Ch. civile B
ARRET No
du 07 MARS 2012
R.G : 10/00199 C-PH
Décision déférée à la Cour :jugement du 28 janvier 2010Tribunal de Grande Instance de BASTIAR.G : 08/2164
S.C.I BALTHAZAR
C/
S.A.R.L OTTICA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
SEPT MARS DEUX MILLE DOUZE
APPELANTE :
S.C.I BALTHAZARPrise en la personne de son gérant en exercice26 Boulevard Paoli20200 BASTIA
assistée de la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avocats au barreau de BASTIA et de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
INTIMEE :
S.A.R.L OTTICAPrise en la personne de son représentant légal9 Boulevard Paoli20200 BASTIA
assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de Me Antoine ALESSANDRI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 décembre 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambreMonsieur Philippe HOAREAU, ConseillerMadame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 février 2012, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 07 mars 2012.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 28 janvier 2010 qui a :
- déclaré la société à responsabilité limitée OTTICA recevable à agir à l'encontre de la société civile immobilière BALTHAZAR en paiement d'une indemnité d'éviction,
- constaté la validité de la demande de renouvellement du bail notifiée par la société OTTICA à la société BALTHAZAR suivant acte extra-judiciaire du 14 mai 2007,
- dit que le repentir de la société BALTHAZAR n'est pas valable car exercé après que la société OTTICA eut acquis définitivement un nouveau droit au bail destiné à sa réinstallation,
- condamné la société BALTHAZAR à payer à la société OTTICA une indemnité d'éviction et, avant dire droit sur le montant de cette indemnité, ordonné une expertise confiée à Monsieur Alain Y... et précisé les modalités de mise en oeuvre de la mesure d'expertise,
- débouté la société BALTHAZAR de sa demande de désignation d'un expert aux fins d'évaluer l'indemnité d'occupation de ses locaux et le montant du loyer renouvelé,
- réservé les dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le 4 mars 2010 pour la société BALTHAZAR.
Vu les dernières conclusions de la société BALTHAZAR du 9 mai 2011 aux fins d'infirmation du jugement entrepris et de voir :
- constater le défaut de qualité à agir de la société OTTICA à défaut par elle de justifier d'une cession de droit au bail relatif au local objet du litige,
- rejeter par conséquent toutes les demandes de la société OTTICA fondées sur les dispositions et le statut des baux commerciaux,
- déclarer nul et non avenu l'acte extra-judiciaire du 14 mai 2007 ainsi que tous les actes de demandes postérieurs, pour porter sur un local étranger à celui objet du bail,
- dire, en tout état de cause, que la cession de bail irrégulière dont se prévaut la société OTTICA justifie le non-règlement de l'indemnité d'éviction,
A titre infiniment subsidiaire :
- constater et au besoin dire et jusqu'à la date de la promesse synallagmatique de cession de droit au bail par la société COIFFURE SIGURANI, faute par elle de pouvoir justifier d'une exploitation effective du fonds avant l'expiration dudit bail prévue au mois de novembre 2010, la société OTTICA ne pouvait prétendre bénéficier du droit au renouvellement au sens de l'article L 145-8 du code de commerce,
- constater et au besoin dire et juger que c'est seulement après l'exercice du droit de repentir, à la date du 30 mai 2008, que lui a été garanti par le bailleur le bénéfice de ce droit au renouvellement,
- constater et au besoin dire et juger en conséquence qu'en l'absence de droit au renouvellement valablement conféré par la promesse synallagmatique, cette dernière n'a pu faire échec au droit de repentir, seule une cession contenue les éléments essentiels du droit au bail pouvant y parvenir,
- constater et au besoin dire et juger qu'il n'est par ailleurs pas justifié de la levée des conditions suspensives d'urbanisme, d'alignement et de voirie,
- constater et au besoin dire et juger que par la volonté même des parties l'acte du 30 mai 2008 n'a pas rétroagi à la date de la promesse synallagmatique du 22 février 2008,
- constater et au besoin dire et juger que la reprise des locaux imposée par la société OTTICA n'est pas un obstacle pouvant être opposé par elle à l'exercice du droit de repentir,
- dire et juger recevable et bien fondé l'exercice de celui-ci par la concluante,
- dire que l'indemnité d'éviction n'est pas due par la société BALTHAZAR,
- désigner un expert avec mission de fixer l'indemnité d'occupation due par la société OTTICA à compter de la date d'expiration du contrat de bail, soit à compter de son offre de renouvellement, ainsi que le loyer du bail renouvelé jusqu'à la date de son départ,
- condamner la société OTTICA au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, sauf à réserver ceux-ci jusqu'à décision définitive après expertise.
Vu les dernières conclusions de la société OTTICA du 8 septembre 2011 aux fins de confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et de voir condamner la société BALTHAZAR au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 9 novembre 2011.
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* *
Par acte authentique reçu le 26 juin 1998, Madame Marie Z... a donné à bail à la société GUILDE EXPANSION un local commercial situé au numéro 9 du boulevard Paoli à BASTIA, pour une durée de neuf ans venant à terme le 30 juin 2007.
Suivant acte sous-seing privé la bailleresse a donné son agrément à la société à responsabilité limitée OTTICA cessionnaire du fonds de commerce de la société GUILDE EXPANSION à compter rétroactivement du premier novembre 1998.
Par acte authentique du 19 mai 2004 la société civile immobilière BALTHAZAR a acquis les murs du local dans lequel était exploité le fonds de commerce d'optique lunetterie par la société OTTICA.
Par acte d'huissier du 14 mai 2007, la société OTTICA a demandé à la société BALTHAZAR le renouvellement du bail.
Par acte d'huissier du 22 juin 2007, la société BALTHAZAR a indiqué à la société OTTICA qu'elle entendait refuser le renouvellement demandé et a offert de payer l'indemnité d'éviction dont le montant serait fixé conformément aux dispositions légales.
Par acte d'huissier du 8 janvier 2008, la société BALTHAZAR a assigné la société OTTICA devant le Tribunal de grande instance de BASTIA afin d'obtenir la désignation d'un expert chargé d'évaluer l'indemnité d'éviction selon les critères fixés par l'article L 145-14 du code de commerce.
Le 22 février 2008, la société COIFFURE SIGURANI a consenti à la société OTTICA une promesse de cession de droit au bail de locaux situés au numéro 28 du boulevard Paoli à BASTIA.
Par acte d'huissier du 26 mai 2008, la société BALTHAZAR a notifié à la société OTTICA qu'elle entendait exercer son droit de repentir et, en conséquence, renoncer à son refus de renouvellement du bail. Elle a indiqué qu'elle offrait le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 10 800 euros.
Par acte authentique du 30 mai 2008, la société OTTICA a acquis le droit au bail de la société COIFFURE SIGURANI moyennant le prix de 260 000 euros.
La procédure initié par l'assignation délivrée le 8 janvier 2008 a fait l'objet d'une ordonnance de radiation du juge de la mise en état rendue le 18 septembre 2008. Elle a été remise au rôle et, par jugement du 28 janvier 2010, le Tribunal de grande instance de BASTIA a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société OTTICA proposée par la société BALTHAZAR en se fondant sur l'avenant d'agrément de cession de droit au bail à compter du premier novembre 1998 consenti par Madame Z..., sur la mention dans l'acte d'acquisition du 19 mai 2004 de ce que dans les locaux vendus la société OTTICA exploite son fonds de commerce, sur le courrier adressé le même jour par le notaire pour demander à la société OTTICA d'adresser dorénavant le montant des loyers au nouveau propriétaire et sur le comportement ultérieur de l'acquéreur qui a d'ailleurs assigné la société OTTICA.
Les premiers juges ont rejeté les moyens de nullité de la demande de renouvellement du bail en considérant que les mentions indiquant que le local était situé à CORTE et non à BASTIA et que le bail a été consenti à la société OTTICA et non à la société GUILDE EXPANSION, n'avaient pas fait grief à la société BALTHAZAR qui a pu répondre en refusant le renouvellement du bail malgré les erreurs matérielles contenues dans l'offre de renouvellement.
Les premiers juges ont relevé que la condition suspensive de l'octroi du prêt ayant été accomplie dès le 29 avril 2008, la promesse de cession du 22 février 2008 valait cession, que la société OTTICA était engagée par cette promesse qui déterminait les éléments essentiels de la cession et que lors de l'exercice de son droit de repentir par la société BALTHAZAR la société OTTICA avait déjà acquis un droit au bail pour effectuer sa réinstallation, ce qui rendait impossible l'exercice de son droit de repentir par la société BALTHAZAR, d'autant que les locaux en cause avaient fait l'objet d'importants travaux rendant impossible en pratique l'exercice d'un nouveau bail.
Les premiers juges ont en conséquence rejeté les demandes de la société BALTHAZAR, l'ont condamnée à payer à la société OTTICA une indemnité d'éviction et ont ordonné une expertise aux fins de fixation du montant de cette indemnité.
*
* *SUR QUOI :
Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure antérieure et des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère au jugement entrepris et aux dernières conclusions des parties ;
Attendu que devant la Cour l'appelante soulève à nouveau la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société OTTICA en invoquant les dispositions de l'article 1743 du code civil et en contestant l'opposabilité du bail commercial dont se prévaut la société OTTICA ;
Attendu que l'appelante soutient n'avoir pas été informée de la situation juridique qui régit l'occupation des lieux par la société OTTICA mentionnée dans son acte d'acquisition, souligne que l'avenant d'agrément invoqué par l'intimée n'est pas daté, qu'il ne contient pas la signature du représentant du cédant, la société GUILDE EXPANSION ; que l'appelante fait valoir que la seule perception par l'acquéreur de loyers versés par le cessionnaire irrégulier ne pouvait couvrir l'irrégularité de l'occupation ;
Attendu cependant, ainsi que l'on relevé les premiers juges, la société OTTICA a été priée par lettre recommandée du notaire adressée le jour de la vente des murs de verser les loyers au nouveau propriétaire, la société BALTHAZAR ;
Attendu que l'avenant d'agrément comporte la signature du propriétaire des murs, qu'il est antérieur à la cession et précise que l'agrément s'exercera à compter du premier novembre 1998 ;
Attendu que le comportement de la société BALTHAZAR qui, informée de ce que les locaux acquis sont occupés par la société OTTICA qui y exploite son fonds de commerce, perçoit les loyers puis refuse le renouvellement du bail en offrant une indemnité d'éviction, avant d'assigner la société OTTICA afin de voir fixer cette indemnité, démontre l'opposabilité au propriétaire des murs du bail dont se prévaut la société OTTICA et sa qualité à agir ; qu'il ya donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir proposée par la société BALTHAZAR ;
Attendu que l'appelante a soulevé à nouveau en cause d'appel les moyes tirés de la nullité de l'acte du 14 mai 2007 de demande de renouvellement du bail qui visait un local situé à CORTE et se référant à un bail consenti par acte authentique à la société OTTICA le 26 juin 1998 ;
Attendu que l'appelante soutient que l'acte dont les mentions obligatoires sont entachées d'erreur doit être déclaré nul et non avenu, sans qu'il soit nécessaire de prouver un quelconque grief ;
Attendu que l'article L 145-10 du code de commerce dispose qu'à peine de nullité la demande de renouvellement doit reproduire les termes de son quatrième alinéa ;
Attendu que l'acte du 14 mai 2007 répond à cette obligation et reproduit entièrement l'article L 145-10 précité ;
Attendu que l'adresse du local et la mention du bail ne constituent pas des mentions obligatoirement sanctionnées par une nullité ;
Attendu qu'ainsi que l'ont retenu les premiers juges la preuve de l'existence d'un grief n'est pas rapportée par la société BALTHAZAR qui n'a pu se méprendre sur la localisation géographique des locaux loués ni sur le bail sur lequel portait la demande de renouvellement ;
Attendu que la réponse signifiée le 22 juin 2007 à la société OTTICA ne contient pas les erreurs matérielles contenues dans l'acte du 14 mai 2007 et démontre l'absence de grief causé à la société BALTHAZAR ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les exceptions de nullité de la demande de renouvellement du bail ;
Attendu que l'appelante soutient qu'elle était fondée à exercer son droit de repentir et invoque les dispositions des articles L 145-38 et L 145-8 premier alinéa du code de commerce ;
Attendu que la société BALTHAZAR considère que l'acte du 22 février 2008 ne peut être qualifié de promesse synallagmatique de cession et fait valoir que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ; que la société OTTICA n'étant pas propriétaire du fonds de commerce de coiffure ne pouvait se prévaloir du renouvellement du bail sans l'accord du bailleur, la société SEMIDEI FILLES, qui n'est pas intervenue à la promesse du 22 février 2008 qui constitue selon l'appelante un acte imparfait et par conséquent non-générateur de droits ;
Attendu que la société OTTICA réplique sur ce point en soulignant que la société SEMIDEI est intervenue à l'acte de cession du droit au bail pour agréer la société OTTICA comme nouvelle locataire, et en soutenant que l'appelante n'aurait pu se prévaloir des dispositions de l'article L 145-8 du code de commerce que si la bailleresse n'était pas intervenue à l'acte de cession du droit au bail ;
Attendu que l'appelante fait valoir en outre que pour faire obstacle au droit de repentir, l'acte de location de nouveaux locaux doit être définitif, qu'il doit engager définitivement le locataire en vue de sa réinstallation, qu'en l'espèce le tribunal s'est cantonné à constater que la promesse s'est faite sous condition de l'obtention d'un prêt alors qu'elle contenait une condition suspensive relative à l'existence d'aucune servitude de nature à empêcher l'exercice du bail, que l'acte du 22 février 2008 a été établi dans la hâte dans le seul dessein de faire échec à l'exercice du droit de repentir et que ce droit peut toujours être mis en oeuvre malgré la location du local à la société OLMETA opticiens, dont elle produit une attestation de son gérant, qui est disposée à accepter un échange de local si la société OTTICA accepte le repentir et la réintégration dans ses anciens locaux ;
Attendu que l'intimée soutient au contraire que l'acquéreur peut toujours renoncer à se prévaloir de la condition suspensive relative à l'urbanisme stipulée à son profit ; qu'elle invoque les dispositions de l'article 1179 du code civil pour indiquer que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour de l'engagement contracté et qu'elle considère comme impossible la mise en oeuvre du droit de repentir en l'absence à la procédure de la société OLMETA opticiens ;
Attendu qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges le bailleur était représenté et est intervenu à la promesse authentique de cession de droit au bail consentie par la société COIFFURE SIGURANI à la société OTTICA ;
Attendu qu'en application des dispositions de l'article L 145-8 du code de commerce la société COIFFURE SIGURANI, propriétaire du fonds exploité dans les lieux, a pu invoquer son droit de renouvellement du bail, non contesté par le bailleur, puis procéder à la cession approuvée par le propriétaire des murs ;
Attendu en conséquence que le moyen fondé sur les dispositions de l'article L 145-8 du code de commerce présenté par l'appelante ne peut prospérer ;
Attendu que les premiers juges ont analysé la promesse authentique de cession du 22 février 2008 et démontré que les éléments essentiels de la cession du droit au bail étaient déjà déterminés dans la promesse et que la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt étant accomplie dès le 29 avril 2008, la société BALTHAZAR ne pouvait utilement exercer son droit de repentir le 26 mai 2008 ;
Attendu que l'appelante ne démontre pas que la promesse de cession n'a été conclue que pour faire obstacle à son droit de repentir ;
Attendu qu'assignée le 8 janvier 2008 en désignation d'un expert aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, la société OTTICA était fondée à chercher un local pouvant lui permettre de continuer à exercer son activité commerciale en centre ville de BASTIA ;
Attendu que l'article L 145/58 du code de commerce dispose que le droit de repentir du bailleur ayant refusé l'offre de renouvellement du bail ne peut être exercé qu'autant que le locataire n'a pas loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ;
Attendu qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges la société OTTICA était engagée par la promesse de cession dès l'acquisition de la clause suspensive relative à l'obtention du prêt sous peine de devoir payer les dommages-intérêts de 20 000 euros prévus dans la promesse ;
Attendu qu'au sens de l'article L 145-58 du code de commerce, la société OTTICA avait en conséquence loué un local destiné à sa réinstallation dès le 29 avril 2008, date de l'obtention du prêt sans que la question de l'acquisition de la condition suspensive relative à l'existence d'éventuelle servitude de nature à empêcher l'exercice du bail, stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, n'ait une incidence sur l'engagement contracté ;
Attendu que les premiers juges ont relevé en outre que les locaux loués ont subi d'importants travaux rendant intolérable en pratique l'exercice effectif d'un nouveau bail ;
Attendu que l'échange de locaux entre la société OLMETA opticiens et la société OTTICA qui exercent la même activité envisagé par l'appelante pour démontrer que la mise en oeuvre de son droit de repentir serait possible malgré la location des lieux à un nouveau locataire, suppose un accord du nouveau bailleur de la société OTTICA qui n'est pas démontré, outre celui de la société OLMETA opticiens dont le gérant, dans son attestation du 5 mai 2011 dit accepter l'échange des locaux mais seulement après évaluation de la valeur commerciale des locaux et versement d'une compensation éventuelle après estimation par un sapiteur ;
Attendu qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de rejeter les demande de l'appelante ;
Attendu que l'équité commande en outre d'accueillir la demande présentée par la société OTTICA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 3 000 euros ;
Attendu que la société BALTHAZAR qui succombe supportera les dépens de l'instance d'appel.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 28 janvier 2010 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette l'ensemble des demandes de la société civile immobilière BALTHAZAR,
La condamne à verser la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros),
La condamne aux entiers dépens de l'instance d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
