Ch. civile B
ARRET No
du 14 DECEMBRE 2011
R. G : 11/ 00016 MJ PL
Décision déférée à la Cour : décision du 19 octobre 2010 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 08/ 1153
SARL SOCIETE D'EXPLOITATION CABINET PIERRE X...
C/
SCI PETRA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
SARL SOCIETE D'EXPLOITATION CABINET PIERRE X... Prise en la personne de son représentant légal en exercice 41 Boulevard Paoli 20200 BASTIA
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Ange-laurent BINDI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
SCI PETRA Prise en la personne de son représentant légal en exercice Résidence Le Desk Quartier Paratojo 20200 BASTIA
représentée par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
assistée de Me Alessandra FAIS, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 novembre 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseillers, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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ORIGINE DU LITIGE
La SCI PETRA a confié la gestion de plusieurs biens immobiliers dont elle est propriétaire à Bastia à l'agence immobilière dénommée SARL société d'exploitation Cabinet Pierre X... (ci-après la société X...).
Reprochant à ce mandataire divers manquements dans l'exécution de ses mandats, elle l'a fait assigner, par acte du 30 mai 2008, aux fins suivantes :
- ordonner la résiliation de tous les mandats,- condamner la société X... à lui remettre sous astreinte le bail commercial concernant le local no 1, à lui payer la somme de 27 012, 26 euros outre les cautions, la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts pour " gêne de trésorerie ", à lui rembourser la somme de 646, 64 euros payée au titre des frais de gestion locative, à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société X... a conclu au débouté de la SCI PETRA et a formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par jugement contradictoire du 19 octobre 2010 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Bastia a :
- dit que par ses négligences dans l'exécution des mandats qui lui avaient été consentis, la société X... a engagé sa responsabilité à l'égard de la SCI PETRA,- condamné la société X... à payer à la SCI PETRA la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,- condamné la société X... à payer à la SCI PETRA la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,- débouté les parties du surplus de leurs demandes,- condamné la société X... aux dépens.
Par déclaration remise au greffe le 11 janvier 2011, la société X... a relevé appel de cette décision.
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ETAT DE LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR
Dans ses dernières conclusions déposées le 31 août 2011, l'appelante demande à la cour de :
- ordonner préalablement aux débats sur le fond la communication des pièces et informations relatives à la procédure collective de la SARL FORMES ET PLAISIRS, concernant la SCI PETRA, sauf à en tirer toutes les conséquences,
- à défaut, réformer le jugement entrepris,- dire que la somme allouée à la société intimée n'est pas motivée et pas davantage justifiée et qu'en conséquence rien n'est dû à la SCI PETRA,- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il rejette toutes les autres demandes de la SCI PETRA-condamner la SCI PETRA au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses ultimes conclusions déposées le 20 mai 2011, la SCI PETRA demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués ; elle réclame de ce chef paiement de la somme de 27 658, 90 euros augmentée des intérêts à compter de l'assignation introductive instance. Elle sollicite encore la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2011 ; le conseiller chargé de la mise en état a rejeté le 12 octobre 2011 la requête en révocation formée par la société X... le 3 octobre 2011 ; l'affaire a été plaidée le 4 novembre 2011.
SUR QUOI, LA COUR
La société X... a fait déposer des conclusions le 3 octobre 2011, soit après l'ordonnance de clôture du 7 septembre 2011 ; elles doivent dès lors être déclarées d'office irrecevables en application des dispositions de l'article 783 alinéa 1 du code de procédure civile.
La cour statuera en conséquence au vu des conclusions susvisées déposées par l'appelante le 31 août 2011 et par l'intimée, appelante incidente, le 20 mai 2011.
Il résulte, des moyens développés et des demandes formulées dans ces écritures, que les chefs du jugement déféré critiqués devant la cour se limitent d'une part à la question de la responsabilité de la société X... retenue par le tribunal à propos de la gestion des baux consentis à la société FORMES ET PLAISIRS, d'autre part au montant des dommages et intérêts accordés de ce chef à la SCI PETRA, enfin à la demande reconventionnelle formée par la société X... pour procédure abusive. En revanche, les dispositions du jugement rejetant toutes les autres demandes formulées par la SCI PETRA dans son assignation introductive d'instance ne sont pas critiquées de sorte que la cour, en l'absence de moyens invoqués ou devant être soulevés d'office, ne peut que les confirmer.
La SCI PETRA a confié à la société X... un mandat de gestion afférent à la location par la société commerciale FORMES ET PLAISIRS de deux lots dépendant de la copropriété LE RIVIERA (no 2075 et no 2166).
Pour retenir que l'agent immobilier avait manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité à l'égard de son mandant, le premier juge a relevé en premier lieu que la société X... avait fait preuve d'une particulière légèreté en acceptant la gestion de ces locaux sans exiger la remise des baux commerciaux qui, à l'entendre, avaient été consentis avant son intervention ; en second lieu, qu'il n'est justifié d'aucune mise en demeure ou commandement de payer de la part de la société X... alors que la société FORMES ET PLAISIRS a pourtant cessé de payer ses loyers au moins depuis le mois d'octobre 2007.
L'appelante soutient devant la cour qu'elle n'a commis ni faute ni négligences dès lors qu'elle a fourni à la SCI PETRA des comptes mensuels de gestion précis ; qu'elle n'avait pas conclu les baux consentis à la société FORMES ET PLAISIRS avec laquelle la SCI PETRA est entrée directement en contact pour lui consentir des délais de paiement ; qu'enfin la situation financière de la locataire était compromise depuis octobre 2007.
Les pièces produites aux débats apportent sur les éléments pertinents de la cause une connaissance suffisante pour trancher la question de la responsabilité du mandataire et, le cas échéant, évaluer le préjudice subi par le mandant. Il n'y a donc pas lieu de donner suite à la demande de communication de pièces formulée par l'appelante en des termes au demeurant trop imprécis, les pièces visées n'étant pas identifiées.
A partir du moment où un agent immobilier accepte un mandat portant sur la gestion de baux commerciaux, il lui revient de se faire remettre ces documents, lorsqu'il ne les détient pas comme en l'espèce ; cette remise constitue le préalable indispensable à une gestion diligente qui ne peut être assurée sans que le mandataire connaisse les conditions précises de la location, notamment le montant du loyer, son terme et les modalités de paiement. C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré qu'en acceptant de gérer des baux sans prendre la précaution élémentaire d'exiger leur remise, la société X... avait fait preuve d'une particulière légèreté.
L'agent immobilier est tenu, dans le cadre d'un mandat de gestion portant sur des baux, d'informer sans délai le bailleur du non paiement des loyers et, avec l'accord de ce dernier, de poursuivre un locataire qui ne paie pas son loyer. La société X... ne peut contester que pendant le cours de son mandat, alors que la société FORMES ET PLAISIRS a cessé de payer ses loyers depuis octobre 2007, elle ne lui a délivré ni mise en demeure ni commandement ; pourtant l'accomplissement des ces actes relevaient des ses obligations fondamentales en tout cas jusqu'au 6 mars 2008, date de l'intervention directe du mandataire qui a pris l'initiative d'accorder des délais de paiement, exonérant dès lors, mais à partir de cette date seulement, l'agent immobilier de toute responsabilité dans sa mission portant sur l'encaissement des loyers. C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré qu'en s'abstenant de diligence entre octobre 2007 et le 6 mars 2008, l'agent immobilier avait commis une faute contractuelle à l'égard de son mandant.
La disposition du jugement consacrant la responsabilité de la société X... à l'égard de la SCI PETRA doit en définitive être confirmée.
C'est à juste titre que le tribunal, constatant l'intervention directe déjà évoquée de la SCI PETRA le 6 mars 2008, relevant que la locataire avait fait part le 2 octobre 2008 de son impossibilité dans laquelle elle se trouvait de régler quelque somme que ce soit et s'était engagée à restituer les locaux, a considéré que l'aggravation de la dette locative à compter du 6 mars 2008 ne résultait pas des fautes de la société X.... Aussi, la SCI PETRA n'est pas fondée à lui réclamer, comme elle le fait devant la cour, une indemnisation égale au montant de l'arriéré de loyers constaté lors de la mise en liquidation judiciaire de la locataire prononcée le 27 janvier 2009.
C'est par des motifs pertinents que le tribunal a considéré que le préjudice résultant des fautes contractuelles de l'agence immobilière correspondait finalement à la perte de chance d'obtenir le paiement des sommes dues au 6 mars 2008, soit 9 960, 89 euros, et qu'au regard de la situation économique de la locataire, obérée depuis le mois d'octobre 2007, cette chance était non pas nulle comme le soutient l'appelante mais modeste.
En définitive, en évaluant ce préjudice à la somme forfaitaire de 5 000 euros, le tribunal a justement apprécié les faits de la cause. Il convient, par suite, d'entrer en voie de confirmation de ce chef également.
Les décisions qui précèdent rendent sans objet la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts formée par l'appelante pour procédure abusive.
En condamnant la société X..., partie perdante, au paiement des dépens et d'une indemnité au titre des frais irrépétibles, le tribunal a procédé à une juste application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
L'appelante, qui succombe dans son recours, supportera les dépens de l'appel. En revanche, l'équité ne commande de procéder devant la cour à une nouvelle application des dispositions de l'article 700.
PAR CES MOTIFS,
La Cour :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare irrecevables les conclusions déposées le 3 octobre 2011 par la SARL société d'exploitation Cabinet Pierre X...,
Déboute la SARL société d'exploitation Cabinet Pierre X... de sa demande préalable de communication de pièces,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Dit n'y avoir lieu à application, en appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL société d'exploitation Cabinet Pierre X... aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
