ARRET No
du 20 JUIN 2007
R.G : 99 / 00989 C-JB
Décision déférée à la Cour :
jugement du 27 mai 1999
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R.G : 97 / 58
Syndicat de copropriété IMMEUBLE LE CHYPRE
C /
X...
S.A. AXA ASSURANCES
Y...
Z...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT JUIN DEUX MILLE SEPT
APPELANTE :
Syndicat de copropriété IMMEUBLE LE CHYPRE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
C / SARL AGENCE BIS
5 rue Colonna d'Istria
20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Richard ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
Monsieur Dominique Paul X...
...
...
20000 AJACCIO
représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assisté de la SCP MORELLI-MAUREL-SANTELLI-PINNA-RECCHI, avocats au barreau D'AJACCIO
S.A. AXA ASSURANCES
venant aux droits et obligations de la SA UNION DES ASSURANCES DE PARIS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
370 rue Saint Honoré
75001 PARIS
représentée par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour
assistée de Me François CHAILLEY-POMPEI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Patrick Y...
Entreprise IMPER CORSE
...
20167 AFA
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Pierre Dominique DE LA FOATA, avocat au barreau d'AJACCIO
Monsieur Marc Z...
...
20000 AJACCIO
défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 mars 2007, devant Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et Monsieur Bernard WEBER, Conseiller, chargés du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Bernard WEBER, Conseiller
Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Emmanuelle PORELLI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2007, prorogé par le magistrat par mention au dossier au 20 juin 2007.
ARRET :
Réputé contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Madame Emmanuelle PORELLI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
Vu le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 27 mai 1999 qui :
-condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Chypre " sis à AJACCIO à exécuter les travaux préconisés par Monsieur G..., expert judiciaire désigné en référé, concernant la réfection des toitures terrasses, des terrasses communes à usage privatif et de la cage d'escalier et ce sous astreinte et avec exécution provisoire,
-dit que le coût des travaux sera réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs millièmes généraux,
-condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X... la somme de 76. 882,97 francs avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 1997 au titre des travaux à exécuter dans les appartements privatifs et celle de 313. 400 francs en réparation du préjudice économique subi au 30 septembre 1997,
-dit qu'il appartiendra à Monsieur X... de solliciter par une instance distincte, le cas échéant, l'indemnisation du préjudice complémentaire subi depuis cette date,
-déboute Monsieur X... de sa demande en dommages-intérêts,
-condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X... la somme de 5. 000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile outre dépens.
Vu l'appel interjeté le 27 septembre 1999 contre ce jugement par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Chypre ".
Vu les assignations en intervention forcée des 17 et 21 avril 2000 délivrées à la requête du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Monsieur Marc Z..., syndic de copropriété et à sa compagnie d'assurances la SA AXA ASSURANCES.
Vu l'ordonnance du 9 mai 2000 ordonnant la jonction de cette procédure d'intervention avec la procédure principale sous le no 99 / 989.
Vu l'ordonnance du Conseiller de la mise en état du 7 juin 2000 désignant Monsieur G..., remplacé par la suite par Monsieur H..., aux fins de vérifier et chiffrer les travaux de remise en état que Monsieur X... avait fait exécuter aux lieu et place du syndicat des copropriétaires.
Vu le rapport d'expertise de Monsieur H... déposé le 27 août 2002.
Vu l'arrêt avant dire droit de la Cour d'appel de BASTIA du 10 mai 2004 commettant Monsieur A... en qualité d'expert afin d'investiguer sur les nouveaux désordres qui s'étaient révélés après l'exécution de ces travaux.
Vu le rapport d'expertise de Monsieur A... déposé le 2 mars 2005.
Vu l'assignation en intervention forcée de Monsieur Patrick Y... exerçant sous l'enseigne IMPER CORSE du 13 mai 2005 délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires.
Vu l'ordonnance de jonction de cette procédure avec la procédure principale du 18 mai 2005.
Vu l'ordonnance de Monsieur le Conseiller de la mise en état du 29 juillet 2005 autorisant le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux tels que préconisés par l'expert, Monsieur A..., à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra.
Vu l'ordonnance de Monsieur le Conseiller de la mise en état du 15 mai 2006 rejetant la demande du syndicat des copropriétaires, tendant à un complément d'expertise et le condamnant à payer à Monsieur X... la somme de 9. 000 euros à titre de provision.
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Chypre " du 2 mars 2006 aux fins d'infirmation partielle du jugement dont appel demandant à la Cour d'ordonner un complément d'expertise aux fins de pallier les carences du rapport de Monsieur A... et sur le fond de :
-dire que le coût de tous les travaux préconisés par l'expert portant sur les parties privatives et communes, sous les réserves afférentes aux travaux concernant la cage d'escalier, sera supporté uniquement par les copropriétaires du groupe I comme défini à l'article 10 du règlement de copropriété et non pas par l'ensemble des copropriétaires, le tout arrêté à la date du jugement querellé,
-dire n'y avoir lieu à réparation du préjudice économique allégué,
-débouter Monsieur X... du surplus de ses demandes,
Subsidiairement de :
-dire qu'en cas d'existence d'un préjudice économique son coût sera réparti entre tous les copropriétaires comme charges communes générales,
-dire recevable et fondé l'appel en cause de Monsieur Marc Z... à titre personnel ainsi que celui de sa compagnie d'assurances AXA COURTAGE,
-compte tenu des fautes de Monsieur Z..., condamner in solidum Monsieur Z... et AXA COURTAGE à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations pouvant intervenir à son encontre,
Plus subsidiairement :
-entériner en l'état les conclusions de Monsieur A... et condamner in solidum IMPER CORSE et la S.M.A.B.T.P à payer au syndicat les sommes évaluées par l'expert.
En toute hypothèse de :
-condamner in solidum Monsieur Marc Z..., AXA COURTAGE, IMPER CORSE et la S.M.A.B.T.P à lui payer la somme de 5. 000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens.
Vu les conclusions de Monsieur Dominique X... du 15 novembre 2006 tendant à voir :
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à l'indemniser du préjudice subi et constater que Monsieur X... a été contraint de faire l'avance des frais de travaux pour le compte de la copropriété afin de mettre fin à la poursuite de son préjudice,
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8. 960,14 euros au titre des travaux effectués dans les appartements privatifs,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 27. 109,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du mois de mars 1999 au titre des travaux de remise en état des parties communes qu'il a du payer,
-confirmer le jugement en ce que le syndicat des copropriétaires a été condamné à supporter son préjudice économique lié à l'impossibilité de louer ou vendre les trois appartements mais le réformer en ce qu'il a limité cette indemnisation au 30 septembre 1997, en condamnant le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 93. 798, 07euros correspondant à la période s'étant écoulée du 30 septembre 1997 jusqu'à la date de la vente des appartements en avril, mai et juin 1999,
-infirmer le jugement en ce qu'il a refusé la réparation du préjudice causé par la résistance abusive du syndicat des copropriétaires et condamner celui-ci à lui payer la somme de 30. 000 euros à titre de dommages et intérêts de ce chef,
-ordonner la mainlevée des oppositions pratiquées par le syndicat des copropriétaires entre les mains de Maître I..., le 14 avril 1998, pour la somme de 248. 554,98 euros montant allégué des charges dues de copropriété,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1. 500 euros HT en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions de la compagnie AXA ASSURANCES venant aux droits de AXA COURTAGE, assureur de Monsieur Z... non comparant qui demande à la Cour :
-au principal de dire irrecevable l'assignation en intervention forcée à son encontre et à l'encontre de Monsieur Z... au regard de l'article 555 du nouveau code de procédure civile,
-subsidiairement d'infirmer le jugement en ce que l'intimé doit assumer seul la responsabilité des désordres qu'il invoque à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
-plus subsidiairement de débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en cause dirigé contre l'ancien syndic Monsieur Z... en application du principe " nemo auditur " ainsi que de l'appel en cause dirigé contre son assureur, et en toute hypothèse de ne prononcer quelque condamnation contre ce dernier que sous déduction de la somme de 7. 622,45 euros montant de la franchise contractuelle.
Vu les conclusions de la S.M.A.B.T.P du 13 septembre 2005 et de Monsieur Y... IMPER CORSE du 26 octobre 2005 aux fins à titre principal d'entendre déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes, le rapport d'expertise de Monsieur A... ne leur étant pas opposable, à titre subsidiaire d'entendre
dire que la responsabilité de Monsieur Y... éventuelle susceptible d'être engagée, ne concernerait que les seuls travaux de reprise qu'il a exécutés sur la terrasse côté Ouest et qui sont à l'origine des infiltrations constatées dans l'appartement C... pour un montant de 7. 662,04 euros, en toute hypothèse d'entendre condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 7 février 2007.
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LES FAITS :
Monsieur X..., à l'origine du projet de construction, était propriétaire dans l'ensemble immobilier " Le Chypre " situé à AJACCIO, en bordure de la route des Sanguinaires de divers appartements dont trois situés dans la partie extrême gauche dite groupe I, entièrement enterré au droit de sa façade Nord.
Courant 1994, d'importantes infiltrations provenant essentiellement des toits terrasses qui laissaient filtrer les eaux de pluie, se produisaient dans la cage d'escalier et dans ces appartements.
Après avoir fait dresser un constat de l'état de ces appartements et de cette partie de l'immeuble, Monsieur X... saisissait le juge des référés d'une demande de désignation d'expert et par ordonnance du 22 septembre 1995, Monsieur G... était désigné à ce titre.
Le 12 avril 1996 l'expert déposait son rapport duquel il résultait que les trois appartements étaient affectés de désordres les rendant inhabitables. Il préconisait divers travaux de remise en état de l'étanchéité des toits-terrasses notamment.
C'est dans ces conditions que saisi par Monsieur X..., le Tribunal de grande instance d'AJACCIO, par jugement du 27 mai 1999, condamnait le syndicat des copropriétaires à faire exécuter ces travaux sous astreinte, rejetait la prétention du syndicat des copropriétaires de limiter la répartition de leur coût entre les seuls copropriétaires du groupe I et allouait à Monsieur X... d'une part la somme de 76. 882,97 francs au titre des réparations de ses appartements et celle de 313. 400 francs en réparation de son préjudice locatif arrêté au 30 septembre 1997.
Le syndicat des copropriétaires relevait appel de ce jugement.
Par actes des 17 et 21 avril 2000, il appelait en cause l'ancien syndic de copropriété Monsieur Marc Z... et sa compagnie d'assurance AXA, lui reprochant son inertie qui aurait été à l'origine des désordres et de l'aggravation du préjudice subi par Monsieur X....
Cependant, courant 1998-1999, constatant que le syndicat des copropriétaires ne prenait pas d'initiatives, Monsieur X... qui souhaitait mettre un terme à cette situation préjudiciable pour lui avait fait exécuter à ses frais avancés, les travaux préconisés par l'expert G... et le 28 juillet 2002, Monsieur H... désigné par ordonnance de Madame le Conseiller de la mise en état du 7 juin 2000 constatait la conformité de ces travaux avec ceux qui avaient été préconisés et précisait leur montant : 27. 109,15 euros pour les parties communes et 8. 960,14 euros pour les parties privatives.
Entre temps après la réalisation des travaux, Monsieur X... avait vendu ses trois appartements en avril, mai et juin 1999.
Le procès était sur le point de trouver sa solution devant la Cour, lorsque la copropriété constatait de nouveaux désordres dans l'immeuble à nouveau victime d'humidité due notamment à des infiltrations.
Elle sollicitait une nouvelle expertise et par arrêt du 10 avril 2004, la Cour désignait Monsieur A... en qualité d'expert.
Monsieur A... déposait son rapport le 2 mars 2005.
Ses conclusions complexifiaient considérablement la situation puisqu'il notait que :
-le défaut d'étanchéité affectant la toiture terrasse inaccessible côté Ouest résultait d'une exécution défectueuse par Monsieur Y..., entreprise IMPER CORSE des travaux de réfection de cette étanchéité préconisés par Monsieur G..., expert et payés par Monsieur X...,
-le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse accessible au droit du joint de dilatation était un problème que la simple réfection du joint ne pouvait régler contrairement à ce qu'avait estimé Monsieur G... et qu'une réfection de la totalité de l'étanchéité s'imposait,
-il existait des remontées d'humidité par capillarité du fait d'infiltrations au droit de la partie enterrée du bâtiment, problème qui n'avait pas été perçu par Monsieur G... mais seul l'aménagement d'un accès au vide sanitaire à l'arrière de l'immeuble pourrait permettre de déterminer les remèdes à ce défaut.
Par ailleurs il précisait, comme l'avait fait avant lui, Monsieur H..., que les dernières chambres, côté Est, des appartements D... et C... faisaient partie du groupe II des immeubles attenant au groupe I, les deux groupes étant séparés par un joint de dilatation.
Au vu des conclusions de l'expert, la copropriété appelait en la cause Monsieur Patrick Y... exerçant sous l'enseigne IMPER CORSE et ayant pour assureur la S.M.A.B.T.P et ce par acte du 13 mai 2005, puis se faisait autoriser par ordonnance du 29 juillet 2005 à exécuter les travaux avant de demander vainement un complément d'expertise.
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MOTIFS :
1-L'action principale :
Engagée dès le mois de juillet 1995 par une action en référé, la procédure avait uniquement pour but à l'origine de contraindre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chypre à effectuer des réparations sur des parties communes, les toits terrasses essentiellement, et à obtenir l'indemnisation des dégâts subis par les appartements de Monsieur X...
Après expertise, le jugement du 27 mai 1999 semblait enfin régler ce contentieux en condamnant le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état sous astreinte ainsi qu'à payer à Monsieur X... divers dommages et intérêts.
Mais las d'attendre une solution, Monsieur X... avait fait réaliser à ses frais avancés les travaux préconisés par Monsieur G... et le syndicat des copropriétaires interjetait appel du jugement.
Devant l'apparition de nouveaux désordres après la vente des appartements par Monsieur X..., la Cour désignait Monsieur A... en qualité d'expert, les conclusions de l'homme de l'art mettaient en évidence d'une part d'une partie des travaux avait été mal réalisée, d'autre part qu'une autre partie se révélait insuffisante pour mettre fin définitivement aux désordres, enfin que le premier expert avait omis de souligner la remontée d'eau par capillarité dont il fallait rechercher les causes après de nouvelles recherches.
C'est ce dernier aspect de ses conclusions qui permet au syndicat des copropriétaires de solliciter un complément d'expertise que le Conseiller de la mise en état lui a précédemment refusé.
La Cour doit approuver cette décision, la question de la remontée d'eau par capillarité étant totalement étrangère au litige, quelle que soit la façon dont il peut être abordé : si la réparation du vice de construction incombe au syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de
la loi du 10 juillet 1965 tout comme la remise en état des toitures terrasses, force est de constater que Monsieur X... qui a vendu ses appartements ne réclame plus rien sur ce point, sa demande se limitant au règlement du litige passé qui l'a opposé au syndicat. Par ailleurs, à défaut de demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur ce point, aucune action récursoire ne peut être envisagée contre quiconque au sujet d'un vice préexistant dont l'existence s'est révélée en cours de procédure et enfin les réparations réalisées par Monsieur Y... concernaient une autre partie de l'immeuble et d'autres désordres.
Dès lors le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé en l'état à solliciter un complément d'expertise dont les conclusions ne pourraient intéresser que lui dans le cadre de la copropriété.
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Sur les travaux réalisés par Monsieur X..., il résulte des écritures des parties et spécialement de celles du syndicat des copropriétaires que l'initiative de Monsieur X... de faire effectuer les travaux préconisés par l'expert en ses lieu et place, conformes à la décision postérieure du tribunal assortie de l'exécution provisoire, n'est pas discutée.
A cet égard, Monsieur H..., expert désigné pour vérifier les travaux, en a constaté la réalité et la conformité à concurrence de 27. 109,15 euros pour les parties communes et de 8. 960,14 euros pour les parties privatives sans être critiqué sur ce point.
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En ce qui concerne le préjudice économique subi par Monsieur X... du fait de l'inertie fautive du syndicat des copropriétaires que le tribunal, suivant en cela les conclusions de l'expert G..., a fixé à 313. 400 francs soit 47. 777,52 euros au 30 septembre 1997 et pour lequel Monsieur X... demande devant la Cour en l'arrêtant à la date de la vente des appartements respectivement avril 1999, mai 1999 et juin 1999 la somme totale de 93. 798,07 euros trois observations s'imposent :
-Sur le principe, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne résulte pas des éléments du dossier que le préjudice invoqué ne soit dû qu'à la seule négligence de Monsieur X....
. En premier lieu, Monsieur X... a bien informé le syndic des premiers désordres provenant des fissures sur les toits terrasses dès le 5 août 1993 et a du patienter jusqu'à ce qu'il soit contraint de saisir
le juge des référés le 13 juillet 1995, l'expertise que le syndic avait fait diligenter étant restée sans résultat : malgré les expertises c'est finalement lui-même qui a procédé à la réparation des parties communes.
. En deuxième lieu, c'est en vain que le syndicat des copropriétaires invoque le fait, au demeurant non totalement établi, que Monsieur X... aurait été débiteur de certaines charges ce qui l'aurait privé de ressources pour faire effectuer les travaux, puisqu'il n'apporte la preuve d'aucun projet de réparations ni d'un quelconque appel de fonds sur ce point et qu'en toute hypothèse, ce type d'exception d'inexécution n'est concevable dans le cadre du statut de la copropriété que dans le cas où le syndicat démontre s'être trouvé dans l'absolue impossibilité de faire les travaux à cause de la privation de ressources.
. En troisième lieu, l'absence de Monsieur X... lors de certaines assemblées générales et son attitude peu revendicative à l'origine, qui lui est aujourd'hui reprochée comme correspondant à un calcul, sont totalement indifférents dans la mesure où le syndicat des copropriétaires qui connaissait la situation avait l'obligation d'y mettre un terme.
-Sur le quantum, outre le fait que le lot 201 n'est pas concerné par la demande, Monsieur X... n'apporte pas la preuve formelle que l'état des appartements ne permettait pas leur location au moment de leur libération par les locataires successifs du fait de l'humidité ; il ne les a d'ailleurs pas reloués après les réparations.
Le point de départ de l'estimation du préjudice sur la base du loyer mensuel doit ainsi être ramené à la date de l'assignation en référé, soit le 13 juillet 1995 et le montant du préjudice économique doit être arrêté non au jour de la vente des appartements qui présentaient l'avantage d'être non occupés mais au jour de la fin des travaux de remise en état, le délai de vente n'étant pas imputable au syndicat des copropriétaires.
Compte tenu du montant de la valeur locative, des aléas de la location et de la vente, le préjudice total et définitif doit être ainsi fixé à la somme de 50. 000 euros.
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A ce stade de l'analyse, il convient d'examiner la demande du syndicat des copropriétaires tendant à faire juger que le coût de tous les travaux préconisés par l'expert portant sur les parties privatives et communes de l'immeuble, sous les réserves afférentes aux travaux concernant la cage d'escalier, sera supporté uniquement par les copropriétaires du groupe I comme défini à l'article 10 du règlement de copropriété et non pas par l'ensemble des copropriétaires, le tout arrêté à la date du jugement querellé.
Cette demande ne peut, en toute hypothèse concerner que les réparations des parties communes proprement dites et non les réparations des parties privatives, dont la responsabilité incombe à la personne morale du syndicat des copropriétaires à l'instar du préjudice économique du aux fautes du syndicat des copropriétaires, charges communes à l'ensemble de la copropriété.
Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation et à l'entretien des parties communes proportionnellement à leurs tantièmes à moins que le règlement de copropriété n'ait établi des charges spécialisées par bâtiment.
En l'espèce le règlement de copropriété distingue bien quatre bâtiments (groupe I à IV) et rappelle ce principe (article 9 § 1 à 3), mais se réfère ensuite aux charges communes générales n'intéressant qu'un groupe de bâtiments et fixe la répartition entre les copropriétaires du groupe intéressé.
La difficulté vient du fait que les immeubles des groupe I et groupe II sont en réalité imbriqués, certaines pièces d'appartements du groupe I se trouvant même après percement du mur séparatif dans le groupe II.
L'expert, Monsieur H... précise en conclusion de son rapport que compte tenu de la configuration de l'immeuble, une partie des travaux engagés dans la réfection des complexes d'étanchéité des terrasses toitures accessibles concerne également le groupe II du bâtiment Le Chypre ; dans le corps du rapport, il indique que la superficie reprise en travaux d'étanchéité de l'immeuble à l'intérieur du groupe II représente en termes de surface,15 % et en termes de coût environ 9 % du coût global des travaux tous confondus avancés par Monsieur X....
Mais la Cour ne peut que constater que le coût des travaux qui ne concernent pas qu'un seul bâtiment ne peut être affecté à ce bâtiment seul ou partagé entre plusieurs bâtiments, situations qui ne sont pas envisagées par le règlement de copropriété. Dès lors, c'est bien l'ensemble de la copropriété qui conformément aux règles légales doit en supporter le poids comme charges communes.
Au surplus, les pièces versées au dossier établissent que les réparations importantes des parties communes n'ont jamais été réparties par groupe concerné mais au contraire réglées par l'ensemble de la copropriété.
Le Syndicat des copropriétaires ne peut donc qu'être débouté de ses prétentions sur ce point.
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Au total il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X... d'une part la somme de 8. 960,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 1997 date de la demande au titre des travaux de remise en état des
appartements, d'autre part celle de 27. 109,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2003, date de la demande au titre du remboursement des travaux de remise en état des parties communes et enfin celle de 50. 000 euros au titre du préjudice économique, étant précisé que les travaux de remise en état des parties communes doivent être mis à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
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Les demandes accessoires de Monsieur X... ne sauraient en revanche prospérer :
-La demande en dommages et intérêts pour résistance abusive due notamment à la carence de la copropriété à exécuter les travaux y compris après le jugement recoupe partiellement la demande en indemnisation du préjudice économique. Sur la résistance abusive proprement dite, Monsieur X... ne rapporte pas la preuve d'une faute caractérisée du syndicat des copropriétaires dans l'exercice de son droit de se défendre en justice à l'occasion d'un dossier complexe rendu très délicat du fait des incertitudes techniques quant aux réparations.
-La demande de mainlevée des oppositions pratiquées par le syndicat des copropriétaires de la résidence présentée pour la première fois devant la Cour après que Madame le Conseiller de la mise en état l'ait rejetée est étrangère au litige et irrecevable, seul le juge de l'exécution étant comp
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Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens de l'instance principale et devra payer à Monsieur X... la somme de 5. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
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2-La mise en cause de Monsieur Z... et de la compagnie AXA ASSURANCES :
Aux termes de l'article 555 du nouveau code de procédure civile, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la Cour aux fins de condamnation quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
A cet égard, l'évolution du litige n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige, ou par la découverte d'un fait antérieur jusque là ignoré légitimement.
En l'espèce, au moment de l'apparition des désordres, de la procédure de référé et même de la procédure au fond contre le syndicat des copropriétaires, Monsieur Z... était bien syndic de la copropriété.
Il l'était toujours lors des débats en première instance le 12 février 1998 et, ce n'est que le 13 octobre 1998 que par application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 un administrateur judiciaire était désigné par la Cour d'appel, Monsieur Z... étant finalement révoqué par décision de l'assemblée générale du 7 janvier 1999.
Entre temps durant l'année 1998 et jusqu'au début 1999, Monsieur X... réalisait les travaux et le jugement intervenait enfin le 27 mai 1999, condamnant le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux qui avaient été en réalité déjà exécutés par Monsieur X... et à payer à celui-ci la somme de 313. 400 francs à titre de dommages et intérêts pour un préjudice économique arrêté à septembre 1997.
Il convient ainsi de souligner que Monsieur Z... a été révoqué pendant le délibéré du jugement de première instance et que les conséquences de ses éventuels manquements ne sont véritablement apparus au nouveau syndic et au syndicat des copropriétaires qu'à la lecture du jugement même si depuis quelques mois la copropriété pouvait avoir des doutes sur l'action du syndic à une période de suspension de l'instance.
L'intervention forcée de Monsieur Z... provoquée par le syndicat des copropriétaires est dès lors recevable, l'évolution du litige justifiant sa mise en cause.
Sur la responsabilité du syndic, il est vain comme vu supra de mettre en cause le comportement de Monsieur X... qui ne se serait pas montré suffisamment vindicatif alors que le syndic était parfaitement informé de la situation comme le démontrent les procès-verbaux des assemblées générales du 25 octobre 1994, du 26 avril 1995 et du 21 juin 1996, étant rappelé qu'en 1997 aucune assemblée ne s'est tenue et que le syndic a cessé ses fonctions en octobre 1998.
Il convient dès lors de retenir une inertie fautive du syndic qui s'est limité durant cette période à promettre des devis alors qu'il connaissait l'état des appartements de Monsieur X... et les préjudices que celui-ci subissait, et qui ne démontre pas par des appels de fonds inopérants l'insolvabilité de la copropriété qui lui aurait interdit toute initiative.
C'est à bon droit au surplus que le syndicat des copropriétaires invoque à son encontre la violation de l'obligation légale d'information contractuellement rappelée et celle de l'obligation de conseil puisqu'il appartenait en effet au syndic d'alerter les copropriétaires sur la responsabilité qu'ils encouraient du fait de leur inertie et la prétention de Monsieur Z... d'imputer une quelconque faute au Syndicat pour s'exonérer ne peut donc prospérer.
Monsieur Z... est ainsi responsable vis à vis du syndicat des propriétaires de la situation qui a provoqué le préjudice économique subi par Monsieur X... et doit dès lors le relever et garantir de cette condamnation, in solidum avec la compagnie AXA dans la limite des obligations contractuelles de celle-ci quant au montant de la franchise, étant précisé que les autres chefs de condamnation de la copropriété sont étrangers à l'action du syndic et doivent être pris en charge par celle-ci en toute hypothèse.
3-La mise en cause de Monsieur Y... :
Après l'exécution des travaux sur les parties communes par Monsieur X..., Monsieur H..., expert désigné à cet effet, a constaté que les travaux réalisés correspondaient aux préconisations de Monsieur G..., premier expert dans cette affaire, et en a fixé le prix, ce rapport étant déposé le 27 août 2002.
Début 2004 apparaissaient cependant de nouveaux désordres dans deux appartements ayant appartenu à Monsieur X... et propriété aujourd'hui de Monsieur B... et de Madame C....
Par arrêt du 18 mai 2004, la Cour, à la requête du syndicat des copropriétaires, désignait Monsieur A... en qualité d'expert pour apporter tous éclaircissements sur ce nouveau sinistre.
Ce dernier déposait son rapport le 1er mars 2005 et mettait partiellement en cause Monsieur Y... entrepreneur sous l'enseigne IMPER CORSE.
C'est dans ces conditions que par acte du 13 mai 2005, le syndicat des copropriétaires assignait Monsieur Y... en intervention forcée devant la Cour.
Monsieur Y... conclut au principal à l'irrecevabilité de la demande au motif que le rapport de Monsieur A... ne lui est pas opposable, n'ayant été ni appelé ni représenté lors des opérations d'expertise.
Force est de constater sur ce point que le syndicat des copropriétaires fonde exclusivement sa demande sur le rapport d'expertise de Monsieur A... et soutient que l'absence de Monsieur Y... n'a pas été relevée par l'expert " alors qu'il lui incombait d'avertir les parties de la retenue prévisible de la responsabilité d'une personne étrangère au procès ".
Par ailleurs, s'il sollicite un complément d'expertise, inutile comme vu supra sur les travaux nécessaires à la cessation de toutes remontées capillaires, il ne sollicite pas une nouvelle mesure d'instruction sur la qualité des travaux réalisés par Monsieur Y... au contradictoire de celui-ci.
L'expertise n'étant pas opposable à Monsieur Y... alors que l'apparition de nouveaux désordres après les travaux suggérait dès la désignation de l'expert sa responsabilité et que le syndicat des copropriétaires n'a cru utile de l'appeler en la cause à aucun moment de l'expertise, la demande sur ce point ne peut qu'être rejetée.
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* *
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des autres parties que Monsieur X... les frais exposés non compris dans les dépens.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens de l'instance mais sera relevé et garanti par Monsieur Z... et la compagnie AXA à concurrence d'un tiers.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Vu l'évolution du litige,
Infirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 27 mai 1999,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à complément d'expertise,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Chypre I " à payer à Monsieur Dominique Paul X... :
-la somme de VINGT SEPT MILLE CENT NEUF EUROS et QUINZE CENTIMES (27. 109,15 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2003 en remboursement des travaux de remise en état des parties communes,
-celle de HUIT MILLE NEUF CENT SOIXANTE EUROS et QUATORZE CENTIMES (8. 960,14 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 1997 au titre de la remise en état des parties privatives,
-celle de CINQUANTE MILLE EUROS (50. 000 euros) en réparation de son préjudice de jouissance dû à l'inertie fautive de la copropriété,
Dit que le montant de ces condamnations sera réparti entre l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs millièmes généraux,
Déboute Monsieur Dominique Paul X... du surplus de ses demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de CINQ MILLE EUROS (5. 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Déclare recevable l'intervention forcée de Monsieur Marc Z... et de sa compagnie d'assurances AXA COURTAGE SA,
Faisant partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires, condamne in solidum Monsieur Marc Z... et la compagnie AXA COURTAGE SA dans la limite de ses engagements contractuels, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation à payer la somme de QUARANTE MILLE EUROS (40. 000 euros) à Monsieur Dominique Paul X... en réparation de son préjudice de jouissance,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires,
Déclare recevable l'intervention forcée de Monsieur Patrick Y... mais au fond déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au bénéfice de Monsieur Patrick Y...,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de cette partie de l'instance,
Sur les dépens de l'instance principale, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Chypre I " aux entiers dépens de première instance et d'appel et dit que Monsieur Marc Z... et la compagnie AXA COURTAGE SA le relèveront et le garantiront in solidum à concurrence d'un tiers.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET
99 / 00989 Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du VINGT JUIN DEUX MILLE SEPT
Syndicat de copropri IMMEUBLE LE CHYPRE
Rep / assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour)
Rep / assistant : Me Richard ALEXANDRE (avocat au barreau D'AJACCIO)
C /
X...
Rep / assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour)
Rep / assistant : la SCP MORELLI-MAUREL-SANTELLI-PINNA-RECCHI (avocats au barreau D'AJACCIO)
S.A. AXA ASSURANCES
Rep / assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour)
Rep / assistant : Me François CHAILLEY-POMPEI (avocat au barreau de BASTIA)
Y...
Rep / assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour)
Rep / assistant : Me Pierre Dominique DE LA FOATA (avocat au barreau D'AJACCIO)
Z...
DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
NON
RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES
DOSSIERS RENDUS LE
NOMBRE DE PHOTOCOPIES :
11
