1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 58 DU 21 JANVIER 2008
R. G : 06 / 00432
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 09 juin 2005, enregistrée sous le no 02 / 2682
APPELANT :
Monsieur Marie-Emile X...
...
97180 SAINTE-ANNE
Représenté par Me Jamil HOUDA (TOQUE 29), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMEE :
S. A. R. L. ALIZES BUNGALOW
dont le siège social est 35 Résidence Les Balisiers-La Jaille
97122 BAIE-MAHAULT
Représentée par Me Hugues JOACHIM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 novembre 2007, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Robert PARNEIX, président de chambre, président,
Mme Isabelle ORVAIN, conseillère,
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère, rapporteure.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 21 janvier 2008.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, président de chambre, président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte d'huissier délivré le 25 / 11 / 2002, Monsieur Auguste X... a assigné la SARL ALIZES BUNGALOWS devant le tribunal de grande instance de POINTE A PITRE aux fins qu'il soit constaté que le bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, conclu par les parties, est expiré depuis le 31 mai 2002, que la société ALIZES BUNGALOWS est devenue occupante sans droit ni titre, depuis le 01 / 06 / 2002, et que l'expulsion du défendeur soit prononcée outre sa condamnation au paiement de la somme de 10 976, 28 € à titre d'indemnité d'occupation, à une somme mensuelle de 1829, 38 € jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 10 000, 00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et à la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par jugement en date du 09 juin 2005, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a débouté Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné au paiement des entiers dépens.
Par déclaration remise au secrétariat-greffe de la cour d'appel, Monsieur Auguste X... a interjeté appel de cette décision.
L'appelant expose par écritures déposées le 19 janvier 2006, qu'aux termes d'un bail dérogatoire signé le 14 mars 2000, il a donné à bail précaire à la société ALIZES BUNGALOWS un ensemble immobilier composé de cinq pavillons de deux studios chacun et de quatre studios non exploitables sur une superficie de 7000 m2 situé à Sainte-Anne. Le bail était consenti pour une durée de 23 mois à compter du 1er juillet 2000 les loyers étant fixés à la somme de 10 000, 00 francs, soit 1526, 71 € à la signature du bail puis de 1829, 38 € du 1er janvier 2001 jusqu'à la fin du bail.
Etait incluse dans ce bail dérogatoire, une clause de promesse de vente de l'ensemble immobilier au profit du locataire pour un prix de 457 347, 05 € à réaliser à l'échéance du bail sous réserve de l'obtention d'un prêt par le preneur, Monsieur X... souhaitant vendre son bien. Il était également prévu qu'en cas de non acquisition, le preneur devait aviser le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant la fin du bail.
Or, le preneur refusait de quitter les lieux à l'expiration du bail le 30 mai 2002. Monsieur X... sollicitait donc son expulsion devant le juge des référés qui, par ordonnance en date du 09 août 2002, se déclarait incompétent constatant qu'il existait un problème d'interprétation des conventions excédant ses pouvoirs.
C'est dans ces conditions que Monsieur X... a saisi le Tribunal, soutenant que le bail précaire met à néant le précédent contrat de mise en gérance conclu avec Mesdemoiselles Christine et Françoise Z... le 04 juillet 1999.
Monsieur X... demande à la Cour de le recevoir en son appel et de réformer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :
- Constater que le bail dérogatoire est expiré le 31 mai 2002 et que la société ALIZES BUNGALOWS est devenue un occupant sans droit ni titre, depuis le 1er juin 2002,
- Ordonner en conséquence l'expulsion dans les 48 heures de la signification de l'arrêt à intervenir, de la société ALIZES BUNGALOWS, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard d'ores et déjà liquidée à 60 jours,
- Autoriser Monsieur Auguste X..., propriétaire, à expulser ladite société des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté le cas échéant d'un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,
- Condamner la société ALIZES BUNGALOWS à payer à Monsieur Auguste X... :
*10 976, 28 € à titre de l'indemnité d'occupation du mois de juin 2002 au mois de novembre 2002 et charges dues,
*fixer à 1829, 38 €, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû,
- Condamner la société ALIZES BUNGALOWS à payer à Monsieur Auguste X... la somme de 10 000, 00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre celle de 3000, 00 € par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les entiers dépens.
La SARL ALIZES BUNGALOWS a conclu le 02 février 2006 et sollicite à titre principal la confirmation en toutes ses dispositions du jugement frappé d'appel, subsidiairement, que Monsieur X... soit condamné au paiement de la somme de 130 000, 00 € en vertu de l'article 555 du Code Civil, à la somme de 10 000, 00 € à titre de dommages et intérêts et à la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
L'intimée fait valoir qu'en vertu d'un contrat en date du 04 juillet 1999 intitulé " certificat de mise en gérance " Monsieur Auguste X... a loué sa propriété "... " située au lieu dit..., à Mesdemoiselles Z... Christine et Françoise associées à leurs parents conjoints et solidaires, dans l'attente d'une constitution de SARL en cours de procédure au jour du contrat, moyennant un loyer mensuel de 10 000 francs et pour une durée de trois années avec l'engagement d'une promesse de vente à l'issu du contrat.
La SARL ALIZES BUNGALOWS a été constituée le 13 juin 2000.
Le 14 mars 2000 Monsieur X... et la SARL ALIZES BUNGALOWS en cours d'immatriculation, ont conclu un bail précaire pour la location du complexe "... " pour une durée de 23 mois à compter du 1er juillet 2000, ce bail prévoyant que le bailleur s'engageait à vendre au preneur ladite propriété au prix ferme et définitif de 3 millions de francs (457 347, 05 €) à l'échéance du bail sous réserve de l'obtention du prêt bancaire accordé au preneur.
Les preneurs n'ont pu acquérir le bien car Monsieur X... ne leur a pas communiqué les documents nécessaires et c'est dans ces conditions que le 30 mai 2002, le propriétaire leur a fait délivrer une sommation de quitter les lieux.
Selon l'intimée, Monsieur X... n'ayant pas la qualité de commerçant et n'étant pas propriétaire d'un fonds de commerce, le bail signé le 04 juillet 1999 s'analyserait en un bail commercial consenti aux consorts A... représentant la SARL ALIZES BUNGALOWS, valable pendant neuf années.
Ainsi le bail conclut le 14 mars 2000 dont se prévaut Monsieur X..., ne saurait être un bail dérogatoire qui ne serait possible, en vertu des dispositions de l'article L145-5 du Code du Commerce que lors de l'entrée dans les lieux du preneur.
Dés lors, la SARL ALIZES BUNGALOWS pour le compte de laquelle a été conclu le bail commercial signé le 04 juillet 1999, ne serait pas occupante sans droit ni titre.
En ce qui concerne la demande d'indemnité d'occupation, l'intimée fait valoir qu'elle paie régulièrement ses loyers et que Monsieur X... les encaisse sans réserve.
Enfin, à titre subsidiaire, pour le cas où la cour ferait droit à la demande d'expulsion du preneur, l'intimée expose qu'elle est fondée, en application des dispositions de l'article 555 du Code civil, à solliciter la condamnation de Monsieur X... à l'indemniser du montant des travaux effectués dans les lieux et des améliorations qui ont été faites car la vente de la propriété n'a pu se faire par la faute du vendeur qui ne leur a pas donné les documents nécessaires à l'obtention du prêt.
SUR CE
Attendu que conformément aux dispositions de l'article 1156 du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ;
Attendu que par contrat en date du 04 juillet 1999, intitulé " certificat de mise en gérance ", Monsieur X... a donné à bail sa propriété "... BUNGALOW " à Mesdemoiselles Françoise et Christine Z..., ainsi qu'à leurs parents Monsieur et Madame Jean Z..., dans l'attente de la création de la SARL ALIZES BUNGALOWS en cours de constitution, pour une durée de trois ans avec engagement de promesse de vente à l'expiration ;
Que le 14 mars 2000, un nouveau bail a été conclu par Monsieur X... et la SARL ALIZES BUNGALOWS en cours d'immatriculation, représentée par Christine et Françoise Z..., gérantes, pour une période de 23 mois, ce bail dérogatoire au statut des baux commerciaux incluant une promesse de vente de l'ensemble immobilier au profit des locataires pour un prix de 457 347, 05 € à réaliser à l'échéance du bail sous réserve de l'obtention d'un prêt par le preneur ;
Attendu que dès la signature de la première convention, les parties ont manifesté leur volonté, d'une part de signer un bail à court terme à savoir trois années, d'autre part de vendre et acquérir le bien immobilier à l'issue de ce délai ;
Que lors de la signature du second contrat, Monsieur X... a de nouveau manifesté sa volonté de concéder un bail précaire, en l'espèce pour une durée de 23 mois, et de vendre le bien loué aux preneurs à l'issue de ce délai ;
Qu'au demeurant, la SARL ALIZES BUNGALOWS ne conteste pas la réalité de ce second contrat liant les parties et sa volonté d'acquérir le bien immobilier à l'expiration du bail, faisant valoir que la vente n'a pu avoir lieu du fait de Monsieur X... qui ne leur a pas communiqué les éléments lui permettant d'obtenir un prêt ;
Attendu qu'à l'évidence, le second contrat de bail en date du 14 mars 2000, signé seulement huit mois après le premier, dont l'objet et la finalité sont identiques (exploitation touristique de la propriété "... BUNGALOW ", puis vente du bien immobilier aux preneurs), se substitue au contrat du 04 juillet 1999 ;
Qu'au demeurant il a été prévu à la signature de chacun des contrats un loyer de 10 000, 00 francs, cette somme devant toutefois être fixée à 1829, 38 € à compter du 1er janvier 2001 et jusqu'à la fin du bail ;
Qu'ainsi conformément à la volonté des parties, leurs obligations respectives sont fixées par les termes du bail dérogatoire au statut des baux commerciaux signé le 14 mars 2000 ;
Que d'ailleurs, la SARL ALIZES BUNGALOWS produit des quittances qui démontrent qu'elle s'acquitte du paiement d'une somme mensuelle de 1829, 38 €, conformément aux termes du contrat de bail signé par les parties le 14 mars 2000 ;
Attendu qu'il est constant que le bail conclu pour une période de 23 mois est arrivé à expiration le 31 mai 2002 ;
Que les preneurs n'ont pas fait connaître leur intention de se porter acquéreurs du complexe "... BUNGALOW " à l'issue de la période de location ;
Que par sommation en date du 30 mai 2002, délivrée par Maître Richard B..., huissier de justice, le bailleur a expressément rappelé l'expiration du bail et invité le preneur à quitter les lieux à la date convenue au contrat ;
Que la SARL ALIZES BUNGALOWS a refusé de restituer au bailleur la libre disposition de son bien ;
Attendu que Monsieur X... justifie ainsi l'occupation sans droit ni titre du preneur ;
Que l'expulsion de la SARL ALIZES BUNGALOWS doit être prononcée ;
Que toutefois, compte tenu de la nature du litige, il ne sera pas prononcé d'astreinte ;
Attendu que la société ALIZES BUNGALOWS produit des quittances de loyers qui démontrent le paiement d'une somme mensuelle de 1 829, 38 € depuis le 1er janvier 2001 ;
Que la demande en paiement à hauteur de 10 976, 28 € au titre d'une indemnité d'occupation du mois de juin 2002 au mois de novembre 2002, formulée par Monsieur X... n'apparaît pas justifiée ;
Qu'il en sera débouté ;
Que l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la libération effective des lieux sera fixée à la somme de 1 829, 38 € ;
Attendu que Monsieur X..., qui ne justifie pas de l'existence d'un préjudice particulier découlant de la résistance abusive de l'intimée, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;
Attendu que la SARL ALIZES BUNGALOWS fait valoir qu'elle a fait des travaux dans les lieux loués et a procédé à des améliorations pour un montant de 130 000, 00 € ;
Qu'elle sollicite le remboursement de cette somme, étant occupante de bonne foi ;
Attendu que conformément aux dispositions de l'article 555 al4 du Code Civil, si les constructions ont été faites par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne peut exiger la suppression des dites constructions, mais il aura le choix de rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions ;
Attendu que le terme de bonne foi s'entend par référence à l'article 550 du Code Civil ;
Qu'il vise celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore le vice ;
Qu'en l'espèce la SARL ALIZES BUNGALOWS ne peut se prévaloir d'un titre translatif de propriété ou de son ignorance quant à sa qualité d'occupante ;
Qu'elle ne peut être considérée comme tiers de bonne foi au sens des dispositions de l'article 555 al4 du Code Civil ;
Qu'elle sera déboutée de sa demande d'indemnité formulée sur le fondement de l'article 555 du Code Civil ;
Attendu que la société ALIZES, qui ne démontre pas l'existence d'une faute commise par l'intimé, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Attendu qu'il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur Marie Emile Auguste X..., la totalité des frais irrépétibles engagés pour la présente instance et non compris dans les dépens ;
Que la SARL ALIZES BUNGALOWS sera condamnée au paiement d'une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
Déclare l'appel recevable ;
Au fond ;
Infirme le jugement frappé d'appel en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau ;
Constate que le bail dérogatoire en date du 14 mars 2000 se substitue au contrat signé le 04 juillet 1999 entre Mesdemoiselles Christine et Françoise Z..., ainsi que leur parents et Monsieur X... ;
Constate que le bail en date du 14 mars 2000 est expiré le 31 mai 2002 et que la société ALIZES BUNGALOWS est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2002 ;
Ordonne l'expulsion dans les 48 heures de la signification de l'arrêt à intervenir, de la société ALIZES BUNGALOWS, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ;
Autorise Monsieur Auguste X..., propriétaire, à expulser ladite société des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté le cas échéant d'un technicien, à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
Dit n'y avoir lieu à astreinte par jour de retard ;
Fixe à 1829, 38 €, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû ;
Déboute Monsieur Auguste X... de sa demande d'indemnité d'occupation pour la période allant du mois de juin 2002 au mois de novembre 2002 ;
Déboute Monsieur Auguste X... de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute la SARL ALIZES BUNGALOWS de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la SARL ALIZES BUNGALOWS à payer à l'appelant une indemnité de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Et le président a signé avec la greffière.
