Ch. civile B
ARRET No
du 25 JANVIER 2012
R.G : 10/00404 R-PL
Décision déférée à la Cour :jugement du 16 février 2010Tribunal de Grande Instance de BASTIAR.G : 08/763
S.C.I VERDINERA
C/
S.A SEM BASTIA AMENAGEMENTSyndicat des copropriétaires IMMEUBLE 7 RUE MIOT A BASTIA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE DOUZE
APPELANTE :
S.C.I VERDINERAPrise en la personne de son représentant légal en exerciceLes Jardins de Toga - Bât AChemin du Forcone20200 BASTIA
ayant pour avocat la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA, et Me Antoine ALESSANDRI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES :
S.A SEM BASTIA AMENAGEMENTPrise en la personne de son représentant légal en exercice7 Rue Miot20200 BASTIA
ayant pour avocat la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA, et la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avocats au barreau de BASTIA
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 7 RUE MIOT A BASTIAPris en la personne de son syndic en exerciceSARL BASTIA IMMOBILIER45 Boulevard Paoli20200 BASTIA
ayant pour avocat Me Charles Eric TALAMONI, avocat au barreau de BASTIA, et Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 décembre 2011, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambreMonsieur Philippe HOAREAU, ConseillerMadame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2012
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *ORIGINE DU LITIGE :
Par acte sous-seing privé du 5 juin 2003, la SCI VERDINERA (le bailleur) a donné à bail à la SA SEM BASTIA AMENAGEMENT (le preneur) des locaux commerciaux d'une superficie de 147 m au rez-de-chaussée d'un immeuble situé 7 rue Miot à Bastia.
Le preneur, invoquant l'existence d'importantes infiltrations d'eaux pluviales dans les locaux et la chute de briques provenant de la façade de l'immeuble sur la verrière couvrant le couloir desservant ses bureaux, a obtenu, par ordonnance de référé du 7 juin 2006, la désignation d'un expert judiciaire qui a établi son rapport le 15 juin 2007.
En se fondant sur ce rapport, le preneur a fait assigner le bailleur et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 7 rue Miot (le syndicat) aux fins d'obtenir le paiement des travaux de réfection et l'indemnisation de son préjudice de jouissance.
Le preneur a quitté les locaux en cours de procédure.
Par jugement contradictoire du 16 février 2010, le tribunal de grande instance de Bastia a :
- condamné le bailleur à payer au preneur la somme de 7.650,18 euros en indemnisation de la privation de jouissance du bureau no 2,
- condamné in solidum le bailleur et le syndicat à payer au preneur une indemnité de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance que lui ont causé le défaut d'entretien de l'immeuble et des locaux loués,
- dit que le bailleur et le syndicat sont chacun responsables pour moitié de ce préjudice de jouissance,
- condamné le bailleur et le syndicat à payer au preneur la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le preneur de sa demande de condamnation in solidum du bailleur et du syndicat à lui payer des indemnités de 14.956,18 euros et de 15.000 euros,
- débouté le preneur de sa demande de compensation,
- débouté le bailleur de ses demandes de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, de condamnation du preneur à lui payer la somme de 24.453,12 euros et de condamnation du syndicat à le relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
- débouté le bailleur et le syndicat des demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le bailleur et le syndicat aux dépens.
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* *
ETAT DE LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR :
Par déclaration remise au greffe le 28 mai 2010, le bailleur a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées le 29 septembre 2010, l'appelant demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris,
- débouter le preneur de toutes ses demandes,
- subsidiairement, constater la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur; condamner le preneur à lui payer la somme de 24.453,12 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la résiliation unilatérale du bail ; condamner le syndicat à le garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit du preneur,
- en tout état de cause, condamner le preneur à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses ultimes conclusions déposées le 6 avril 2011, le preneur demande à la cour de :
A titre principal :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté que les désordres dont il se plaint sont imputables au bailleur et au syndicat et en ce qu'il a en conséquence condamné le bailleur à lui payer la somme de 7.650,18 euros au titre de la privation de jouissance du bureau no 2 et en ce qu'il a débouté les parties adverses de l'intégralité de leurs demandes,
- l'infirmer en ce qu'il a réduit le montant de la demande formée par le preneur au titre de son indemnité de jouissance et statuant à nouveau de ce chef condamner in solidum le bailleur et le syndicat à lu payer la somme de 50.000 euros compte tenu des désagréments subis depuis la fin de l'année 2003 et jusqu'à ce jour,
A titre subsidiaire,
- dans l'hypothèse où la cour estimerait qu'il doit être tenu au paiement des loyers réclamés par le bailleur, ordonner la compensation entre la dette de loyers et la créance de travaux,
A titre encore plus subsidiaire,
- condamner le bailleur et le syndicat à lui payer la somme de 15.000 euros au titre du préjudice subi pour l'inexécution des travaux nécessaires permettant de remédier aux désordres durant le temps d'occupation des lieux.
Le preneur sollicite, dans tous les cas, l'allocation de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 21 février 2011, le syndicat demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le preneur de sa demande relative à l'indemnisation de la privation de jouissance du bureau no 2 dirigée à son encontre ; en ce qu'il a débouté le preneur de sa demande en paiement des sommes de 14.956, 18 euros et 15.000 euros ; en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de garantie,
- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, débouter le preneur de toutes les demandes dirigées à son encontre et le condamner, in solidum avec le bailleur, au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 octobre 2011 ; l'affaire a été plaidée le 1er décembre 2011.
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* *
SUR QUOI, LA COUR :
La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
Le rapport d'expertise judiciaire établi par Monsieur Charles A... le 15 juin 2007 procède d'un examen contradictoire, sérieux, complet des faits de la cause. Il n'a en outre suscité aucune contestation d'ordre technique ou juridique. Ce rapport servira donc de base à la discussion.
Il en résulte que depuis son installation dans les lieux, le preneur s'est trouvé, en raison d'infiltrations d'eaux de pluies récurrentes, dans l'impossibilité d'utiliser le bureau no 2 d'une superficie représentant 7,5 % de la surface louée ; que les infiltrations constatées à maintes reprises notamment par huissier et régulièrement signalées au bailleur proviennent de transformations opérées par celui-ci à proximité d'une terrasse ; enfin que, contrairement à ce que l'intéressé prétend au soutien de son appel, les travaux ponctuels effectués par le bailleur n'ont pas permis de mettre fin aux désordres qui existaient encore en fin de bail.
Il suit de là que comme l'a relevé à bon droit le premier juge, le bailleur a manqué à ses obligations d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Dès lors qu'il est constant qu'en raison de ces manquements, le preneur a payé un loyer incluant la jouissance de ce bureau inutilisable, c'est à juste titre que le tribunal a condamné le bailleur à réparer le préjudice ainsi subi et équitablement estimé à la somme de 7.650,18 euros sur la base, compte tenu de la superficie, d'une perte de 141,67 euros par mois entre novembre 2003 et avril 2008.
Il convient, par suite, de confirmer le premier chef de la décision déférée condamnant la SCI VERDINERA à payer à la SA SEM BASTIA AMENAGEMENT la somme de 7.650,18 euros en indemnisation de la privation de jouissance du bureau no 2.
Il résulte, du rapport d'expertise judiciaire susvisé, que d'autres désordres affectaient les locaux loués. Monsieur A... a ainsi relevé :
1- dans le bureau de la direction, une tache d'humidité sur le plafond ayant pour origine des infiltrations provenant d'une fuite sur la colonne des eaux usées de l'appartement d'un copropriétaire,
2 - des traces d'humidité sur le mur de façade sud provenant de l'absence d'un dispositif d'étanchéité de la paroi et de la présence d'un arbre au contact de celle-ci,
3 - de nombreuses dégradations du mur de la façade ouest avec des pierres d'angle qui menacent de chuter sur la voie publique et sur la verrière couvrant le couloir desservant les bureaux loués,
4 - des infiltrations d'eaux par cette verrière du fait de la vétusté du joint d'étanchéité et de la présence de feuilles et de gravats provenant de la façade qui obstruent la descente d'eaux pluviales.
Les désordres 1, 2 et 3 sont incontestablement dus à la carence du syndicat qui s'est montré défaillant dans son obligation d'entretien et de remise en état des parties communes de l'immeuble. Le syndicat ne peut s'exonérer, comme il tente de le faire dans ses moyens d'appel, en faisant valoir les travaux d'isolation dans le bureau de direction et l'abattage de l'arbre qui n'ont été entrepris que tardivement alors que les désordres étaient déjà apparus et qui ont été insuffisants pour remédier à ceux-ci. En outre, rien n'a été fait pour remette en état la façade.
Le désordre 3 engage la responsabilité du bailleur qui a installé la verrière défectueuse de sa propre initiative, sans respecter les règles de l'art et sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Les fautes ainsi commises et leur contribution directe aux dommages ne sont pas sérieusement contestées dans les moyens d'appel, le bailleur limitant son argumentation à la contestation du préjudice invoqué.
La réalité de ce préjudice résulte pourtant, comme l'a relevé le premier juge, des deux procès-verbaux de constat d'huissier dressés le 4 novembre 2004. Dans le premier, il est relevé un taux d'humidité important dans les différentes pièces des locaux. Dans le second, le bris de la verrière et la présence dans les locaux de briquettes et de ciments provenant de la façade ont été constatés.
D'un troisième procès-verbal de constat d'huissier établi le 9 décembre 2005, il résulte que des gravats ont à nouveau chuté et brisé la verrière. Enfin, les pièces produites aux débats démontrent qu'en raison des défauts d'étanchéité, les locaux ont été inondés le 8 août 2007 et qu'en cette circonstance un meuble a été détruit, les archives ont été endommagés et la réparation du réseau informatique a été nécessaire.
C'est à bon droit que le première juge a estimé qu'au vu des ces éléments, il était démontré que les locaux loués ont connu régulièrement depuis 2004 des sinistres liés soit à des infiltrations d'eaux pluviales soit à la chute de briques de la façade sur la verrière. En effet, le bailleur et le syndicat ne peuvent sérieusement contester qu'outre les dommages matériels réparés par l'assureur qu'ils invoquent et l'impossibilité d'utiliser le bureau no 2, la répétition de ces sinistres a nécessairement causé un préjudice de jouissance au preneur qui n'a pu occuper les locaux conformément à leur destination, compte tenu, comme l'a relevé le tribunal, des risques provoqués par chaque intempérie et de l'obligation dans laquelle il s'est trouvé, du fait des désordres, d'interrompre momentanément son activité.
C'est à partir de critères pertinents, adoptés par la cour, que ce préjudice de jouissance a été évalué à 10.000 euros, la somme réclamée par le preneur tant en première instance que dans le cadre de son appel incident étant manifestement excessive au vu des justificatifs produits.
C'est à bon droit que le premier juge a estimé que les fautes commises par le syndicat dans l'entretien de l'immeuble et celles commises par le bailleur dans l'entretien des locaux et l'édification de la verrière avaient contribué à l'entier préjudice de sorte qu'il convenait de les condamner in solidum au profit du preneur. C'est encore à bon droit que dans les rapportes entre eux, le bailleur et le syndicat ont été déclarés responsables chacun pour moitié du préjudice de jouissance causé au preneur. En raison de ce partage de responsabilité, le bailleur n'est pas fondé de la demande de garantie qu'il a formée à l'encontre du syndicat.
Par suite, le deuxième chef de la décision déférée, prononçant la condamnation in solidum de la SCI VERDINERA et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 7 rue Miot à payer à la SA SEM BASTIA AMENAGEMENT une indemnité de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi sera confirmée. Il en sera de même pour la disposition suivante déclarant la SCI VERDINERA et le syndicat des copropriétaires chacun responsable pour moitié de ce préjudice. Il en sera encore de même pour la décision déboutant la SCI VERDINERA de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
Sur la demande de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur, demande reprise par le bailleur devant la cour dans le cadre de son appel, c'est par des motifs exacts que le premier juge, après avoir relevé que la résiliation judiciaire d'un bail ne pouvait être prononcée lorsqu'une résiliation amiable était intervenue, s'est fondée sur un courrier du bailleur en date du 26 février 2008, sur des attestations et sur l'état des lieux contradictoire dressé par huissier le 20 août 2008, pour retenir que tel avait été le cas en l'espèce.
Par suite, le chef de la décision déférée déboutant la SCI VERDINERA de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SA SEM BASTIA AMENAGEMENT et à la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 24.453,12 euros représentant le montant de la perte de loyers sera également confirmé.
Ce n'est qu'à titre subsidiaire et uniquement dans l'hypothèse où les demandes précédentes du bailleur auraient été accueillies que le preneur a réitéré, dans son appel incident, ses prétentions, rejetées par le tribunal, au paiement des indemnités de 14.956, 18 euros et 15.000 euros ainsi que sa demande en compensation. En définitive, puisque la demande subsidiaire n'a pas lieu d'être examinée compte tenu du sort des demandes du bailleur, la cour n'est saisi d'aucun moyen d'appel contre la décision rendue de ces chefs qui ne peut dès lors qu'être confirmée.
En condamnant le bailleur et le syndicat aux entier dépens et au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles supportés par le preneur, le tribunal a fait une juste application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
En définitive, c'est en toutes ces dispositions qu'il convient de confirmer le jugement déféré.
La SCI VERDINERA, qui succombe dans les mérites de son appel principal, doit être condamnée à supporter seule les dépens de cette instance. Il est en outre équitable de la condamner à payer à la SA SEM BASTIA AMENAGEMENT la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, les demandes formées par les autres parties sur le même fondement juridique doivent être rejetées.
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI VERDINERA à payer à la SA SEM BASTIA AMENAGEMENT la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les autres parties de la demande qu'elles ont formée sur le même fondement,
Condamne la SCI VERDINERA aux entiers dépens de l'appel avec distraction au profit de Maître ALBERTINI, avoué.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
