Ch. civile A
ARRET No
du 25 JANVIER 2017
R. G : 15/ 00642 FR-C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 13 Décembre 2011, enregistrée sous le no 10/ 01168
X...
C/
SA LCL LE CREDIT LYONNAIS
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT
ARRET MIXTE
APPELANTE :
Mme Henriette X... épouse Y... née le 01 Mars 1952 à PORTO-VECCHIO (20137) ...20137 PORTO VECCHIO
assistée de Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
SA LCL-LE CREDIT LYONNAIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège 18 Rue de la République 69002 LYON
assistée de Me Georges PANTANACCE, avocat au barreau de BASTIA, Me Nicole POIRIER, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Anthony PIERRE, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 octobre 2016, devant la Cour composée de :
M. François RACHOU, Premier président Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller Mme Cécile ROUY FAZI, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Cécile BORCKHOLZ.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2016, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 25 janvier 2017.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Cécile BORCKHOLZ, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par jugement rendu le 13 décembre 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Ajaccio, saisi d'une demande tendant à la fixation à 18 600 euros annuels-soit 200 euros le m ²- au titre du loyer du local commercial dont Mme Henriette X... épouse Y... bailleresse est propriétaire, a fixé à la somme annuelle de 5 572, 56 euros le loyer en principal, outre les charges prévues au bail à compter du 1er mai 2008 dû par la société Crédit Lyonnais-LCL pour les locaux à usage commercial sis à Porto-Vecchio (20137) rue général Leclerc, débouté celle-ci de sa demande et l'a condamnée aux dépens, considérant que, malgré la destination « tous commerces » stipulée au bail, l'activité effective à retenir était celle « d'usage exclusif de bureaux » et fixant à 5 572, 56 euros en principal-soit 56 euros le m ²- outre les charges prévues, le loyer annuellement du par la société Crédit lyonnais SA, preneuse, à compter du 1er mai 2008.
Par arrêt rendu le 2 octobre 2013, la cour d'appel de Bastia, statuant sur l'appel interjeté par la bailleresse, a confirmé en toutes ses dispositions ledit jugement sauf sur le montant du loyer, l'infirmant de ce chef, fixé à 4 805, 58 euros annuels, du fait de la moindre surface du local, mesurée à 80, 20 m ² au lieu de 93m ², indiquée au bail et a débouté la société Crédit lyonnais SA de sa demande d'intérêt de retard sur le trop perçu de loyer, dit pour les deux parties y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, enfin, condamné Mme Henriette X... épouse Y... aux entiers dépens d'appel.
Par arrêt rendu le 25 mars 2015, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 2013 par la cour d'appel de Bastia, remis en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Bastia autrement composée, la société Crédit lyonnais SA étant déboutée et condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement à Mme X... épouse Y... de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 28 juillet 2015, Mme Henriette X... épouse Y... a saisi la cour.
Par conclusions régulièrement transmises par voie électronique en date du 4 août 2015, Mme Henriette X... épouse Y..., demande à la cour de :
- déclarer recevable et fondé son appel,
Y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris,- et, statuant à nouveau, au visa notamment des dispositions des articles R 145-2 et suivants du code de procédure civile et de l'arrêt rendu le 25 mars 2015 par la Cour de cassation,
Avant dire droit,
- commettre tel expert qu'il appartiendra aux fins d'évaluer, au contradictoire des parties, la valeur locative et, partant, le montant du loyer renouvelé,
- et, en ce cas, réserver les dépens en l'attente de l'arrêt sur le tout.
- à défaut, statuant au fond, au visa des données comparatives par elle produites, fixer le loyer des locaux à la somme principale de 200 x 93m2 = 18 600 euros par an, à compter du 1er mai 2008, toutes les autres clauses du bail étant inchangées,
- condamner, en toute hypothèse, l'intimée à payer à l'appelante la somme de 2 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions régulièrement transmises par voie électronique en date du 27 novembre 2015, la société Crédit lyonnais SA demande à la cour de renvoi de :
- débouter Mme X...-Y...de toutes demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande tendant à voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 18 600 euros,
- infirmer le jugement en ce qu'il a fait application de l'article R145-11 du code de commerce à la fixation du loyer de renouvellement au 1er mai 2008,
- dire et juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative sur le fondement de l'article L145-34 dernier alinéa du code de commerce compte tenu de la durée du bail expiré supérieur à douze ans,
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er mai 2008 ; dans l'hypothèse où une mesure d'instruction serait ordonnée,
- dire, en tout état de cause, que les frais d'expertise seront avancés et supportés par Mme X...-Y..., demanderesse à l'augmentation du loyer,
A défaut,
- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le loyer à la somme de 5 572, 56 euros par an HT et HC.
En tout état de cause,
- condamner Mme X...-Y...à payer à la société Crédit lyonnais SA une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Pantanacce-Filippini, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture du conseiller chargé de la mise en état est en date du 27 janvier 2016, renvoyant l'affaire pour être plaidée le 10 octobre 2016 à 8h30.
SUR CE, LA COUR
Sur la qualification des locaux loués
Par arrêt de cassation du 25 mars 2015, la Cour de cassation a indiqué que la cour d'appel de Bastia, pour dire que les locaux loués étaient à usage exclusif de bureaux, avait retenu que le Crédit Lyonnais avait exploité lesdits locaux pour une activité essentielle d'ordre comptable, administratif ou juridique qui n'avait pas été affecté par la réception de clients ; que la cour qui avait constaté que le bail destinait les locaux à l'activité tous commerces avait violé les dispositions de l'article 1134 du code civil.
Il est de jurisprudence constante que la notion d'usage s'apprécie par rapport au bail et non par rapport à l'utilisation effective faite des locaux par le locataire.
En l'espèce, le bail dont s'agit autorise expressément l'exploitation de toute activité commerciale, le bail étant « tous commerces ».
Il convient en conséquence, d'infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 13 décembre 2011 en ce qu'il avait retenu l'usage exclusif de bureaux des dits locaux.
Sur le montant du loyer
Le montant du loyer renouvelé ne saurait relever des dispositions de l'article R 145-11 du code de commerce.
Le loyer de renouvellement 1er mai 2008 doit être fixé à la valeur locative, celle-ci devant être déterminée conformément à l'article L 145-33 du code de commerce.
Les parties s'opposent quant aux éléments à prendre en considération et ils sollicitent une mesure d'instruction. Il convient dès lors d'ordonner une mesure avant dire droit.
En conséquence, il y a lieu de faire droit la demande d'expertise, selon les modalités arrêtées au présent dispositif, aux frais avancés de Mme Henriette X... épouse Y....
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
DECLARE l'appel régulier et recevable en la forme,
INFIRME le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 13 décembre 2011 en toutes des dispositions,
Avant dire droit,
Ordonne une expertise en vue d'évaluer la valeur locative et le montant du loyer,
COMMET pour y procéder :
M. Pierre Paul B......20000 Ajaccio Tél : ...
avec mission de :
"- convoquer les parties et leurs conseils et les entendre en leurs explications,
- se rendre sur les lieux à Porto-Vecchio, 3 rue Fred Scamaroni,
- donner son avis sur la valeur locative au 1er mai 2008, du local à usage commercial situé à cette adresse d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré 2. La destination des lieux 3. Les obligations respectives des parties 4. Les facteurs locaux de commercialité 5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage,
- préciser explicitement les méthodes d'évaluation et éléments de référence utilisés en application des dispositions des articles 23-1 à 23-5 du décret no53960 du 30 octobre 1953 devenus les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce,
- entendre tous sachants, se faire remettre tous documents, et répondre aux dires des parties ".
DIT que l'expert déposera son rapport dans le délai de 4 mois à compter de sa saisine,
FIXE à la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) l'avance sur les frais d'expertise qui devra être consignée par Mme Henriette X... épouse Y... dans le délai d'un mois à dater du présent arrêt,
Sursoit à statuer sur les demandes, y compris sur l'article 700 du code de procédure civile, jusqu'après le dépôt du rapport d'expertise,
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du mercredi 06 septembre 2017,
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
