Ch. civile B ARRET No
du 25 JUIN 2014 R. G : 12/ 00968 R-MPA Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 02 Novembre 2010, enregistrée sous le no 09/ 24 SARL ASSUNTA SCI A FUNTANICCIA X...C/ Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 12 BOULEVARD PAOLI A BASTIA
COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU
VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE QUATORZE
APPELANTS : SARL ASSUNTA prise en la personne de son représentant légal 4, rue Fontaine Neuve 20200 BASTIA assistée de Me Jean-Pierre BATTAGLINI de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocat au barreau de BASTIA, et Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
SCI A FUNTANICCIA prise en la personne de son représentant légal 4 rue Fontaine Neuve 20200 BASTIA
assistée de Me Jean-Pierre BATTAGLINI de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocat au barreau de BASTIA, et Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
Me Pierre-Paul X...Pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL ASSUNTA ...... 20289 BASTIA CEDEX
défaillant
INTIME :
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 12 BOULEVARD PAOLI à BASTIA représenté par son syndic en Exercice SARL Cabinet Saint Nicolas
44 Boulevard Graziani 20200 BASTIA
assisté de Me Anne Christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 avril 2014, devant la Cour composée de : M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre Mme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller Mme Françoise LUCIANI, Conseiller qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2014
ARRET : Réputé contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Vu l'arrêt en date du 27 juin 2012 auquel il est expressément référé pour les faits de la cause et la procédure antérieure par lequel la cour d'appel de céans a révoqué l'ordonnance de clôture, renvoyé l'affaire à la mise en état afin que les parties s'expliquent sur les conséquences sur la demande de la mise en redressement judiciaire de la SARL Assunta et que cette dernière justifie de sa situation actuelle.
Vu l'ordonnance en date du 14 novembre 2012 par laquelle le président de chambre, chargé de la mise en état, a constaté l'interruption de l'instance et ordonné la radiation de l'affaire.
Vu l'assignation d'appel en cause délivrée à l'encontre de Me Pierre Paul X...ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Assunta le 26 novembre 2012 qui, cité à personne, n'a pas constitué avocat.
Vu la requête aux fins de remise au rôle déposée par le syndicat des Copropriétaires Immeuble 12 Boulevard Paoli à Bastia le 4 décembre 2012.
Vu les dernières conclusions transmises par ce dernier le 17 octobre 2013.
Il prétend à la parfaite recevabilité de son action pour assurer la défense des intérêts matériels et juridiques des parties communes de l'immeuble.
Il soutient que la dalle et la pergola avec toiture édifiées par les appelantes sont situées dans la cour, partie commune de l'immeuble dépendant de la copropriété.
Il ajoute que la pergola est également ancrée sur la façade est de l'immeuble, façade qui constitue également une partie commune.
Il rappelle que la SARL Assunta et la SCI A Funtaniccia ne justifient d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour réaliser ces travaux.
En conséquence, il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum celles-ci à déposer la couverture de la terrasse.
Y ajoutant, il sollicite leur condamnation solidaire à la remise en état des lieux en supprimant l'intégralité de la terrasse réalisée dans la cour de l'immeuble et en enlevant les ancrages posés illégalement sur la façade est.
Toutefois il précise qu'il a été procédé à l'enlèvement de la couverture de la pergola en cours d'instance et que dans son courrier du 11 octobre 2013, la SCI A Funtaniccia a accepté de réaliser les travaux de remise en état sollicités.
Il demande qu'une astreinte soit ordonnée et qu'à défaut d'exécution, il soit autorisé à faire effectuer les travaux aux frais des appelants.
Il réclame le paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 8 janvier 2014 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 17 avril 2014.
MOTIFS
Attendu sur la façade de l'immeuble qu'au terme des dispositions de l'article 4 du règlement de copropriété les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ; qu'elles comprennent notamment la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, les fondations, le gros oeuvre, les gros murs de façade et de refend ; que cette énonciation est purement énonciative et non limitative ;
Attendu ainsi que les façades de l'immeuble constituent des parties communes en référence à l'article 4 du règlement de copropriété tel qu'énoncé précédemment ;
Attendu qu'il n'est pas contesté par les appelants que les façades de l'immeuble sont des parties communes et qu'ils n'ont jamais sollicité aucune autorisation pour les travaux s'appuyant sur la façade ;
Attendu qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui à la personnalité civile ; que ce syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ;
Attendu que l'article 25 de la loi précitée dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les autorisations données à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;
Attendu qu'en application de ces textes, le syndicat des copropriétaires est parfaitement habile à demander la remise en état de travaux qui ont été réalisés sur les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale ;
Attendu dans ces conditions que le syndicat est donc légalement et légitimement fondé à défendre les atteintes portées aux parties communes de l'immeuble telles qu'elles sont parfaitement établies par les procès-verbaux de constat produits et alors qu'il vient d'être précisé que les appelantes ne contestent nullement l'atteinte illégitime sur la façade de l'immeuble ;
Attendu sur la réclamation portant sur la cour que les appelantes prétendent que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en son action dans la mesure où il ne justifie pas de la nature commune de la cour sur laquelle a été édifiée la terrasse litigieuse ;
Attendu qu'elles ajoutent que le syndicat n'a pas vocation à préserver le prétendu droit de propriété d'un autre copropriétaire ; qu'elles s'estiment fondées à se prévaloir d'un abus de droit manifeste dans la mesure où l'aménagement mis en oeuvre serait plutôt avantageux pour la copropriété ;
Attendu néanmoins qu'en produisant l'acte de propriété du lot numéro 4, le syndicat des copropriétaires entend seulement démontrer le caractère inexact des affirmations des appelantes mais également des considérations erronées du jugement quant au fait que la cour litigieuse correspondrait en réalité à une terrasse située au premier étage de l'immeuble ;
Attendu qu'à titre subsidiaire la SARL Assunta et la SCI A Funtaniccia soutiennent que la cour de l'immeuble n'étant pas cadastrée, il s'agirait d'un espace relevant de la gestion de la commune ;
Attendu toutefois qu'il ressort des éléments produits par le syndicat que l'immeuble figure au cadastre rénové sur la parcelle AN 282 de la commune de Bastia ; que sur les plans cadastraux initiaux la cour est rattachée à la partie cadastrée de l'immeuble par une flèche qui permet donc de la relier à ce bâtiment ; que sur les plans cadastraux actuels, la cour est une partie intégrante de la parcelle ;
Attendu que selon l'article 4 du règlement de copropriété, les parties communes comprennent la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain ; qu'en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties du bâtiment ou des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que dans
le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, le sol, les cours et les voies d'accès ;
Attendu enfin que les appelantes soutiennent que le syndicat devrait renoncer à toute prétention au motif que cet espace serait exploité depuis de très nombreuses années tant par les propriétaires actuels que par les exploitants antérieurs de telle sorte que son caractère privatif pourrait être invoqué sur la foi de la prescription trentenaire ;
Attendu néanmoins qu'il doit être rappelé que la propriété ne se perd pas par le non-usage ; que surtout, cette affirmation n'est corroborée par aucun élément de preuve ; qu'au demeurant, le motif pris de l'existence d'une prescription n'est pas avancé en tant que moyen, la SARL Assunta et la SCI A Funtaniccia ne prétendant pas à l'irrecevabilité de la demande de ce chef ;
Attendu dans ces conditions que la cour sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse constitue une partie commune dans la mesure où elle figure sur la parcelle sur laquelle est situé l'immeuble ; qu'en effet la parcelle cadastrée AN 282 intègre le bâtiment et la cour ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la production avant dire droit de l'état descriptif de division de l'immeuble dont s'agit ;
Attendu donc que le syndicat des copropriétaires est légitime en sa demande d'enlèvement intégral de la dalle et de la pergola construites et édifiées dans la cour, partie commune de l'immeuble, et fixée sur sa façade est, également partie commune de l'immeuble, en violation des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu à cet égard que les appelantes soutiennent que la demande d'enlèvement relève d'un abus de droit dans la mesure où la construction améliorerait l'aspect extérieur de l'immeuble ; que toutefois, il s'agit d'une appréciation de nature esthétique qui ne saurait en rien retirer au syndicat des copropriétaires son droit de défendre l'intégrité des parties communes ; que surtout, cette seule appréciation, n'est pas de nature à caractériser un abus de droit ;
Attendu enfin que le débat sur les problèmes de sécurité qui affecteraient l'agence bancaire située dans l'immeuble n'ont pas à être examinés dans la présente instance, la légitimité de l'action du syndicat ressortant uniquement de la nature commune des parties concernées ;
Attendu par ailleurs que la proposition formulée à titre subsidiaire par la SARL Assunta et la SCI A Funtaniccia, en l'espèce le maintien de la pergola sans prendre appui sur la façade, ne peut être utilement accueillie dans la mesure où la copropriété est légitime dans sa demande
d'enlèvement de toutes les constructions affectant la totalité des parties communes, cour et façade ;
Attendu sur les travaux de remise en état que l'intimé fait valoir que l'enlèvement de la couverture de la pergola a été réalisé en cours d'instance ; qu'il ajoute que par courrier du 11 octobre 2013, la SCI A Funtaniccia a proposé de réaliser les travaux à ses frais dans un délai convenable ; qu'il demande qu'il lui en soit donné acte ;
Attendu toutefois que le donné acte ne peut avoir aucune valeur juridique ni portée contraignante ; qu'il convient donc seulement de constater qu'il a été procédé à l'enlèvement de la couverture de la pergola ;
Attendu ainsi qu'il doit être fait droit à la demande de remise en état des lieux aux conditions qui seront précisées au dispositif du présent arrêt mais à l'encontre uniquement de la SCI A Funtaniccia, seule responsable à l'égard de la copropriété, en sa qualité de copropriétaire ;
Attendu néanmoins qu'au regard du courrier précité faisant état d'une volonté de cette dernière de régulariser enfin la situation, il n'y a pas lieu d'assortir la décision de condamnation aux travaux d'une astreinte ;
Attendu que pour les mêmes motifs, il ne convient pas d'autoriser le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux aux frais des appelantes ;
Attendu que la SCI A Funtaniccia qui succombe à titre principal, doit être condamnée aux dépens et déboutée en sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; qu'à l'opposé, il n'y a pas lieu de faire application de cet article au profit des autres parties qui en ont fait la demande ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bastia en date du 2 novembre 2010 sauf en sa disposition par laquelle il a condamné in solidum la SCI A Funtaniccia et la SARL Assunta à déposer la couverture de la terrasse du lot numéro 4 de l'immeuble en copropriété située 12 boulevard Paoli à Bastia dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement, Statuant à nouveau de tous les autres chefs de dispositions infirmées,
Constate qu'il a été procédé à l'enlèvement de la couverture de la pergola,
Condamne la SCI A Funtaniccia à supprimer l'intégralité de la terrasse réalisée dans la cour de l'immeuble en démontant la dalle et la charpente située dans la cour intérieure et en enlevant les ancrages posés sur la façade Est de l'immeuble du 12 au boulevard Paoli, Condamne la SCI A Funtaniccia aux dépens d'appel et de première instance, Rejette les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
