Ch. civile B
ARRET
du 16 MARS 2011
R. G : 09/ 00396 R-MPA
Décision déférée à la Cour : jugement du 19 mars 2009 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 06/ 738
CONSORTS X...
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES COLLINES DE SCUDO LOT 36
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU SEIZE MARS DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Jean-Noêl X... ...20000 AJACCIO
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de la SCPA M. M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,
Madame Carole X... ...20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCPA M. M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,
INTIMEE :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES COLLINES DE SCUDO LOT 36 représenté par son syndic en exercice la Sarl Société de gestion immobilière, elle même prise en la personne de son représentant légal ...20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de la SCP ROMANI-CLADA-MAROSELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 février 2011, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le président de chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :
La SARL LA COLLINE DU SCUDO a créé un lotissement de 38 lots régi par un règlement de lotissement et un cahier des charges.
La SCI ROC E MARE, acquéreur du lot 36, y a édifié 8 villas.
Monsieur Jean-Noël X... et son épouse Madame Carole Y...ont acquis le 1er février 1999 la villa numéro 6.
Estimant que les travaux d'achèvement du programme immobilier de la SCI ROC E MARE n'étaient pas réalisés, certains copropriétaires ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio qui, par décision en date du 15 octobre 2002, a ordonné une expertise.
L'expert a déposé son rapport le 24 avril 2003.
Un protocole d'accord portant sur les travaux litigieux a été établi le 15 octobre 2005 entre plusieurs copropriétaires du lot 36 et le gérant de fait de la SCI ROC E MARE.
Par assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2006, ce protocole d'accord a été entérinée et autorisation a été donné à certains copropriétaires d'effectuer des travaux.
Par acte huissier en date du 16 juin 2006, certains copropriétaires ont assigné Le Syndicat des copropriétaires LES COLLINES DE SCUDO LOT 36 afin d'obtenir la nullité des résolutions de l'assemblée générale du 10 avril 2006.
Vu le jugement en date du 19 mars 2009 par lequel le tribunal de grande instance d'Ajaccio a dit et jugé l'action recevable, débouté les consorts Z.../ X... de leur demande d'annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires le Syndicat des copropriétaires LES COLLINES DE SCUDO LOT 36 en date du 10 avril 2006 relative à l'entérinement du protocole du 15 octobre 2005 annexé au procès-verbal de ladite assemblée ainsi que de leur demande d'annulation des résolutions de la même assemblée générale autorisant la société STEEVE ANNE et Monsieur A...à effectuer des travaux, condamné conjointement et solidairement les défendeurs à payer au Syndicat des copropriétaires LES COLLINES DE SCUDO LOT 36 la somme de 2. 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur Jean-Noël X... et son épouse Madame Carole Y...le 4 mai 2009.
Vu les dernières conclusions déposées le 3 novembre 2010 dans l'intérêt de ces derniers.
Ils prétendent à l'infirmation de la décision entreprise et au prononcé de la nullité des résolutions de l'assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO en date du 10 avril 2006. Ils réclament le paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et qu'il soit dit qu'ils seront exemptés du paiement de leur quote-part des charges relatives à ces condamnations.
Ils allèguent qu'il y a eu une irrégularité dans le décompte des voix et qu'il n'ont pas reçu d'information préalable aux demandes de travaux.
Ils ajoutent que les délibérations n'ont pas été prises à la majorité de l'article 26 et que s'agissant de la pose d'un auvent, il s'agit de la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble.
Sur l'autorisation d'aménagement du vide sanitaire ils soutiennent qu'aucune disposition du règlement de copropriété ne permet au syndicat de conférer à un copropriétaire le droit de créer de nouveaux locaux à usage privatif et que l'autorisation d'aménagement du vide sanitaire constitue en réalité une aliénation d'une partie commune. Ils ajoutent qu'en autorisant les consorts A...à aménager le vide sanitaire, l'assemblée générale des copropriétaires a ainsi permis à celle-ci de le transformer, en pièce habitable, en violation de l'article 7 du lotissement qui stipule que la hauteur des constructions ne peut dépasser une hauteur de 8 mètres. Sur ce point, ils précisent que l'aménagement du vide sanitaire par affouillement du sol permet la création de trois niveaux habitables superposés.
Sur l'autorisation accordée à Monsieur B...de placer un auvent en partie périphérique de sa villa, ils soutiennent que ces travaux constituent en fait un agrandissement de celle-ci et qu'il s'agit donc bien de la construction d'un bâtiment aux fins de créer un nouveau local à usage privatif, ce qui constitue un acte d'appropriation des parties communes qui aurait dû être obtenu à l'unanimité.
Quant au protocole, ils prétendent à sa nullité faute d'avoir été inspiré par la poursuite de l'intérêt général. Ils ajoutent que cela constitue un abus de droit invoquant l'insuffisance de la somme de 100. 000 euros pour renoncer à exercer toute procédure judiciaire. Ils ajoutent que les garanties données par le gérant de fait de la SCI ROC E MARE n'étaient pas réalisées à la date de la délibération litigieuse.
Ils précisent par ailleurs que ce protocole tel qu'entériné tend à décharger le promoteur de ses obligations pour les transférer sur le Syndicat des copropriétaires LES COLLINES DE SCUDO LOT 36, les privant ainsi de leur garantie contractuelle assurée par l'acte d'achat. Ainsi, ils prétendent que le Syndicat des copropriétaires LES COLLINES DE SCUDO LOT 36 ne peut renoncer en leur nom à toute action pour l'achèvement des travaux.
Sur les objection adverse ils indiquent que sur la base de ce protocole le Syndicat des copropriétaires LES COLLINES DE SCUDO lot 36 a obtenu l'autorisation d'inscrire une hypothèque sur la villa des consorts FABIANI et que celle-ci ayant été vendue, le montant de l'inscription hypothécaire à savoir 100. 000 euros a été consignée chez le notaire. Ainsi, ils maintiennent leur intérêt à agir.
Vu les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO en date du 10 novembre 2010.
Il conclut à la confirmation du jugement entrepris.
Reconventionnellement, il réclame le paiement de la somme de 6. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande d'annulation de la délibération entérinant le protocole d'accord du 15 octobre 2005, il estime que la demande est irrecevable en application des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile.
Sur le fond, il maintient que la majorité requise pour que soit validée la résolution a bien été atteinte et que dès lors, la demande d'annulation doit être rejetée.
Il prétend que le grief tiré de l'abus de majorité n'est pas établi.
Concernant le défaut d'information préalable à l'assemblée générale, il indique que le protocole d'accord était annexé à la convocation. Sur la délibération ayant autorisé certains travaux et le vide sanitaire des consorts A..., il maintient qu'il ne s'agit pas d'une partie commune. S'agissant de la prohibition d'un niveau d'habitation supplémentaire, il estime qu'aucun document probant n'est produit et que l'aspect extérieur de la villa n'a pu être affecté. Il invoque le non-respect de règles procédurales qui rendrait sans effet les constats huissier produits, leur retirant toute force probante.
Sur les travaux autorisés au bénéfice des consorts B..., il soutient que le auvent construit n'affecte ni la SHOB ni la SHON.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 3 février 2011.
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MOTIFS :
Attendu sur la recevabilité de la demande d'annulation de la délibération entérinant le protocole d'accord du 15 octobre 2005 que l'intérêt au succès ou au rejet d'une prétention s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice ; qu'en l'espèce, la délibération litigieuse a été prise le 10 avril 2006 ; que les concluants en ont reçu notification le 19 avril suivant ; que l'assignation introductive d'instance a été délivrée le 16 juin 2006 ; que les conditions de garantie prévues au protocole et notamment l'acquittement de la somme de 100. 000 euros avaient pour date ultime le 30 juin 2006 ; qu'à la date d'introduction de la demande le protocole d'accord ne pouvait donc être considéré comme caduc ;
Attendu d'autre part que l'objet du protocole d'accord ayant pour vocation de permettre que des travaux soient réalisés par leur vendeur suffit à caractériser l'intérêt de Monsieur et Madame X... à agir ; que cet intérêt étant caractérisé au jour de l'introduction de la demande, celle-ci doit être déclarée recevable et sera examinée en son bien-fondé ;
Attendu sur le défaut d'information préalable à l'assemblée générale que la convocation du 3 mars 2006 à l'assemblée générale du 10 avril 2006 comporte en son ordre du jour l'entérinement du protocole d'accord du 15 octobre 2006, la copie de celui-ci étant annexé à la convocation ; que le défaut d'information préalable ne peut donc être retenu de ce chef ;
Attendu sur l'abus de majorité invoqué à l'encontre de la résolution sur ce protocole que l'abus de droit est constitué lorsque le but poursuivi est contraire à l'intérêt général ou lorsque l'on se trouve en présence d'agissements dolosifs accomplis dans le but d'obtenir par surprise de certains copropriétaires un vote contraire à l'intérêt général ou préjudiciable à certains d'entre eux ;
Attendu que le protocole d'accord entériné avait pour objet de permettre l'achèvement de travaux au sein de la copropriété et incombant au constructeur ;
Attendu en premier lieu qu'il convient de noter que ce protocole d'accord est caduc depuis le 30 juin 2006 puisque les conditions n'en n'ont pas été remplies ;
Attendu en second lieu que le protocole d'accord ne pouvait engager que les copropriétaires signataires ; que sur ce point, le transfert d'obligations allégué n'est donc nullement établi et Monsieur et Madame X... ne peuvent valablement soutenir que par ce moyen, le Syndicat des copropriétaires LES COLLINES DE SCUDO LOT 36 a renoncé en leur nom à toute action contrat la SCI ROC E MARE pour l'achèvement des travaux ; qu'en considération de ces éléments, la preuve de l'utilisation de manoeuvres frauduleuses n'est nullement rapportée par Monsieur et Madame X... ;
Attendu surtout qu'il convient de rappeler qu'en application de l'article 2044 du Code civil la transaction est l'accord qui a pour objet de mettre fin à un différend et qui comporte des concessions réciproques, quel que soit leur importance de la part des parties ;
Attendu en l'espèce que la solution transactionnelle en ce qu'elle permettait d'obtenir rapidement la réalisation de travaux à concurrence de la somme de 100. 000 euros était susceptible de favoriser une issue efficace et rapide au non achèvement des travaux ; qu'ainsi, au regard de cet avantage obtenu, le fait que le paiement obtenu soit inférieur aux travaux dans leur globalité peut être considéré comme une concession au sens de l'article 2044 du Code civil ;
Attendu qu'à ce jour, il convient d'ajouter que les travaux sur les parties communes sont achevés ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, le moyen tiré de l'abus de majorité sera écarté ;
Attendu sur l'autorisation donnée aux consorts A...d'aménager le vide sanitaire en cave qu'au terme de l'article 4 du règlement de copropriété, les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de plusieurs copropriétaires déterminés ; qu'elles comprennent notamment la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites des cours et jardins, les clôtures, haies et murs séparatifs, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, le gros oeuvre des planchers à l'exclusion du revêtement du sol et des plafonds des parties privatives, les couvertures toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même affectées à l'usage un copropriétaire, les ornementations, les conduits, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales sauf les parties se trouvant à l'intérieur des appartements privatifs, tous les accessoires de ces parties ; que l'article 5 précise que le droit de surélévation, d'édification ou d'affouillement de ces parties en sont l'accessoire ; qu'ainsi, aucune disposition du règlement de copropriété ne permet de conférer à un copropriétaire le droit de créer de nouveaux locaux à usage privatif sur ses parties ;
Attendu que la copropriété est afférente à un lotissement de maisons individuelles et constitue donc une copropriété horizontale de telle sorte que chaque maison à usage d'habitation est pourvue d'un vide sanitaire lequel est affecté à l'usage exclusif de l'habitation ; que dès lors le vide sanitaire ne peut être considéré comme une partie commune ; que l'application des articles précités doit donc être écartée ;
Attendu qu'en application de l'article 7 du règlement du lotissement, la hauteur des constructions mesurée de l'égout du toit au point le plus bas ne peut dépasser une hauteur maximale de 8 mètres ; que les planchers réservés à l'habitation ne pourront, au plus, représenter que deux niveaux superposés, soit un rez-de-chaussée et un étage ;
Attendu en premier lieu sur le mode de preuve utilisée que la désignation d'un huissier instrumentaire est intervenue sans lien direct avec cette procédure puisque destinée à constater un état de fait dans des maisons à usage d'habitation propriété exclusive de copropriétaires ; qu'il n'est pas contesté que l'ordonnance de désignation a été notifiée à ces derniers ; que la violation de règles procédurales n'est donc pas établie et les constats huissier produits peuvent donc être examinés au titre de l'établissement de la vérité ;
Attendu toutefois que l'examen du procès-verbal de constats du 25 septembre 2007 ne permet pas de constater que le vide sanitaire a été aménagé en surface habitable ; que la hauteur entre le toit de la maison et sa partie la plus basse n'a pas été mesurée ; que ces indications ne permettent pas de considérer qu'il y a eu violation de l'article 7 du règlement du lotissement en ce qu'un niveau supplémentaire d'habitation aurait été créé entraînant une augmentation de la hauteur de la villa ;
Attendu de surcroît que l'article 109 du règlement de copropriété ne saurait trouver application en l'espèce ne s'agissant pas de travaux réalisés par les soins du syndicat ;
Attendu sur le dépassement de la SHON autorisée que le courrier du 23 avril 2007 de Monsieur Le Préfet de la Corse du Sud, s'agissant d'une demande d'information, ne saurait établir à lui seul que la surface autorisée a été dépassée ; qu'il en est de même concernant la contravention aux dispositions de l'article UD-1 du POS d'Ajaccio ;
Attendu sur l'autorisation accordée aux consorts B...de placer un auvent en partie périphérique de leur villa que contrairement aux allégations de Monsieur et Madame X..., les constats produits ne permettent pas de constater que ces travaux constituent en fait un agrandissement de la villa ; que l'appropriation de parties communes, telles que définies à l'article 4 du règlement de copropriété n'est pas plus établie ; que les éléments constitutifs de la SHOB ne sont pas affectés et
le dépassement de SHON invoqué ne résulte pas des éléments versés au dossier ; que pas plus la contravention à l'article UD1 du POS d'Ajaccio n'est prouvée ainsi que cela résulte des motifs précédents ;
Attendu sur le défaut d'information préalable à l'assemblée générale qu'il convient de rappeler que l'ordre du jour mentionnait l'entérinement du protocole d'accord du 15 octobre 2005 dans la copie était annexé à la convocation ; que cette formalité répond aux prescriptions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ; que pareillement, les demandes d'autorisation de travaux telles qu'examinées précédemment figuraient dans l'ordre du jour ; que compte tenu de l'examen de la nature des travaux autorisés il convient de considérer que les mentions portées dans l'ordre du jour de la convocation à l'assemblée générale du 10 avril 2006 étaient conformes aux prescriptions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 ; que la demande d'annulation de ce chef sera donc rejetée ;
Attendu pareillement sur le décompte des voix que le règlement de copropriété s'applique à une propriété située dans le lotissement et constituant le lot numéro 36 représentant 844/ 10. 000 des charges ; que la contestation sur le décompte des voix ne peut, en toute hypothèse, avoir pour effet d'entraîner la nullité des délibérations dans la mesure où, quel que soit le décompte retenu, les votes ont été acquis à une majorité conforme et suffisante au regard de la nature des autorisations données ; que ce moyen doit être également écarté ;
Attendu que Monsieur Jean-Noël X... et son épouse Madame Carole Y..., qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être déboutés en leur demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande d'écarter la demande du Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO sur ce fondement ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu d'en faire une application plus ample en cause d'appel ;
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio en date du 19 mars 2009 en toutes ses dispositions,
Condamne Monsieur Jean-Noël X... et son épouse Madame Carole Y...aux entiers dépens d'appel,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
