Ch. civile A
ARRET No
du 28 OCTOBRE 2015
R. G : 14/ 00693 C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 28 Juillet 2014, enregistrée sous le no
X...
C/
Y...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE
APPELANT :
M. Ange X...né le 24 Juillet 1957 à BASTIA (20200) ...20620 BIGUGLIA
ayant pour avocat Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
Mme Raymonde Y...née le 21 Décembre 1916 à CORBEILLES ... 20620 BIGUGLIA
ayant pour avocat Me Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/ 2359 du 18/ 09/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 septembre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2015.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Suivant bail du 1er janvier 1998, M. Ange X...a donné à bail à Mme Raymonde Y...un logement situé à Poggio Mezzana Levole sottano, moyennant un loyer d'un montant mensuel de 381, 12 euros, qui a pris fin le 28 avril 2014 suite au congé délivré par la locataire.
Par acte du 12 février 2014, M. Ange X...a assigné Mme Raymonde Y...devant le tribunal d'instance de Bastia en condamnation au paiement de la somme de 12. 787, 88 euros au titre de travaux d'entretien locatifs. Mme Raymonde Y...a formé une demande reconventionnelle au titre des travaux à charge du propriétaire chiffrés à la somme de 10. 307, 31 euros.
Par jugement du 28 juillet 2014, le tribunal d'instance de Bastia a :
constaté l'inexécution réciproque par les parties des obligations du bail,
fait droit à la demande principale de M. Ange X...en paiement de sommes au titre des travaux d'entretiens locatifs à la charge de Mme Raymonde Y...à hauteur de 12. 394, 88 euros,
constaté que M. Ange X...n'a pas procédé à l'enfouissement de la canalisation d'arrivée d'eau dans les règles de l'art préconisé par décision de justice sous astreinte,
accueilli la demande reconventionnelle de Mme Raymonde Y...en responsabilité contractuelle, au titre des travaux à charge du propriétaire à hauteur de 10. 307, 31euros,
fait droit à la demande de dommages-intérêts de Mme Raymonde Y...,
alloué à Mme Y...la somme de 2. 087, 57 euros en réparation du préjudice de jouissance,
ordonné la compensation judiciaire des sommes réciproquement dues,
débouté les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties en ce compris les frais d'expertise.
Le tribunal s'est fondé sur le rapport de M. B..., expert désigné judiciairement lequel a conclu que les deux parties n'ont pas correctement exécuté les obligations du bail de sorte que chacune est tenue à la responsabilité de travaux. Il a indiqué que Mme Y...devait la somme de 12. 394, 88 euros au titre de travaux d'entretien locatif et M. Ange X...la somme de 10. 307, 31 euros au titre de travaux d'équipement, de ventilation et aération, d'enfouissement du tuyau d'adduction d'eau et de toiture.
M. Ange X...a relevé appel du jugement du 28 juillet 2014 par déclaration déposée au greffe le 8 août 2014.
En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique le 14 août 2014 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. Ange X...demande à la cour de :
- réformer le jugement,
- condamner Mme Y..., locataire, à lui payer la somme de 12. 787, 88 euros,
- débouter Mme Y...de ses prétentions,
- condamner Mme Y...à la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d'expertise de M. B....
Il expose que l'expert a mis à sa charge deux postes de dépense qui sont imputables à la locataire, à savoir la remise en état de l'évacuation du receveur de douches pour un montant de 118 euros et le remplacement des volets en bois jamais entretenus pour la somme de 275 euros. Il chiffre les réparations locatives à la somme de 12. 787, 88 euros.
Il critique le jugement l'ayant condamné au montant des grosses réparations alors que la locataire n'a pas vocation à percevoir une quelconque indemnité de ce chef. Il fait observer qu'il aurait pu éventuellement être condamné à exécuter les travaux, mais que la locataire ne l'a pas demandé d'autant qu'elle a donné congé juste avant l'audience plaidoirie. Il reproche au juge d'avoir prononcé cette condamnation sans constater que le locataire ne l'avait jamais averti de la nécessité d'entreprendre d'éventuels travaux qui relèveraient de ses obligations de bailleur. Il rappelle qu'en tant que bailleur, il ne peut pas rentrer chez son locataire sans y être invité et qu'il n'a été averti par aucun service social des difficultés rencontrées par Mme Y....
Il s'étonne que le juge mette à sa charge un préjudice de jouissance de 2. 087, 57euros correspondant à la différence entre les condamnations réciproques aux motifs :
- qu'il existerait un défaut d'enfouissement d'un tuyau d'eau extérieur alors que ce point a donné lieu à un jugement du 19 avril 2012 du juge de l'exécution qui a retenu que la preuve de l'inexécution n'était pas rapportée. Il en conclut que ledit tuyau a été déterré avant l'expertise pour les besoins de la cause,
- d'un défaut de raccordement et d'évacuation des eaux usées de la douche et du tuyau d'arrivée d'eau alors que l'expert a noté que le siphon de la douche avait été démonté, ce qui induit qu'il l'a été nécessairement par la locataire ou un tiers, mais pas par lui,
- qu'un auvent (et non la toiture) menaçait de s'effondrer alors qu'il n'y a jamais eu de situation dommageable et qu'il n'a jamais été averti.
Il explique la décision qu'il critique par l'émotion du juge liée à l'âge avancé de la locataire et au laxisme coupable de la famille de Mme Y...et des multiples intervenants (services sociaux, médecin...).
En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique le 13 octobre 2014 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Mme Raymonde Y...demande à la cour de :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité en la forme de l'appel interjeté par M. X...,
- débouter M. X...et confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- condamner M. X...aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle explique que la non réalisation des travaux locatifs ne permet d'exclure la responsabilité du bailleur qui aurait dû entreprendre des travaux plus importants et relevant de la sécurité et de l'hygiène dont il a été informé dès 2006 dans le cadre de la première instance qu'elle a initiée. Elle soutient avoir subi un trouble de jouissance d'un montant égal à la somme réclamée en principal par le bailleur.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2015 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 7 septembre 2015.
MOTIFS DE LA DECISION :
Par application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les lieux étaient en très bon état lorsqu'ils ont été donnés en location à Mme Y....
Par la suite, Mme Y...n'a pas entretenu les lieux loués, l'expert judiciaire ayant constaté le démontage du siphon de la douche et l'absence de raccordement des robinets de la cuisine aux canalisations d'adduction ; une absence de ventilation du logement ; une forte odeur nauséabonde et un état de saleté inimaginable ; une dégradation très sérieuse du plancher des chambres due aux déjections des chats ; un décrochement de la toiture de la terrasse du fait d'une dégradation de la poutre en bois ; un manque total d'entretien des volets ; le risque d'effondrement du faux plafond de la terrasse compte tenu des infiltrations d'eau.
Mme Y...ne peut s'exonérer de sa responsabilité en soutenant que le bailleur se devait d'effectuer des travaux de sécurité et d'hygiène.
En effet, M. X...justifie, par un procès-verbal de constat du 23 novembre 2011, avoir procédé aux travaux d'enfouissement du tuyau d'alimentation en eau potable auxquels il avait été condamné par jugement le 23 octobre 2006. Il ne peut donc pas être reproché à M. X...de ne pas s'être exécuté.
Quant au défaut de raccordement et d'évacuation des eaux usées de la douche et du tuyau d'arrivée d'eau, l'expert a noté que le siphon de la douche avait été démonté, ce qui induit qu'il l'a été pendant la location de sorte qu'aucun reproche ne peut être fait au bailleur.
Mais encore, Mme Y...ne justifie ni avoir averti son bailleur des dommages dont elle se plaignait ni l'avoir mis en demeure de procéder aux réparations nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués après son action intentée en 2006.
Il en résulte que Mme Y...a failli à son obligation d'entretien locatif et qu'elle est redevable, selon l'estimation fournie par l'expert judiciaire, de la somme de 12. 512, 88 euros correspondant aux travaux qui sont mentionnés comme étant de sa responsabilité dans les conclusions de M. B...(12. 394, 88 euros) outre la remise en état de l'évacuation du receveur de douche (118 euros) qui lui est aussi imputable. Par contre, c'est à tort que le premier juge a fait droit à la demande de Mme Y...en compensant la somme au titre des travaux à la charge du propriétaire avec les réparations locatives, ces travaux ne pouvant en aucun cas être payés à la locataire.
Le jugement querellé sera infirmé sur ce point.
Reconventionnellement, Mme Y...soutient avoir subi un trouble de jouissance d'un montant égal à la somme réclamée en principal par le bailleur. Cependant, elle ne démontre pas la faute que M. X...aurait commise, la dégradation des lieux étant de son fait à elle. Elle sera déboutée de sa demande.
Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. Ange X...l'intégralité des frais non compris dans les dépens. Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile le jugement sera confirmé en ce qu'il avait débouté les parties de leurs demandes sur ce fondement.
Le jugement querellé sera infirmé sur ce point.
Succombant, Mme Raymonde Y...sera condamnée aux dépens d'instance comprenant les frais d'expertise et aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. Le jugement querellé sera infirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement rendu par le tribunal d'instance de Bastia en toutes ses dispositions à l'exception de celles concernant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées,
Condamne Mme Raymonde Y...à payer à M. Ange X...la somme de douze mille cinq cent douze euros et quatre vingt huit centimes (12. 512, 88 euros) au titre des travaux locatifs,
Déboute Mme Raymonde Y...de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
Condamne Mme Raymonde Y...aux dépens de première instance comprenant les frais d'expertise judiciaire,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme Raymonde Y...aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
