1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 57 DU 21 JANVIER 2008
R. G : 05 / 01602
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 15 septembre 2005, enregistrée sous le no 02 / 728
APPELANTS :
Monsieur Michel X...
...
97150 ST-MARTIN
Représenté par Me Cécilia DUFETEL (TOQUE 50), avocat au barreau de GUADELOUPE
Madame Françoise Annie A... épouse X...
...
97150 ST-MARTIN
Représentée par Me Cécilia DUFETEL (TOQUE 50), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMES :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DE LA BAIE NETTLE
dont le siège social est Villa no 2- Domaine de la Baie Nettle
97150 ST-MARTIN
Représenté par Me Isabelle LACASSAGNE (TOQUE 40), avocat au barreau de GUADELOUPE
Monsieur Yves B...
...
97150 ST-MARTIN
Représenté par Me Pierre BELAYE (TOQUE 10), avocat postulant au barreau de GUADELOUPE et la SELARL COTEC & AZAM Associés, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 novembre 2007, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Robert PARNEIX, président de chambre, président,
Mme Isabelle ORVAIN, conseillère,
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère, rapporteure.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 21 janvier 2008.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, président de chambre, président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
Monsieur et Madame Pierre X... sont propriétaires depuis 1995 des lots no11 et no12 d'un ensemble immobilier à caractère résidentiel et touristique situé....
Monsieur Yves B... est propriétaire depuis le 29 novembre 2000 du lot no5 dans cet ensemble immobilier comprenant 12 villas soumis au statut de la copropriété.
En date du 10 juin 2002, les époux X... ont assigné Monsieur B... devant le Tribunal de grande Instance de Basse-Terre, lui reprochant de s'être approprié une partie de la plage ainsi que l'accès commun aux copropriétaires desservant le lagon en méconnaissance du plan d'aménagement de la zone.
Par jugement en date du 15 septembre 2005, le tribunal a :
- Rejeté les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir des époux X...,
- Constaté que depuis une période antérieure au mois de novembre 1991 la propriété de Yves B... dispose de la jouissance de l'ancien passage commun qui est clôturé,
- Déclaré en conséquence l'action des époux X... prescrite,
- Débouté Yves B... de sa demande de dommages et intérêts,
- Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires du Domaine de la ... auquel le présent jugement doit être opposable,
- Ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- Condamné les époux X... à payer au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une somme de 3000 € à Yves B... et une somme de 1000 € au syndicat des copropriétaires du domaine de la ..., et au paiement des entiers dépens.
Par déclaration au greffe de la Cour d'Appel de BASSE-TERRE en date du 21 septembre 2005, Monsieur Michel X... et Madame Françoise A... épouse X... ont interjeté appel de cette décision à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Domaine de la ... et de Monsieur Yves B... et demandent à la cour par écritures déposées le 27 mars 2007, de :
- Réformer la décision entreprise,
- Dire et juger que les époux X... exercent un droit réel en revendication de la propriété du sol,
- Dire et juger inopposable et sans effet juridique la délibération d'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble Domaine de la ... établie en date du 15 novembre 1991,
- Constater que Monsieur B... a édifié des constructions et implanté des installations et autres végétaux sur le terrain qui empiète sur les parties communes,
- Condamner Monsieur B... à libérer les parties communes indûment occupées et à rétablir l'accès commun au lagon,
- Ordonner la démolition des ouvrages ou installations implantées sans droit, aux frais de Monsieur B... et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard,
- Condamner Monsieur B... à remettre les lieux dans leur état antérieur par la démolition, à ses frais,
- Dire et juger que le jugement à intervenir sera rendu opposable à Monsieur D... pris en sa qualité de syndic de la copropriété " Domaine de la ... ",
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la prescription décennale a commencé à courir à partir du fait générateur soit en mars 2001,
- Condamner Monsieur B... à payer la somme de 5000 € aux époux X... en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître DUFETEL.
Les appelants font valoir que Monsieur B... s'est approprié une partie de la plage ainsi que l'accès réservé à l'usage commun des copropriétés qui dessert le lagon, s'appropriant ainsi des parties communes de la copropriété en violation du règlement de copropriété et l'état descriptif de division, cette appropriation étant matérialisée par l'édification d'une barrière, d'une délimitation végétale ainsi que d'une corde tendue.
Ils soutiennent que leur action qui a pour but de restituer aux copropriétaires ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié pour son usage exclusif, est une action réelle qui n'est pas soumise à la prescription décennale, qu'ils ont un intérêt à agir, chaque copropriétaire ayant le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, et qu'ils subissent un préjudice puisqu'ils sont contraints d'utiliser un chemin public extérieur à la copropriété, alors qu'ils disposent de droits sur ces parties communes.
Les appelants font grief au jugement querellé d'avoir considéré que les aménagements avaient été réalisés avant l'acquisition par Monsieur B... en 2000, alors que ce dernier a procédé en 2001, à la construction d'une clôture venant délimiter la partie privative, s'appropriant ainsi une partie du sol appartenant à l'ensemble des copropriétaires.
Ils précisent en outre, que le tribunal, en considérant que les demandeurs se fondaient sur une violation du règlement de copropriété, leur opposant la prescription décennale, n'a pas statué sur l'illégalité de l'appropriation des parties communes, la cour devant statuer sur ce point.
Or, selon Monsieur et Madame X..., Monsieur B... tente de légitimer son appropriation des parties communes par la production de pièces et notamment de deux documents intitulées " première assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble du Domaine ... " du 15 novembre 1991, qu'il convient d'écarter des débats comme étant irrégulières, incomplètes et inopposables.
Enfin, à titre subsidiaire, les appelants font valoir que si la cour devait considérer que l'action engagée était une action personnelle
soumise à la prescription de courte durée, il conviendrait de constater que le délai de prescription n'a commencé à courir qu'au mois de mars 2001, lorsque Monsieur B... s'est approprié les parties communes, et que le préjudice résulte des agissements de ce dernier qui s'est placé en infraction avec le règlement de copropriété à compter du mois de mars 2001.
Monsieur Yves B..., intimé, demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel, et de :
- Dire que l'action en revendication de propriété présentée comme un droit réel, imprescriptible selon les dispositions de l'article 42 al1 de la loi du 10 juillet 1965 est irrecevable en cause d'appel par application des dispositions de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Dire que Yves B... bénéficie d'un droit d'usage privatif tel que défini par l'assemblée générale du 15 novembre 1991 ;
- Faire droit à sa demande reconventionnelle en paiement d'une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts et au paiement d'une somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur B... fait valoir qu'au règlement de copropriété du Domaine de la ... établi le 18 août 1989 a été annexé le procés-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 15 novembre 1991 aux termes duquel le copropriétaire du lot no 5 se voyait attribuer en jouissance l'ancien passage commun, à charge pour lui d'assumer les travaux de déplacement du passage en le positionnant plus à l'est. C'est ainsi que courant mars 2000, Monsieur B..., acquéreur du lot no5, a mis en place une délimitation de ses parties privatives, les aménagements consistant pour l'essentiel à remettre en état ceux qui avaient été établis par son auteur.
Selon l'intimé, en cours d'appel, les époux X... ne sollicitent plus la cessation d'un trouble dans l'intérêt collectif de la copropriété, mais la revendication au profit de la copropriété d'un espace commun. Ils seraient cependant irrecevables à exercer ce droit réel pour le compte de la copropriété, d'autant plus que cette dernière présente à l'instance conclut à la confirmation du jugement frappé d'appel.
En tout état de cause, il s'agirait d'une prétention nouvelle qui ne pourrait être soumise à la cour.
En ce qui concerne la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, Monsieur B... soutient que l'action en justice intentée par les époux X... est abusive en ce qu'elle n'a que pour but de remettre en cause les droits attachés au lot de l'intimé, alors même qu'ils ne peuvent ignorer qu'un droit à privatiser la partie litigieuse lui a été reconnu.
Le syndicat des copropriétaires du Domaine de la ... quant à lui, a conclu le 23 octobre 2007, et demande à la cour de constater que l'action de Monsieur et Madame X... à l'encontre du syndicat de la copropriété et de Monsieur Yves B... est prescrite depuis le 15 novembre 2001 et de confirmer ainsi en tous
points la décision frappée d'appel. Il sollicite également la condamnation des consorts X... à verser au syndicat de la copropriété du Domaine de la ... la somme de 3000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
ainsi que sa condamnation aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître LACASSAGNE.
Selon l'intimé, l'action des époux X... s'analyse en une action personnelle, puisqu'elle vise à vouloir faire respecter le règlement de copropriété, Monsieur B... ne s'étant pas approprié le passage de manière indue, mais au contraire, ayant été autorisé par l'assemblée des copropriétaires par procès verbal du 15 novembre 1991.
SUR CE
Sur la recevabilité de l'action
Attendu que devant le tribunal, les époux X... ont sollicité la démolition des ouvrages litigieux et la remise en état des lieux, Monsieur B... s'étant mis selon eux en infraction avec le règlement de copropriété ;
Que c'est à bon droit que le tribunal a considéré qu'ils formaient ainsi une action personnelle tendant à la suppression d'ouvrages irrégulièrement édifiés ;
Que cependant, les consorts X..., faisaient référence, dans leurs conclusions devant le Tribunal de Grande Instance, à l'atteinte à leur droit réel de copropriétaires, dénonçant l'appropriation, par Yves B... des parties communes en ayant édifié une barrière, procédé à une délimitation végétale et tendu une corde ;
Qu'ainsi, en formant devant la cour, une action réelle en revendication de la propriété du sol, les appelants n'ont fait qu'expliciter des prétentions virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge ;
Que le moyen tiré de la violation de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile est inopérant ;
Attendu que l'action des époux X... devant la Cour d'Appel a pour but de restituer à la copropriété, la propriété des parties communes qu'ils reprochent à Monsieur B... de s'être appropriée, et la remise en état des lieux ;
Que cette action tend en effet à faire cesser une appropriation d'une partie commune par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance et à faire respecter le droit réel de l'ensemble des copropriétaires sur une partie commune ;
Que cette action est une action réelle soumise à la prescription trentenaire ;
Qu'au regard de la prescription, l'action est ainsi recevable ;
Attendu que les appelants, exercent une action concernant la propriété de leur lot, comprenant une quote part des parties communes ;
Qu'ils font valoir en effet qu'ils ne peuvent avoir accès à la plage et au lagon qu'en empruntant le passage situé sur les parties communes et qui a été créé à cet effet ;
Qu'en empêchant l'accès, Monsieur B... leur cause un préjudice personnel, mais également cause un préjudice aux autres copropriétaires ;
Qu'ils invoquent ainsi un trouble à la fois collectif et personnel ;
Que leur action, sera à ce titre également, déclarée recevable ;
Sur le fond
Attendu que les appelants dénoncent une utilisation abusive constituant un trouble au droit de propriété dont ils sont titulaires ;
Attendu qu'il ressort des éléments produits aux débats, que la troisième résolution du procès-verbal d'assemblée générale du 15 novembre 1991 régulièrement votée par l'ensemble des copropriétaires du Domaine de la ... a autorisé le copropriétaire du lot no5 " à déplacer le passage permettant l'accès au lagon en le positionnant plus à l'est. Les travaux de déplacement de ce passage seront toutefois assurés par le propriétaire du lot no 5 et à ses frais exclusifs. En contrepartie, l'ancien passage sera donné en jouissance au lot no5 " ;
Que ce procès-verbal a été publié au registre des délibérations de la copropriété ;
Attendu que cette disposition relative au passage a été reprise dans l'acte de vente du lot no5 par Monsieur F... à Monsieur Yves B... reçu le 29 novembre 2000 par Maître G..., notaire à Saint-Martin ;
Que la clôture était déjà mise en place avant l'acquisition de la propriété par Monsieur B... qui n'a fait que la reprendre ;
Qu'ainsi, les appelants ne peuvent soutenir que la jouissance exclusive du passage menant à la plage par Monsieur B... est abusif puisqu'il découle d'un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété prise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dont ils ont eu connaissance ;
Quant aux constructions dénoncées, il ressort des éléments du dossier qu'elles sont le fait du précédent propriétaire du lot no5, Monsieur B... s'étant contenté de les reprendre ;
Qu'en outre les travaux de déplacement du passage étaient également autorisés par le procès-verbal d'assemblée des copropriétaires en date du 15 novembre 1991 ;
Qu'au demeurant le syndicat des copropriétaires, partie à l'instance et représentant l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires, sollicite la confirmation du jugement frappé d'appel, faisant valoir que c'est l'ensemble des copropriétaires qui a accepté cette jouissance exclusive et la délimitation du passage par le propriétaire du lot no5, à ses frais, la délibération ayant statué sur ce point n'ayant jamais fait l'objet d'une contestation dans les délais prévus par l'article 42 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les appelants, qui ne peuvent valablement démontrer que l'appropriation de la jouissance de parties communes par Monsieur B... est abusif, mettent en cause la validité des procès verbaux d'assemblée générale des copropriétaires incomplets, ne satisfaisant pas aux dispositions légales et réglementaires et n'ayant pas été publiés au bureau des hypothèques ;
Que ce faisant, les époux X... contestent la validité de délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires, et demandent à la cour de constater qu'elles ne leur sont pas opposables ;
Que cette contestation est une action personnelle découlant de la loi du 10 juillet 1965, et soumise à la prescription décennale édicté par l'article 42 al1 de la-dite loi ;
Que sur ce point, il ne peut qu'être constaté que la délibération d'assemblée générale de copropriété en date du 15 novembre 1991, n'a pas fait l'objet de contestation pendant plus de dix années ;
Qu'ainsi la prescription est acquise ;
Attendu que Monsieur Yves B... ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct de celui découlant des frais de justice et en relation avec une faute commise par les consorts X... ;
Qu'il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;
Attendu qu'il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge des intimés, la totalité des frais irrépétibles engagés pour la présente instance et non compris dans les dépens ;
Que Monsieur Michel X... et Madame Françoise A... épouse X..., seront condamnés à payer à Monsieur Yves B... une somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et une somme de 1000 € au syndicat de copropriétaires du domaine de la ..., sur le même fondement ;
PAR CES MOTIFS
Déclare l'appel recevable ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel ;
y ajoutant ;
Rejette les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité à agir et de la prescription ;
Déboute Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes ;
Déboute Monsieur Yves B... de sa demande en dommages-et-intérêts ;
Condamne Monsieur Michel X... et Madame Françoise A... épouse X... à payer, en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une somme de 2000 € à Monsieur Yves B... et une somme de 1000 € au Syndicat de copropriété du Domaine de la Baie Netllé ;
Et le président a signé avec la greffière.
