ARRÊT No
BG / MD
COUR D'APPEL DE BESANÇON
-172 501 116 00013-
ARRÊT DU 28 FEVRIER 2008
CHAMBRE DES APPELS D'EXPROPRIATION
Audience publique
du 17 janvier 2008
No de rôle : 07 / 01021
S / appel d'une décision
du juge de l'expropriation du TERRITOIRE DE BELFORT
en date du 05 décembre 2006 RG No 06 / 1042
Code affaire : 70 H
Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation
SOCIETE D'EQUIPEMENT DU TERRITOIRE DE BELFORT C / René X..., Anne-Marie X..., épouse Y...
Mots clés : expropriation, fixation des indemnités, immeuble bâti, immeuble en mauvais état, méthode de la récupération foncière, terrains, Z. A. C., date de référence, T. A. B. (non), terrains agricoles, emplacement privilégié, indemnité de remploi, taux dégressif
PARTIES EN CAUSE :
SOCIETE D'EQUIPEMENT DU TERRITOIRE DE BELFORT
dont le siège est Hôtel de la Préfecture, place de la République-90000 BELFORT
APPELANTE
Ayant la SCP LEROUX pour Avoué
et la SCP GEHANT-SAIAH-GAROT pour Avocat
ET :
Monsieur René X...
demeurant ...
Madame Anne-Marie X..., épouse Y...
demeurant ...
INTIMÉS
Ayant la SCP BELIN-SCHARTNER pour Avocat
EN PRÉSENCE DE :
Monsieur le commissaire du Gouvernement
représenté par Monsieur MARMIER
COMPOSITION DE LA COUR :
lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur B. GAUTHIER, Conseiller, désigné en qualité de Président par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Besançon en date du 15 janvier 2007.
ASSESSEURS :
Madame Cl. RUARD, Vice-Présidente du tribunal de grande instance de Lons-le-Saunier, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Besançon en date du 1er septembre 2005 (articles L. 13-1 et R. 13-2 du code de l'expropriation)
Monsieur E. SARRET, Vice-Président, suppléant de Monsieur J. L. DOMINJON, Président du tribunal de grande instance de Vesoul, empêché, désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Besançon en date du 17 octobre 2007 (articles L. 13-1 et R. 13-2 du code de l'expropriation)
GREFFIER : Madame M. DEVILLARD, Greffier.
lors du délibéré :
PRÉSIDENT : Monsieur B. GAUTHIER, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre.
ASSESSEURS : Madame Cl. RUARD et Monsieur E. SARRET, assesseurs.
L'affaire, plaidée à l'audience du 17 janvier 2008, a été mise en délibéré au 28 février 2008. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par jugement en date du 5 décembre 2006, auquel la Cour se réfère expressément pour l'exposé des faits et de la procédure, le juge de l'expropriation du TERRITOIRE DE BELFORT a :
- ordonné la jonction des instances 06 / 1042 et 06 / 1043 ;
- fixé à la somme de 291. 259 € le montant de l'indemnité consécutive à l'expropriation des immeubles suivants appartenant à René X... et à Anne-Marie X..., épouse Y... :
- commune de GIROMAGNY :
- parcelle AH no 179, lieudit " La Noye du Milieu " de 9 a 52 ca,
- parcelle AH no 180, lieudit " Faubourg d'Alsace " de 20 a 9 ca,
- parcelle AH no 181, lieudit " La Noye du Milieu " de 7 a 95 ca,
- parcelle AH no 182, lieudit " La Noye du Milieu " de 33 a 84 ca,
- parcelle AH no 186, lieudit " La Noye du Milieu " de 63 a 65 ca,
- commune de VESCEMONT :
- parcelle cadastrée section AI no 2, lieudit " La Noye 2ème partie " de 32 a 88 ca ;
- fixé à 29. 126 € l'indemnité de remploi ;
- condamné la SODEB à payer aux consorts X...-Y... une indemnité de 2. 000 €, pour frais irrépétibles ;
- dit que les dépens de l'instance seront supportés par la SODEB.
La SA d'économie mixte SOCIETE D'EQUIPEMENT DU TERRITOIRE DE BELFORT, " SODEB ", a régulièrement interjeté appel de cette décision.
Elle demande à la Cour de l'infirmer ; de fixer les indemnités revenant aux consorts X... à la somme de 182. 625 € ; et de condamner les consorts X... à lui payer une indemnité de 1. 500 €, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que les parcelles 179, 180, 181 constituent des terrains à bâtir encombrés ; que l'ensemble immobilier bâti est inhabité depuis plus de 15 ans et est inhabitable en l'état ; que ces terrains doivent être évalués selon la méthode de la récupération foncière ; que le premier juge n'a retenu ni la méthode précitée, ni la méthode de comparaison.
Elle ajoute que les parcelles 182, 186 et AI no 2 ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir, celles-ci ne disposant pas de tous les réseaux et étant situées en zone NAI, c'est-à-dire inconstructibles en l'état.
Les consorts X... demandent à la Cour de les recevoir en leur appel incident ; de fixer les indemnités d'expropriation devant leur revenir à la somme globale de 374. 800 €, au titre de l'indemnité principale, et de 37. 480 €, au titre de l'indemnité de remploi ; de condamner la société SODEB à leur payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2. 500 €, au titre de la procédure de première instance, la somme de 3. 000 €, au titre de la procédure d'appel.
Ils font valoir que les parcelles 179, 180, 181 constituent des terrains à bâtir ; que selon leur propre expert, la démolition des bâtiments construits sur celles-ci ne s'impose pas ; qu'il convient de les indemniser à la valeur réelle de ces biens, après abattement pour vétusté et frais de réhabilitation ; qu'ils ont régulièrement conclu un compromis de vente sous seing privé, le 2 février 2006, pour un prix de 280. 000 €.
Ils ajoutent que les parcelles 182, 186 et AI no 2 pourraient être incontestablement classées en terrains à bâtir, si les décisions administratives ne leur avaient affecté une autre destination purement économique, qui est ainsi de nature à en diminuer la valeur ; que la méthode de comparaison retenue par leur expert doit recevoir approbation ; qu'ils sont fondés à revendiquer la fixation d'une indemnité de remploi d'un montant uniforme de 10 % sur l'ensemble de l'indemnité principale.
Le commissaire du Gouvernement conclut à la réformation du jugement déféré, et à la fixation de l'indemnité globale de dépossession à la somme de 210. 125 €.
Il expose que la méthode de la récupération foncière constitue la valeur minimale d'un immeuble ; qu'il privilégie la méthode par comparaison en l'état bâti ; que la méthode retenue par l'expert des intimés doit être écartée, celle-ci n'étant justifiée par aucun élément vérifiable.
Il ajoute que les parcelles 182, 186, AI no 2, ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir, à la date de référence ; qu'en outre, les parcelles 182 et 186, étant situées en espaces boisés classés, sont totalement inconstructibles ; qu'il n'a pas connaissance de mutations de terrains à usage d'activités, non équipés, sur la base fixée par le premier juge à 7 € le mètre carré, dans le nord du Territoire, dont l'attractivité économique est faible.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que l'opération d'expropriation en cause porte sur six parcelles situées dans le périmètre de la Z. A. C. du Mont Jean, dont le plan d'aménagement de zone a été approuvé le 28 mai 1997 ; que cinq de ces parcelles sont situées sur le territoire de la commune de GIROMAGNY (TERRITOIRE DE BELFORT), que la sixième est située sur le territoire de la commune de VESCEMONT (TERRITOIRE DE BELFORT) ;
Attendu que les parcelles en cause, en raison de leurs caractéristiques, constituent deux ensembles immobiliers distincts : parcelles AH 179, 180, 181, d'une part, parcelles AH 182, 186, AI no 2, d'autre part ;
Attendu que l'indemnité principale devra dès lors être calculée séparément pour chacun de ces ensembles ;
Attendu que le rapport d'expertise invoqué par les intimés ne revêt aucun caractère contradictoire ; qu'au surplus, le technicien a été requis et rémunéré par ceux-ci seuls ;
Attendu, en conséquence, que ce rapport doit être écarté des débats ;
Sur l'indemnité principale relative aux parcelles AH 179, 180, 181
Attendu que ces parcelles, d'une superficie globale de 37 ares 56 centiares, sont situées sur le territoire de la commune de GIROMAGNY, en zone UC du P. O. S. ; qu'elles sont encombrées, une maison d'habitation et une grange étant édifiées sur celles-ci ;
Attendu que l'autorité expropriante reconnaît que ces parcelles constituent des terrains à bâtir encombrés ;
Attendu que si le procès-verbal de visite des lieux est très succinct, sur l'état des constructions, le jugement déféré souligne qu'il s'agit de bâtiments en mauvais état du fait de leur non-occupation, totalement inhabitables et nécessitant des frais très importants pour une occupation répondant à leur destination ; que la toiture mérite une réfection totale ; que l'intérieur de la maison d'habitation doit être complètement rénové et mis aux normes ;
Attendu que le jugement ajoute qu'une partie de la toiture de la grange est effondrée ; que pour être utilisable comme telle, celle-ci nécessiterait aussi d'importants investissements ;
Attendu que les constructions en cause sont ainsi délabrées et inutilisables ;
Attendu que les parcelles AH 179, 180, 181 doivent dès lors être évaluées selon la méthode de la récupération foncière, en tenant compte de la valeur du terrain nu, diminué des frais de démolition ;
Attendu, en conséquence, que le jugement déféré doit être infirmé ;
Attendu que le compromis de vente, en date du 2 février 2006, invoqué par les consorts X..., ne saurait être pris en considération, celui-ci étant très largement postérieur à l'arrêté préfectoral du 28 mai 1997, portant déclaration d'utilité publique et cessibilité concernant la Z. A. C. du Mont Jean ;
Attendu que le courrier de Me C..., notaire, invoqué par les intimés, en date du 29 septembre 2006, se contente de préciser que " sur le secteur GIROMAGNY-VESCEMONT-ROUGEGOUTTE, le prix des terrains à bâtir se situe dans une fourchette comprise entre 5. 000 et 6. 000 € l'are. Il s'agit de parcelles destinées à la construction individuelle, hors lotissement, dans des zones de qualité " moyennes " " ;
Attendu que ce courrier ne fait référence à aucune vente précise ; qu'il ne peut dès lors valoir terme de comparaison ;
Attendu que le commissaire du Gouvernement fait état de prix de marché de 2. 368 € l'are à VESCEMONT, de 2. 457 € l'are à GIROMAGNY, et de 5. 288 € l'are en zone UA de forte densité pour un terrain de moins de 10 ares ;
Attendu que la superficie du terrain en cause est nettement supérieure aux éléments de comparaison ; que la zone UC du P. O. S. constitue une zone à faible densité de construction ;
Attendu que ces parcelles doivent ainsi être évaluées 40 € du mètre carré, conformément à la demande de l'autorité expropriante et à la proposition du commissaire du Gouvernement ;
Attendu que la valeur du terrain nu s'établit dès lors à la somme suivante :
3. 756 m ² à 40 € = 150. 240 € ;
Attendu que sur cette somme doit être imputé le coût de la démolition et du nettoyage du terrain, estimé à 35. 686, 24 € T. T. C., selon le devis invoqué par la société SODEB, et non discuté ;
Attendu que l'indemnité principale relative aux parcelles AH 179, 180, 181, s'établit ainsi à :
150. 240 €-35. 686, 24 € = 114. 553, 76 € ;
Attendu que l'autorité expropriante offrant, à ce titre, la somme de 135. 000 €, cette dernière sera retenue ;
Sur l'indemnité principale relative aux parcelles AH 182, 186, AI no 2
Attendu que les deux premières parcelles, d'une contenance respective de 33 a 84 ca et de 63 a 65 ca, sont situées sur le territoire de la commune de GIROMAGNY, en zone NAI du P. O. S. modifié pour la dernière fois, le 16 décembre 1993 ;
Attendu que la troisième parcelle, d'une contenance de 32 a 88 ca, est située sur le territoire de la commune de VESCEMONT, en zone NAI, dont le P. O. S. a été approuvé le 24 février 1995 ;
Attendu que la zone NAI était couverte par le droit de préemption urbain instituée le 20 octobre 1995 ;
Attendu que la date de référence doit dès lors être déterminée conformément aux dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4- a du code de l'urbanisme ;
Attendu qu'en application de ce dernier texte, la date de référence d'un bien situé dans une Z. A. C. couverte par le droit de préemption urbain est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
Attendu que, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge et à ce que soutient la société appelante, le plus récent des actes précités n'est pas constitué par l'approbation du plan d'aménagement de zone ;
Attendu que la date du 28 mai 1997 ne peut dès lors constituer la date de référence ;
Attendu qu'il n'est pas contesté, qu'avant cette date, la dernière modification du P. O. S. de la commune de GIROMAGNY est intervenue le 16 décembre 1993, la dernière modification du P. O. S. de la commune de VESCEMONT est intervenue par délibération du 24 février 1995 ;
Attendu que ces dates constituent les dates de référence ;
Attendu qu'à la date du 16 décembre 1993, les parcelles AH 182 et 186 en cause, étaient situées en zone 1 NAI ; qu'elles étaient ainsi inconstructibles ;
Attendu qu'à la date du 24 février 1995, la parcelle AI no 2 était située en zone NAI ; qu'elle était ainsi également inconstructible ;
Attendu, pour le surplus, que les intimés ne démontrent l'existence d'aucune intention dolosive, dans ces classements ;
Attendu que les parcelles en cause ne sauraient dès lors recevoir la qualification de terrains à bâtir ; qu'elles doivent être évaluées selon leur usage effectif, en l'espèce agricole, à la date de référence ;
Attendu que les intimés ne démontrent pas l'existence de ventes récentes de terrains agricoles au prix de 7 € le mètre carré, comme ils le revendiquent et comme l'a décidé le premier juge ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que l'indemnisation des terrains agricoles situés dans l'emprise des grand projets d'infrastructures actuels du TERRITOIRE DE BELFORT (RN 19, A 36, LGV Rhin-Rhône) est effectuée sur la base de 0, 38 € le mètre carré ;
Attendu que si les parcelles expropriées bénéficient d'un emplacement privilégié, rien ne justifie l'indemnisation accordée par le premier juge ;
Attendu, en conséquence, que le jugement déféré doit également être infirmé sur ce point ;
Attendu que l'indemnité principale doit être fixée à raison de 2, 50 € le mètre carré, conformément à la proposition du commissaire du Gouvernement ;
Attendu que l'indemnité principale s'élève ainsi à :
13. 037 m ² à 2, 50 € = 32. 592, 50 €, arrondi à 32. 600 € ;
Sur l'indemnité de remploi
Attendu que les indemnités principales s'élèvent ainsi à 135. 000 € + 32. 600 € = 167. 600 € ;
Attendu que l'indemnité de remploi doit être calculée, conformément à la jurisprudence de la Cour, suivant un taux dégressif :
7. 500 € à 20 % = 1. 500 €
7. 500 € à 15 % = 1. 125 €
152. 600 € à 10 % = 15. 260 €
17. 885 €
Attendu que l'indemnité globale de dépossession revenant aux consorts X... s'élève ainsi à la somme de :
167. 600 € + 17. 885 € = 185. 485 € ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que les consorts X... succombent sur le recours de la société SODEB ; qu'il convient de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1. 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; de les débouter de leur demande correspondante fondée sur les dispositions précitées ; et de les condamner in solidum aux dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré ;
DÉCLARE les appels recevables en la forme ;
DIT l'appel principal bien fondé, l'appel incident non fondé ;
INFIRME le jugement rendu, le 5 décembre 2006, par le juge de l'expropriation du TERRITOIRE DE BELFORT, à l'exception de sa disposition relative à la charge des dépens de première instance ;
Statuant à nouveau ;
FIXE l'indemnité principale à la somme de 167. 600 € (CENT SOIXANTE SEPT MILLE SIX CENTS EUROS) et l'indemnité de remploi à la somme de 17. 885 € (DIX-SEPT MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS), à la suite de l'expropriation des parcelles appartenant aux consorts X... ;
CONDAMNE la SA d'économie mixte SOCIETE D'EQUIPEMENT DU TERRITOIRE DE BELFORT à payer aux consorts X... la somme de 185. 485 € (CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS), à titre d'indemnité globale de dépossession ;
CONDAMNE in solidum les consorts X... à payer à la SA d'économie mixte SOCIETE D'EQUIPEMENT DU TERRITOIRE DE BELFORT la somme de 1. 000 € (MILLE EUROS), en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties pour le surplus ;
CONDAMNE in solidum les consorts X... aux dépens d'appel.
LEDIT ARRET a été signé par Monsieur B. GAUTHIER, Magistrat ayant participé au délibéré et Madame M. DEVILLARD, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE,
