ARRET
N°
S.A.S. AVIS IMMOBILIER GESTION LOCATIVE GRIIN
C/
[X]
[Z]
VA/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TREIZE SEPTEMBRE
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00883 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IAAE
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEAUVAIS DU VINGT DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT
PARTIES EN CAUSE :
S.A.S. AVIS IMMOBILIER GESTION LOCATIVE GRIIN agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentée et plaidant par Me COINTE substituant Me Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG
APPELANTE
ET
Madame [B] [X]
née le 24 Novembre 1972 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Emmanuel BEUCHER, avocat au barreau de SENLIS
Monsieur [V] [Z]
né le 23 Septembre 1968 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 12]
Représenté par Me POILLY substituant Me Hélène CAMIER de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS
Plaidant par Me Emilie MARDYLA, avocat au barreau de BEAUVAIS
INTIMES
DEBATS :
A l'audience publique du 14 juin 2022, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 septembre 2022.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 13 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
*
* *
DECISION :
M. [V] [Z] (M. [Y]) par l'effet d'une donation-partage familiale est devenu propriétaire par moitié et nu-propriétaire pour l'autre moitié d'une maison de maître et dépendances au lieu-dit '[Adresse 4]' à [Localité 10] (60) dont une maison d'habitation de type 4, au [Adresse 4].
M. [Y] a confié par mandats des 7 juin 2017 et 15 juin 2017, la gestion immobilière et la location en exclusivité de ce bien à l'agence société Avis Immobilier Gestion locative sise à [Adresse 6].
La société en sa qualité de gestionnaire du bien a conclu un bail avec Mme [B] [X] moyennant un loyer mensuel de 1 200 € par mois outre 25 € de charges.
Un état des lieux d'entrée a été signé le même jour indiquant un logement en bon état sauf une chasse d'eau cassée dans les WC.
Par courrier du 26 mars 2018, Mme [X] a informé la société Avis Immobilier Gestion locative de son intention de quitter les lieux après de nombreux désagréments. Un état des lieux de sortie était régularisé le 12 mai 2018 et le loyer du mois de mai, après celui d'avril, était payé.
Par actes des 28 septembre 2018 et 7 octobre 2019, Mme [X] a attrait la société Avis Immobilier Gestion locative, puis M. [Y] et aux fins de les voir condamner solidairement, selon ses dernières prétentions:
-à la résiliation du bail à compter du 7 avril 2018,
-à la restitution des deux mois de loyers versés après son départ, avril et mai 2018,
-à la restitution des loyers versés depuis l'origine du bail, soit la somme de 14 037 €,
-à la restitution du solde du dépôt de garantie, soit la somme de 909 €,
-à lui payer la somme de 3 000 € au titre d'un préjudice moral.
Elle exposait avoir cinq enfants, à charge à son domicile, outre trois autres enfants accueillis en qualité d'assistante maternelle et avoir connu une succession de déboires avec la jouissance du logement: débordements à répétition de la fosse septique par les WC, coupures d'eau chaude, impossibilité de faire réparer l'installation, trop vétuste, fuite d'eau le 11 décembre 2017 ayant imbibé les murs, enlévement du portail et du grillage par une tempête dans la nuit du 2 au 3 janvier 2018, tardivement réparés.
M. [Y] s'est opposé à ces prétentions, a sollicité subsidiairement la garantie de son gestionnaire. Il a sollicité en outre de celui-ci la restitution des sommes versées au titre du mandat de gestion, soit la somme de 1 440 €.
La société Avis Immobilier Gestion locative a fait valoir qu'elle avait respecté les termes de son mandat, avait réagi à chaque mise en demeure de la locataire et avait fait intervenir des entreprises.
Par jugement du 22 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Beauvais a :
-prononcé la résiliation du bail à la date du 12 mai 2018,
-condamné M. [Z] à payer à Mme [X] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance résultant du portail,
-condamné solidairement M. [Z] et la société Avis Immobilier Gestion locative à payer à Mme [X] la somme de 12 037 € au titre des préjudices de jouissance résultant de la fosse septique, de l'eau chaude, de la pression de l'eau et de la fuite d'eau, avec recours intégral de M. [Z] pour toutes sommes payées par lui à ce titre,
-condamné M. [Z] à payer à Mme [X] la somme de 909 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,
-condamné la société Avis Immobilier Gestion locative à payer la somme de 800 € en restitution partielle des honoraires versés à l'agence,
-rejeté la demande au titre du préjudice moral,
-rejeté la demande de la société Avis Immobilier Gestion locative pour procédure abusive,
-condamné la société Avis Immobilier Gestion locative aux dépens,
-condamné solidairement la société Avis Immobilier Gestion locative et M. [Z] à payer à Mme [X] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société Avis Immobilier Gestion locative à payer à M. [Z] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Avis Immobilier Gestion locative a relevé appel du jugement.
La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa.
Vu les conclusions notifiées par la SAS Avis Immobilier Gestion locative-Griin le 21 octobre 2021 solicitant l'infirmation du jugement.
La société estime qu'elle n'a commis aucune faute dans sa gestion et qu'elle n'a pas à être condamnée à des dommages et intérêts envers Mme [X], ni à garantir M. [Z] de telle ou telle condamnation.
A titre subsidiaire, à tout le moins, la cour aurait à réduire les sommes allouées en dommages et intérêts largement excessives.
Vu les conclusions récapitulatives notifiées par M. [Y] le 9 mars 2021 visant à l'infirmation du jugement.
M. [Y] soutient avoir rempli ses obligations de délivrance et d'entretien en qualité de bailleur, aucune condamnation ne peut être prononcée contre lui, ou, à tout le moins, pas au-delà de la somme de 500 € de dommages et intérêts outre celle de 282 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Le cabinet de gestion, la société Avis Immobilier Gestion locative, devra le garantir de toute condamnation.
Il reprend sa demande de condamnation de l'agence à lui rendre les honoraires reçus de lui, 1 440 €.
Il sollicite la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 627 € correspondant aux deux vidanges de la fosse septique, 'en principe à la charge du locataire'.
Mme [X] a notifié le 28 juillet 2021 des conclusions visant à la confirmation pure et simple du jugement. Ces conclusions remises au greffe le 17 août 2021 ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 23 février 2022.
L'instruction a été clôturée le 4 mai 2022.
MOTIFS
L'intimé déclaré irrecevable à conclure est assimilé à l'intimé qui ne comparaît pas. Dans cette hypothèse, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.
1. Sur les désagréments rencontrés par Mme [X], les manquements à l'obligation de délivrance et d'entretien, les dommages et intérêts à lui accorder en réparation et la détermination des débiteurs, la résiliation du bail et les restitutions annexes.
Selon l'article 1728 du code civil et selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu d'user paisiblement de la chose louée à peine, indique l'article 1729 du code civil, de résiliation de son bail et d'engager sa responsabilité civile.
Il est de jurisprudence constante, sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil, et de l'article 7, que les juges du fond sont souverains pour apprécier si la ou les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail, et que la situation s'apprécie lorsque le juge statue.
Le préjudice s'analyse en une mauvaise jouissance des lieux, autrement dit en un préjudice de jouissance qui se répare par des dommages et intérêts et qui peut, le cas échant, se prolonger par d'autres conséquence sur la santé, notamment, des occupants.
Le débiteur de l'obligation et des dommages et intérêts est le bailleur, contractant du locataire. C'est lui qui est responsable des lieux. L'agence intervient en qualité de mandataire, selon les termes du mandat, et peut engager sa responsabilité à l'égard du bailleur, voire sur le plan délictuel, à l'égard du locataire.
Il est établi que l'agence avait un mandat de gestion (pièce M. [Y] 18) qui lui faisait devoir d'intervenir pour assurer au locataire un bon entretien des lieux. La formule 'veiller au bon entretien de l'appartement', toutefois, n'est pas suffisante pour donner pouvoir à l'agence de mandater elle-même, sans accord du propriétaire, un professionnel. La fiche de rappel des obligations des parties vise explicitement la réalisation des devis (idem, avant-dernière page). Il en sera tenu compte dans l'examen des problèmes fait ci-dessous.
Ces questions seront envisagées problème d'entretien par problème d'entretien.
A) [Localité 13] générale des problèmes.
Le 9 août 2017, Mme [X], entrée dans les lieux le 15 juin, signalait auprès de l'agence Avis Immobilier un certians nombre de dysfonctionnements :
-pas de pression au robinet de la cuisine,
-chasse d'eau cassée dans les toilettes et fuite,
-pas de bouchons pour fermer les deux baignoires des deux étages,
-clé cassée à l'intérieur de la serrure du portail, serrure ne fonctionnant pas,
-chauffage de la cuisine tombé en panne à plusieurs reprises,
-porte du salon très dure à ouvrir, elle s'est arrachée du mur.
Ces problèmes ont été répercutés par l'agence sur M. [Z].
Un certain nombre d'interventions d'artisans commandées par l'agence ont été réalisées dans les lieux.
Le 12 février 2018, Mme [X] faisait la liste de ses plaintes et demandait au bailleur, via l'agence immobilière, de faire 'un geste' concernant une diminition de son loyer :
-le problème de la fosse septique a duré 3 mois,
-le problème d'eau chaude 'constamment',
-le manque de pression au robinet de la cusine est toujours actuel,
-la fuite d'eau au 2e étage a été réparée, mais le trou au plafond n'est pas réparé, il n'y a pas d'isolation, malgré le chauffage les murs sont froids, les enfants dorment mal,
-la porte d'entrée laisse passer le froid, 'je chauffe pour rien',
-la cuisine est très vieille, quatre tiroirs se sont cassés dès le début, je l'ai signalé.
Mme [X] a fait réaliser le 6 avril 2018 un constat de l'état des lieux par la SCP Fougeron Gauthier, huissiers de justice à Beauvais d'où il résulte :
-un sol des WC jongé d'excréments, épisode arrivé à 'diverses reprises', une odeur nauséabonde,
-une eau chaude qui met une minute à arriver dans la cuisine,
-un trou dans le mur de la chambre du 1er étage et une plaque de moississures, de l'humidité au toucher,
dans la chambre du 2e étage, des traces d'humidité et de moississure,
-un jour 'important' entre les deux battants de la porte d'entrée,
-le trou de la fosse septique changée qui n'est pas rebouché,
-un seul battant au portail,
-une partie du grillage arraché.
Elle a quitté les lieux le 12 mai 2018.
B) Le bailleur a fait intervenir une entreprise pour vidanger la fosse septique le 3 juillet 2017, ce qui n'a pas empêché de nombreux débordements, qui ont motivés d'autres interventions, la société Rufin Agitrac le 16 septembre 2017, la société MenantTP les 21 décembre 2017 et 19 avril 2018.
La fosse a fini par être changée.
Il résulte des échanges de courriels produits en pièce Longevialle 5 et Avis 5 et 6 sur ce point que l'agence a été réactive et demandait, dès le 4 septembre, selon l'avis du professionnel intervenu sur place, le changement de la fosse. Plusieurs relances ont été nécessaires auprès de M. [Y] qui trouvait les travaux trop onéreux sans s'investir dans une solution alternative. La facture est du 21 décembre 2017 sur une plainte du 9 août précédent sur un point très sensible, et les problèmes n'ont pas été entièrement résolus puisque l' huissier de justice constatait le 6 avril 2018 un nouveau débordement.
Le constat établi par la SCP Fougeron Gauthier le 6 avril 2018 relève en effet à la fois une fosse changée, un trou non rebouché, et un sol des WC maculé d'excréments.
Le courriel de Mme [X] du 12 février 2018 évoque un problème de fosse septique 'où mes toilettes ont débordé', 'qui a duré trois mois', il n'y a pas lieu d'exagérer la durée réelle du préjudice.
Aucun indice ne permet de conclure à une utilisation inadaptée des toilettes par la locataire et les occupants.
L'analyse des mêmes pièces ne revèle pas de négligence de l'agence.
Il y a une faute du propriétaire, qui n'est pas fondé à se retourner sur ce point contre l'agence. De ce chef de préjudice, il y a lieu d'accorder à Mme [X] une somme de 1 200 € de dommages et intérêts.
La demande de restition des factures de vidanges faite par M. [Y] est sans fondement au regard de la nature des problèmes dépassant largement le stade de l'entretien dû par la locataire; elle sera rejetée.
C) Le même courriel de Mme [X] du 12 février 2018 évoque dans les problèmes 'depuis mon arrivée' un 'problème d'eau chaude constamment, obligé de faire venir un technicien pour la chaudière' et 'un problème de pression d'eau malgré un changement de robinet de la cuisine, il est extrêmement difficile de faire la vaisselle avec un tout petit filet d'eau'.
La cour ne fait pas exactement le même constat s'agissant des problèmes de plomberie récurrents connus par Mme [X]. L'agence envoie plusieurs fois un plombier dans des délais raisonnables. Un plombier intervient le 1er septembre (mitigeur), puis le 12 octobre, un nouveau devis est établi pour la pose d' un groupe de sécurité le 6 novembre, mais il n'est envoyé que le 22 novembre à M. [Y]. Celui-ci ne justifie d'ailleurs pas de son acceptation.
Là encore, les problèmes n'étaient pas complètement solutionnés quand l'huissier de justice a fait son constat le 6 avril 2018.
Il y a lieu de condamner M. [Y] de ce chef à la somme de 800 € avec recours et garantie pour la moitié, 400 €, à l'encontre de l'agence, qui a tardé à transmettre un devis.
D) Une tempête début janvier 2018 a provoqué la chute du portail et l'enlèvement d'une partie du grillage. Mme [X] en informe l'agence le 4 janvier 2018, laquelle répercute l'information sur M. [Y] le même jour. L'agence obtient un devis dès le 15 janvier. Les échanges de couriels (pièces Longevialle 10) révèlent une tergiversation de celui-ci jusqu'à l'accomplissement des travaux selon facture du 25 avril 2018. Entre temps, Mme [X], assistante maternelle a été avertie le 20 mars 2018 qu'elle ne pourrait plus garder l'agrément si la situation perdurait.
Aucune élément n'est fourni pour faire conclure à la juridiction que l'activité d'assistante maternelle agréée ne pourrait pas s'exercer sur la seule base d' un bail d'habitation.
De ce chef, il y a lieu de condamner M. [Y] à la somme de 800 € sans recours et garantie contre l'agence, laquelle n'apparaît pas fautive à son égard dans la mesure où elle n'avait pas le pouvoir de décider d'elle-même des travaux.
E) Le 14 décembre 2017, Mme [X] informait directement Mme [Y] d'une fuite du toît provoquant des traces au 2e étage. Fin décembre la réparation de couverture est faite. Les traces de ces fuites sont encore constatées par l' huissier de justice le 6 avril 2018. Le bailleur ne peut simplement invoquer la nécessité de faire sécher les lieux pour ne pas avoir terminé les réparations par les reprises d'isolant et de papier-peints sui s'imposaient. Il connaissait la situation et n'avait pas à attendre telle ou telle relance de l'agence.
Il en est résulté des désagréments notables et un excédent de chauffage.
De ce chef il y a lieu de condamner M. [Y] à la somme de 1 000 € sans recours en garantie contre l'agence Avis.
Il n' y a pas lieu d'accorder à Mme [X] d'autre somme et notamment d''annuler' les loyers versés, ce qui ferait partiellement double emploi avec les dommages et intérêts accordés, alors que sous réserve des perturbations examinées au présent paragraphe elle a joui des lieux jusqu'au 12 mai 2018, date retenue à bon droit par le premier juge pour une résiliation du bail.
Du fait de la résiliation, la somme de 735,48 € devait être restituée à Mme [X], le jugement devant en cela être approuvé.
Le solde de dépôt de garantie doit être restitué, à la somme de 909 € selon le montant demandé par Mme [X], les parties ne justifiant pas, selon les motifs approuvés du premier juge, des retenues qu'elles entendraient y apporter en surplus, frais ou prétendues réparations locatives. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Pour toutes ses décisions contraires, le jugement sera infirmé.
2. Sur les relations entre M. [Y] et la société Avis Immobilier Gestion locative.
Il résulte des développements qui précèdent que les demandes croisées formés par M. [Y] et par la société Avis Immobilier Gestion locative entre eux doivent se résoudre ainsi :
La juridiction ne voit pas de faute particulière de l'agence envers le mandant dans sa gestion, sauf pour la question de la finalisation des interventions des plombiers (C).
Le fait que M. [Y] n'habitait pas à proximité (à [Localité 12]) et qu'il ait choisi une agence sise à [Localité 7] ont aggravé les lourdeurs de l'interventions à trois parties, mais il ne peut que s'en prendre à lui-même. Celle-ci a rempli son mandat, sauf une critique sur un point mineur, et n'a pas à répondre du préjudice subi par la locataire et a droit à ses honoraires.
La demande de restitution des honoraires versés par M. [Y] doit être entièrement rejetée, le jugement étant en cela infirmé.
L'agence n'est pas en situation de faute délictuelle à l'égard de la locataire, Mme [X] et les demandes de celles-ci envers l'agence doivent être rejetées, le jugement étant en cela, également, infirmé.
M. [Y] est le débiteur des dommages et intérêts qui sont accordés à Mme [X] et n'aura recours et garantie que pour 400 € selon ce qui est dit au B.
Les décisions portant sur les dépens et les frais irrépétibles en première instance devront être reprises.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais le 22 décembre 2020 en ce qu'il a :
-prononcé la résiliation du bail à la date du 12 mai 2018,
-condamné M. [Z] à payer à Mme [X] la somme de 909 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,
-rejeté la demande faite par Mme [B] [X] au titre du préjudice moral,
-rejeté la demande de la société Avis Immobilier Gestion locative pour procédure abusive (demande non reprise en appel),
Infirme le jugement en ce qu'il a :
-condamné M. [Z] à payer à Mme [X] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance résultant du portail,
-condamné solidairement M. [Z] et la société Avis Immobilier Gestion locative à payer à Mme [X] la somme de 12 037 € au titre des préjudices de jouissance résulant de la fosse septique, de l'eau chaude, de la pression de l'eau et de la fuite d'eau, avec recours intégral de M. [Z] pour toutes somme payée par lui à ce titre,
-condamné la société Avis Immobilier Gestion locative à payer la somme de 800 € en restitution partielle des honoraires versés à l'agence,
-condamné la société Avis Immobilier Gestion locative aux dépens,
-condamné la société Avis Immobilier Gestion locative, solidairement avec M. [Z], à payer à Mme [X] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société Avis Immobilier Gestion locative à payer à M. [Z] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau,
Rejette toute demande de Mme [X] à l'encontre de la société Avis Immobilier Gestion locative,
Rejette la demande de M. [Z] en renboursement des deux vidanges de la fosse septique,
Rejette sa demande en restitution des honoraires de l'agence,
Rejette le recours en garantie de M. [Z] à l'encontre de la société Avis Immobilier Gestion locative-Griin excepté pour la somme de 400 € au titre du point C, et prononce condamnation de la société de ce chef,
Condamne M. [V] [Z] à payer à Mme [B] [X] les sommes de 1 200 €, 800 €, 800 € et 1 000 € au titre des préjudices de jouissance examinés aux points B, C, D et E du présent arrêt,
Condamne M. [Z] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne M. [Z] à payer la somme de 2 500 € à la société Avis Immobilier Gestion locative-Griin en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel,
Rejette toute demande contraire à ces décisions.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
