Ch. civile B
ARRET No
du 04 MAI 2011
R. G : 10/ 00099 R-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 19 janvier 2010 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 09/ 13
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE COCODY III
C/
X...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATRE MAI DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE COCODY III Pris en la personne de son représentant légal en exercice SARL BALAGNE IMMOBILIER 6 Avenue Piccioni 20220 L'ILE-ROUSSE
représenté par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP TOMASI-SANTINI-GIOVANNANGELI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA, avocats au barreau de BASTIA
INTIMEE :
Madame Marie Jeanne X... épouse Y... née le à CORTE (20250) ... 20290 BORGO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Claude VOITURIEZ, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 mars 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 mai 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 19 janvier 2010 qui a :
- annulé la décision XIV de l'assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE COCODY III,
- autorisé Madame Marie Jeanne Y... à changer l'affectation des lots 152, 153 et 154 en local d'habitation,
- débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir ouvrir en façade trois ouvertures pour y placer des portes-fenêtres,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COCODY III représentée par la société Balagne Immobilier à verser à Madame Marie Jeanne Y... la somme de 1. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COCODY III aux dépens.
Vu la déclaration d'appel du 11 février 2010 déposée par le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COCODY III.
Vu les dernières conclusions du 4 mai 2010 du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COCODY III (le syndicat) aux fins de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'ouverture de la façade par des portes-fenêtres, d'infirmation du jugement en ce qui concerne l'annulation de la décision XIV de l'assemblée générale du 4 septembre 2008 et l'autorisation du changement des lots 152, 153 et 154, et de condamnation de Madame Y... au paiement de la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son avoué.
Vu les dernières conclusions du 29 septembre 2010 de Madame Y... aux fins de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a annulé la décision XIV de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2008 et autorisé le changement d'affectation concernant les lots 152, 153 et 154, et d'infirmation de ce jugement en ce qu'il ne l'a pas autorisé à poser en lieu et place de l'actuelle porte de garage une porte-fenêtre avec volet coulissant.
Vu l'ordonnance de clôture du 15 décembre 2010.
EXPOSE DU LITIGE :
Madame Y... a acquis le 23 juillet 2002 les lots 152, 153 et 154 d'un ensemble immobilier situé à LUMIO décrits à l'état descriptif de division comme des garages. Elle a obtenu le 19 septembre 2002 un accord de principe de l'assemblée générale des copropriétaire de la RESIDENCE COCODY III pour la transformation de ces garages contigus en habitation mais par décision ayant fait l'objet de la résolution no XIV, sa demande de changement de destination des lots 152, 153 et 154 a été rejetée.
Par acte d'huissier du 16 décembre 2008, Madame Y... a assigné devant le Tribunal de grande instance de BASTIA le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble afin d'obtenir qu'il soit jugé que le refus de l'assemblée générale d'autoriser le changement d'affectation des lots 152, 153 et 154 en locaux d'habitation et les travaux nécessaires aux ouvertures en façade est illégitime et relève de l'abus de droit et de l'abus de majorité et afin d'obtenir, en tant que de besoin la modification de la destination des lieux et le droit de rouvrir les trois ouvertures en façade pour y installer des portes-fenêtres.
Par jugement du 19 janvier 2010, le Tribunal a rejeté la demande d'annulation sur le mode de calcul de la résolution XIV de l'assemblée générale du 22 septembre 2008 en relevant que la majorité requise par les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 était réunie mais a considéré que cette résolution est nulle car entachée d'abus de majorité pour n'être pas motivée et contraire à la décision de principe autorisant la modification des lots du 7 août 2002, qu'il y avait lieu d'autoriser le changement d'affectation des lots sollicité mais pas les travaux demandés du fait que la juridiction n'avait pas à se substituer au Syndicat des copropriétaires pour prescrire les conditions particulières auxquelles le changement d'affectation peut intervenir.
Devant la Cour, Madame Y... fait valoir que les locaux n'ont jamais été utilisés autrement que comme un seul dépôt après leur réunion effective et que c'est dans cet état qu'elle les a visités et acquis en 2002.
Elle précise qu'ils n'ont jamais pu être accessibles à des véhicules, qu'ils comportent des marches et sont pourvus des évacuations d'eau nécessaires et alimentés en eau et électricité.
Elle indique qu'un précédent propriétaire les utilisaient comme annexe à un commerce et qu'ils comprenaient une pièce laverie et deux pièces de dépôt.
Elle soutient que le changement d'affectation ne modifierait pas la destination des immeubles de la copropriété et ne porterait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Elle invoque la décision de principe du 7 août 2002 et l'existence d'autres changements d'affectation de locaux lors de cette assemblée générale.
Elle considère que l'autorisation des travaux demandés devait être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l'article 26, comme l'a imposé le syndic et qu'il y a eu en l'espèce abus de majorité et refus non motivé d'accueillir ses demandes.
Elle souligne qu'elle ne demande plus qu'une seule ouverture qui recevra une porte-fenêtre avec volet coulissant à la place de l'actuelle porte de garage.
Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande de Madame Y... a été rejetée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1995 applicable en la matière mais l'aurait également été en application de l'article 25 de cette loi.
Il soutient que la copropriété n'a pas été conçue pour supporter trois lots supplémentaires à usage d'habitation, que l'intérêt collectif de la copropriété n'est pas d'autoriser Madame Y... à transformer ses garages en habitation, que le changement d'affectation est contraire au règlement de copropriété et qu'il serait impossible de refuser à tous les propriétaires de garages ce qui a été accepté pour Madame Y..., ce qui supprimerait des places de garage et de stationnement.
Il fait valoir que le juge ne peut se substituer à l'assemblée générale et invoque l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il considère que les premiers juges ont excédé leur pouvoir, qu'ils n'ont pas caractérisé l'abus de majorité retenu alors que 62 copropriétaires ont rejeté la demande de Madame Y... contre quatre qui l'ont votée et trois se sont abstenus.
Il indique que les copropriétaires se sont fondés sur des critères objectifs, sans intention de nuire et qu'il y a lieu de privilégier le règlement de copropriété qui a décidé un nombre de garages en proportion du nombre de lots d'habitation.
MOTIFS DE LA DECISION :
Les actions visées à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont celles ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales.
L'accord de principe donné par l'assemblée générale le 19 septembre 2002, sans avoir connaissance de la réalité des travaux envisagés et de la nature des ouvertures en façade ne revêtait aucune efficacité et ne constituait pas une décision au sens du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Madame Y... ne disposait d'aucun droit acquis au changement de destination des lots 152, 153 et 154. Il est d'ailleurs significatif qu'elle ait présenté à nouveau cette demande lors de l'assemblée générale du 22 septembre 2008.
La résolution no XIV de rejet de cette demande a été adoptée par 4450 voix contre 232 voix. Seuls trois copropriétaires ont voté avec Madame Y... alors que trois copropriétaires se sont abstenus et que 62 copropriétaires ont voté contre.
Le changement de destination sollicité n'a pas recueilli la majorité des deux tiers prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux décisions concernant les travaux de paragraphe c) de cet article. Madame Y... n'avait pas non plus obtenu la majorité simple de l'article 25 de la loi.
L'assemblée générale n'a pas l'obligation de motiver son refus et Madame Y... ne démontre pas qu'il y ait eu abus de majorité dès lors que sa position est très minoritaire, que le changement de destination envisagé suppose une modification du règlement de copropriété, qu'il implique des travaux qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, remet en cause le nombre de garages par rapport aux lots d'habitation et créerait des locaux d'habitation dans le prolongement des garages de la résidence.
Les travaux autorisés lors de l'assemblée générale du 19 septembre 2002 au profit d'autres copropriétaires étaient d'ailleurs de nature différente et concernaient des copropriétaires qui avaient acquis des lots d'habitation et non des lots à usage de garage.
Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir ouvrir en façade trois ouvertures pour y placer des portes-fenêtres.
L'appelante sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions et supportera les dépens de l'instance.
L'équité ne commande cependant pas d'accueillir la demande du Syndicat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 19 janvier 2010 en ce qu'il a débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir ouvrir en façade trois ouvertures pour y placer des portes-fenêtres,
L'infirme pour le surplus,
Y ajoutant,
Déboute Madame Y... de l'ensemble de ses prétentions,
Rejette la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COCODY III sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Madame Y... aux entiers dépens de l'instance et autorise l'avoué de l'intimé à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
