Ch. civile B
ARRET No
du 13 JUIN 2012
R. G : 11/ 00249 R-PL
Décision déférée à la Cour : jugement du 01 mars 2011 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 10/ 618
X...
C/
CONSORTS Y... Z...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
TREIZE JUIN DEUX MILLE DOUZE
APPELANTE :
Madame Martine X... née le 31 Octobre 1957 à BORDEAUX (33000)... 75001 PARIS
assistée de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Milène NICOLEAU DE MALEISSYE, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Madame Alexandrine Y... née le 23 Avril 1930 à SANTA MARIA DI LOTA (20200)... 13100 AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me François josé MARTINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Yvette Y... née le 19 Septembre 1937 à SANTA MARIA DI LOTA (20200)... 20200 BASTIA
assistée de Me François josé MARTINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Hyacinthe Y... né le 08 Octobre 1940 à SANTA MARIA DI LOTA (20200)... 20200 SANTA MARIA DI LOTA
assisté de Me François josé MARTINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Félicienne Z... née le 02 Novembre 1933 à SANTA MARIA DI LOTA (20200)... 20200 SAN MARTINO DI LOTA
assistée de Me François josé MARTINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Christian Y... né le 26 Janvier 1944 à SANTA MARIA DI LOTA (20200)...... 03200 VICHY
assisté de Me François josé MARTINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Henri Y... né le 08 Février 1948 à BASTIA (20200)...... 03200 VICHY
assisté de Me François josé MARTINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 avril 2012, devant la Cour composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 juin 2012
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * Madame Martine X... d'une part et les consorts Y... d'autre part sont propriétaires de biens et droits immobiliers sur une parcelle édifiée d'une maison d'habitation commune de Santa Maria Di Lota, lieu-dit Figarella.
Après désignation par le juge des référés d'un expert qui a déposé son rapport le 30 avril 2009, Madame Martine X... a saisi le tribunal de grande instance de Bastia de diverses demandes.
Par jugement contradictoire du 1er mars 2011, le tribunal a :
- déclaré recevable l'action engagée par Madame X...,
- constaté que l'expert indique dans son rapport que les corniches sont fissurées et que l'étanchéité des chéneaux de l'immeuble est compromise mais que Madame X... n'en tire aucune conséquence juridique,
- dit que les consorts Y... sont propriétaires de la parcelle cadastrée section E no 1162 sur la commune de Santa Maria Di Lota-Figarella,
- dit que le présent jugement sera publié à la Conservation des Hypothèques de Bastia par la partie la plus diligente,
- renvoyé les parties devant le président de la chambre des notaires de Haute-Corse ou son délégataire afin d'établir le règlement de copropriété de l'immeuble situé sur la commune de Santa Maria di Lotta, hameau de Figarella, cadastrée section E no 1162, conformément aux prescriptions du rapport d'expertise de Monsieur D... et de procéder à la publication de celui-ci à la Conservation des Hypothèques de Bastia,
- dit que le notaire mettra les frais d'établissement et de publication du règlement de copropriété à la charge des copropriétaires en proportion des tantièmes qui leur seront attribués par ledit règlement,
- condamné Madame X... au paiement d'une indemnité de 1. 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, seront supportées à parts égales par Madame X... d'une part et les consorts Y... d'autre part.
Par déclaration remise au greffe le 28 mars 2011, Madame X... a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées le 12 octobre 2011 et régulièrement notifiées, elle demande à la cour d'infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau de :
- dire et juger que la décision à intervenir vaudra règlement de copropriété selon le projet qu'elle propose ; que l'arrêt à intervenir sera publié à la Conservation des Hypothèques de Bastia par la partie la plus diligente pour valoir état descriptif de division de l'immeuble,
- débouter les consorts Y... de toutes revendications de propriété exclusive portant sur la parcelle attenante prétendument cadastrée section E no 1162 dont la contenance n'est pas précisée,
- dire et juger que Madame X... et les consorts Y... sont tous propriétaires indivis de cette parcelle pour 0 are et 71 centiares,
- autoriser Madame X... à procéder, à ses frais avancés, pour le compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, afin de remédier aux désordres constatés par l'expert judiciaire, aux travaux consistant à réparer les fissures affectant les corniches de l'immeuble, parties communes, et assurer l'étanchéité des chéneaux, également parties communes, à charge pour Madame X... de demander le remboursement des sommes ainsi avancées auprès du syndic qui sera désignée pour assurer la représentation de la copropriété,
- condamner les consorts Y... au paiement de la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs ultimes conclusions déposées le 29 juillet 2011 et régulièrement signifiées, les intimés demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf sur les dépens qui doivent être entièrement mis à la charge de Madame X... en première instance et en appel. Ils concluent encore à la fixation de la composition des lots selon le projet qu'ils proposent, au rejet de l'ensemble des prétentions de Madame X... et à sa condamnation au paiement de la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2012 ; l'affaire a été plaidée le 12 avril 2012.
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* *
SUR QUOI, LA COUR :
La cour constate que les intimés n'ont pas repris en appel la fin de non-recevoir pour défaut de droit d'agir qu'ils avaient opposée à Madame X... devant le premier juge. La disposition du jugement déféré déclarant cette dernière recevable en son action n'étant dès lors pas critiquée, il convient de la confirmer.
L'ensemble immobilier litigieux se compose d'une parcelle cadastrée E 1161 sur laquelle a été édifiée une maison d'habitation comprenant une cave au sous-sol, un appartement en rez-de-chaussée, un appartement formant le premier étage et des combles non aménagés.
Par acte notarié du 21 août 2001, Madame X... a acquis divers droits et bien immobiliers dépendants de cette maison et décrits comme suit :
- lot no1 : une cave en rez-de-jardin,
- lot no 2 : un appartement formant le premier étage, composé d'une cuisine, d'une salle de séjour, trois chambres avec terrasse,
- lot no 3 : les greniers au-dessus,
- une parcelle de terre figurant au plan cadastral rénové de la commune sous la section E no 410, lieu-dit Figarella.
Les consorts Y... sont propriétaires indivis des autres locaux dépendants de la maison et ils revendiquent en outre la propriété de la parcelle de terre cadastrée section E no 1162 faisant face à la maison, propriété qui leur a été reconnue par le jugement déféré.
Il est constant et au demeurant non contesté que cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété et qu'il n'existe en l'état ni règlement de copropriété ni état descriptif de division ni syndicat.
L'appelante, dans un premier moyen, fait grief au premier juge de n'avoir pas établi un règlement de copropriété avec un état descriptif de
division et ainsi d'avoir méconnu les dispositions légales et réglementaires selon lesquelles ces actes peuvent résulter d'une décision judiciaire.
Toutefois, comme le font observer à juste titre les intimés, le tribunal n'était saisi que de prétentions portant sur la répartition des tantièmes et sur la propriété de la parcelle cadastrée E 1162 et il ne lui était pas expressément demandé d'élaborer le règlement de copropriété.
En outre, la cour relève qu'en renvoyant les parties devant le président de la chambre départementale des notaires afin d'établir le règlement de copropriété, qui comprend nécessairement l'état descriptif de division, conformément aux prescriptions du rapport d'expertise judiciaire, le tribunal a apporté une réponse suffisante et adaptée à la solution du litige portant sur la définition de chacun des lots, la détermination des parties communes et privatives, la répartition des tantièmes. En effet, sur tous ces points, le premier juge, par des motifs précis a entériné les préconisations de l'expert après avoir répondu aux moyens des parties.
Il suite de là que le premier grief articulé par l'appelante à l'encontre de la décision déférée n'est pas fondé.
Dans le cadre de l'appel, s'il appartient naturellement à la cour de vérifier la conformité des préconisations de l'expert aux faits de la cause et aux droits des parties, il ne lui revient pas d'élaborer elle-même le règlement de copropriété ; par suite, les demandes formées à cet effet par l'appelante mais aussi, s'agissant de la composition des lots, par les intimés, seront rejetées.
Dans un deuxième moyen, portant sur la détermination de chacun des lots, l'appelante reproche à l'expert judiciaire de n'avoir donné aucune information relative aux éléments qu'il a pris en compte, ni sur la méthode de calcul retenu, lui permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges qu'il a proposées. Elle fournit en conséquence d'autres coefficients pondérateurs qui lui permettent d'aboutir à une répartition différente des tantièmes entre les cinq lots privatifs.
Toutefois, la simple lecture du rapport d'expertise démontre que l'homme de l'art s'est expliqué sur les coefficients de pondération adoptés et qu'il a précisément répondu aux dires de Madame X... qui reposaient déjà sur les reproches repris devant la cour. Or, l'appelante ne procède que par des affirmations auxquelles l'expert a précisément répondu par une argumentation technique étayée et convaincante. La cour est en outre en mesure de s'assurer que les calculs de l'expert sont parfaitement conformes aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 comme le soutiennent de leur côté les intimés.
La lecture du rapport d'expertise indique plus généralement que sur chacun des points de la mission qui lui a été confiée l'homme de l'art a apporté des conclusions précises, bien argumentées et soumises à la contradiction des parties. Les critiques avancées par l'appelante à l'encontre de ce travail venant d'être écartées, il convient dès lors, à l'instar du tribunal d'entériner toutes les préconisations de l'expert et de dire qu'elles devront être intégralement reprises dans l'élaboration par le président de la chambre départementale des notaires ou son délégataire du règlement de copropriété incluant l'état descriptif de division.
Dans un troisième moyen, afférent à la parcelle cadastrée E 1162, l'appelante soutient que les éléments retenus par le tribunal pour attribuer aux intimés la propriété de cette parcelle, sont insuffisants. A l'entendre, le fait qu'elle dispose d'un accès à sa cave en passant sur cette bande de terrain, suffirait à démontrer le caractère indivis de la propriété.
Toutefois, c'est à bon droit que les intimés soutiennent que leur droit de propriété sur la parcelle litigieuse résulte de leur titre ; en effet, il ressort des termes de l'acte de partage sous-seing privé en date du 26 septembre 1951 que cette parcelle a été attribuée en propre à leur auteur Monsieur Joseph Y.... Par ailleurs, comme l'a justement relevé le premier juge, le titre de Madame X... ne contient aucune référence à cette parcelle. Enfin, le document d'arpentage établie par Monsieur E... le 26 octobre 2001 et qui a été signé par Madame X... conforte les enseignements tirés des titres.
En considération de ces indications précises et concordantes qui ne se heurtent à aucune preuve contraire apportée par l'appelante, c'est à bon droit que le tribunal a consacré le droit de propriété des consorts Y... sur la parcelle litigieuse.
Enfin, sur les désordres constatés par l'expert judiciaire sur les corniches et les chêneaux de l'immeuble, l'appelante forme une demande nouvelle afin d'être autorisée à entreprendre les travaux de remise en état à ses frais avancés et pour le compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble. Elle fait valoir que cette autorisation s'impose en raison tant de la nature des risques encourus par les parties communes de la copropriété que de l'inaction des autres copropriétaires et qu'elle peut lui être délivrée en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Les intimés soutiennent que cette demande est irrecevable en l'état d'une copropriété inorganisées et dépourvue de syndic.
Il est vrai qu'en droit, les situations d'urgence au sein d'une copropriété, notamment pour faire procéder à l'exécution de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, sont réglées par les dispositions de l'article 46 et suivants du décret du 17 mars 1967 qui
prévoient le recours au président du tribunal de grande instance en vue de la désignation d'un administrateur provisoire et non l'autorisation donnée à un copropriétaire.
En outre, compte tenu de la virulence du conflit opposant les copropriétaires dont le présent procès témoigne, il n'apparaît pas opportun de délivrer à l'appelante l'autorisation de réaliser sous sa seule responsabilité des travaux relevant de l'intérêt commun.
Enfin, si le rapport d'expertise confirme la réalité des désordres, ses énonciations ne caractérisent pas un dommage ou des risques relevant d'une intervention urgente.
Il convient en conséquence de débouter Madame X... de sa demande.
C'est à juste titre que le premier juge, relevant que chacune des parties avait intérêt à l'établissement du règlement de copropriété, a partagé les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, à parts égales entre les parties.
Considérant que les contestations de Madame X... n'étaient pas fondées, il a équitablement appliqué les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la condamnant au paiement d'une indemnité de 1. 500 euros.
Les dépens de l'instance d'appel seront en revanche mis à la seule charge de Madame X... qui succombe dans son recours et il convient de la condamner à une nouvelle indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles supportés par les intimés pour assurer leur défense dans cette instance.
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Madame Martine X... de toutes ses demandes,
La condamne à payer aux consorts Y... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les consorts Y... de leurs autres demandes,
Condamne Madame Martine X... aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
