| France, Cour d'appel de Bastia, Chambre civile, 13 avril 2016, 14/01021

Ch. civile A

ARRET No
du 13 AVRIL 2016
R. G : 14/ 01021 MBE-C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 18 Novembre 2014, enregistrée sous le no 12/ 02187

X...
C/
Syndicat des copropriétaires MAISON ROMIEU-15 RUE DU PONTETTO
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
TREIZE AVRIL DEUX MILLE SEIZE
APPELANT :
M. Joseph X... ...20230 SAN GIULIANO

ayant pour avocat Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA
INTIME :
Syndicat des copropriétaires de la MAISON ROMIEU-15 RUE DU PONTETTO pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BASTIA IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal 45 Boulevard Paoli 20200 BASTIA

assistée de Me Georges PANTANACCE de la SCP PANTANACCE-FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 février 2016, devant la Cour composée de :
M. François RACHOU, Premier président Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Melle Cécile BORCKHOLZ.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2016.

ARRET :

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Aurélie CAPDEVILLE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. Joseph X... est propriétaire d'un appartement dépendant d'un immeuble en copropriété dénommé " Maison Romieu ", situé à Bastia, 15 rue du Pontetto, pour en avoir fait l'acquisition par acte notarié du 05 février 1996.

Constatant des infiltrations dans son appartement, M. X... a, par acte d'huissier du 30 octobre 2009, assigné en référé la S. A. R. L. Bastia Immobilier, en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble Maison Romieu, devant le président du tribunal de grande instance de Bastia, aux fins d'une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 10 février 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bastia, faisant droit à cette demande, a ordonné une expertise et commis, pour y procéder, M. Jean-Claude A....
L'expert a déposé son rapport le 03 août 2010, suivi d'un additif daté du 22 novembre 2010.
Par acte d'huissier du 23 mai 2011, M. X... a assigné en référé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bastia, afin d'obtenir, principalement, la condamnation de ce dernier à réaliser les travaux préconisés par l'expert, ainsi que le paiement d'une provision de 15 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.
Par ordonnance du 13 juillet 2011, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé, a débouté M. X... de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Cette ordonnance a été confirmée par arrêt du 26 septembre 2012 de la cour d'appel de BASTIA.

Par acte d'huissier du 05 décembre 2012, M. X... a assigné devant le tribunal den grande instance de Bastia, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, 15 rue du Pontetto à BASTIA, représenté par la S. A. R. L. Bastia Immobilier, en qualité de syndic de la copropriété, pour voir, essentiellement, condamner ledit syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux préconisés par 1'expert, sous astreinte de 300 euros par jour jusqu'à complet achèvement, et à lui payer la somme 26 550 euros arrêtée au 22 octobre 2012, outre 450 euros par mois jusqu'à complète réalisation des travaux prescrits, ainsi que celle de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 18 novembre 2014, le tribunal a :
- dit n'y avoir lieu à prescription,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à payer à M. Joseph X... la somme de 2 860 euros, arrêtée au 22 octobre 2012,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à exécuter ou faire exécuter les travaux préconisés par l'expert, correspondant à la somme de 2 860 euros, dans les deux mois suivant la date de la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour jusqu'à complet achèvement, lequel devra être constaté par l'expert judiciaire,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à payer à M. X... la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, aux dépens.

Par déclaration reçue le 19 décembre 2014, M. X... a interjeté appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions reçues le 28 septembre 2015, l'appelant demande à la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1382, 1384 et 1998 du code civil, de :

- confirmer le jugement attaqué quant au principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de l'indemnité allouée au titre des articles 700 et 696 du code de procédure civile,
- recevoir son appel sur le restant et le déclarer bien fondé,
Statuant à nouveau :
- condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter ou faire exécuter l'intégralité des travaux utiles définis en page 8 du rapport de M. A..., ceux-ci portant sur un montant de 16 200 euros,
- juger que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard dès signification de l'arrêt à intervenir et ce, jusqu'à complet achèvement qui sera constaté par M. A....
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 460, 54 euros (embellissements dans partie privative),
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer, au titre de la perte de loyer, la somme de 40 050 euros (arrêtée à avril 2015) et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel (art. 696 du code de procédure civile).

Par ses conclusions reçues le 10 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic la S. A. R. L. Bastia Immobilier, demande à la cour de, sur l'appel principal, le déclarer recevable mais non fondé et le rejeter, sur l'appel incident, le déclarer recevable et bien fondé, en conséquence :

Au principal,
- déclarer prescrite l'action en responsabilité de M. X... contre lui,
Subsidiairement,
- sur le fond, dire qu'il n'est pas responsable de l'humidité chronique de l'appartement de M. X... dont les causes sont extérieures à l'immeuble et ne relèvent pas non plus d'un défaut d'entretien.
En conséquence,
- débouter M. X... de l'intégralité de ses demandes,
Plus subsidiairement,
- débouter M. X... de sa demande de travaux sous astreinte sur le domaine public,
- le débouter également de sa demande de dommages et intérêts pour ses pertes locatives, son préjudice n'étant absolument pas établi sur ce point,
- le condamner aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 décembre 2015.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions sus-visées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de l'immeuble Maison Romieu

En première instance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu a demandé au tribunal de déclarer l'action en responsabilité prescrite, en invoquant à la fois :- l'article 2224 du code civil, lequel dispose que, depuis la loi du 17 juin 2008, l'action se prescrit par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer,- l'ancien article 2271-1 du code civil, qui prévoyait antérieurement que les actions en responsabilité se préscrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

Le tribunal a considéré que l'action de M. X... était recevable.
Il a retenu que les problèmes d'infiltration avaient été constatés pour la première fois le 18 décembre 2007, suivant un procès-verbal d'huissier de justice, que le syndicat des copropriétaires ne contestait pas que ces dommages avaient fait l'objet d'un débat en assemblée générale de la copropriété le 14 février 2008 et que M. X... avait fait assigner le syndicat des copropriétaires, d'abord, devant le juge des référés le 30 octobre 2009, puis, suite au rapport de d'expert, devant ladite juridiction, le 05 décembre 2012.
Il a considéré que la prescription de cinq ans alléguée par le syndicat des copropriétaires avait commencé en 2008 et avait été interrompue par les exploits introductifs d'instances sus-visés.
En cause d'appel, l'intimé soulève à nouveau la prescription de sa responsabilité extracontractuelle, en reprenant ses moyens, fondements et arguments de première instance.
Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de M. X... est irrecevable comme étant tardive et présentée hors délais, en invoquant le nouvel article 2224 (prescription quinquennale) ainsi que l'ancien article 2271-1 du même code (prescription décennale).
Il affirme que le point de départ de la prescription pour l'humidité chronique invoquée est nécessairement pour M. X... la date d'achat du logement, soit le 5 février 1996.
Il valoir, d'une part, que ce dernier a acheté l'appartement en connaissance de cause, en renonçant à toute action contre son vendeur pour l'état du logement et pour ses vices cachés et apparents dont l'humidité chronique faisait partie, d'autre part, que la cause de l'humidité chronique dans cet appartement est un problème structurel qui remonte à la construction de l'immeuble, il y plus d'un siècle.
Il se prévaut des déclarations de l'expert judiciaire portant sur la description des désordres (humidité dans les parties basses de l'immeuble était chronique) ainsi que sur l'origine de ceux-ci (dommages dérivent naturellement de la configuration des lieux et dus aux infiltrations capillaires à travers la maçonnerie du mur).
L'intimé ajoute qu'il ne s'agit pas d'une cause accidentelle mais d'une cause très ancienne qui existait déjà lorsque M. X... a acheté son logement pour un montant de 150 000 francs (22 867 euros), le 05 février 1996, estimant cette somme bien faible pour l'époque, en rapport avec les caractéristiques et l'état du logement.
De son côté, l'appelant réplique que les dommages sont apparus en 2007, ce qui a donné lieu à un procès-verbal d'assemblée générale du 14 février 2008 et à un procès-verbal de constat du 24 septembre 2009.
Il conclut que, par suite des assignations en référé puis au fond, respectivement en date des 30 octobre 2009 et 5 décembre 2012, le délai de prescription a été valablement interrompu.
Il convient donc de déterminer le point de départ de la prescription décennale, or la cour constate, au vu des éléments versés aux débats, que le syndicat des copropriétaires situe la date de la manifestation des désordres allégués à la date d'acquisition de l'appartement par M. X..., soit le 05 février 1996, tandis que ce dernier la situe en 2007.
. Dès lors, il ya lieu de faire application des dispositions de l'ancien article 2271-1 du code civil, prévoyant une prescription de 10 ans, et non du nouvel article 2224 du même code qui réduit cette prescription à 5 ans, lequel est applicable à compter du 18 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.

Il résulte de l'ancien article 2271-1 du code civil, que le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité extracontractuelle est la manifestation du dommage ou de son aggravation et non comme l'allègue, à tort, l'intimé, la date de l'existence de la cause de ce dommage.
Par ailleurs, la cour relève que l'appelant fonde son action en responsabilité, notamment et en premier, sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, en vertu de l'alinéa 1er de l'article 14 précité, la responsabilité du syndicat ne peut être recherchée par les copropriétaires après un délai de dix ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action.
En l'espèce, au vu de l'acte introductif d'instance du 30 octobre 2009, les faits qui sont la cause génératrice de l'action de M. X..., sont les infiltrations dans son appartement, au travers des murs périphériques de l'immeuble et ces faits ont fait l'objet d'un procès-verbal de constat d'huissier du 18 décembre 2007.
L'acte notarié du 05 février 1996, titre de propriété de M. X..., d'une part, ne fait état à aucun moment des problèmes d'humidité ou d'infiltration et, d'autre part, la clause de non-garantie du vendeur stipulée page 8, dont se prévaut le syndicat de copropriété, est, comme le soutient à juste titre l'intimé, une clause de style.
Dès lors, ces éléments, de même que le montant du prix de la vente, ne permettent pas d'établir que l'appartement était à cette date déjà affecté par ces désordres, et donc que l'appelant en avait eu connaissance lors de son acquisition.
En outre, l'intimé ne produit aucune pièce démontrant que le dommage dont s'agit affectait déjà l'appartement à cette la date.
Par ailleurs, la cour relève qu'aux termes de la lettre de M. Mohamed B..., du 26 octobre 2006, ce locataire écrit à M. X..., son propriétaire, que " l'appartement contient beaucoup d'humidité et ceci me pose un problème par rapport à mes enfants et surtout à mon bébé âgé de 10 mois " (lettre annexée au rapport d'expertise additif).
La cour déduit de ce courrier que l'appelant a eu connaissance de ces problèmes d'humidité à réception de la lettre de son locataire, soit depuis octobre 2006, dès lors, il convient de retenir que la prescription décennale, et non la prescription quinquennale, comme en fait état, à tort, le tribunal, court à compter de fin octobre 2006.
Au vu des dates des assignations en référé et au fond sus-visées (antérieures à 2016), l'action de M. X... à l'encontre du syndicat de copropriété, n'était donc pas prescrite.
En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à prescription.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le tribunal a considéré que le rapport d'expertise relevait deux remèdes distincts :

- creuser une tranchée le long de la ruelle en amont destinée à intercepter les eaux avant qu'elles n'atteignent la paroi du mur à hauteur de l'appartement,
- éviter le contact entre le sol humide et la maçonnerie du mur.
Il a considéré, que s'agissant du premier remède, faute de pièces justificatives suffisantes, il convenait de débouter M. X... de sa demande à ce titre.
Il a retenu que pour le deuxième remède, l'expert soulignait que les dommages observés dérivent naturellement de la configuration des lieux, qu'ils sont la conséquence d'infiltrations capillaires à travers la maçonnerie du mur (partie commune).
Le tribunal a souligné que les parties communes sont la propriété du syndicat des copropriétaires lequel assisté du syndic de la copropriété doit assurer leur entretien de telle sorte que le défaut d'entretien des parties communes ne soit pas à l'origine des dommages provoqués aux parties privatives de l'immeub1e.
Il a estimé, qu'à cet égard, le syndicat des copropriétaires était responsable de ces dommages, sur le fondement de l'article 1384 alinéa 1 du code civil.
L'appelant soutient à nouveau que le syndicat des copropriétaires est responsable de son préjudice résultant d'importantes infiltrations provenant des façades de l'immeuble.
Devant la cour, M. X... invoque différents fondements juridiques, à savoir :
- les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, visant la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction de l'immeuble ou le défaut d'entretien,
- les articles 1382, 1384 alinéa 1er et 1998 du code civil.
Sur la base du rapport d'expertise, il fait valoir, qu'en l'espèce il existe un défaut d'entretien, une absence de conservation de l'immeuble et un vice de construction.

Il affirme en outre, que le syndicat a reconnu sa propre responsabilité après dépôt du rapport d'expertise, aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 mai 2011.

L'appelant relève, d'une part, que si le syndicat des copropriétaires estime que les atteintes portées à son immeuble sont tout ou partie le fait de la commune, il détient une action récursoire et, d'autre part, que la copropriété s'est toujours gardée d'agir contre la commune ou de la mettre en cause durant les 6 années de procédure. Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité sur le fondement, tant de l'article 1384 al 1 du code civil, sur lequel s'appuie le tribunal et 1382 du même code, que sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L'intimé soutient que les deux causes de l'humidité proposées par l'expert, sont extérieures à l'immeuble et que le dommage n'est pas causé par la chose dont il a la garde mais est un dommage causé à la chose par des causes extérieures.
Il relève que les causes de l'humidité qui touche l'appartement de l'appelant, sont anciennes et sont énumérées en page 6 du rapport :
- enterrement de la paroi arrière de l'immeuble (Commentaire : l'appartement est sous le sol naturel),
- terrain des abords ouest du bâtiment en contre pente (descente pavée) ; il s'agit de la ruelle qui relève du domaine public de la commune de Bastia. (Commentaire : elle a toujours été en contre pente),
- présence d'une importante venue d'eau (nappe phréatique ?) en pied du soubassement du bâtiment, sa base est en contact permanent avec l'eau (Commentaire : hypothèse non vérifiée),
- étanchement superficiel du sol (trottoir) en bordure de l'immeuble,
- possibilité de fuites sur des canalisations ou regards en amont et de rétention d'eau dans les tranchées. (Commentaire : hypothèse non vérifiée).
Il souligne que l'analyse de l'expert sur certains points est tout à fait hypothétique, que ce rapport est très succinct et difficilement exploitable.
Il relève que seules la contre pente de la ruelle et la nappe phréatique sous l'immeuble sont des causes possibles mais pas certaines du sinistre, car il n'est ni établi l'existence d'une nappe phréatique sous l'immeuble ni que la contre pente ait été créé lors des travaux publics récents, la ruelle étant naturellement en contre pente depuis toujours.
Il précise que l'appartement de M. X... est en sous-sol sous le sol naturel et que sa paroi extérieure est au contact d'un sol capillaire forcément humide, lui-même siège d'humidité chronique.

Selon le syndicat des copropriétaires la cause de cette humidité est certainement due au fait que l'appartement soit enterré sous le sol naturel en partie et qu'il existe une humidité naturelle qui passe à travers les murs qui sont au contact de la terre.

Il existerait selon l'expert une nappe d'eau sous l'immeuble qui est situé sur le vieux port de Bastia et qui causerait une humidité chronique par des remontées d'eau par capillarité.
Il affirme que cette cause est extérieure à l'immeuble et qu'il n'y a pas de fait de la chose proprement dit, car c'est l'immeuble qui subit un dommage du fait d'une cause qui lui est extérieure, à savoir une nappe d'eau sous les fondations de l'immeuble.
Il fait valoir que M. X... a renoncé contre son vendeur à toute action en responsabilité pour l'état du logement pour les vices de construction cachés ou apparents et a choisi d'assumer ce risque qui relève de la situation de son logement dans l'immeuble.
Il affirme donc que le premier problème tenant à l'implantation de l'immeuble n'engage pas sa responsabilité.
En ce qui concerne le second problème relevé par l'expert, mettant en cause un problème d'écoulement d'eau pluviale à partir de la ruelle publique qui serait en contre pente, le syndicat des copropriétaires allègue qu'il proviendrait du fait du tiers, et qu'il est donc l'exonère de sa responsabilité.
Sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant du vice de construction, l'intimé soulève la prescription, faisant valoir que l'appartement est situé sous le sol naturel humide et que l'action est prescrite depuis longtemps, l'acheteur ayant acquis en connaissance de cause.
Concernant le défaut d'entretien, il souligne que les causes possibles de l'humidité chronique ne peuvent relever d'un défaut d'entretien de l'immeuble, car l'acheteur du logement a renoncé à exercer toute action pour vices mêmes apparents et qu'il a décidé d'en supporter seul les risques.
S'agissant de la reconnaissance de responsabilité dans une assemblée générale du 31 mai 2011, le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de ce moyen, arguant que cette information et proposition du syndic non inscrite à l'ordre du jour, ne peut être interprété que comme la recherche d'une solution amiable pour éviter la poursuite d'un litige mais sans reconnaissance expresse de responsabilité.
Il précise que cette question n'a fait l'objet d'aucun vote et n'ai pas engagé la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle des copropriétaires absents.
La cour relève que selon l'expert, les causes principales des manifestations d'humidité " dérivent naturellement de la configuration des lieux et sont la conséquence d'infiltrations capillaires à travers la maçonnerie du mur (partie commune) ". Il souligne également que le dommage a son origine dans plusieurs causes, dont certaines concernent des parties communes (enterrement de la paroi arrière, migration dans la maçonnerie du mur).
Or, au regard des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dont se prévaut l'appelant, le syndicat des copropriétaires est responsable des vices de construction, même s'ils ne sont pas de son fait.
Par ailleurs, au vice de construction est assimilé le " vice de conception ".
En outre, la clause de non-garantie des vices stipulée dans l'acte notarié du 05 février 1996, n'a d'effets qu'entre les parties à cet acte de vente, à savoir le vendeur et l'acquéreur, ainsi que leurs ayants droit, mais ne peut-être valablement opposée par le syndicat de copropriété à M. X....
Au surplus, le rôle du syndicat de copropriété étant également de maintenir à l'immeuble son niveau de confort et d'entretien, l'obligeant ainsi à entretenir et réparer les parties communes, dès lors, la responsabilité de l'intimé pour défaut d'entretien, des parties communes doit être également retenue.
Dans ces conditions, et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres fondements invoqués par l'appelant, il convient de dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu est responsable de l'entier dommage subi par M. X....

Sur les travaux à la charge du syndicat des copropriétaires

Le tribunal a fait droit aux demandes de M. X... que pour ce qu'il a retenu au titre du second remède et dont le coût des travaux a été évalué par l'expert à 2 860 euros (page 8 du rapport) et l'a débouté du surplus de ses deux demandes (les travaux et le paiement de leur coût), pour ce qui correspondait au premier remède, faute de pièces justificatives suffisantes.

En cause d'appel, M. X... soutient que le juge a rendu une décision indéchiffrable, car tout en retenant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il va cependant estimer qu'il existe deux remèdes proposés par l'expert, or tel n'est pas le cas, et dire que la copropriété doit uniquement réaliser des travaux à hauteur de 2 860 euros « correspondant à l'imperméabilisation de la paroi externe du mur › ›.
Devant la cour, il demande, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation, sous astreinte, de l'intimé à exécuter ou faire exécuter l'intégralité des travaux utiles définis en page 8 du rapport de M. A..., ceux-ci portant sur un montant de 16 200 euros.
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande et relève que certains des travaux préconisés par l'appelant ne sont pas à exécuter dans l'immeuble en copropriété mais sur le domaine public communal, en l'occurrence dans la ruelle en amont de l'immeuble laquelle est entièrement pavée et a été refaite par la ville de Bastia.
Il fait valoir que la commune de Bastia n'a pas été mise en cause par M. X..., que les opérations d'expertise ne sont pas opposables à cette collectivité publique, laquelle pourrait contester les conclusions de l'expert.
L'intimé allègue qu'il n'est pas responsable du domaine public et qu'il ne lui appartient pas de remédier à des problèmes de pente sur les voies publiques quand bien même ce problème causerait un préjudice à l'immeuble, ce qui n'est pas formellement établi.
Il convient, dans un premier temps, de constater que l'expert, à l'analyse de son rapport, n'a pas proposé deux remèdes comme l'a retenu le tribunal, mais une seule solution " La technique pour empêcher l'humidité d'atteindre le mur consiste à.... ", les deux étapes de cette technique ayant été considéré, à tort, par les premiers juges comme deux solutions distinctes.
Par ailleurs, le coût total des travaux comprend l'ensemble des travaux correspondant à ces deux étapes.
En outre, au vu des différentes origines de ces désordres, mentionnées pages 6 du rapport d'expertise, les seuls travaux d'imperméabilisation de la paroi externe du mur ne permettront pas de supprimer pas les causes des dommages affectant l'appartement de M. X....
Il ne s'agit en aucun de deux possibilités pour mettre fin aux désordres constatés.
En ce qui concerne la prise en charge des travaux à réaliser, au vu des pièces versées aux débats, le principe de faire exécuter les travaux nécessaires pour résoudre les problèmes d'infiltration de l'immeuble a été adopté par la copropriété, et ce depuis 2011, sur la base d'une solution différente que celle proposée par l'expert.
En effet, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 31 mai 2011, que " M. X... a reproché au syndicat son inaction devant le préjudice qu'il subit, ce à quoi il lui est répondu que les solutions proposées par l'expert judiciaire M. A...ne semblent pas apporter les sécurités concernant l'efficacité des remèdes proposés. Le syndic devra proposer au conseil syndical rapidement des propositions de maîtrise d'oeuvre concernant une étude de mise en oeuvre de produits d'étanchéité par injection de résines ou autres procédés moins destructifs et plus ciblés ".
La résolution suivante a été adoptée : " L'assemblée délègue au conseil syndical le choix du maître d'oeuvre, une nouvelle assemblée devra statuer sur les modalités de financement de cette étude. L'assemblée fixe un budget de principe concernant cette opération à la somme de 16 000 euros ". M. X... a également voté pour cette résolution.
En outre, au vu du procès-verbal d'assemblée générale du 03 mars 2009, la copropriété a délibéré sur l'examen du projet visant le drainage de la partie enterrée de l'immeuble et a décidé, notamment :
- d'envisager de rechercher les responsabilités de la mairie et d'éventuels autres concessionnaires pouvant être responsables de l'origine des infiltrations,
- d'engager une action de référé expertise afin de rechercher les responsabilités et déterminer les travaux à réaliser,
- envisagée une action amiable contre la commune.
Par ailleurs, il résulte de l'alinéa 4 de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat peut se retourner contre le véritable responsable.
Dès lors, comme celui-ci l'avait envisagé et décidé en assemblée générale, il appartenait au syndicat de la copropriété de mettre en cause la commune de Bastia, contre laquelle il peut, au demeurant, exercer un recours en vertu des dispositions légales sus-visées.
Dans ces conditions et en application des dispositions d'ordre public de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dont se prévaut M. X..., à défaut par la copropriété de réalisation des travaux envisagés et par son assemblée générale du 31 mai 2011, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter l'ensemble des travaux réclamés par l'appelant, sous astreinte comme il sera précisé au dispositif.

Sur les demandes de M. X... au titre de l'embellissement dans la partie privative (4 460, 54 euros) et de la perte de loyers

En première instance, M. X... sollicitait la somme de 10 350 euros en raison de l'accroissement de son préjudice pendant 23 mois supplémentaires, somme arrêtée au 22 octobre 2012, outre la somme de 450 euros par mois à parfaire.

En cause d'appel, il sollicite, d'une part, la somme de 4 460, 54 euros au titre des embellissements dans partie privative et, d'autre part, celle de 40 050 euros, arrêtée à avril 2015, au titre de la perte de loyer, laquelle somme est à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir.
Le rapport d'expertise additif établi le 22 novembre 2010 évalue la durée des travaux des travaux de réparation des causes est de quinze jours environ et celle des travaux de remise en état des embellissements endommagés de huit jours. Il indique les éléments de préjudices, à savoir :
- la dégradation des embellissements en peinture du logement (souillées et cloqués par l'humidité) et évalue le coût de la remise en état des lieux à 4 460, 54 euros,
- la perte de loyer, évaluée, sur la base d'un montant mensuel du loyer à 450 euros et une vacance de l'appartement pendant 36 mois (du 26 octobre 2006 au 1er novembre 2009), à la somme de 16 200 euros.
Sur l'embellissement dans la partie privative
Sur ce point précis, le syndicat des copropriétaires ne formule aucune contestation et conclut que les travaux de peinture chiffrés à la somme de 4 460, 54 euros ne compromettent en rien son habitabilité.
Au vu du rapport d'expertise additif du 22 novembre 2010, la demande de l'appelant est justifiée, l'intimé sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 460, 54 euros, au titre des embellissements dans partie privative.
Au titre de la perte de loyers
Le tribunal n'a pas statué dans sa motivation, sur la demande de M. X... réclamant la somme de 10 350 euros au titre de son préjudice résultant de la perte de loyers pendant 23 mois, sur la base de 450 euros.
Il a, cependant, dans son dispositif, débouté les parties du surplus de leurs demandes.
En cause d'appel, l'appelant sollicite la somme de 42 300 euros au titre de la perte de loyer, faisant valoir que ce préjudice existe toujours.
Il chiffre son préjudice en prenant en compte la somme de 16 200 euros, évaluée au 22 novembre 2010 sur la base d'une perte mensuelle de 450 euros, et réactualise cette somme en y ajoutant 58 mois, soit 42 300 euros arrêtée au 22 septembre 2015.
Le syndicat des copropriétaires réplique que M. X... ne démontre par un préjudice pour la somme énorme de 40 050 euros que ce dernier réclame et ne rapporte pas la preuve que son appartement est insalubre ou inhabitable et impropre à sa destination.
L'intimé précise que le montant réclamé est supérieur au prix d'achat de l'appartement (22 867 euros) et que l'appelant chiffre le début de son préjudice au 26 octobre 2006 alors qu'il n'a saisi le juge des référés qu'en janvier 2010.
Il résulte du rapport d'expertise que les désordres affectant l'appartement de l'appelant consistent en la présence d'une frange d'humidité sur le mur, le réfend et le plafond voûté de toute la partie est de l'appartement se traduisant par des auréoles, des cloques et des décollements d'enduit et de peinture, les pièces affectées sont principalement le coin cuisine/ séjour et la salle de bains.
Il est observé que le contrat de location du 1er novembre 2009, produit par l'appelant porte sur un appartement neuf de type F2 et pour un loyer de 430 euros, ce qui ne correspond pas du tout au logement objet de la location du 1er septembre 2002 à M. B...(1cuisine + 1 salle à manger + 1 salon + 3 chambres et 2 salles d'eau).
Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires 14 février 2008, que M. X... a " sensibilisé les copropriétaires à son problème d'infiltration d'eau rendant insalubre son appartement " et que la copropriété a voté et donc accepté l'arrangement financier proposé par celui-ci en réparation de son préjudice qu'il a évalué à 3 500 euros ".
Au vu de ces éléments et compte-tenu de la durée des travaux de remise en état du logement indiquée par l'expert, dont le coût est mis à la charge de l'intimé, la somme de 40 050 euros réclamée par l'appelant au titre de la perte de loyers, n'est pas justifiée.
En conséquence, ce dernier sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. X....

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ses dispositions à ce titre et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu sera condamné à payer à M. X... la somme de 1 500 euros sur le fondement de ce texte pour la procédure d'appel.
L'intimé, partie perdante, supportera les entiers dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à payer à M. Joseph X... la somme de 2 860 euros, arrêtée au 22 octobre 2012,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à exécuter ou faire exécuter les travaux préconisés par l'expert, correspondant à la somme de 2 860 euros, dans les deux mois suivant la date de la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour jusqu'à complet achèvement, lequel devra être constaté par l'expert judiciaire,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à exécuter ou faire exécuter l'intégralité des travaux préconisés par l'expert, correspondant à la somme de seize mille deux cents euros (16 200 euros), dans les quatre mois suivant la date de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour jusqu'à complet achèvement, lequel devra être constaté par l'expert judiciaire, M. A...,
Y ajoutant,
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu entièrement responsable des désordres constatés par l'expert judiciaire,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à payer à M. Joseph X... la somme de quatre mille six cent soixante euros cinquante quatre centimes (4 460, 54 euros) correspondant à son préjudice au titre des embellissements dans la partie privative de l'appartement,

Déboute M. Joseph X... de sa demande au titre de son préjudice pour perte de loyers,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à payer à M. Joseph X... la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros), au titre de l'article 700 du code de procédure d'appel pour la procédure d'appel,
Déboute les parties de tous autres chefs de demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PREMIER PRESIDENT