Ch. civile A
ARRET No
du 11 MAI 2016
R. G : 14/ 00714 JD-C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 01 Juillet 2014, enregistrée sous le no 12/ 01419
Consorts X...
C/
Y...
Z...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
ONZE MAI DEUX MILLE SEIZE
APPELANTS :
M. Jonathan X...
né le 04 Mars 1984 à BESANCON (25000)
...
20240 SOLARO
ayant pour avocat de Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
Mme Nadine X...
en sa qualité de curatrice de M. Jonathan X...
née le 18 Décembre 1964 à BESANCON (25000)
...
20240 SOLARO
ayant pour avocat Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES :
Mme Danielle Y...
née le 25 Février 1946 à PARIS (75000)
...
20240 SOLARO
ayant pour avocat Me Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA
Me Marie-Anne Z...
Résidence Bastien Taddei
...
20270 ALERIA
ayant pour avocat Me Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 mars 2016, devant la Cour composée de :
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre,
Mme Judith DELTOUR, Conseiller
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 mai 2016.
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée le 30 septembre 2015 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Aurélie CAPDEVILLE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE
Par acte authentique du 8 février 2011, reçu par Me Anne Marie Z..., notaire à Aleria, M. Jonathan X..., assisté de sa curatrice, Mme Nadine X..., a acquis un bien immobilier situé à Solaro, figurant au cadastre sous le No 352 section B appartenant à Mme Danièle Y..., moyennant paiement de 195 000 euros.
Alléguant une erreur portant sur l'étendue de la parcelle cédée, commise par le notaire, Mme Y... a réclamé un acte notarié rectificatif. Le 28 février 2012, elle a fait adresser à M. X..., une sommation d'avoir à quitter la maison qu'il occupe sur la parcelle désignée B1591, le 28 février 2012.
Par actes d'huissier des 25 juillet et 31 juillet 2012, Mme Y... a fait assigner M. Jonathan X... et Mme Nadine X..., ès-qualités de curatrice de Jonathan X... et Me Anne Marie Z... devant le tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir la nullité de la vente et subsidiairement la rectification de l'acte pour exclure la parcelle cadastrée B 1591 de la vente, la condamnation de Me Z... à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, celle de M. X... et de sa curatrice à lui payer 20 000 euros de dommages et intérêts et la remise en état des lieux sous astreinte.
Par jugement du 1er juillet 2014, le tribunal de grande instance de Bastia a
-prononcé l'annulation de l'acte de vente concernant un bien immobilier intervenu le 8 février 2011 entre M. Jonathan X..., assisté de Mme Nadine X..., ès-qualités de curateur, et Mme Danielle Y..., avec toutes conséquences de droit et restitutions réciproques des lieux et locaux dans leur état antérieur à la vente annulée et du prix de vente,
- dit que M. Jonathan X..., assisté de Mme Nadine X... ès-qualités de curateur, devra restituer les terrains et locaux situés sur la parcelle B 352 dans l'état antérieur à l'acte de vente annulé du 8 février 2011, à Mme Danielle Y...,
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à l'établissement d'un acte notarié rectificatif, au titre de la responsabilité de l'acquéreur, au titre de la responsabilité du notaire,
- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, par la partie la plus diligente,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. Jonathan X..., assisté de Mme Nadine X... ès-qualités de curateur à payer à Mme Danielle Y..., la somme de 3 647 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de Me Anne Marie Z... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. Jonathan X..., assisté de Mme Nadine X... ès-qualités de curateur, aux entiers dépens.
M. Jonathan X... et Mme Nadine X... ès-qualités de curateur interjetaient appel par déclaration reçue le 18 août 2014.
Par dernières conclusions communiquées le 16 juin 2015, M. X... et Mme X... sa curatrice demandaient :
- de les déclarer recevables et fondés en leur appel,
- d'infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, au visa des dispositions de l'article 1110, 555 et tous autres du code civil et de la jurisprudence, de
-dire que l'erreur contenue dans l'acte de vente notarié litigieux du 8 février 2011 ne porte ni sur l'objet, ni sur la substance de l'immeuble cédé mais qu'il est entaché d'une erreur de rédaction portant uniquement sur la contenance de la parcelle,
- débouter Mme Y... de sa demande de nullité de l'acte de vente pour vice du consentement,
- dire que la preuve de la mauvaise foi des concluants n'est pas rapportée,
Subsidiairement,
- de re-qualifier en droit la demande de Mme Y..., formée à titre subsidiaire dans ses écritures et dire qu'il s'agit d'une action en revendication immobilière, ou d'une action en délaissement de sa propriété,
- constatant que Mme Y... n'apporte pas la preuve suffisante de leur mauvaise foi, lui enjoindre, avant dire droit, d'avoir à opter dans les conditions de l'article 555 du code civil,
- les décharger de toutes condamnations prononcées contre eux, en principal, intérêts, frais et accessoires,
- de condamner Mme Y... à leur porter et payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner Mme Y... au paiement des dépens.
Ils estimaient que les premiers juges avaient procédé à une analyse erronée de la situation en se fondant sur un document pré-contractuel pour caractériser la mauvaise foi de M. X... susceptible de causer un grief à Mme Y.... Ils considéraient qu'elle ne pouvait sous couvert de l'article 1110 du code civil obtenir la nullité de la vente sans démontrer que la distraction de l'autre construction était une condition essentielle, d'autant que l'obligation de décrire précisément l'objet vendu lui incombait et que l'acte de vente et les documents mentionnaient une superficie de 1 200m ² et que l'erreur portait seulement sur la numérotation et sur la mention de la superficie. Ils estimaient que le notaire avait manqué à son obligation de résultat, que l'erreur alléguée résultait des documents remis au notaire et avait été portée à leur connaissance après la vente et que Mme Y... ne pouvait réclamer la restitution de la totalité et le prix de vente. Ils soutenaient qu'ils considéraient la bâtisse comme une dépendance et que Mme Y... devait opter s'agissant des améliorations apportées, qu'ils accepteraient de rectifier l'acte si elle acceptait de rembourser le coût des matériaux indexé ou la plus value.
Par dernières conclusions communiquées le 16 janvier 2015, Mme Y... demandait de
-statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par la consorts X...,
- les débouter,
- confirmer le jugement,
Subsidiairement de
-dire que la vente immobilière conclue entre les parties devait exclure la parcelle nouvellement créée et cadastrée B. 1591,
- dire la responsabilité du notaire engagée et le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts et les frais afférents à l'acte rectificatif y compris les frais de publication,
- dire que M. X... et sa curatrice ont fait preuve d'une particulière mauvaise foi en s'appropriant un bien, qu'ils savaient ne pas leur appartenir et en résistant abusivement à l'établissement d'un acte rectificatif,
- les condamner à lui payer une somme de 20 000 euros de dommages et intérêts et à remettre en état les lieux appropriés illégalement sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir,
A titre infiniment subsidiaire, de
-dire que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en incluant dans la vente un bien non compris et dont elle a été injustement dépossédée,
- condamner la SELURL Z... à l'indemniser du préjudice subi par l'allocation d'une somme de 195 000 euros correspondant à la valeur du bien perdu si elle était déboutée de sa demande principale ou à prendre en charge des sommes qui pourraient être mises à sa charge en remboursement des travaux réalisés par les consorts X... en cas d'exclusion de la vente du bien formant la construction avec les deux appartements et la portion de terrain attenante,
- condamner solidairement M. X... et Me Z... à lui payer 7 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner au paiement des entiers dépens d'appel.
Elle exposait qu'elle n'avait jamais voulu vendre la totalité de la parcelle et les deux maisons, que le notaire a reconnu son erreur, avant de la dénier, que s'il était fait droit à la demande subsidiaire, elle devrait dédommager ses acquéreurs, seulement en raison de cette erreur, dont le notaire lui doit garantie. Elle estimait les acquéreurs de mauvaise foi dès lors que l'offre d'achat portait sur une construction et superficie de 611 m ², qui avait été visitée et dont les limites avaient été désignées, la seconde construction étant alors louée, que l'objet de la vente était la maison, la référence cadastrale servant seulement à la situer. Elle estimait qu'il y aurait lieu subsidiairement d'exclure de la vente la seconde maison et l'autre moitié de la parcelle et qu'en cas de demande de remboursement des travaux réalisés, le notaire lui devrait garantie.
Par dernières conclusions communiquées le 29 avril 2015, Me Z... demandait de
-dire que les conséquences de la nullité de la vente, si elle devait être prononcée, ne peuvent être mises à sa charge,
- dire que dans l'hypothèse d'une exclusion de la parcelle B1591 de la vente intervenue, Mme Y... ne pourra prétendre à aucun dommage qu'elle serait tenue de réparer,
- constater que le bien litigieux objet des actes établis par le notaire, tel que désigné par les différents intervenants est conforme aux documents cadastraux demandés et obtenus par le notaire pour l'établissement des actes dont s'agit,
- constater que ces documents cadastraux ont été portés à la connaissance de toutes les parties aux actes instrumentés par le notaire et qu'ils ne révèlent aucune division de la parcelle B352,
- constater que les parties n'ont rien objecté aux indications de l'acte en ce qui concerne la désignation et la description du bien,
- constater que le notaire n'a pas été destinataire de l'offre d'achat du 11 octobre 2010 et que cette offre émise par un incapable majeur non assisté de son curateur n'a aucune valeur juridique et ne peut servir de fondement à la nullité de la vente,
- constater qu'il n'existait aucun élément lui permettant de suspecter l'existence d'un risque d'annulation de l'acte,
- constater qu'il n'est pas justifié d'une erreur qu'elle aurait commise lors de l'authentification des dits actes qui soit de nature à engager sa responsabilité,
- débouter Mme Y... de l'ensemble de sa demande dirigée à son encontre,
- condamner tout succombant ou qui mieux des parties à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de première instance et d'appel.
Elle exposait que seules les parties étaient tenues à restitution en cas d'anéantissement rétroactif de la convention, qu'il n'y avait pas de préjudice indemnisable qui puisse résulter de ces restitutions, devant conduire au statu quo ante, que la demande de dommages et intérêts est mal fondée et injustifiée. Elle rappelait qu'elle avait seulement utilisé les éléments qui lui avaient été fournis par Mme Y... conformément à son obligation, que la procédure de division cadastrale n'avait pas été menée à son terme et que les documents qu'elle a recherchés et obtenus n'en faisaient pas mention, alors qu'elle n'avait pas été destinataire de l'offre d'achat des consorts X.... Elle ajoutait que le courrier adressé aux consorts X... l'avait été dans le souci de trouver une solution amiable, qu'il ne s'agissait pas d'une reconnaissance de responsabilité, d'autant que Mme Y... n'avait pas contesté le contenu des actes.
Le dossier a été communiqué, pour avis au Ministère public.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2015.
L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 17 mars 2016.
L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 mai 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'appel interjeté sans notification préalable dans les formes légales est recevable. Suivant l'article 561 du code de procédure civile, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit.
L'acte notarié du 8 février 2011 et le compromis de vente, désignent ainsi l'immeuble : à Solaro (Haute-Corse) 20240, une maison à usage d'habitation, comprenant :
- au rez-de-chaussée : une cuisine, un coin repas, un séjour, trois chambres, une salle de bains, des toilettes, une terrasse,
- au sous-sol : une cave,
- le grenier,
sur le terrain est également édifié un abri de jardin ; figurant au cadastre savoir : section B No352, lieudit..., surface 00 ha 12 a 00 ca, tel que ledit bien se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, sans exception ni réserve, autres que celles pouvant être le cas échéant relatées aux présentes.
L'existence de deux maisons sur la parcelle litigieuse n'est pas contestée et elle apparaît sur le plan d'état des lieux, même si Mme Y... ne prouve pas ses allégations relatives au paiement d'impôts ou à l'existence de locataires dans la maison, comprenant deux appartements, qu'elle considère exclue de la vente.
En application des dispositions des articles 1109 et 1110 du code civil, il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
Il est établi par le mandat de vente du 6 mars 2011, par le paiement des honoraires de l'agent immobilier et par les éléments examinés dans le cadre des diagnostics que Mme Y... voulait vendre une maison d'environ 100 m ², dont le plan est joint aux dossiers de diagnostic, annexés à l'acte, sur une parcelle d'environ 500 m ². L'acte mentionne également que le bien est vendu libre de toute occupation et qu'il a été visité par l'acquéreur. La circonstance que le diagnostiqueur, qui n'était ni géomètre ni métreur, a mentionné comme référence cadastrale " B352 " et précisé " 12 ares " n'engage que ce dernier qui s'est fondé sur les éléments qui lui ont été fournis par son donneur d'ordre, Mme Y....
Il existe dans l'acte des erreurs : celle qui porte sur la numérotation de la parcelle, sur sa superficie et sur la mention d'un abri de jardin. La parcelle en cours de division portait deux maisons dont une issue de l'agrandissement et de la transformation en deux logements de l'abri de jardin. Le compromis de vente reçu par le notaire le 23 décembre 2010, alors que le titre a été constitué par le même notaire le 8 décembre 2010, comporte les mêmes erreurs. Les pièces cadastrales jointes à l'acte sont également erronées. Les consorts X... qui ont revendiqué la propriété de la totalité de la parcelle, qui occupent les trois logements et construisent sur tout le terrain ne peuvent demander de dire " que l'erreur contenue dans l'acte de vente notarié litigieux du 8 février 2011 ne porte ni sur l'objet, ni sur la substance de l'immeuble cédé mais qu'il est entaché d'une erreur de rédaction portant uniquement sur la contenance de la parcelle ". S'étant installés également sur la parcelle et dans la maison voisine, ils ont agi comme s'ils avaient cru avoir acquis l'ensemble, alors même que l'offre d'achat, dont la validité n'est pas contestée, émise par M. Jonathan X..., placé sous curatelle, du 11 octobre 2010, porte évidemment sur la maison de 98 m ² et le terrain de 611 m ². Admettant avoir profité d'un " effet d'aubaine " ils ne peuvent, sans se contredire, soutenir qu'il n'existait pas d'erreur sur la substance
Les actes notariés, compromis et actes de vente, comportent en tout état de cause, une description qui était de nature à induire en erreur les acquéreurs sur la nature exacte des droits acquis, auxquels ils prétendent avoir légitimement mais faussement pu croire. Cette erreur portant sur l'étendue et la nature des biens et droits acquis, par conséquent sur une qualité substantielle de la chose vendue, le consentement des appelants était manifestement vicié lorsqu'ils ont signé l'acte de vente litigieux, de même qu'était vicié le consentement du vendeur qui n'avait pas envisagé vendre l'intégralité de la parcelle et les trois logements. Cette erreur, dont il n'est ni allégué ni démontré qu'elle était grossière et consécutivement inexcusable, était de nature à empêcher la rencontre des consentements.
Au regard de ces éléments, le jugement doit être confirmé, mais par substitution de motifs, en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente litigieuse sur le fondement de l'erreur et ordonné la remise en état antérieur ainsi que la restitution du prix de vente. Considérant que cette annulation a un effet rétroactif, chacune des parties doit être replacée dans la situation dans laquelle elle se trouvait antérieurement à l'acte de vente.
L'annulation de l'acte de vente en exclut la rectification. En ordonnant la remise des locaux dans leur état antérieur, le premier juge a statué sur le sort des " constructions " élevées par les consorts X... et Mme Y... avait d'ores et déjà opté en sollicitant la remise en état des lieux.
Toutefois, les demandes des consorts X..., au visa de l'article 555 alinéa 4, imposent d'examiner les conditions de survenance de l'erreur. Le vendeur n'a pas procédé à une information complète du notaire et n'a pas relu l'acte. Le notaire, n'a pas vérifié si le titre fourni, n'avait pas fait l'objet de mutation ou de modification, alors même qu'il venait de recevoir un acte de notoriété prescriptive portant sur le même immeuble, qui n'était pas encore publié. Les consorts X... ont revendiqué la propriété de l'ensemble, pour investir la seconde habitation comportant deux appartements, y entreprendre des travaux et entreposer du matériel sur le terrain, en indiquant lors de la sommation interpellative, avoir acheté le lot B352 et non 611 m ², vouloir clôturer cette parcelle et vérifier si l'abri de jardin est une maison assujettie à la taxe foncière. Ils ne peuvent se dire de bonne foi, puisqu'ils avaient un titre de propriété, sur la parcelle de 611 m ² et la maison y édifiée, qu'ils avaient envisagé d'acheter, et non sur la parcelle mitoyenne de 570 m ² et la construction y édifiée. Ils doivent donc être déboutés de leur demande.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de statuer sur les autres demandes formées à titre subsidiaire et portant sur la responsabilité des parties à l'acte de vente, du notaire et les demandes de dommages et intérêts consécutives.
Les consorts X... qui succombent seront condamnés au paiement des dépens. L'équité n'exige pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
- Constate la recevabilité de l'appel,
- Confirme par substitution de motifs le jugement entrepris,
Y ajoutant,
- Déboute M. Jonathan X... et Mme Nadine X... de leurs demandes contraires et supplémentaires,
- Rejette toutes autres demandes y compris celles formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. Jonathan X... et Mme Nadine X... au paiement des dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
