COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUINZE AVRIL DEUX MILLE QUINZE
Ch. civile B
ARRET No
du 15 AVRIL 2015
R. G : 13/ 00555 R
Décision déférée à la Cour : Ordonnance Référé, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 18 Juin 2013, enregistrée sous le no 13/ 00037
SARL CIRCINELLU
C/
CONSORTS X... Y...
APPELANTE :
SARL CIRCINELLU prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social... 20000 AJACCIO
assistée de Me Jean-Pierre RIBAUT-PASQUALINI de la SCP RIBAUT-PASQUALINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Didier ARENA de la SCP DELAGE ARENA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant par Me Philippe DAN, avocat
INTIMES :
Mme Francoise Catherine X... veuve Y... née le 13 Juillet 1923 à Tunis... 20000 AJACCIO
assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
M. Louis Etienne Sauveur Y... né le 23 Février 1936 à Ajaccio (20000)... 20000 AJACCIO
assisté de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Marie-Louise Y... épouse Z... née le 11 Septembre 1941 à Ajaccio... 20000 AJACCIO
assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
M. Louis Y... né le 07 Janvier 1942 à Ajaccio (20000)... 20000 AJACCIO
assisté de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Eliane Marie Y... épouse A... née le 05 Mars 1942 à Ajaccio (20000)... 20000 AJACCIO
assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
M. Jean-Claude Y... né le 08 Mai 1947 à Ajaccio... 20000 AJACCIO
assisté de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Félicia Marie Jacqueline Y... née le 23 Août 1947 à Ajaccio... 20000 AJACCIO
assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
M. Gérard Ignace Y... né le 11 Juin 1949 à Ajaccio (20000)... 20000 AJACCIO
assisté de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Marie-Thérèse Y... divorcée B... née le 12 Septembre 1949 à Ajaccio... 20000 AJACCIO
assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Rita Danielle Y... épouse C... née le 26 Juin 1953 à Ajaccio... 20200 BASTIA
assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Marie-Josée Y... veuve D... née le 04 Août 1955 à Ajaccio... 20000 AJACCIO
assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Elisabeth Y... épouse E... née le 29 Octobre 1959 à Ajaccio (20000)... 20000 AJACCIO
assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 février 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre Mme Françoise LUCIANI, Conseiller Mme Judith DELTOUR, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 avril 2015
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 22 juillet 1996, les consorts Y... ont consenti à M. Michel F... un bail commercial d'une durée de neuf années commençant à courir le 1er août 1996 pour venir à expiration le 1er août 2005 sur un local commercial de 80 m ² environ composé de deux salles et situé dans un immeuble sis... à Ajaccio. Ce bail a été cédé à la S. A. R. L. Soffiu Novu lors de la cession du fonds de commerce par M. Michel F... en 2002 et a fait l'objet d'une tacite reconduction. Par avenant sous seing privé des 3 et 7 avril 2009 entre les consorts Y... et la S. A. R. L. Soffiu Novu, le loyer a été fixé à 10 380 euros par an. Par acte notarié du 16 avril 2009, la S. A. R. L. Soffiu Novu a cédé son droit au bail à la S. A. R. L. Circinellu.
Invoquant le non paiement des loyers, par acte du 11 janvier 2013, Mme Françoise X... veuve Y..., M. Louis Y... (né le 23 février 1936), Mme Marie Louise Y... épouse Z..., M. Louis Y... (né le 7 janvier 1942), Mme Eliane Y... épouse A..., M. Jean-Claude Y..., Mme Félicia Y..., M. Gérard Y..., Mme Marie-Thérèse Y..., Mme Rita Y... épouse C..., Mme Marie Josée Y..., Mme Élisabeth Y... épouse E... ont fait assigner la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des référés du Tribunal de grande instance d'Ajaccio pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, sa condamnation au paiement d'une somme provisionnelle de 13 782 euros et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance de référé du 18 juin 2013, le juge des référés du Tribunal de grande instance d'Ajaccio a :
- rejeté la demande de jonction de procédures,
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, a
-constaté la résiliation du bail commercial conclu entre les consorts Y... et la S. A. R. L. Circinellu, depuis le 8 novembre 2012,
- ordonné le départ de la S. A. R. L. Circinellu des lieux loués sis à Ajaccio,..., consistant en deux salles situées à droite de l'entrée principale du commerce, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- dit que passé ce délai, la S. A. R. L. Circinellu pourrait être expulsée, ainsi que tous occupants et tous meubles de son chef, en cas de besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme Françoise X... veuve Y..., M. Louis Y... (né le 23 février 1936), Mme Marie-Louise Y... épouse Z..., M. Louis Y... (né le 7 janvier 1942), Mme Eliane Y... épouse A..., M. Jean-Claude Y..., Mme Félicia Y..., M. Gérard Y..., Mme Marie-Thérèse Y..., Mme Rita Y... épouse C..., Mme Marie Josée Y..., Mme Élisabeth Y... épouse E... la somme provisionnelle de 13 782 euros due au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au mois de janvier 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme Françoise X... veuve Y..., M. Louis Y... (né le 23 février 1936), Mme Marie-Louise Y... épouse Z..., M. Louis Y... (né le 7 janvier 1942), Mme Eliane Y... épouse A..., M. Jean-Claude Y..., Mme Félicia Y..., M. Gérard Y..., Mme Marie-Thérèse Y..., Mme Rita Y... épouse C..., Mme Marie Josée Y..., Mme Élisabeth Y... épouse E... une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 898 euros à compter du 1er février 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté la S. A. R. L. Circinellu de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire du bail,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme Françoise X... veuve Y..., M. Louis Y... (né le 23 février 1936), Mme Marie-Louise Y... épouse Z..., M. Louis Y... (né le 7 janvier 1942), Mme Eliane Y... épouse A..., M. Jean-Claude Y..., Mme Félicia Y..., M. Gérard Y..., Mme Marie-Thérèse Y..., Mme Rita Y... épouse C..., Mme Marie Josée Y..., Mme Élisabeth Y... épouse E... la somme de 1 200 euros (100 euros chacun) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé l'exécution provisoire,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens, en ce compris les frais du
commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 8 octobre 2012 et les frais de demande d'état des inscriptions au greffe du tribunal de commerce d'Ajaccio.
Par déclaration reçue le 5 juillet 2013, la S. A. R. L. Circinellu a interjeté appel de la décision. Mme Françoise X... veuve Y..., M. Louis Y..., Mme Marie-Louise Y... épouse Z..., M. Louis Etienne Y..., Mme Eliane Y... épouse A..., M. Jean-Claude Y..., Mme Félicia Y..., M. Gérard Y..., Mme Marie-Thérèse Y..., Mme Rita Y... épouse C..., Mme Marie Josée Y..., Mme Élisabeth Y... épouse E... ont constitué avocat.
Par ordonnance de référé du 24 septembre 2013, le premier président a rejeté la demande de jonction des procédures et rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions communiquées le 9 septembre 2014, la S. A. R. L. Circinellu demande :
- d'ordonner la jonction des deux procédures prononcées le 18 juin 2013 entre d'une part M. Patrice G... et la S. A. R. L. Circinellu et, d'autre part entre les consorts Y... et la S. A. R. L. Circinellu,
- de constater l'existence d'un sinistre affectant les lieux loués,
- de constater le caractère indivisible des baux commerciaux respectivement conclus avec M. G... et les consorts Y...,
- dire inapplicable la clause excluant la responsabilité du bailleur au cas d'espèce,
- dire que l'obligation de délivrance est constante et ne saurait être écartée par une clause contractuelle,
- dire qu'aucune clause ne saurait ôter l'obligation de délivrance du bailleur,
- de constater que cette clause n'existe pas dans le bail conclu entre les consorts Y... et elle,
- de dire en conséquence, que l'ordonnance est entachée d'une erreur manifeste engendrant une violation de la régle de droit,
en conséquence,
- dire que l'absence de paiement par le preneur n'est que la conséquence de l'inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur,
- dire qu'elle était fondée à séquestrer entre ses propres mains le montant du loyer et charges jusqu'à la réouverture et le respect de l'obligation de délivrance des propriétaires,
- dire qu'il appartiendra au juge du fond de statuer sur les responsabilités et préjudices causés au preneur par le bailleur et sur le montant des sommes dues au titre des loyers par le preneur et d'en ordonner éventuellement la compensation,
- dire qu'il existe des contestations sérieuses au stade des référés.
en l'état,
- débouter M. Patrice G... et les consorts Y... de leurs demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, obtenir le règlement du loyer ainsi qu'une indemnité d'occupation à chacun d'eux,
subsidiairement de,
- lui accorder des délais de paiement,
en toutes hypothèses,
- de condamner M. Patrice G... et les consorts Y... au paiement d'une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Elle fait valoir qu'il existe un second bail commercial consenti par M. Patrice G... qui porte sur la seconde partie du local, comprenant notamment la cuisine du restaurant, qui a également été cédé à la S. A. R. L. Soffiu Novu, qui lui a cédé les deux droits au bail, qu'elle a également été assignée par M. G... et qu'en raison des désordres affectant les locaux, une fermeture administrative de l'établissement a été ordonnée. Elle expose que le bail litigieux ne contient pas la clause limitative de responsabilité existant dans celui conclu avec M. G..., pourtant citée et retenue par le premier juge, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, qui revêt un caractère d'ordre public, que la clause invoquée n'est pas applicable au regard de la gravité des désordres empêchant l'usage normal des locaux, Elle ajoute que les deux baux ont un objet commun puisqu'ils permettent l'exploitation d'une activité de restauration, qu'il existe une contestation sérieuse pour apprécier la clause et les obligations respectives des parties, qu'elle est dans l'impossibilité de poursuivre l'exploitation. Subsidiairement, elle estime pouvoir réclamer des délais de paiement sur 24 mois en considérant les difficultés financières rencontrées par son exploitation.
Par dernières conclusions communiquées le 10 novembre 2014, les consorts Y... demandent, au visa du bail commercial et du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'absence d'exploitation prolongée depuis plus de 3 ans sans règlement des loyers
et en conséquence de la perte du fonds de commerce, de
-constater l'existence de la clause No18 qui interdit la cession isolée du droit au bail,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 18 juin 2013,
- condamner la S. A. R. L. Circinellu à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l'instance.
Ils indiquent qu'ils s'en rapportent sur la demande de jonction, qu'ils démontrent que les loyers sont impayés, que les désordres allégués ne leur sont pas imputables puisqu'ils affectent des locaux étrangers à leur bail, qu'il n'existe aucune clause d'indivisibilité entre les deux contrats de bail, qu'il existe une clause de non garantie, le preneur ayant accepté de faire son affaire des vices éventuellement cachés pouvant affecter les locaux. Ils ajoutent que l'article 1719 du code civil ne peut leur être opposé puisque les désordres n'affectent pas les locaux qu'ils ont donné à bail, qu'ils ne sont pas concernés par le sinistre, qu'il appartenait au preneur de s'assurer. Ils estiment que le fonds de commerce n'existe plus, ayant été fermé pendant des années, de l'aveu même de la S. A. R. L. Circinellu, tous éléments qui justifient la confirmation de l'ordonnance de référé critiquée.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2015.
L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 19 février 2015, mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 15 avril 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la jonction :
Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. En l'espèce, la demande de jonction soutenue par la S. A. R. L. Circinellu n'est pas motivée. Il s'agit de baux différents, avec des obligations différentes pour les parties, concernant des locaux certes voisins mais différents, de sorte que la jonction n'est pas dans l'intérêt d'une bonne justice.
L'ordonnance de référé sera confirmée de ce chef.
Sur l'annulation :
Aucune violation d'une quelconque règle de droit, ne découle de la similitude entre les décisions rendues dans l'instance opposant la S. A. R. L. Circinellu à M. G... d'une part et aux consorts Y... d'autre part, le juge des référés ayant caractérisé les éléments des deux baux.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
En application de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, qui doit à peine de nullité mentionner ce délai.
La délivrance régulière du commandement de payer visant la clause résolutoire est établie et n'est pas contestée, aucune contestation n'existe quant au non paiement des loyers et charges.
Suivant l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. L'obligation d'entretien de l'article 1719 du code civil, se distingue de celle de l'article 1720 du code civil. La première concerne la conservation de l'immeuble conforme à l'usage pour lequel il est loué, c'est-à-dire la préservation de la structure de l'usure normale du temps. La seconde concerne la réparation des accidents survenus autres que ceux consécutifs à l'usage ou à l'usure. Le bailleur ne peut échapper à la première mais peut, par une clause contraire, échapper à la seconde. En l'espèce, les stipulations du bail relatives à l'état des lieux et celles relatives la non responsabilité du bailleur, correctement citées par le premier juge, sont claires et il n'est pas démontré qu'elles seraient contraires aux obligations légales du bailleur.
Les locaux loués par les consorts Y... ne sont pas affectés de désordres puisque le siège des infiltrations d'eau est le plafond de la cuisine en rez de chaussée à proximité du sas reliant la cuisine à la salle, de sorte que le preneur ne peut pas leur opposer cette exception. S'agissant de l'arrêt préfectoral du 2 novembre 2011 portant fermeture du restaurant, il se fonde sur des manquements aux règles d'hygiène des denrées alimentaires, impliquant un risque de contamination et d'intoxication alimentaire, il ne mentionne pas les infiltrations alléguées et en tout état de cause, il n'est pas lié à des désordres affectant les locaux loués par les consorts Y.... Aucune exception d'inexécution ne peut être opposée aux consorts Y..., le preneur ne démontrant d'ailleurs pas en quoi, les consorts Y... auraient manqué à leur obligation de délivrance. S'agissant de la faute lourde alléguée, elle n'est pas démontrée.
L'indivisibilité prévue par l'article L 1445-1 du code de commerce, grâce à laquelle les dispositions relatives aux baux commerciaux, s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, et en outre aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal, n'est pas applicable à l'espèce s'agissant de deux baux commerciaux. L'indivisibilité, qui résulterait du fait que le bail des consorts Y... concerne la salle du restaurant et qu'un autre bail signé avec M. G..., concerne la cuisine, ne peut être opposée aux consorts Y..., elle ne figure dans aucun acte. De plus, si les locaux et les baux commerciaux, ont suivi des procédures et des sorts parallèles, aucun lien juridique n'existe entre eux. Il en résulte, ainsi que de l'exposé des faits, que le preneur a cessé de payer les loyers pour un local qui n'était pas affecté de désordres et qui a fait l'objet d'une fermeture administrative pour des motifs étrangers au bailleur. De surcroît, le preneur ne peut s'opposer aux demandes du bailleur, alors qu'il indique dans ses écritures que la fermeture administrative du restaurant provoque la perte de l'objet commercial de l'ensemble des locaux et la perte de la cause juridique des baux, contredisant son affirmation de l'existence d'une contestation sérieuse.
La demande de délais de paiement qui n'est pas soutenue par des justificatifs des ressources et charges, doit être rejetée, d'autant que l'appelant reconnaît dans ses écritures la perte de la cause juridique du bail et donc ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire. L'autorisation de séquestrer les loyers se heurte également à l'aveu de la perte de l'objet commercial des locaux.
L'ordonnance de référé critiquée doit donc être confirmée en toutes ses dispositions et la S. A. R. L. Circinellu doit être déboutée de ses demandes et prétentions contraires.
La S. A. R. L. Circinellu ne peut former aucune demande à l'encontre de M. G... qui n'est pas partie à cette instance.
La S. A. R. L. Circinellu qui succombe sera condamnée au paiement des dépens. Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 1 200 euros au profit des consorts Y....
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme l'ordonnance de référé critiquée du 18 juin 2013,
Y ajoutant,
Déboute la S. A. R. L. Circinellu de ses demandes et prétentions contraires,
Condamne la S. A. R. L. Circinellu au paiement des dépens,
Condamne la S. A. R. L. Circinellu à payer aux consorts Y... une somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
