1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No DU 28 JANVIER 2008
R. G : 04 / 00620
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 04 mars 2004, enregistrée sous le no 99 / 1451
APPELANTE :
SOCIETE NACC
dont le siège social est Centre d'affaires Actualis
Rue F. Forest-Z. I. de Jarry
97122 BAIE-MAHAULT
Représentée par Me Vathana BOUTROY-XIENG (TOQUE 82), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMEES :
S. C. P. G. X...- J. M X...- A. A..., Notaires associés
dont l'étude est sise...
97110 POINTE-A- ¨ PITRE
Représentée par Me Gérard DERUSSY (TOQUE 48), avocat au barreau de GUADELOUPE
LA COMPAGNIE D'ASSURANCES " LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES "
dont le siège est sis 19 / 21, Rue Chanzy
72030 LE MANS CEDEX
Représentée par Me Gérard DERUSSY (TOQUE 48), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 novembre 2007, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Robert PARNEIX, président de chambre, président,
Mme Isabelle ORVAIN, conseillère,
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère, rapporteure,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 21 janvier 2008 puis le délibéré a été prorogé au 28 janvier 2008.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, président de chambre, président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte notarié établi par la SCP LAMOle 30 avril 1987, le Crédit Agricole consentait à la SCI IMMO-ASA, un prêt d'un montant de 895 000, 00 francs soit 136 441, 80 €, ayant pour objet la reprise des dettes de Monsieur Philippe Z..., père des deux associés de la SCI IMMO-ASA.
Au titre des garanties, il était stipulé dans l'acte de prêt " maintien conventionnel des hypothèques prises vol115 no43, vol 80 no51, vol93 no105, vol84 no77, et prorogation de leur durée pour une durée supérieure de deux ans à la date de dernière échéance indiquée ci-dessus ", " caution solidaire des associés ".
Par assignation en date du 18 mai 1999, la SA FARMIMMO, venant aux droits du Crédit Agricole, saisissait le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre et sollicitait la condamnation de la SCP X... notaires associés et de son assureur les Mutuelles du Mans, aux fins d'indemnisation de son préjudice résultant d'une faute professionnelle de Maître X....
Par acte sous seing privé de cession de créance en date du 20 octobre 2000, réitéré en la forme authentique le 10 novembre 2000, la société NACC devenait cessionnaire des créances anciennement détenues par la société FARMIMMO. C'est ainsi que venant aux droits de la société FARMIMMO, la société NACC intervenait volontairement à l'instance et sollicitait la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1 700 000, 00 francs soit 259 163, 33 €, en réparation de son préjudice.
Par jugement en date du 04 mars 2004, le Tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a :
- Déclaré l'action de la SA NACC recevable,
- Débouté sur le fond la SA NACC de toutes ses demandes,
- Rejeté la demande reconventionnelle formulée sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Condamné la SA NACC aux dépens.
Par déclaration remise au secrétariat greffe de la cour d'appel de Basse-Terre le 7 avril 2004, la société NACC a interjeté appel de cette décision.
Par écritures notifiées le 29 août 2006, la société NACC demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déclarée recevable et fondée à agir en tant que cessionnaire de créance et en ce qu'il a considéré que le notaire avait commis une faute en ne procédant au renouvellement des inscriptions hypothécaires que neuf ans plus tard.
L'appelante sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société NACC de sa demande d'indemnisation et demande à la cour, de :
- Dire que les fautes du notaire causent un préjudice à la société NACC et que ce préjudice s'élève à la somme de 1 700 000 francs soit 259 163, 33 € en principal augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation délivrée le 18 mai 1999,
- Dire que la SCP X...
A... et son assureur, la société les Mutuelles du Mans Assurances seront tenues in solidum de réparer le préjudice subi par la société NACC ;
- Faire injonction à la SCP X...
A... de produire, sous astreinte de 1000 € par jour de retard, les actes de prêts établis par son ministère aux dates suivantes, consentis par la CRCAMG aux époux Z... :
- prêt moyen terme des 8 et 24 octobre 1973, d'un montant en principal de 166 500, 00 francs,
- prêt moyen terme professionnel des 6 et 20 septembre 1974, d'un montant en principal de 60 000 francs en vue de l'aménagement d'un petit hôtel restaurant à Saint-François,
- prêt des 24 août et 17 septembre 1976, d'un montant principal de 96 000, 00 francs, destiné à l'aménagement d'une maison de 4 pièces à Saint-François,
- prêt du 19 mars 1980 d'un montant de 486 000, 00 francs destiné à l'aménagement d'un petit hôtel restaurant,
A titre subsidiaire,
- Nommer un expert avec mission de déterminer l'état actuel des inscriptions hypothécaires sur le bien sis à Saint-François (...) et de fixer la valeur actuelle du dit bien immobilier, aux frais avancés des intimés,
En tout état de cause,
- Débouter la SCP X...
A... et son assureur LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES de l'ensemble de leurs demandes et les condamner in solidum au paiement de la somme de 4000 €, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens.
La société appelante expose qu'avant la souscription du prêt devant permettre une opération de reprise des dettes de Monsieur Philippe Z... par la SCI IMMO ASA, la CRCAMG avait expressément mandaté le notaire aux fins de renouvellement des hypothèques de premier rang.
Le prêt d'un montant principal de 895 000 francs avait ensuite été constaté par acte authentique reçu par l'étude X...
A..., le 30 avril 1987. Aux termes de cet acte notarié, le prêteur avait accepté de procéder à une substitution d'emprunteur, avec un renouvellement de cette même garantie hypothécaire de premier rang.
Les échéances du prêt n'ayant pas fait l'objet d'un remboursement, la société FARMIMMO était alors contrainte de procéder au recouvrement des sommes dues. Elle envisageait ainsi d'engager une saisie immobilière du bien immobilier et s'apercevait que le notaire n'avait jamais renouvelé les inscriptions hypothécaires de premier rang sur ce bien, en dépit des instructions claires reçues en ce sens de la CRCAMG, quelques temps avant l'établissement de l'acte de prêt.
Par courrier en date du 30 avril 1996, le notaire reconnaissait expressément son erreur et procédait aux inscriptions sollicitées.
Selon l'appelante, cette tardiveté dans l'inscription privait la garantie de toute efficacité car d'autres inscriptions avaient été prises sur le bien entre 1987 et 1996 et la société FARMIMMO se trouvait primée par un autre établissement financier à hauteur de 1 825 000 francs.
La société FARMIMMO n'avait ainsi pu recouvrer sa créance, en raison de la faute commise par le notaire.
La SCP X...
A... et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCE, par conclusions en date du 25 avril 2005, demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société NACC de l'intégralité de ses demandes, de débouter l'appelante de toutes ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 3000 € à chacune sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens.
Selon l'intimée, la requérante ne rapporte pas la preuve de l'existence même de la constitution des droits réels immobiliers invoqués, la lettre d'instruction étant imprécise et ne mentionnant pas les références de l'immeuble sis à Saint-François.
La société NACC ne rapporterait pas non plus la preuve d'un préjudice, ne démontrant pas que le recouvrement de la créance est impossible, le Crédit Agricole bénéficiant notamment de la caution solidaire de Messieurs Stéphane et Jean Z....
En outre, la SA FARMIMMO aurait fait preuve d'une grande légèreté en faisant l'acquisition d'une créance qui n'avait pas reçu de commencement de remboursement depuis 1987.
Quant à la société NACC, elle ne pourrait invoquer sa propre turpitude, venant aux droits de la société FARMIMMO en cours d'instance, en étant donc parfaitement renseignée sur les difficultés de recouvrement de la créance.
La SCP X... fait valoir par ailleurs que l'appelante ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle bénéficiait d'une hypothèque de 1er rang, la créance étant de ce fait incertaine.
SUR CE
Attendu que dans les années 1970, la Caisse Régionale de Crédit Agricole de la Guadeloupe a consenti plusieurs prêts à Monsieur Philippe Z... et à son épouse ;
Que ces prêts notariés rédigés par la SCP X... étaient tous garantis par des affectations hypothécaires sur un bien sis à... appartenant aux emprunteurs ;
Que par la suite, il a été procédé à une opération de reprise des dettes de Monsieur Philippe Z... par la SCI IMMO ASA, constituée par les deux fils de l'emprunteur initial ;
Attendu qu'avant la souscription du prêt devant servir au rachat des dettes, par courrier en date du 04 / 12 / 1986 adressé à Maître X..., la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Guadeloupe demandait au notaire de renouveler une inscription d'hypothèque en premier rang sur un bien sis à Saint-François, joignant à ce courrier les références des bordereaux d'inscription ;
Attendu que le prêt d'un montant principal de 895 000, 00 francs était ensuite constaté par acte authentique reçu en l'étude SCP X...
A... notaires associés à Pointe à Pitre en date du 30 avril 1987 ;
Que le prêt consenti par la CRCAMG était assorti de la garantie suivante " maintien conventionnel des hypothèques prises vol 115 no43, vol 80 no51, vol 93 no105, vol 84 no77 et prorogation de leur durée pour une durée supérieure de deux ans à la date de la dernière échéance indiquée ci-dessus ", ainsi que " caution solidaire des associés " ;
Attendu que les 5 et 12 décembre 1995, la CRCAMG cédait sa créance à la société FARMIMMO, laquelle devenait ainsi cessionnaire des créances détenues par la CRCAMG à l'encontre de la SCI IMMO ASA ;
Que le montant de la créance était arrêté au 20 novembre 1995 à la somme de 2 166 290, 57 francs, les échéances n'ayant pas été réglées ;
Que la société FARMIMMO envisageait de faire procéder à une saisie immobilière du bien ;
Qu'elle s'apercevait à cette occasion que les hypothèques n'avaient pas été renouvelées sur ce bien ;
Qu'interrogé sur ce point, le notaire adressait un courrier le 30 avril 1996 dans lequel il indiquait " à la suite d'une erreur de l'étude, les renouvellements et reprises convenus n'ont pas été effectués à la date du 30 avril 1987. Cette erreur est aujourd'hui réparée et nous vous transmettons sous ce pli les reprises telles que demandées dans le courrier du 04. 12. 1986 " ;
Attendu que compte tenu de ces éléments, le notaire ne peut valablement remettre en cause la réalité de sa mission et la connaissance précise qu'il en avait ;
Que par courrier en date du 04 / 12 / 1986 il lui est expressément demandé de renouveler une inscription d'hypothèque en premier rang ;
Que le renouvellement des hypothèques conventionnelles précédentes, qui au demeurant avaient été prises par la SCP X..., est mentionné à l'acte de prêt en date du 30 avril 1987, les références étant précisées ;
Attendu que Maître X... a d'ailleurs répondu à la mission qui lui avait été confiée en 1996, reconnaissant que les renouvellements convenus n'ont pas été effectués à la suite d'une erreur de l'étude ;
Attendu que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité d'un acte reçu par lui ;
Que cette obligation constitue le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte ;
Qu'en l'espèce Maître X... avait l'obligation, dés l'année 1987, de procéder aux formalités hypothécaires afin de renouveler les hypothèques consenties dans les précédents contrats de prêts ;
Que le notaire a omis de procéder à cette inscription et n'a accompli sa mission qu'en 1996 ;
Que cette erreur constitue une faute professionnelle qui engage sa responsabilité ;
Attendu que s'agissant du préjudice, la société NACC, démontre qu'elle a tenté de recouvrer sa créance auprès des cautions solidaires, justifiant avoir délivré plusieurs mises en demeures restées sans effet, ainsi qu'une saisie attribution auprès de plusieurs établissements bancaires ;
Qu'ainsi la vente judiciaire des biens donnés en garantie s'avérait nécessaire pour recouvrer le montant de la créance ;
Attendu que la production des fiches hypothécaires répertoriées depuis le 1o janvier 1956, des parcelles... données en garantie, permet de constater que la Caisse Régionale de Crédit Agricole de Guadeloupe, bénéficiait pour garantir les prêts souscrits par Monsieur Z... les 06 et 20 septembre 1974, les 24 août et 17 septembre 1976 et le 16 avril 1980, d'hypothèques de premier rang ;
Qu'en effet, aucune inscription antérieure à ces dates n'a été répertoriée ;
Que l'analyse de ces fiches démontre que l'inscription tardive des hypothèques par la SCP X... a rendu impossible le renouvellement de ces hypothèques de premier rang qui étaient périmées en 1996 faute d'avoir été renouvelées en temps utile ;
Qu'en effet un renouvellement d'hypothèque aurait porté la mention " prise en renouvellement de..... " ;
Que tel n'est pas le cas en l'espèce ;
Attendu qu'il ressort enfin de l'examen de ces documents, que les parcelles... ont été données en garantie à d'autres créanciers avant l'inscription tardive ;
Que notamment une hypothèque au profit de la SODERAG a été inscrite le 16 janvier 1985 ;
Que cette garantie a été prise pour un prêt d'un montant de 1 900 000 francs en principal outre les intérêts ;
Qu'elle n'était pas périmée lorsque Maître X... a procédé aux formalités hypothécaires en garantie du prêt souscrit le 30 avril 1987 ;
Qu'ainsi, la société appelante a été privée du bénéfice d'une saisie immobilière, dés lors qu'elle était primée par un créancier dont la créance absorbait le prix de vente du bien hypothéqué ;
Attendu qu'au 31 mars 2000, une expertise amiable des parcelles données en garantie a fixé le prix de cession envisageable du bien à la somme de 1 150 000, 00 francs en cas de vente judiciaire, à la somme de 1 925 000, 00 francs en cas de vente amiable en l'état et à la somme de 2 400 000, 00 francs en cas de vente amiable après libération des lots occupés ;
Qu'ainsi le préjudice subi par la société NACC privée de la possibilité de bénéficier de la saisie immobilière du bien, peut être évalué à la somme de 1 150 000, 00 francs, soit 175 572, 52 € ;
Que l'appelante démontre la réalité du préjudice et le lien de causalité existant entre la faute du notaire et ce dommage ;
Que le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la société NACC de ses demandes ;
Que la SCP X... ainsi que son assureur la Compagnie les Mutuelles du Mans, seront condamnées in solidum à payer à la société NACC la somme de 1 150 000, 00 francs soit 175 572, 52 € en réparation de son préjudice, avec intérêts légaux à compter de l'assignation délivrée le 18 mai 1999 ;
Attendu qu'il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de la société NACC, la totalité des frais irrépétibles engagés pour la présente instance et non compris dans les dépens ;
Que la SCP X...
A... et son assureur la Compagnie les Mutuelles du Mans, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
Déclare l'appel recevable ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société NACC de ses demandes ;
Le confirme en toutes ses autres dispositions ;
Jugeant à nouveau ;
Condamne in solidum, la SCP A...
X... et la Compagnie les Mutuelles du Mans, à payer à la société NACC la somme de 175 572, 52 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 1999 ;
Dit n'y avoir lieu à expertise et à production des actes de prêts ;
Condamne in solidum la SCP X...
A... et son assureur la Compagnie les Mutuelles du Mans, au paiement de la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum la SCP X...
A... et son assureur la Compagnie les Mutuelles du Mans, au paiement des entiers dépens dont recouvrement au profit de maître BOUTROY-XIENG avocat.
Et le président a signé avec la greffière.
