ARRÊT No
BG/AR
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 19 MARS 2008
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
SECTION A
Contradictoire
Audience publique
du 13 février 2008
No de rôle : 05/01472
S/appel d'une décision
du tribunal de grande instance de Besançon
en date du 15 mars 2005 RG No 02/02197
Code affaire : 54 G
Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction
Jean-François X..., Compagnie MMA
C/
Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA FLORE
Epoux Vladimir Z...
Epoux Alain A...
Epoux Henri B...
SCI SCILAC
Mots clés : réhabilitation immobilière, désordres, travaux inachevés, ventes en l'état futur d'achèvement, notaire, mention de l'existence ou de l'absence d'assurance, obligation de conseil
PARTIES EN CAUSE :
Maître Jean-François X...
ayant siège Office notarial - ...
Compagnie M.M.A.
ayant siège 10, boulevard A. Oyon - 72030 LE MANS CEDEX 9
APPELANTS
Ayant Me Benjamin LEVY pour Avoué
et Me Christophe BELLARD pour Avocat
ET :
Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA FLORE
ayant siège 18, rue de la Varée - 25240 MOUTHE
Monsieur Vladimir Z...
demeurant ...
Madame Gilberte E..., épouse Z...
demeurant ...
Monsieur Alain A...
demeurant ...
Madame Gisèle F..., épouse A...
demeurant ...
Monsieur Henri B...
demeurant ...
Madame Françoise G..., épouse B...
demeurant ...
INTIMÉS
Ayant Me Bruno GRACIANO pour Avoué
et Me Jean-Paul LORACH pour Avocat
SCI SCILAC
ayant siège 18, rue de la Varée - BP 16 - 25240 MOUTHE
INTIMÉE
Ayant la SCP DUMONT-PAUTHIER pour Avoué
COMPOSITION DE LA COUR :
lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur B. GAUTHIER, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, avec l'accord des conseils des parties.
GREFFIER : Madame M. DEVILLARD, Greffier.
lors du délibéré :
Monsieur B. GAUTHIER, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, a rendu compte conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :
Mesdames M. LEVY et V. CARTIER, Conseillers.
**************
FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par jugement en date du 15 mars 2005, auquel la Cour se réfère expressément pour l'exposé des faits et de la procédure, le tribunal de grande instance de Besançon a :
- déclaré la SCI SCILAC entièrement responsable, d'une part des désordres et malfaçons affectant la résidence VILLA FLORE, et d'autre part les travaux inexécutés ;
- dit que la responsabilité civile professionnelle de Me X... est engagée en raison du défaut de vérification de l'effectivité des contrats d'assurance du promoteur ;
- condamné in solidum la SCI SCILAC, Me X..., et la compagnie les Mutuelles du Mans à payer :
. au syndicat des copropriétaires, la somme de 86 237,44 €, correspondant au coût des travaux d'achèvement et à la reprise des désordres et malfaçons,
. aux époux B..., la somme de 1 780,60 €, pour la réfection des revêtements de sol,
. aux époux A..., la somme de 3 238,02 €, pour la réfection des revêtements de sol,
avec indexation desdites sommes sur l'indice BT01 du coût de la construction, l'indice de référence étant celui du mois de décembre 2001 ;
- condamné in solidum la SCI SCILAC, Me X..., et la compagnie les Mutuelles du Mans à payer aux époux B..., A..., Z..., la somme de 1 500 € chacun, en réparation du trouble de jouissance ;
- rejeté le surplus des demandes présentées ;
- dit que les sommes allouées ci-dessus produiront intérêts au taux légal à compter du jour du jugement ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné in solidum la SCI SCILAC, Me X..., et la compagnie les Mutuelles du Mans à payer au syndicat des copropriétaires, aux époux B..., A..., Z..., la somme de 500 € chacun, au titre des frais exposés par ces derniers et non compris dans les dépens ;
- condamné in solidum la SCI SCILAC, Me X..., et la compagnie les Mutuelles du Mans aux dépens.
Jean-François X... et la compagnie M.M.A. ont régulièrement interjeté appel de cette décision.
Ils demandent à la Cour de l'infirmer ; de débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes ; de les condamner in solidum à leur rembourser les sommes versées en exécution du jugement déféré, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de leurs écritures ; et de les condamner in solidum à leur payer la somme de 1 500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
à titre infiniment subsidiaire, au cas où la responsabilité de Jean-François X... serait retenue, de dire qu'il ne pourrait être tenu de réparer que les seuls désordres relevant de la garantie dommages ouvrage, s'élevant au maximum à la somme de 15 075,91 € ;
en toute hypothèse, de condamner la SCI SCILAC à garantir intégralement Jean-François X... de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;
et de condamner la SCI SCILAC à payer à Jean-François X... la somme de 2 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que Jean-François X... s'est assuré de la souscription pour la société SCILAC des polices d'assurances requises ; que l'attestation MARTIN-DEY, agent général de la compagnie WINTERTHUR, en date du 11 août 1992, ne fait pas état de notes de couverture ou de garanties provisoires, mais bien de deux contrats désignés avec précision ; que Jean-François X... n'avait pas à vérifier la solvabilité du vendeur et n'avait pas le pouvoir d'imposer une garantie extrinsèque.
Ils ajoutent que si la responsabilité de Jean-François X... est engagée, elle ne peut l'être qu'en ce qui concerne les désordres relevant de la garantie décennale ; que selon l'expert judiciaire, la majorité des désordres est étrangère à cette garantie ; que les conditions de l'obligation in solidum ne sont pas réunies.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA FLORE, en abrégé "le syndicat", les époux Vladimir Z..., les époux Alain A..., les époux Henri B..., demandent à la Cour de confirmer le jugement déféré, en toutes ses dispositions ; et de condamner in solidum Jean-François X... et la compagnie M.M.A., sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat : la somme de 1 000 €, aux époux B... : la somme de 1 000 €, aux époux A... : la somme de 1 000 €, aux époux Z... : la somme de 1 000 €.
Ils font valoir que Jean-François X... n'a pas respecté l'obligation de conseil, qui était la sienne, à l'égard des époux B..., A..., Z..., lors de l'établissement des contrats de vente en l'état futur d'achèvement ; que celui-ci n'a pas fait de démarches pour savoir si les polices d'assurance évoquées dans l'attestation du 11 août 1992 avaient été régularisées ; que les polices d'assurances étaient en cours d'établissement.
Ils ajoutent que Jean-François X... ne s'est pas assuré de la solvabilité du vendeur, la SCI SCILAC, alors que la situation de cette dernière était des plus précaires ; que celui-ci a encore commis une faute, en ne constatant pas l'existence d'une garantie extrinsèque de la SCI SCILAC et en le l'exigeant pas.
La SCI SCILAC demande à la Cour de confirmer le jugement déféré ; et de condamner les appelants à lui payer la somme de 1 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire devait s'assurer de la souscription d'un contrat d'assurance ; que la simple attestation MARTIN-DEY ne pouvait suffire à garantir les droits des acquéreurs ; que lors de la conclusion des ventes, entre le 6 octobre 1992 et le 7 juin 1996, le notaire n'a jamais recherché si les contrats avaient effectivement été souscrits.
Elle ajoute que les condamnations prononcées à son encontre relevaient bien des garanties qu'elle avait entendu souscrire.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2008.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande du syndicat
Attendu que la SCI SCILAC a entrepris à MOUTHE (Doubs), une opération de rénovation et de promotion immobilières ; que les différentes lots ont fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement conclues entre le 6 octobre 1992 et le 7 juin 1996 ;
Attendu que les travaux réalisés par la SCI SCILAC n'ont pas été achevés ; que les travaux réalisés ont présenté des désordres ;
Attendu que l'expert judiciaire a évalué les travaux restant à exécuter dans les parties communes à la somme de 36 740,02 € ; qu'il a évalué le coût de reprise des malfaçons affectant les parties communes à la somme de 49 497,42 € ;
Attendu que le jugement déféré a alloué la somme de 86 237,44 € au syndicat, au titre de ces deux postes ;
Attendu que les intimés mettent en cause la violation par le notaire de son obligation de conseil, lors de la conclusion des ventes en état futur d'achèvement ;
Attendu que ces dernières ont été régularisées entre la SCI SCILAC et les époux B..., les époux A..., les époux Z... ;
Attendu que le syndicat qui n'était pas partie aux contrats précités, n'est pas ainsi recevable à rechercher la mise en jeu de la garantie de Jean-François X..., dans le cadre de l'achèvement des travaux affectant les parties communes et la reprise des malfaçons ;
Attendu, en conséquence, que le jugement déféré doit être infirmé sur ce point ; que le syndicat doit être déclaré irrecevable en sa demande de condamnation in solidum de Jean-François X... et de la compagnie M.M.A. au paiement de la somme de 86 237,44 €, ainsi qu'en sa demande aux titres des frais irrépétibles et des dépens ;
Attendu que celui-ci doit dès lors être condamné au remboursement de la somme perçue en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement déféré, outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;
Sur la demande des époux A... et des époux B...
Attendu que le jugement déféré a alloué aux premiers la somme de 3 238,02 €, au titre de la réfection des revêtements de sol au premier étage, et a alloué aux seconds la somme de 1 780,60 €, au même titre ;
Attendu que par acte en date du 6 octobre 1992, modifié par acte en date du 7 juin 1996, Jean-François X... a reçu l'acte descriptif de division et de règlement de copropriété de la résidence VILLA FLORE ;
Attendu que le même jour, la société SCILAC a déposé au rang des minutes de l'office notarial différents documents, notamment une attestation délivrée, le 11 août 1992, par le cabinet d'assurance MARTIN-DEY, agent général de la compagnie WINTERTHUR précisant qu'une assurance dommages ouvrage et une assurance CNR avaient été souscrites par le promoteur ;
Attendu que le deuxième acte du 6 octobre 1992 et l'attestation précitée ont été rappelés dans chaque contrat de vente en l'état futur d'achèvement ;
Attendu que, dans celle-ci, le cabinet MARTIN-DEY atteste :
"que la SCILAC est assurée par polices en cours d'établissement pour Dommages-ouvrage - contrat no 6859175 JD, CNR : 6859176 JC pour l'opération de construction-rénovation de l'immeuble Villa Flore rue de la Varée à MOUTHE.
Police R.C. promoteur en cours d'établissement également" ;
Attendu que l'attestation précitée ne constitue pas une note de couverture ; que celle-ci ne précise pas non plus que la société SCILAC soit assurée à titre provisoire ;
Attendu que les numéros mentionnés concernent des numéros de contrat et non des numéros de type de contrats ;
Attendu qu'en déposant cette attestation au rang des minutes de l'office notarial et en la mentionnant dans les différents contrats de vente, Jean-François X... a satisfait aux obligations de l'article L.243-2, alinéa 2, du code des assurances ;
Attendu que celui-ci n'avait pas à s'assurer de l'établissement des polices d'assurance correspondantes ;
Attendu que le notaire n'avait pas à s'assurer de la solvabilité financière de la société SCILAC, d'autant plus que celle-ci était propriétaire de l'immeuble à rénover ;
Attendu qu'il n'avait pas non plus à exiger la présentation d'une garantie extrinsèque, dès lors que le vendeur présentait une garantie intrinsèque ;
Attendu, pour le surplus, que la société SCILAC n'est pas fondée à invoquer sa propre turpitude, celle-ci n'ayant sans doute pas payé les primes d'assurance correspondantes aux contrats visés par l'attestation datée du 11 août 1992, puisqu'elle ne justifie que de deux opérations de débit enregistrées sur son compte courant ouvert au Crédit Lyonnais, le 16 octobre 1992, pour des montants respectifs de 3 965,98 F et de 1 317,65 F ;
Attendu, en conséquence, que le jugement déféré doit être infirmé sur les condamnations prononcées à l'encontre de Jean-François X... et de la compagnie M.M.A., au profit des époux A..., B..., Z... ;
Attendu qu'il convient également de les condamner au remboursement des sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement déféré, outre intérêts au taux légal, à compter de la date de signification du présent arrêt ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que les intimés succombent sur le recours de Jean-François X... et de la compagnie M.M.A. ; qu'il convient de les condamner in solidum à leur payer la somme de 1 500 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; de les débouter de leurs demandes correspondantes fondées sur les dispositions précitées ; et de les condamner in solidum aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me LEVY, avoué ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, après débats en audience publique, contradictoirement, et après en avoir délibéré ;
DÉCLARE l'appel recevable en la forme ;
LE DIT bien fondé ;
INFIRME le jugement rendu, le 15 mars 2005, par le tribunal de grande instance de Besançon, en ce qu'il a prononcé condamnations à l'encontre de Jean-François X... et de la compagnie les Mutuelles du Mans Assurances IARD ;
Statuant à nouveau ;
DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA FLORE irrecevable en l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Jean-François X... et de la compagnie les Mutuelles du Mans Assurances IARD ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA FLORE à rembourser toutes les sommes perçues par lui, en application de l'exécution provisoire assortissant le jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;
DÉBOUTE les époux Henri B..., les époux Alain A..., les époux Vladimir Z..., de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de Jean-François X... et de la compagnie les Mutuelles du Mans Assurances IARD ;
CONDAMNE les époux Henri B..., les époux Alain A..., les époux Vladimir Z... à rembourser toutes les sommes perçues par eux, en application de l'exécution provisoire assortissant le jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;
CONDAMNE la SCI SCILAC à supporter les dépens de première instance ;
Ajoutant au jugement ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA FLORE, les époux Henri B..., les époux Alain A..., les époux Vladimir Z..., la SCI SCILAC, à payer à Jean-François X... et à la compagnie les Mutuelles du Mans Assurances IARD, ensemble, la somme de 1 500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS), en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties pour le surplus ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA FLORE, les époux Henri B..., les époux Alain A..., les époux Vladimir Z..., la SCI SCILAC, aux dépens d'appel, avec droit pour Me LEVY, avoué, de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LEDIT ARRÊT a été prononcé en audience publique et signé par Monsieur B. GAUTHIER, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, Magistrat ayant participé au délibéré, et Madame M. DEVILLARD, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE.
