Ch. civile B
ARRET No
du 04 MAI 2011
R. G : 10/ 00100 C-MPA
Décision déférée à la Cour : jugement du 14 janvier 2010 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 08/ 31
Synd. de copropriété IMMEUBLE 97 COURS NAPOLEON
C/
X... Y... Z...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATRE MAI DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE 97 COURS NAPOLEON Pris en la personne de son syndic en exercice 97 Cours Napoléon 20000 AJACCIO
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Antoine Pierre CARLOTTI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
Monsieur Jules Jean X... né le 13 Janvier 1931 à TANANARIVE (MADAGASCAR)...... 20090 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
Monsieur Bruno Y... né le 13 Novembre 1961 à VALENCE (82400)... 20000 AJACCIO
défaillant
Madame Sandrine A... épouse Y... née le 31 Décembre 1964 à PARIS... 20000 AJACCIO
défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 mars 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 mai 2011.
ARRET :
Réputé contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Se plaignant d'infiltrations affectant le logement dont il est propriétaire sis à AJACCIO..., Monsieur Jules Jean X... a saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance d'AJACCIO.
Par ordonnance en date du 28 février 2006, un expert a été désigné.
Il a déposé son rapport le 19 octobre 2007.
Par assignation du 19 décembre 2007, Monsieur Jules Jean X... a fait citer le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO, Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A....
Vu le jugement en date du 14 janvier 2010 par lequel le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a ordonné au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO de faire réaliser l'ensemble des travaux préconisés par l'expert en pages 10 et 11 de son rapport en vue de la remise en état des parties communes de l'immeuble, dit que l'expert proposant de solutions, à savoir une protection lourde en carrelage scellé telle qu'existante, ou un revêtement en dalle sur plots, il appartiendra à l'assemblée générale de se prononcer dans le cadre d'une délibération pour l'une ou l'autre de ces deux solutions, dit que les travaux devront, à peine d'astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard, être terminés dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO à payer à Monsieur Jules Jean X... la somme de 5 720, 21 euros en indemnisation des frais de réparation de son appartement, condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO à payer à Monsieur Jules Jean X... la somme de 10 472, 82 euros en indemnisation du préjudice causé par le règlement partiel de leur loyer par Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A..., condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO à payer à Monsieur Jules Jean X... la somme de 1000 euros en indemnisation du préjudice moral subi, condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO à payer à Monsieur Jules Jean X... la somme de 1300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise.
Vu la déclaration d'appel formalisée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO le 10 février 2010.
Vu l'assignation avec signification de déclaration d'appel en date du 21 octobre 2010 délivrée à l'encontre de Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A... qui n'ont pas comparu.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de Monsieur Jules Jean X... le 13 octobre 2010.
Il sollicite la confirmation du jugement entrepris et qu'il y soit ajouté le paiement des sommes de 18 472, 86 euros au titre des loyers impayés jusqu'au 1er octobre 2009, 4 512 euros au titre des loyers impayés depuis le 1er octobre 2009, 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par les parties communes dont il a la charge d'entretien puisqu'il est établi que les infiltrations ont pour origine une étanchéité défectueuse, vétusté de la terrasse toiture et des gardes corps favorisant la migration de l'eau dans la dalle partie commune de l'immeuble.
Vu les dernières conclusions de le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO en date du 15 décembre 2010.
Il prétend à l'infirmation du jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO et demande qu'il soit constaté que les travaux ordonnés par le juge de la mise en état ont été scrupuleusement exécutés et qu'à ce jour, la toiture terrasse a été mise hors d'eau.
Il soutient que Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A... ont été indemnisés de leurs préjudices liés aux infiltrations par la compagnie d'assurances AXA et que selon arrêt de la Cour d'appel de BASTIA en date du 14 janvier 2009 le mandataire de Monsieur Jules Jean X... a été condamné à leur verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.
Sur le préjudice de Monsieur Jules Jean X..., il rappelle que par arrêt du 14 janvier de 1009 la Cour d'appel de BASTIA a condamné Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A... à payer la somme de 7 939, 31 euros correspondant à la dette de loyer au 19 juillet 2007.
Il ajoute que Monsieur Jules Jean X... a loué son appartement à Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A... au mois de juin 2005 alors qu'il n'était pas en droit de le faire puisque l'immeuble faisait l'objet depuis plus d'une année d'un arrêté de péril.
Sur les travaux préconisés par l'expert, il soutient qu'ils sont irréalisables.
Il conclut donc au rejet de toutes les demandes et réclame le paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 février 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 17 mars 2011.
MOTIFS :
Attendu sur la forme que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO produit le bordereau de communication de pièces de première instance ; qu'en cause d'appel, il est également justifié de la signification de la liste récapitulative des pièces invoquées ; qu'au demeurant, le grief de non communication n'est pas allégué ;
Attendu sur le fond qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que des infiltrations d'eau de pluie en provenance de la terrasse toiture ont provoqué des dommages dans le logement sous-jacent appartenant à Monsieur Jules Jean X... et loué à Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A... ; que ces infiltrations d'origine ancienne perdurent depuis des années et ont été constatées selon procès-verbal du 11 janvier 2006 ;
Attendu que l'expert a observé différents dommages consistant dans l'appartement sous-jacent en la présence d'auréoles, de coulures des supports en plafond dans les chambres et le séjour, de fissurations avec des détachements d'enduit, de salissures des embellissements, papiers peint et peintures de l'appartement dans les pièces concernées ;
Attendu que l'expert indique que ces dommages résultent de la vétusté des installations d'étanchéité et des ouvrages liés à la terrasse toiture qualifiée de partie commune de l'immeuble ; que les travaux de réfection de la terrasse vont nécessiter, selon lui, obligatoirement la mise en conformité des gardes corps au regard des normes en vigueur afin d'assurer la sécurité des personnes ;
Attendu qu'en application de l'article 14, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ;
Attendu que la qualité de partie commune telle que qualifiée par l'expert de la toiture terrasse n'est pas contredite par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO qui ainsi ne conteste pas son obligation à réparation ;
Attendu sur la nature des travaux préconisés par l'expert que l'avis de la SOCOTEC du 17 juillet 2009 produit par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO, outre le fait qu'il n'a pas été communiqué à l'expert afin de permettre un débat contradictoire et technique sur ce point, ne permet pas, au regard des observations qui y sont rapportées, de constater le caractère irréalisable de ces derniers ;
Attendu sur la réalisation des travaux qu'il n'est pas justifié par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO de la mise hors d'eau de la terrasse telle qu'autorisée par le juge de la mise en état ; qu'en toute hypothèse, il ne s'agissait que de travaux provisoires et urgents destinés à mettre fin le plus rapidement possible aux dégâts occasionnés dans l'appartement situé sous la terrasse ; qu'ils ne sont donc pas de nature à délier le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO de son obligation de faire procéder aux travaux d'étanchéité et de réparation prescrits par l'expert ;
Attendu qu'au regard de l'ensemble de ces considérations, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO à faire réaliser les travaux tels que préconisé par l'expert dans les mêmes conditions outre le prononcé d'une astreinte ;
Attendu sur les demandes indemnitaires qu'il est établi que les dommages subis par l'appartement situé sous la toiture terrasse résultent des défauts de celle-ci qui est une partie commune ; que le fait que cette dernière soit à usage privatif de l'appartement appartenant à Monsieur Jules Jean X... est sans incidence sur la nature et l'origine des désordres ; que compte tenu des conclusions de l'expert, la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO au paiement de la somme de 5 720, 21 euros au titre de l'indemnisation des travaux à réaliser dans l'appartement de Monsieur Jules Jean X... afin de remédier aux dommages ayant résulté des infiltrations sera donc confirmée ;
Attendu sur le préjudice de jouissance qu'il n'est pas contesté que Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A... ne s'acquittent plus de la totalité du paiement de leurs loyers depuis le mois de décembre 2005 ;
Attendu toutefois que par arrêt de la Cour d'appel de BASTIA en date du 14 janvier 2009 ces derniers ont été condamnés au paiement des loyers ; que jusqu'à cette date et pour l'avenir, Monsieur Jules Jean X... ne justifie donc pas d'un préjudice matériel résultant directement des désordres constatés sur la toiture terrasse, partie commune ;
Attendu surtout que Monsieur Jules Jean X... n'était pas partie à cette instance et que c'est son mandataire, en cette seule qualité, qui a été condamné au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Attendu en effet qu'aucune décision judiciaire n'a limité le droit au paiement du loyer intégral de Monsieur Jules Jean X... avec pour corollaire la possibilité pour Monsieur Bruno Y... et son épouse Madame Sandrine A... de n'en régler qu'une partie au regard de leur propre préjudice de jouissance ; que dans ces conditions, force est de considérer que Monsieur Jules Jean X... ne justifie pas d'un préjudice de jouissance indemnisable par la collectivité des copropriétaires ; que sa demande de ce chef sera donc écartée et le jugement entrepris infirmé sur ce point ;
Attendu néanmoins que les désordres constatés sur les parties communes à l'occasion des procédures judiciaires ayant dû être intentées par Monsieur Jules Jean X... permettent de caractériser la réalité des démarches initiées par ce dernier et nécessairement à l'origine de sujétions et de tracas ; qu'il peut donc justement lui être alloué la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
Attendu que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté en sa demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en outre aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique du syndicat ne permet d'écarter la demande de Monsieur X... formée sur le fondement de l'article 700 du même Code ; que toutefois, il n'y a pas lieu d'en faire une application plus ample en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 14 janvier 2010 en ce qu'il a ordonné au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO de faire réaliser l'ensemble des travaux préconisés par Monsieur B..., expert, en pages 10 et 11 de son rapport en vue de la remise en état des parties communes de l'immeuble, dit que l'expert proposant deux solutions, à savoir une protection lourde en carrelage scellé telle qu'existante, ou un revêtement en dalles sur plots, il appartiendra à l'assemblée générale de se prononcer dans le cadre d'une délibération pour l'une ou l'autre de ces deux solutions, dit que les travaux devront, à peine d'astreinte d'un montant de CINQUANTE EUROS (50 €) par jour de retard, être terminés dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, dit que le tableau décrivant les travaux de réfection nécessaires sera annexé au présent jugement, condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO à payer à Monsieur Jules Jean X... la somme de CINQ MILLE SEPT CENT VINGT EUROS et VINGT ET UN CENTIMES (5 720, 21 €) en indemnisation des frais de réparation de son appartement, condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO à payer à Monsieur Jules Jean X... la somme de MILLE EUROS (1 000 €) en indemnisation du préjudice moral subi, condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO à payer à Monsieur Jules Jean X... la somme de MILLE TROIS CENTS EUROS (1 300 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO aux dépens comprenant les frais d'expertise,
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Rejette la demande en paiement de Monsieur Jules Jean X... au titre de son préjudice de jouissance correspondant aux loyers impayés,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à AJACCIO aux entiers dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
