COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 743 DU 28 OCTOBRE 2019
No RG 17/01666 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7B-C4WG
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 06 juillet 2017, enregistrée sous le no 15/00333
APPELANTE :
SCI VEPALIE
[...]
Représentée par Me Elisabeth CALONNE, (toque 25) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉS :
Maître X... E...
[...]
[...]
SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD
[...]
Représentés tous deux par Me Hugues JOACHIM de la SELARL J - F - M, (toque 34) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉS NON REPRÉSENTÉS :
Monsieur V... Q...
[...]
signification selon procès-verbal prévu à l'article 659 du Cpc
Madame B... F... G...
[...]
signification selon procès-verbal prévu à l'article 659 du Cpc
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 15 avril 2019.
Par avis du 15 avril 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
M. Serge GRAMMONT, conseiller,
Mme Joëlle SAUVAGE, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 1er juillet 2019, lequel a été prorogé le 28 octobre 2019 pour des raisons de service;
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Maryse PLOMQUITTE, greffière.
Lors du prononcé de l'arrêt : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte du 28 mai 2013 établi par Maître X... E..., notaire à [...], la SCI Vepalie a acquis des mains de M. I... Q... et de Mme B... G... son épouse (M. et Mme Q...), une propriété bâtie composée d'une villa à usage d'habitation et la parcelle de terrain y édifiée cadastrée [...] pour une surface de 09a 20ca, lieudit [...] moyennant le prix de 350 000 euros.
Faisant valoir la découverte, après la vente, de dégradations causées par des insectes parasitaires, la SCI Vepalie a par acte des 02 février et 11 mars 2015 fait assigner M. et Mme Q... ainsi que Maître E..., notaire et son assureur la SA les Mutuelles du Mans Assurances SA (les MMA) en indemnisation de ses préjudices.
Par jugement rendu le 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, a, débouté la SCI Vepalie de l'ensemble de ses demandes, condamné cette dernière à verser à M. et Mme Q... une indemnité de procédure de 1 000 euros, condamné la SCI Vepalie à verser également à Maître E... une indemnité de procédure de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure.
Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 28 novembre 2017, la SCI Vepalie a relevé appel de cette décision.
La déclaration d'appel a été signifiée le 15 février 2018 à M. et Mme Q... dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile lesquels n'ont pas constitué avocat.
Par ordonnance du 15 octobre 2018, le conseiller de la mise en état a débouté Maître E... et les MMA de leur demande et dit n'y avoir lieu à caducité de la déclaration d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2019.
PRETENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions remises au greffe les 26 février 2018 pour la SCI Vepalie, et 16 avril 2018 pour Maître E... et les MMA, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
La SCI Vepalie demande à la cour de :
-infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en date du 6 juillet 2017,
-condamner solidairement M. et Mme Q... à restituer une partie du prix fixée à dire d'expert à la somme de 50 000 euros, actualisée suivant l'indice BT 01 tout corps d'état connu lors du parfait paiement sur la base de l'indice de référence connu à la date de l'assignation du 2 février 2015,
-condamner solidairement M. et Mme Q... à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts,
-condamner Maître E... à payer à titre de dommages intérêts la somme de 30 000 euros garantie par son assureur,
-condamner les défendeurs in solidum à payer aux requérants la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction à l'avocat constitué.
La SCI Vepalie soutient principalement que :
-M. et Mme Q... en leur qualité de vendeurs sont tenus envers elle d'une garantie des vices cachés car ils n'ont pas été informés de l'importance et de l'ampleur de l'infestation de l'immeuble par les termites, le rapport de l'état parasitaire joint à l'acte de vente ne portant que sur l'infestation extérieure et ne comportant aucune mention sur le bâti,
-ils engagent leur responsabilité car ils n'ont pas renouvelé le traitement anti parasitaire et anti termites valable 5 ans et n'ont pas procédé à la déclaration exigée en mairie,
-elle subit un préjudice certain, direct et personnel en raison de la nature des désordres puisque les conséquences de l'infestation sont importantes,
-son dommage résulte également de la perte de chance de pouvoir mettre en œuvre les différentes garanties et assurances liées à la réparation des désordres affectant les ouvrages vendus,
-le notaire instrumentaire, Maître E... a également manqué à son obligation de conseil et d'information en ne relevant pas que le rapport établi sur les termites par la SARL Domex n'était ni daté, ni signé sachant que l'absence de date et de signature à l'acte en affecte la validité,
-l'inopposabilité du rapport au diagnostiqueur lui cause un préjudice en tant qu'acquéreur dudit bien (villa et piscine en bois) victimes d'une dégradation anormale.
Maître X... E... et les MMA demandent à la cour, de :
-confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 6 juillet 2016 en toutes ses dispositions qui déboutent la SCI Vepalie de ses demandes dirigées contre M. E..., notaire,
-condamner la SCI Vepalie à payer à M. E... la somme de 3 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Maître E... et les MMA soutiennent principalement que :
-celui-ci n'a pas failli à son devoir d'information et de conseil en annexant à son acte de vente le rapport de diagnostic parasitaire, même non signé et non daté établi par la société Domex, faisant état de la présence de termites dans le jardin et le deck de la piscine,
-il a fait préciser dans l'acte la mention de la connaissance par les acquéreurs de la zone d'infestation du lieu de l'immeuble, la faute reprochée aux vendeurs d'avoir volontairement caché la présence de termites devant dans tous les cas exonérer le notaire de toute responsabilité,
-il appartenait à la SCI Vepalie critiquant le diagnostic parasitaire établi par la société Domex de l'attraire en la cause, ce qu'elle n'a pas fait.
MOTIFS DE LA DECISION
A l'énoncé de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, l'article 1642 du même code ajoutant que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Il en découle qu'en cédant la chose, le vendeur se porte garant de ce qu'elle présente les qualités normalement attendues d'elle. Pour qu'un vice caché soit retenu, le défaut doit être grave, inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente et compromettant l'usage de celle-ci. Il est admis que c'est à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.
En l'espèce, au soutien de son argumentaire selon lequel, elle n'avait pas connaissance de l'ampleur de l'infestation par les termites à l'intérieur de la villa acquise, la SCI Vepalie verse au dossier plusieurs rapports d'expertises amiables dont celui en date du 23 août 2013 des cabinets Expertis et Dimmo décrivant la présence de termites souterrains dans le séjour, le débarras, la chambre 3, le deck et la piscine outre le procès-verbal de constat d'huissier établi le 10 septembre 2013 par la SCP Y...-N..., huissiers de justice associés constatant diverses dégradations liées à la présence de termites.
Cependant, il est constant qu'il résulte de l'acte authentique passé le 28 mai 2013 par devant M. X... E..., notaire à [...], que la SCI Vepalie a eu connaissance, lors de la vente, de la présence de termites dans l'immeuble en cause. En effet, il y est expressément mentionné page 15 : "TERMITES - L'immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant une zone contaminée par les termites ou susceptible de l'être. Cet arrêté préfectoral est en date du 10 août 2000. En conséquence, un rapport sur l'état relatif à la recherche de termites a été délivré par la société Domex en date du 06 mars 2013 et est demeuré ci-joint et annexé après mention. Ses conclusions dont l'acquéreur déclare avoir eu connaissance et faire son affaire personnelle sont les suivantes : indices d'infestation de termites - infestation par les termites de débris de végétaux dans le jardin - infestation structure deck. En matière de contrôle de l'état parasitaire, il est précisé que le professionnel doit avoir souscrit une assurance professionnelle et être indépendant d'une entreprise de traitement du bois".
S'il est vrai que le rapport établi par la société Domex et annexé audit acte notarié n'est pas daté et signé, il ressort de la facturation établie par celle-ci et cela n'est pas sérieusement contesté qu'il a été dressé le même jour que le diagnostic de performance énergétique effectué par la même société soit le 06 mars 2013. De cet état parasitaire, il apparaît, contrairement à ce qui est soutenu, que le diagnostiqueur a examiné toutes les parties de l'immeuble en faisant un contrôle visuel mais aussi par poinçon dans les parties bois et conclut à des indices d'infestation de termites ainsi que repris dans les termes susvisés.
Or, il est de jurisprudence assurée que le vendeur n'est pas tenu à garantie lorsque l'acheteur a eu connaissance au moment de la vente, du vice dont la chose vendue était affectée, ce qui est le cas en présence d'un état parasitaire positif remis à la SCI Vepalie lors de la vente. Ainsi, il a été jugé que ne prouve pas le vice caché, l'acheteur d'une maison dont l'acte de vente précisait qu'un traitement antiparasitaire avait été effectué, son attention ne pouvant normalement qu'être attirée sur le risque d'un retour de termites.
Ainsi, si le traitement anti-termites réalisé par M. et Mme Q... devait être renouvelé en 2011 et qu'une déclaration de la présence de termites en mairie leur incombait, l'état parasitaire réalisé 2 mois avant la cession de l'immeuble et la mention expresse figurant sur l'acte que l'acquéreur en faisait "son affaire personnelle" suffisent à considérer que la SCI Vepalie était parfaitement informée sur ce point.
Dans tous les cas, il n'est pas démontré que les vendeurs ont volontairement dissimulé la présence de ces parasites à l'intérieur de l'immeuble, lequel dont l'usage n'est pas compromis, n'est pas davantage impropre à sa destination, fut-il construit en ossature bois, ce que n'ignorait pas l'acquéreur.
Par ailleurs, la SCI Vepalie est mal fondée à faire valoir l'absence de garantie décennale du bien alors que suite à la déclaration de sinistre opérée par ses soins, la compagnie européenne de garanties et cautions a dans son courrier du 17 janvier 2014 motivé son défaut de garantie tant pour le dommage lié aux termites que pour la dégradation des lames en bois de la terrasse ou la détérioration partielle de la piscine.
Vu les éléments de la cause et les termes précités de l'acte notarié du 28 mai 2013, la SCI Vepalie ne démontre pas davantage un quelconque manquement du notaire instrumentaire à son obligation de conseil et d'information de sorte que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont rejeté ses demandes en indemnisation.
Dés lors, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions.
S'agissant des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI Vepalie, succombant, sera tenue de participer aux frais irrépétibles engagés par les intimés dans la présente instance et supportera les entiers dépens de procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré, en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Vepalie à régler à Maître X... E... la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens de l'instance seront à la charge de l'appelante ;
Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;
Et ont signé le présent arrêt.
La Greffière La Présidente
