées,
- Confirmer la suspension des effets de la clause résolutoire,
- Juger qu'elle a justifié régler depuis le mois de mai 2017, le loyer entre les mains de Mme [R],
-La recevoir en sa demande reconventionnelle compte tenu de l'inexécution fautive par le bailleur de ses obligations contractuelles, et y faisant droit, le condamner à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
-Ordonner la compensation judiciaire entre le montant des dommages et intérêts alloués et toutes autres sommes pouvant être dues par elle au propriétaire des lieux loués,
Condamner M. [T] à lui verser une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner M. [T] en tous les dépens lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur
l'aide juridictionnelle.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 21 avril 2021, Mme [P] [R] et M. [M] [T] demandent à la Cour de :
-Déclarer M. [T] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence,
-Confirmer le jugement dont appel du Tribunal d'Instance de Compiègne du 22 juin 2017 en
ce qu'il a :
. Constaté qu'ils ont qualité à agir en expulsion de Mme [F] [N] et en paiement de l'arriéré de loyers,
. Déclaré recevable la procédure d'expulsion diligentée à l'encontre de Mme [F] [N],
. Constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de bail dont 1'objet est le logement sis à [Adresse 6] est acquise depuis le 10 août 2016,
.Condamné Mme [F] [N] à leur payer en deniers et quittances la somme de 26 652.85 € au titre de l'arriéré de loyers de juin 2013 à mai 2017 avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 090.10 € à compter du 18 novembre 2016 et à compter du présent jugement pour le surplus,
. Fixé à la somme de 624.89 € le montant du loyer à la suite de sa révision,
. Dit que Mme [F] [N] sera condamnée au paiement d'une au profit de Mme [P] [R] et de Monsieur [M] [T] en cas de résiliation du contrat de bail, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, à compter de la résiliation du bail, avec revalorisation telle prévue au contrat de bail, jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. Débouté Mme [N] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,
. Condamné Mme [F] [N] à leur verser une somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. Condamné Mme [F] [N] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à l'autorité préfectorale, et seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
-Infirmer ledit jugement pour le surplus.
Statuant à nouveau :
-Constater que Mme [N] ne formule aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ni aucune demande de délais de paiement.
En conséquence, dire et juger n'y avoir lieu à statuer sur la suspension des effets de la clause
résolutoire insérée au contrat de bail ni sur d'éventuels délais de paiement.
A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire la Cour devait considérer être saisie d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et d'une demande de délais de paiement, confirmer le jugement dont appel de ces chefs.
Y ajoutant,
-Condamner Mme [F] [N] à verser à M. [M] [T] une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Mme [F] [N] aux dépens d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
Par ordonnance du 9 février 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 17 mars 2022.
CECI EXPOSE, LA COUR,
Sur la recevabilité des demandes formées par Mme [F] [N] et M. [M] [T] :
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 31 du code de procédure civile précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.
L'article 32 du même code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce, les avis à tiers détenteur adressés à Mme [F] [N] mentionnant que Mme [P] [R] est propriétaire du bien loué ne constituent pas une preuve de ce que M. [M] [T] n'est plus propriétaire ce bien. Ainsi le Trésor Public, créancier d'un des propriétaires d'un bien indivis, agit en indiquant que son débiteur est propriétaire du bien sans pour autant que l'on puisse en déduire qu'il n'y a plus d'indivision ni d'autres propriétaires indivis.
La lettre officielle de l'avocat de Mme [P] [R] du 20 décembre 2013 indiquant que dans le cadre de la communauté ayant existé avec M. [M] [T], il a été prévu que Mme [P] [R] bénéficiait de la propriété de ce bien ne constitue pas plus la preuve du transfert effectif de propriété qui ne peut être établi que par les registres de la publicité foncière et le formulaire de renseignements urgents émanant des services de la publicité foncière produit ne fait état qu'aucun transfert de la propriété exclusive du bien litigieux à Mme [P] [R].
Ainsi nonobstant le divorce intervenu entre Mme [P] [R] et M. [M] [T] et les dispositions prises dans le cadre de la liquidation de leur communauté, ce dernier est toujours propriétaire indivis du bien loué à Mme [F] [N].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré Mme [P] [R] et M. [M] [T] recevables à agir en expulsion de Mme [F] [N] et en paiement de l'arriéré de loyer.
Sur la recevabilité de la procédure d'expulsion :
Aux termes de l'article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
En application de ces dispositions, il est considéré que le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un acte conservatoire qu'un indivisaire peut prendre seul l'initiative de faire délivrer.
Ainsi Mme [P] [R] en tant qu'indivisaire pouvait prendre seule, comme elle l'a fait l'initiative de faire délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été régularisé à l'encontre de Mme [F] [N] le 10 juin 2016.
Le commandement de payer n'est donc pas irrégulier et la procédure subséquente qui a été engagée par assignation du 18 novembre 2016 à la requête de Mme [P] [R] et M. [M] [T] n'est en conséquence pas irrégulière.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la procédure diligentée par Mme [P] [R] et M. [M] [T] à l'encontre de Mme [F] [N].
Sur les loyers impayés :
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, les parties s'accordent dans le cadre de la procédure d'appel sur le fait que le montant mensuel du loyer révisé s'élève bien à 624,89 € comme retenu par le premier juge et que les loyers impayés pour la période de juin 2013à juin 2016 s'élèvent à 22.392 € alors que ceux pour la période de juillet 2016 à mai 2017 s'élèvent à 6873,79 € . Elles reconnaissent également que doivent être déduits de cette somme, 1465,94 € correspondant au coût des travaux avancés par Mme [F] [N] pour le compte des bailleurs.
Mme [F] [N] justifie avoir effectué d'autres travaux pour le compte des bailleurs pour un montant de 731,10 euros et avoir acquitté en exécution d'avis à tiers détenteur reçus du Trésor Public,créancier des bailleurs 1156 euros et non 1156,60 euros comme elle l'indique et 34717,30 euros.
Si elle démontre avoir reçu également un avis à tiers détenteur de 10.480,82 euros, celui -ci a fait l'objet d'une main levée totale ainsi qu'elle en justifie elle-même et ne peut donc être venir en déduction des loyers impayés ;
Compte tenu de ce qui précède le montant des loyers impayés s'établit donc comme suit :
.loyers impayés de juin 2013à juin 2016 : 22.392, 00 €
.loyers impayés de juillet 2016 à mai 2017 : 6873,79 €
A déduire :
.Au titre des travaux avancés pour les bailleurs : 1465,94 €
731,10 €
.Au titre des avis à tiers détenteur : 1156,00 €
3417,30 €
Montant restant dû : 22.495, 45 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [F] [N] à payer à Mme [P] [R] et M. [M] [T] la somme de 26 652,85 euros au titre de l'arriéré de loyers de juin 2013 à mai 2017 avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 090,10 euros à compter du 18 novembre 2016, date de l'assignation, et à compter du jugement pour le surplus.
Il convient de condamner Mme [F] [N] à payer à Mme [P] [R] et M. [M] [T] la somme de 22.495, 45 euros au titre de l'arriéré de loyers de juin 2013 à mai 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 18
novembre 2016.
Sur la demande de constatation de la résiliation du bail :
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de Justice au représentant de 1'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la date de l'audience afin qu'il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement et les services sociaux compétents.
Le commandement de payer reproduit à peine de nullité, les dispositions l à 5 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.
En l'espèce, Mme [P] [R] a fait délivrer à Mme [F] [N] un commandement de payer le 10 juin 2016, rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors que l'arriéré de juin 2013 à juin 2016 s'élevait à 22 392 euros . Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, et 1'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail a été régulièrement notifiée à l'autorité préfectorale deux mois avant la date de l'audience pour permettre l'intervention des services sociaux compétents, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998.
Si le défaut de paiement des loyers courants s'inscrit dans un contexte très particulier puisque Mme [F] [N] a dû effectuer l'avance de frais relatifs à des travaux qui incombaient aux bailleurs et adresser un certain nombre de règlements au Trésor public à la suite d'avis à tiers détenteur, elle ne justifie pas s'être acquittée à ces titres d'une somme équivalente au montant des loyers impayés.
Par ailleurs, le divorce des bailleurs et l'incertitude qui en résultait quant au propriétaire effectif du bien loué ne l'empêchait pas de régler le montant des loyers à l'un d'entre eux.
Enfin, si Mme [F] [N] indique avoir quitté les lieux, elle n'en justifie pas et le bailleur ne le confirme pas, de sorte que la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être considérée comme étant devenue sans objet.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail et ordonné l'expulsion.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
Mme [F] [N] ne remettant pas en cause en appel le jugement en ses dispositions relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de confirmation par la Cour de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et les bailleurs demandant la confirmation du jugement en ses dispositions relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur la demande de dommages et intérêt formée par la locataire :
Mme [F] [N] réclame la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir été victime de l'inexécution des obligations contractuelles de ses bailleurs, avoir dû supporter le coût de réparations à la charge normale des bailleurs et avoir été privée du bénéfice de l'allocation logement.
Cependant, il ressort de ce qui précède que si les bailleurs n'ont pas effectué les travaux à leur charge, dès lors que la déduction des sommes réglées par elle a été faite, Mme [N] ne subit de ce chef aucun préjudice.
Pour pouvoir bénéficier de l'allocation logement ainsi que Mme [F] [N] le rappelle, il faut être en mesure de produire des quittances de règlements, or dès lors qu'elle ne s'acquittait pas des loyers impayés déduction faite des sommes qu'elle a réglées pour le compte de ses bailleurs, c'est par son comportement qu'elle a été privée des quittances de règlements lui permettant d'obtenir l'allocation logement.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] [N] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Mme [F] [N] étant la partie essentiellement succombante, il convient :
- de la condamner aux dépens d'appel qui seront recouvrées comme en matière d'aide juridictionnelle ;
- de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel ;
-de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance ;
-de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.
L'équité commandant de faite application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [P] [R] et M. [M] [T], il convient d'allouer à M. [M] [T], seul intimé en faisant la demande, la somme de 300 euros à ce titre et de confirmer le jugement en ce qu'il a alloué à Mme [P] [R] et M. [M] [T] de ce chef la somme de 300 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
Confirme le jugement rendu le 22 juin 2017 par le tribunal d'instance de Compiègne sauf en ce qu'il a condamné Mme [F] [N] à payer à Mme [P] [R] et M. [M] [T] la somme de 26 652,85 euros au titre de l'arriéré de loyers de juin 2013 à mai 2017 avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 090,10 euros à compter du 18 novembre 2016 et à compter du jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :
Condamne Mme [F] [N] à payer à Mme [P] [R] et M. [M] [T] la somme de 22.495, 45 euros au titre de l'arriéré de loyers de juin 2013 à mai 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2016 ;
Condamne Mme [F] [N] à payer à M. [M] [T] la somme de 300 euros par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;
Condamne Mme [F] [N] aux dépens d'appel qui seront recouvrées comme en matière d'aide juridictionnelle.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
