COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 745 DU 28 OCTOBRE 2019
No RG 18/00315 - SG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C54J
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 01 février 2018, enregistrée sous le no 15/01253
APPELANTES :
Syndicat des copropriétaires SDC DE LA RESIDENCE LES SEUILS 3 ayant pour syndic l'agence Immo Conseil
[...]
[...]
Représentée par Me Kodjo EQUAGOO, (toque 42) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
Société PATRIMOINE IMMOBILIER
[...],
[...]
Représentée par Me Johann EUGENE-ADOLPH, (toque 90) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉE :
SARL SAGETRIM
[...]
Représentée par Me Elisabeth CALONNE, (toque 25) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 15 avril 2019.
Par avis du 15 avril 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
M. Serge GRAMMONT, conseiller,
Mme Joëlle SAUVAGE, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 1er juillet 2019, lequel a été prorogé le 28 octobre 2019 pour des raisons de service.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Maryse PLOMQUITTE, greffière.
Lors du prononcé de l'arrêt : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant ét préalablement avisées. Signé par Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte d'huissier du 28 mai 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Seuils 3 représenté par son syndic la SARL Patrimoine Immobilier faisait assigner la SARL Sagetrim devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre afin qu'elle soit condamnée à lui verser les sommes de 269.172, 87 euros au titre des charges de copropriété, 2.579,82 euros au titre du remboursement des honoraires de l'administrateur provisoire, et 246.330, 64 euros au titre des travaux de remise en état de la résidence les Seuils 3.
Par jugement du 1er février 2018, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a :
- Déclaré l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence les Seuils 3 représenté par la SARL Patrimoine Immobilier irrecevable ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les Seuils 3 à verser à la SARL Sagetrim une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence les Seuils 3 de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les Seuils 3 aux dépens.
Par déclaration au greffe du 9 mars 2018, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic l'Agence Immo Conseil, ainsi que la société Patrimoine Immobilier, interjetaient appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 juin 2018, le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Immo Conseil, demande à la cour, outre des demandes de «dire et juger» qui ne constituent pas des prétentions, de :
- Infirmer la décision rendue par le tribunal en ce qu'elle a déclaré son action irrecevable,
- Condamner la société Sagetrim à lui rembourser la somme de 269.172, 87 euros pour appel de fonds illicites,
- Condamner la société Sagetrim à régler intégralement à la Caisse générale de sécurité sociale la somme de 34.671, 68 euros,
- Condamner la société Sagetrim au versement de la somme de 246.330, 64 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner la société Sagetrim au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Sagetrim aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil.
Il considère que la société Patrimoine Immobilier avait qualité à agir dans la mesure où elle avait été régulièrement désignée comme syndic et autorisée par l'assemblée générale à agir contre l'ancien syndic. Il expose former ses demandes sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il reproche à la société Sagetrim de s'être maintenue comme syndic à l'expiration de son mandat le 28 mai 2001, et qu'en l'absence de possibilité de reconduction tacite, elle ne pouvait recouvrer les charges communes auprès des copropriétaires, qui ont été réglées par les copropriétaires sans contrepartie. Il expose que la société Sagetrim a recruté des salariés pour le compte du syndicat après l'expiration de son mandat et qu'elle a omis de verser les cotisations salariales à l'organisme de sécurité sociale. Il reproche enfin à son ancien syndic son inertie qui a conduit à une dégradation de la copropriété, aujourd'hui contrainte d'engager d'importants travaux dont il demande le remboursement.
Selon ses dernières conclusions signifiées le 3 juillet 2018, la société Sagetrim demande à la cour de :
- Dire l'appel du syndic Patrimoine Immobilier irrecevable,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action du syndicat irrecevable pour défaut de mandat régulier,
- Rejeter les demandes du syndicat,
- Dire que l'action du syndicat est prescrite,
- Condamner le syndicat à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle fait valoir que la société Patrimoine Immobilier n'était pas partie en première instance et que sa déclaration d'appel et irrecevable faute d'intérêt à agir. Elle soutient que la société Patrimoine Immobilier n'a pas été autorisée à agir par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle considère que le mandat de syndic de la société Patrimoine Immobilier a cessé en cours de procédure ce qui a interrompu celle-ci qui n'a pas été reprise valablement. Subsidiairement elle estime que l'action fondée sur la responsabilité délictuelle est prescrite. Elle fait valoir que si son mandat était venu à expiration, elle a assuré la gestion courante de la copropriété afin d'éviter une interruption de son administration. Elle soulève que le syndicat ne justifie pas de la remise effective des fonds litigieux et que le paiement des charges est une obligation légale des copropriétaires, et que les sommes ont été employées conformément à leur destination. Elle souligne que l'existence d'un préjudice n'est pas rapportée par l'appelant.
Par conclusions signifiées le 12 juin 2018, la société Patrimoine Immobilier demande à la cour de :
- Prendre acte de ce que le syndicat des co-propriétaires est représenté par son syndic Immo Conseil,
- Condamner la société Sagetrim aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil.
Elle expose que son intérêt est de sauvegarder ses droits propres à toute fin, et qu'elle n'est pas responsable des carences de la société la société Sagetrim. Elle affirme avoir exécuté son mandat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1- Sur la recevabilité de l'appel de la société Patrimoine Immobilier
Attendu qu'aux termes de l'article 546 du code de procédure civile, le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt ;
Qu'en l'espèce, la société Patrimoine Immobilier n'était pas partie en première instance à titre personnel, mais uniquement en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ;
Que son appel sera par conséquent déclaré irrecevable ;
2- Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires
Attendu que selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires en justice ;
Que l'article 55, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ;
Qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du procès verbal de son assemblée générale du 20 décembre 2012 dont la résolution no13 autorise le syndic à agir en justice contre la société Sagetrim pour des fautes de gestion et la perception d'honoraires en l'absence de mandat régulier ;
Que l'intimée ne démontre pas en quoi l'instance aurait été interrompue au regard de l'article 369 du code de procédure civile, ni en quoi cette interruption, à la supposer établie, aurait conduit à l'irrecevabilité de l'action ;
Que l'action du syndicat des copropriétaires sera par conséquent jugée recevable, le jugement devant être infirmé ;
3- Sur la responsabilité de la société Sagetrim
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seuils 3 fonde ses demandes sur la responsabilité délictuelle de la société Sagetrim ;
Que l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
Que l'article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ;
Qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seuils 3 de rapporter la preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre les deux ;
Attendu que le seul fait d'avoir continué à assurer la gestion de la copropriété à l'expiration de son mandat ne saurait constituer à lui seul une faute civile de l'ancien syndic devenu syndic de fait, quand bien même les règles de la gestion d'affaire ou du mandat tacite ne trouvent pas application ;
Qu'il peut en revanche engager sa responsabilité délictuelle pour les fautes de gestion commises au cours de l'administration de fait de la copropriété ;
Attendu que selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Que selon l'article 2222, alinéa 2, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;
Que le délai de prescription des actions en responsabilité délictuelle était avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 de dix ans ;
Que selon l'article 2241 du même code la demande en justice interrompt le délai de prescription ;
Qu'en l'espèce l'assignation délivrée le 28 mai 2015 a interrompu le délai de prescription ;
Attendu que les manquements allégués concernant des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires le 28 mai 1998 et qui auraient dû, selon l'appelant, être réalisés à l'expiration du mandat du syndic le 28 mai 2001, sont prescrits depuis le 28 mai 2011 ;
Qu'en tout état de cause la preuve de l'inexécution des obligations du syndic n'est pas rapportée
Attendu que les demandes de remboursements concernant les exercices antérieurs à 2010 sont prescrits ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seuils 3 verse aux débats un état des dépenses effectuées par la société Sagetrim pour les exercices 2010 et 2011 ;
Qu'il apparaît que la société Sagetrim a perçu une somme de 470, 10 euros par mois d'honoraires sur cette période, soit un total de 11.282, 40 euros ;
Que l'absence de mandat prive le syndic de toute rémunération qui devra rembourser l'intégralité des honoraires perçus ;
Que la société Sagetrim sera par conséquent condamnée à verser la somme de 11.282, 40 euros au syndicat des copropriétaires ;
Attendu qu'en revanche il n'est pas démontré que la société Sagetrim aurait conservé des sommes versées par les copropriétaires ou effectué des dépenses inutiles à l'administration de la copropriété, alors qu'en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;
Que concernant le non paiement de sommes dues au titre des cotisations sociales, d'une part il n'est pas établi que la société Sagetrim disposait des fonds nécessaires pour les régler, d'autre part il n'est pas contesté qu'il s'agit de sommes dues par le syndicat des copropriétaires aux organismes de sécurité sociale ;
Que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seuils 3 sera par conséquent débouté du surplus de ses demandes ;
4- Sur les demandes accessoires
Attendu que l'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; Que la société Sagetrim qui succombe en sa défense sera tenue aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Kodjo Equagoo, avocat, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision contre la partie condamnée ;
Attendu que selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; Qu'en l'espèce, la société Sagetrim sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seuils 3 la somme de 2.500 euros à ce titre ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Dit que l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seuils 3 à l'encontre de la société Sagetrim est recevable,
Déclare l'appel de la société Patrimoine Immobilier irrecevable,
Condamne la société Sagetrim à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seuils 3 la somme de 11.282, 40 euros,
Condamne la société Sagetrim aux dépens dont distraction au profit de Me Kodjo Equagoo, avocat, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision contre la partie condamnée en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la société Sagetrim à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seuils 3 la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples ou contraires.
Et ont signé le présent arrêt.
Le greffier Le président
