Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 22 JUIN 2022
N° RG 20/00475
N° Portalis DBVE-V-B7E-B7FW SM - C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 22 Novembre 2018, enregistrée sous le n°
S.A.R.L. SARL BASTIA IMMOBILIER
C/
[H]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT-DEUX JUIN DEUX-MILLE-VINGT-DEUX
APPELANTE :
S.A.R.L. BASTIA IMMOBILIER
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL BASTIA IMMOBILIER prise en la personne de son gérant en exercice
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Benoit FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉ :
M. [P] [H]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l'AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 avril 2022, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Judith DELTOUR, conseillère
Stéphanie MOLIES, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Françoise COAT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 juin 2022.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :
Suivant acte d'huissier du 8 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par la S.A.R.L. Bastia immobilier en qualité de syndic, a fait citer M. [P] [H] devant le tribunal de grande instance de Bastia aux fins de voir :
- condamner M. [P] [H] à lui payer les sommes suivantes :
- 4 294,41 euros représentant les charges de copropriété sur le lot 40 arrêtées au 31 octobre 2017,
- 466,12 euros représentant les charges de travaux sur le lot 40 arrêtées au 31 octobre 2017,
- 11 074,86 euros représentant les charges de copropriété sur le lot 41 arrêtées au 31 octobre 2017,
- 760,18 euros représentant les charges de travaux sur le lot 41 arrêtées au 31 octobre 2017,
soit au total la somme de 16 595,57 euros,
- dire ce que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2017,
- condamner également M. [H] à payer à la S.A.R.L. Bastia immobilier es qualité de syndic la somme de 720 euros au titre des frais de mise en recouvrement de syndic,
- le condamner enfin aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- voir ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par décision du 22 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Bastia a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] de ses demandes en paiement,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] du surplus de ses demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] au paiement des dépens.
Suivant déclaration enregistrée le 6 octobre 2020, la S.A.R.L. Bastia immobilier agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] a interjeté appel de la décision susvisée en ce qu'elle a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] de sa demande de paiement des charges de copropriété et du surplus de ses demandes aux motifs qu'il ne justifie pas de la qualité de copropriétaire de M. [P] [H].
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 30 mai 2021, la S.A.R.L. Bastia immobilier, agissant en sa qualité de syndic de copropriété, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic ont demandé à la cour de :
- dire l'appel recevable et bien fondé,
- En conséquence, voir infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau au vu de la qualité de propriétaire et d'usufruitier de M. [P] [H],
- condamner M. [P] [H] à payer à M. Le gérant de la S.A.R.L. Bastia immobilier agissant en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] les sommes suivantes :
- 7 363,26 euros sur le compte 03002 local commercial et cave,
- 17 302,71 euros sur le compte 03003 appartement,
Soit au total la somme de 24 665,97 euros suivant deux arrêtés de comptes établis au 5 mai 2021,
- dire que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
- débouter M. [H] de ses moyens, fins et conclusions,
- condamner M. [H] à payer également à la S.A.R.L. Bastia immobilier es qualité de syndic la somme de 720 euros au titre des frais de mise en recouvrement de syndic,
- le condamner enfin aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 6 avril 2022, M. [P] [H] a demandé à la juridiction d'appel de :
- Confirmer le jugement ;
- Subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires pour les charges antérieures au 8 mars 2013 ;
- Condamner le Syndicat à payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Suivant ordonnance du 12 octobre 2021, le conseiller chargé de la mise en état a :
- débouté M. [H] de ses demandes tendant à voir déclarer l'appel irrecevable ou subsidiairement caduc,
- ordonné le renvoi de l'affaire à la mise en état du 2 février 2022, pour clôture à charge pour les parties de se mettre en état et pour l'appelant de mettre ses écritures en conformité avec les articles 954 et 962 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [H] au paiement des dépens de l'incident et à conclure au fond compte tenu de ces derniers éléments.
Par ordonnance du 6 avril 2022, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure au 13 avril 2022 et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 21 avril 2022 à 8 heures 30.
Le 21 avril 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 22 juin 2022.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
La partie appelante explique avoir sollicité un justificatif de propriété auprès du cadastre et avoir découvert que l'appartement du 3ème étage était occupé par la fille de M. [H], à laquelle l'intimé aurait fait donation de la nue-propriété en conservant l'usufruit sur les lots. Elle précise que l'avis de mutation ne lui a jamais été notifié par le notaire et soutient qu'en tout état de cause, M. [H] demeure redevable des charges envers le syndicat des copropriétaires en sa qualité d'usufruitier.
Elle affirme que les charges générales de copropriété ne sont pas discutables, de même que les charges de travaux ; elle indique produire l'ensemble des charges justificatives et souligne à ce propos que M. [H] n'a jamais contesté les procès-verbaux des assemblées générales, qui lui ont été dûment notifiés.
Elle fait valoir que le lot n°40 correspondant aux lots 42 et 48 du cadastre, tandis que le lot n°41 correspondrait au lot n°68 visé au cadastre ; elle ajoute enfin avoir actualisé le montant des charges dues eu égard à la longueur de la procédure.
En réponse aux arguments développés par M. [H], la partie appelante précise que la résidence [Adresse 6] est située au [Adresse 1] et que les fiches hypothécaires mentionnent les lots 42, 48 et 68 comme les biens achetés par M. [H] à la S.C.I. Sambucucciu.
Enfin, elle rappelle que la loi Elan qui a réduit le délai de prescription à 5 ans est entré en vigueur le 25 novembre 2018, soit postérieurement à l'assignation : seul le délai de 10 ans serait dès lors applicable.
En réponse, M. [H] estime que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire des lots 40 et 41 puisque les pièces communiquées font état de sa propriété sur les lots 42 et 68. En outre, ces documents ne mentionneraient pas la résidence [Adresse 6] mais le [Adresse 1].
Il fait valoir que la partie appelante vise désormais les lots 42 et 68, sans toutefois s'expliquer sur l'exacte similitude du montant des charges dues.
Il souligne qu'aucun relevé de compte à jour n'est produit et que le procès-verbal d'assemblée générale le plus ancien date de 2010 et fait apparaître un solde à nouveau non justifié. Il en déduit qu'au minimum, le montant de la créance n'est pas certain.
A titre subsidiaire, il soutient que les charges de copropriété se prescrivent par 5 ans ; eu égard à la date de délivrance de l'assignation, les charges antérieures au 8 mars 2013 seraient donc prescrites.
La partie appelante verse au débat un relevé de propriété mentionnant que les lots 42, 68 et 141 du bien situé [Adresse 6] appartiennent en usufruit à M. [P] [H], né le 6 décembre 1950, et en nue-propriété à Mme [Z] [H].
Les fiches de formalité accompagnant ce relevé de propriété font état d'une acquisition du lot 68 par M. [H] le 3 novembre 1981 auprès de la S.C.I. Sambucuccio. Ce lot est décrit comme un appartement de quatre pièces situé au 3ème étage du bloc C, et représentant 200/10 000èmes des charges communes.
Le lot 48 est décrit sur ces fiches de formalité comme un local commercial situé au rez-de-chaussée du bloc C, représentant 163/10 000èmes des charges communes.
Il ressort par ailleurs du document que ce bien a été acquis par M. [H] le 6 juin 1980 moyennant le versement de la somme de 145 000 francs français (22 105,14 euros) au vendeur, la S.C.I. Sambucuccio.
Enfin, le lot 42 est décrit comme une cave située dans le bloc C et représentant 2/10 000èmes des charges communes. La date de l'acquisition est le 3 novembre 1981 et il est renvoyé à la fiche du lot 68 pour les détails de la vente. Il est dès lors établi que cette acquisition a également été faite auprès de la S.C.I. Sambucuccio.
Dans ces conditions, même si le relevé de propriété vise une adresse des lots au [Adresse 1], les fiches de formalité permettent de démontrer que le vendeur desdits lots était la S.C.I. Sambucucciu.
Il n'est pas contesté que l'appartement situé au 3ème étage est occupé par Mme [Z] [H], fille de M. [H] et nue-propriétaire, et le relevé de propriété mentionne une adresse de cette dernière au sein de la résidence [Adresse 6].
L'ensemble de ces éléments permettent de conforter les déclarations de la partie appelante quant au fait que l'adresse située au [Adresse 1] correspond à l'adresse de la copropriété.
Le procès-verbal d'assemblée générale du 12 septembre 2019 précise d'ailleurs : 'Convoqués par la S.A.R.L. Bastia immobilier, les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] se sont réunis le jeudi 12 septembre 2019 (...)'.
La qualité d'usufruitier de M. [H] des lots 42, 68 et 141 situés au sein de la résidence [Adresse 6] est donc justifiée.
D'autre part, il n'est pas contesté que la donation de la nue-propriété desdits lors à Mme [Z] [H] n'a pas été dénoncée au syndic de copropriété, en violation de l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Cette donation est donc inopposable au syndic qui peut demander l'intégralité des charges à l'usufruitier, à charge pour lui de se rapprocher ensuite de la nue-propriétaire sur le fondement de l'article 606 du code civil.
Si la partie appelante soutient que le lot 40 correspond aux lots 42 et 48 mentionnés au cadastre, et le lot 41, au lot 68 mentionné au cadastre, elle ne produit aucun justificatif permettant de conforter ses déclarations.
Il sera au contraire relevé que les différents appels de fonds produits au débat mentionnent que le lot 40 correspond à 168/10 000èmes des charges communes alors que selon les informations figurant au cadastre, les lots 42 et 48 cumulaient 165/10 000èmes, soit une part moins importante des charges communes.
Pareillement, le cadastre indique que le lot 68 correspond à 200/10 000èmes alors qu'il résulte des appels de fonds et des procès-verbaux d'assemblée générale versés au débat que le lot 41 est redevable de 207/10 000èmes des charges communes.
Or le syndicat des copropriétaires ne produit ni le règlement de copropriété initial, ni les règlements de copropriété modifiés ultérieurement, afin de vérifier la réalité de ses allégations.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la créance de la partie appelante à l'égard de M. [H] n'est pas certaine dans son quantum ; le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement présentées par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ainsi que la demande au titre des frais de mise en recouvrement.
Sur les autres demandes
Il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; elles seront par conséquent déboutées de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par la S.A.R.L. Bastia immobilier en qualité de syndic, sera condamné au paiement des dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par la S.A.R.L. Bastia immobilier en qualité de syndic, au paiement des dépens.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
