COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 712 DU 21 SEPTEMBRE 2015
R.G : 14/00197-CD/MP
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 23 Janvier 2014, enregistrée sous le n° 11/00942
APPELANTS :
Monsieur [A] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Madame [Y] [L] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentés par Me Evita CHEVRY de la SCP CHEVRY-VALERIUS, (TOQUE 97) avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMES :
Monsieur [J] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Yves LEPELTIER de la SELARL LEPELTIER YVES, (TOQUE 06) avocat au barreau de GUADELOUPE
Monsieur [F] [N] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
non représenté
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 01 juin 2015
Par avis du 20 juillet 2015 le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Catherine DUPOUY, présidente de chambre, présidente, rédactrice
Mme Joëlle SAUVAGE, conseillère,
Mme Claire PRIGENT, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des dépôts de dossiers que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 21 SEPTEMBRE 2015.
GREFFIER
Lors des dépôts de dossiers : Mme Maryse PLOMQUITTE, greffière.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Catherine DUPOUY, présidente et par Mme Maryse PLOMQUITTE, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Vu le jugement rendu le 23 Janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre, dans une instance opposant M. [J] [R], en qualité de vendeur d'une villa sise [Adresse 2] au prix de 344 000 euros, à M. [A] [V] et Mlle [Y] [K], acquéreurs, lequel a notamment :
- débouté les acquéreurs M. [A] [V] et Mlle [Y] [K] de leur demande de restitution de la somme de 16 600 euros remise à titre d'acompte et de leur demande d'indemnisation,
- dit que la somme de 16 600 euros séquestrée en l'étude de Me [H], notaire suppléant de Me [X], devra être libérée au profit de M. [J] [R] dès la signification du jugement,
- débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- condamné M. [A] [V] et Mlle [Y] [K] à payer à M. [J] [R] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
Vu la déclaration d'appel transmise par M. [V] et Mlle [K] le 4 Février 2014,
Vu les significations de la déclaration d'appel délivrées par actes d'huissier le 24 Mars 2014 à M. [J] [R], à sa personne, et le 18 Mars 2014 à M. [F] [N] [H], à sa personne,
Vu les conclusions n°4 des appelants, transmises à la cour par M. [A] [V] et Mlle [Y] [K] le 30 avril 2015, demandant notamment à la cour, sur le fondement des articles 1134, 1178, 1956, 1589-1 du Code civil, L 121-6, L 312-26 du Code de consommation, L 271, D 271-6 du code de la construction et de l'habitation, de l'article 74 du décret n°72-678 du 20 Juillet 1972, et de la loi du 31 Janvier 2007 protégeant les personnes atteintes de pathologies :
- d'infirmer le jugement entrepris,
- de condamner M. [J] [R] à restituer à M.[V] et à Mlle [K] la somme de 16 600 euros avec intérêt à taux légal à compter de la date d'assignation,
- d'ordonner la capitalisation des intérêts,
- d'ordonner à Me [H] de restituer, au choix, à M. [V] ou à Mlle [K] la dite somme qu'il détient à titre de séquestre, au besoin de l'y contraindre,
- de condamner M. [R] à payer à Mlle [K] et à M. [V] la somme de 5000 euros en réparation de leurs préjudices moral et financier,
- débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [R] à payer à Mlle [K] et à M. [V] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et la même somme au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux dépens,
Vu les conclusions récapitulatives n°5, transmises le 7 mai 2015 par M. [R], demandant à la cour, au vu des articles 1134, 1135, 1178 et 1315 du code civil, d'une part à titre principal de confirmer le jugement entrepris et de débouter M. [V] et Mlle [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, et d'autre part à titre reconventionnel:
- de condamner les appelants au paiement d'intérêts au taux légal à compter des conclusions établies en date du 14 Septembre 2012, par lesquelles M. [R] a sollicité la libération des fonds à son profit, et la date de libération effective des fonds par le notaire,
- de condamner solidairement M. [V] et Mlle [K] au paiement de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par M.[R],
- de condamner solidairement M. [V] et Mlle [K] à payer à M. [R] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 11 Mai 2015,
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les conclusions des appelants n'ont pas été signifiées à Me [H] mais il apparaît qu'aucune demande n'est formulée à son encontre devant la cour d'appel et qu'il n'est présent à la procédure qu'en qualité de séquestre. L'arrêt sera donc réputé contradictoire.
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Le 6 août 2010, M. [V] et Mlle [K] ont signé avec M. [R], par l'intermédiaire de la Sarl GWADIMMO, exerçant sous l'enseigne Contact Immo Basse-Terre, un acte sous seing privé de vente d'immeuble sous conditions suspensives, moyennant le prix de 344 000 euros, et il était prévu que l'acte authentique devrait intervenir au plus tard le 30 octobre 2010.
Une condition suspensive a en particulier été stipulée au titre de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, notamment auprès de la Banque Postale, et ces derniers ont remis une somme de 16600 euros à titre d'acompte, déposée entre les mains de Me [X], notaire, choisi par les parties en qualité de séquestre.
Le 15 octobre 2010, un avenant a été signé entre les parties, indiquant que la date de dépôt du dossier en banque devrait être au plus tard le 19 octobre 2010 et que les acquéreurs pouvaient contacter la Bred pour le montage de leur dossier, reportant la date de signature « du compromis « au 30 novembre 2010 et maintenant sans changement toutes les autres conditions de l'acte du 6 août 2010.
Par courriers du 29 novembre 2010, M. [V] et Mlle [K] ont fait connaître que les banques sollicitées par leurs soins avaient refusé le financement demandé, qu'ils ne pourraient donc se porter acquéreurs de l'immeuble et qu'ils souhaitaient obtenir la restitution de la somme de 16 600 euros ce que M. [R] a refusé, considérant qu'ils ne justifiaient pas de toutes les diligences requises pour l'obtention du prêt.
Devant la cour, M. [V] et Mlle [K] se prévalent de façon nouvelle de causes de nullité susceptibles d'affecter la promesse de vente.
Il apparaît toutefois que l'acte du 6 août 2010 est une promesse synallagmatique de vente de sorte que les dispositions relatives aux engagements unilatéraux, telles celles de l'article 1589-1 du code civil, sont sans aucune application en l'espèce.
Il en est de même des dispositions de l'article L 121-26 du code de la consommation, relatif aux opérations de démarchage.
En ce qui concerne les dispositions de l'article L 271-2 du code de la construction et de l'habitation, M. [R] relève à juste titre que l'acte du 6 août 2010 a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel disposant d'une garantie financière, à savoir la Sarl GWADIMMO, agent immobilier, laquelle rappelle expressément dans l'acte disposer d'une habilitation délivrée par la Préfecture et de la garantie de la CGAIM. Quant au notaire, il a été choisi comme séquestre selon accord des parties, ce qui ne constitue aucune irrégularité.
Quant aux formalités de l'article L 271-6 du code de la construction et de l'habitation, elles ont parfaitement été respectées puisque M. [V] et Mme [K] ont reçu notification de l'acte sous seing privé par lettres recommandées avec accusé de réception du 9 août 2010 de sorte qu'ils ont parfaitement été mis en mesure d'exercer leur droit de rétraction dans le délai de sept jours alors en vigueur.
En conséquence, les appelants ne peuvent valablement se prévaloir d'aucune cause de nullité pour obtenir le remboursement de la somme de 16 600 euros.
La question à trancher est celle qui faisait l'objet du débat devant le tribunal de grande instance, à savoir celle de la réalisation ou non de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
A cet égard, il convient de rappeler que la condition suspensive stipulée prévoyait notamment que l'acquéreur devait avoir obtenu une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de 225 394 euros, pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 5 % la première année et qu'il s'obligeait à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès de la Banque Postale. L'avenant du 15 octobre 2010 prévoyait quant à lui, outre un report de délai, que l'acquéreur pouvait contacter la Bred pour le montage de son dossier.
S'il appartient au vendeur qui souhaite conserver le dépôt de garantie de démontrer que c'est l'acquéreur qui a empêché la réalisation de la condition suspensive, il est certain qu'il peut invoquer à ce titre l'absence de toute justification d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, ce qui est le cas en l'espèce.
En effet, en ce qui concerne la Banque Postale, non seulement les appelants ne justifient pas d'un refus explicite mais encore, ils ne justifient pas de la demande qu'ils ont eux-mêmes formulée. Ils ne produisent en effet qu'une liste de documents à fournir sans que l'opération à l'appui de laquelle ils étaient demandés ne soit décrite ni même évoquée d'une façon quelconque, et un feuillet apposé sur la liste, mentionnant « Bonjour, ci-joint vos documents en retour « alors que si M. [V] et Mme [K] ont envoyé ou remis les documents, ceux-ci accompagnaient nécessairement une demande de leur part, dont il leur appartenait de conserver la preuve afin que, dans le cadre de leurs engagements contractuels, il puisse être vérifié que cette demande portait exactement sur un prêt d'un montant maximum de 225 394 euros, pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 5 % la première année. Quant au fait que la Banque Postale n'enverrait pas de lettre de refus aux personnes non titulaires d'un compte chèque postal, ils n'en justifient pas davantage et ne justifient pas non plus avoir formulé à ce titre une demande motivée auprès de la Banque Postale. Dans ces conditions, outre que la liste de documents et le feuillet de retour ne peuvent éventuellement être rattachés à un dossier de la Banque Postale que par une mention « RIB de la Banque Postale « et que rien ne permet d'en connaître la date pas plus que l'identité des personnes concernées, il n'en résulte aucune preuve que M. [V] et Mme [K] aurait satisfait à leur obligation de déposer une demande de prêt correspondant aux stipulations de la condition suspensive.
En ce qui concerne la Bred, le premier courrier de refus du 22 octobre 2010 fait certes état d'une demande de prêt et il mentionne bien le nom des acquéreurs mais ne permet de vérifier aucun autre détail de la demande formulée, à savoir le montant du prêt, sa durée et son taux.
Quant au second courrier, outre qu'il est curieusement daté du 27 octobre 2010 alors que le papier sur lequel il est rédigé porte une mention d'imprimerie de mars 2011, il permet, sous cette réserve, de vérifier que le prêt demandé était d'un montant de 225 394 euros, mais ne permet de savoir ni sur quelle durée ni à quel taux. En conséquence, et nonobstant le motif avancé par la Bred d'un refus de prise en charge par l'assureur groupe, il ne peut être vérifié ici encore que M. [V] et Mme [K] ont déposé une demande conforme aux stipulations contractuelles.
Or le fait d'avoir à justifier d'une demande conforme aux stipulations de la condition et d'un refus par une lettre de la banque est tout à fait conforme aux dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation auxquelles il n'ajoute rien, outre qu'en l'absence de toute justification d'une demande quelconque, les renseignements fournis par les appelants à l'appui de leur dossier remis à la banque ne peuvent davantage être vérifiés.
Enfin, en ce qui concerne un courtier en banque et le Crédit Mutuel, il apparaît qu'ils ont été sollicités par l'agence Contact Immobilier elle-même mais que M. [V] et Mlle [K], qui n'en font d'ailleurs pas état, n'ont donné aucune suite précise. L'échec de ces tentatives ne peut dès lors permettre de considérer que la condition suspensive ne s'est pas réalisée.
M. [R] se prévaut dès lors à juste titre des dispositions de l'article 1178 du code civil et le jugement rendu le 23 janvier 2014 sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [V] et Mlle [K] de leurs demandes et a dit que le notaire séquestre devait se libérer de la somme de 16 600 euros entre les mains de M. [R] dès la signification du jugement.
Il sera également confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral dont il ne rapporte aucune preuve.
En ce qui concerne la demande formulée au titre des intérêts légaux sur la somme de 16600 euros, il apparaît d'une part que les appelants ne sont pas en possession de la somme en cause, séquestrée entre les mains du notaire qui ne peut s'en dessaisir, compte tenu du litige survenu, qu'au vu d'une décision de justice, de sorte que les conclusions du 14 septembre 2012 ne constituent pas une mise en demeure à l'égard de M. [V] et de Mme [K], et d'autre part que M. [R] dispose depuis le 23janvier 2014 d'un jugement assorti de l'exécution provisoire dont il n'indique pas s'il l'a fait signifier.
Il sera donc débouté de sa demande au titre des intérêts légaux.
Enfin, le jugement du 23 janvier 2014 sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et les appelants qui échouent en leur appel seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à verser à M. [R] une somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La condamnation sera prononcée conjointement à défaut de toute cause de solidarité conventionnelle ou légale.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du 23 Janvier 2014 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [A] [V] et Mlle [Y] [K] à verser à M. [J] [R] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [A] [V] et Mlle [Y] [K] aux dépens.
Et ont signé le présent arrêt,
Le greffierLe président
