Ch. civile A
ARRET No
du 14 OCTOBRE 2015
R. G : 14/ 00753 R
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 28 Juillet 2014, enregistrée sous le no 11-14-0067
X...
C/
CONSORTS Z...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE
APPELANTE :
Mme Josette Madeleine X... née le 27 Décembre 1953 à Gravelines (59820)... 59240 DUNKERQUE
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2014/ 2378 du 18/ 09/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
INTIMES :
M. Jean-Yves Z... né le 23 Juin 1960 à Oran...... 20290 BORGO
défaillant
Mme Michèle Z... née le 14 Septembre 1952 à Toulouse (31000)...... 20290 BORGO
défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 septembre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2015
ARRET :
Rendu par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Mme X... a donné à bail en date du 30 mars 2012 à M. et Mme Z... une villa sise à Borgo pour un loyer de 1 062 euros et pour une durée renouvelable de 3 ans à compter du 1er avril 2012.
Le 16 octobre 2013 Mme X... a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer les sommes restant dues au titre de ce bail, puis les a assignés devant le tribunal d'instance de Bastia pour que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l'expulsion des locataires, et que ceux-ci soient condamnés à lui payer la somme de 4 943, 47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 décembre 2013, la somme de 1 537, 35 euros au titre de la clause pénale, une indemnité d'occupation mensuelle de 1 081 euros, ainsi que la somme de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le 28 juillet 2014, le tribunal d'instance de Bastia a constaté que les causes du commandement du 13 octobre 2013 avaient été réglées ou n'étaient pas dues, a constaté que dès lors les demandes de constater la résiliation, d'ordonner l'expulsion et de fixer une indemnité d'occupation
étaient sans objet, a dit que le loyer était net de charges et qu'aucune provision sur charges n'avait été mise à la charge des locataires, a débouté Mme X... de ses demandes à ce titre, a condamné solidairement M. et Mme Z... à payer à Mme X... la somme de 2 110, 98 euros représentant les loyers impayés n'ayant pas fait l'objet du commandement de payer, a débouté les locataires de leur demande de dommages et intérêts, a débouté les parties de leurs autres demandes.
Mme X... a relevé appel de ce jugement par déclaration enregistrée au greffe le 12 septembre 2014.
Dans ses conclusions en date du 26 novembre 2014 qui ont été régulièrement signifiées en l'étude de l'huissier, Mme X... fait essentiellement valoir que les sommes réclamées par le commandement étaient bien dues ; que le tribunal a fait application des dispositions de l'article 1253 du code civil alors que ce moyen n'avait été ni soulevé ni débattu et que le débiteur n'avait pas indiqué clairement son choix au moment du paiement, ce qui ne ressortait pas de la simple date des chèques ; que les paiements effectués les 30 août, 26 septembre, 25 octobre 25 novembre et 25 décembre 2013 se sont imputés sur la dette constituée au 1er août 2013 ;
Que les intimés avaient reçu de la part du mandataire de la bailleresse une réclamation de la taxe d'ordures ménagères ;
Que depuis février 2014 aucun loyer n'a été payé par les locataires ; que la dette s'élève à la somme de 9 109, 18 euros arrêtée au 9 septembre 2014.
Mme X... demande donc à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire, de valider le congé délivré le 27 août 2014 pour le 31 mars 2015 pour motif légitime et sérieux, d'ordonner l'expulsion des locataires, de les condamner au paiement de la somme de 9 109, 18 euros au titre de la dette principale arrêtée au 9 septembre 2014, de la somme de 1973 euros au titre de la clause pénale, de la somme de 1 081 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation, de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens comprenant les commandements de payer des 19 octobre 2013 et 27 août 2014.
Bien que régulièrement cités en l'étude de l'huissier conformément à l'article 902 du code de procédure civile, les intimés n'ont pas comparu.
L'ordonnance de clôture a été prise le 25 février 2015 et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l'audience du 7 septembre 2015.
SUR QUOI LA COUR
La demande faite à la cour de valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux le 27 août 2014 pour le 31 mars 2015 est une demande nouvelle irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Le bail passé entre Mme X... d'une part et M. et Mme Z... d'autre part comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail pourra être résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer tout ou partie du loyer et des charges demeuré infructueux.
Mme X... a fait délivrer un commandement le 16 octobre 2013 pour obtenir paiement de la somme de 4 168, 77 euros représentant les loyers d'août, septembre et octobre 2013, la taxe ordures ménagères 2012 (9 mois) et 2013 ainsi que des frais de courriers recommandés de relance, des pénalités au titre de la clause 2. 12 du bail et le coût de l'acte.
Mme X... ne rapporte pas la preuve d'avoir justifié dans le temps imparti par le commandement c'est à dire avant le 17 décembre 2013 le montant de la taxe ordures ménagères pour les périodes réclamées. Par ailleurs les frais de recouvrement des sommes dues restent, avant tout titre exécutoire et sauf disposition légale spécifique, à la charge du créancier. En conséquence seuls pouvaient à la date du 16 décembre 2013 être mis à la charge des locataires, en sus des loyers et de la clause pénale, le coût du commandement.
Il résulte du décompte présenté par le mandataire de la bailleresse que dans le temps imparti par le commandement, du 16 octobre au 16 décembre 2013, M. et Mme Z... ont effectué deux versements par chèques d'un montant égal au loyer les 8 novembre et 13 décembre 2013, et que les loyers de novembre et décembre étant venus à échéance, le principal de la dette est en conséquence resté exactement le même, sachant d'une part qu'à défaut de déclaration expresse et non équivoque l'imputation des paiements se fait, en application de l'article 1256 du code civil, d'abord sur les dettes les plus anciennes et d'autre part que tous les chèques dont font état M. et Mme Z... ont été comptabilisés par l'agence immobilière.
Dès lors au 16 décembre 2013 la clause résolutoire était acquise, seul l'équivalent de deux loyers sur trois ayant été réglées. Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.
La cour, statuant à nouveau, constatera que le bail est résilié, ordonnera l'expulsion des locataires, condamnera M. et Mme Z...
à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer jusqu'à libération effective des lieux ainsi que la somme de 9 109, 18 euros représentant la dette locative arrêtée au 9 septembre 2014 selon le décompte produit.
La pénalité contractuelle réclamée apparaît manifestement excessive et sera réduite à 300 euros.
Mme X... ne rapporte pas la preuve d'un préjudice autre que celui qui devra être réparé par l'exécution de la présente décision. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Il serait inéquitable de laisser à Mme X... la totalité des frais irrépétibles entraînés par la première instance et l'appel. M. et Mme Z... seront condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme Z... qui succombent en appel seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le commandement de payer du 16 octobre 2013, seul commandement dont il est justifié.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Déclare irrecevable la demande de validation du congé comme nouvelle en appel,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Constate la résiliation du bail passé entre Mme X... et M. et Mme Z...,
Ordonne, en tant que de besoin, l'expulsion de M. et Mme Z... ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
Condamne M. et Mme Z... à payer à Mme X... une indemnité d'occupation égale d'un montant de MILLE QUATRE VINGT UN EUROS (1 081 euros), jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs,
Condamne M. et Mme Z... à payer à Mme X... la somme de NEUF MILLE CENT NEUF EUROS ET DIX HUIT CENTIMES (9 109, 18 euros) au titre de la dette locative arrêtée au 9 septembre 2014,
Condamne M. et Mme Z... à payer à Mme X... la somme de TROIS CENTS EUROS (300 euros) au titre de la clause pénale,
Condamne M. et Mme Z... à payer à Mme X... la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) pour ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,
Condamne M. et Mme Z... aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le commandement de payer du 16 octobre 2013.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
