ARRÊT N°
BM/FA
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Contradictoire
Audience publique
du 20 Octobre 2022
N° de rôle : N° RG 21/01611 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENMY
S/appel d'une décision
du Tribunal de première instance de VESOUL
en date du 25 mai 2021 [RG N° 21/00061]
Code affaire : 51A
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
[T] [S] C/ Etablissement HABITAT 70
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [T] [S]
né le 10 Juin 1969 à ALGERIE, de nationalité française,
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004765 du 09/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)
APPELANT
ET :
Etablissement HABITAT 70
Sis [Adresse 2]
Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
INTIMÉ
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame F. ARNOUX, Greffier.
Lors du délibéré :
Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller
L'affaire, plaidée à l'audience du 20 octobre 2022 a été mise en délibéré au 15 décembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Exposé des faits et de la procédure
Par acte du 6 août 2007, l'établissement public local à caractère industriel ou commercial Habitat 70 (le bailleur social) a donné à bail à M. [T] [S] un appartement situé [Adresse 1] (70), moyennant un loyer mensuel payable d'avance de 253,95euros hors charges, révisable annuellement.
Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2016, les mêmes parties ont conclu un contrat de bail pour un garage n° 24 situé à la même adresse.
M. [S] ne s'étant pas acquitté régulièrement du montant des loyers, son bailleur lui a délivré un commandement de payer le 9 décembre 2019 demeuré infructueux.
Par acte d'huissier de justice signifié le 26 janvier 2021, le bailleur social a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul sollicitant le constat de la résiliation des baux par acquisition des effets des clauses résolutoires des deux baux, l'expulsion du locataire et sa condamnation aux loyers impayés.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 mai 2021, le dit juge a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux sont réunies à la date du 9 janvier 2020 pour le garage et du 9 février 2020 pour le logement ;
- dit que M. [S] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1] et libérer le garage portant le n° 24 sis à la même adresse, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;
- ordonné, à défaut, l'expulsion de M. [S], ainsi que de tous occupants de son chef, à l'expiration du délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- constaté que M. [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 9 février 2020 et du garage depuis le 9 janvier 2020 et redevable depuis lors d'indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à l'égard du bailleur social ;
- condamné M. [S] à payer en deniers et quittance au bailleur social la somme de 3 262,54 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 28 février 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 1 730,62 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;
- condamné M. [S] à payer au bailleur social une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné M. [S] à payer au bailleur social la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le bailleur social de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamné M. [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l'assignation.
Par déclaration parvenue au greffe le 30 août 2021, M. [S] a régulièrement interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 20 octobre 2022 et mise en délibéré au 15 décembre 2022.
Exposé des prétentions et moyens des parties
Selon conclusions transmises le 26 novembre 2021, M. [S] demande à la cour de l'infirmer en toutes ses dispositions et de :
- dire irrecevable la demande de résiliation du bail au motif que la copie de l'assignation en résiliation de bail n'a pas été transmise au représentant de l'Etat par lettre recommandée avec accusé de réception mais par voie électronique ;
- dire n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail en raison de sa situation de rétablissement personnel ;
- subsidiairement, lui accorder des délais de paiement en l'autorisant à s'acquitter de sa dette par des versements mensuels de 90,62 euros en sus du loyer courant sur une période de 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire et dire n'y avoir lieu à résiliation du bail ;
- statuer ce que de droit sur les dépens et dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le bailleur social a répliqué par conclusions transmises le 17 janvier 2022 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner l'appelant à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de la demande de résiliation :
L'article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au préfet, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
La lecture attentive de cet article permet de relever que, depuis une réforme résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, cette notification s'effectue par voie électronique.
En l'espèce, le bailleur social justifie qu'une copie de l'assignation délivrée le 26 janvier 2021 à M. [S] a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône, comme l'atteste l'accusé de réception envoyé par la préfecture par lequel cette dernière confirme sa saisine le 29 janvier 2021.
La cour confirme donc le jugement querellé en ce qu'il a déclaré le bailleur social recevable en sa demande de résiliation.
- Sur la demande de résiliation du bail et de condamnation aux impayés :
Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail d'habitation contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non paiement des arriérés de loyers ou charges dans le délai de deux mois après un commandement de payer.
Le bail du garage prévoit une clause similaire de résiliation en cas de non règlement du retard des loyers dans le délai d'un mois d'un commandement de payer.
Or, par exploit du 9 décembre 2019, le bailleur social a délivré à M. [S] un commandement de payer la somme de 598,54 euros au titre des loyers et charges impayés au titre des deux baux selon décompte arrêté au 31 octobre 2019.
Comme l'a justement relevé le juge de première instance, le commandement est demeuré infructueux, ce qui a impliqué que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues aux baux étaient réunies à la date du 9 janvier 2020 pour le garage et du 9 février 2020 pour le logement.
Il résulte des pièces versées aux débats que les règlements des loyers ne sont plus effectués depuis le mois de juillet 2020, de sorte que l'arriéré de loyer n'a pas cessé d'augmenter depuis la délivrance du commandement de payer.
L'effacement de sa dette au 31 octobre 2021 pour une somme de 4 219,28 euros résultant d'une décision de la commission de surendettement des particuliers est postérieure à l'acquisition des effets des clauses résolutoires. Par ailleurs, M. [S] ne justifie pas avoir régulièrement réglé son loyer courant depuis cet effacement, de sorte qu'il ne peut être considéré comme un débiteur de bonne foi pouvant bénéficier des effets de la décision d'effacement de sa dette de loyer sur la procédure de résiliation.
A défaut d'éléments sur un règlement total de cette dette et le paiement régulier des loyers courants depuis la décision de première instance, la cour rejette la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et confirme le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et pris les mesures en découlant (expulsion, indemnité d'occupation).
Néanmoins, la cour doit infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [S] à payer à le bailleur social la somme de 3 262,54 euros correspondant à l'arriéré des loyers et charges échus au 28 février 2021 et les indemnités d'occupation postérieures au jugement jusqu'au 7 juillet 2021. En effet, ces dettes ont fait l'objet d'un effacement par décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Saône en date du 20 septembre 2021 comprenant la dette de loyer à hauteur de 4 219,28 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayées au 7 juillet 2021.
Pour la dette relative aux indemnités d'occupation ultérieures, aucune demande actualisée n'a été formée par le bailleur social.
Au vu de la situation financière et familiale de M. [S], pour des motifs d'équité, la cour limite à 500 euros le montant de la somme qu'il devra verser au bailleur social au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dispositif : Par ces motifs,
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :
Confirme le jugement rendu entre les parties le 25 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul sauf en ce qu'il a condamné M. [S] à payer au bailleur social la somme de 3 262,54 euros correspondant à l'arriéré des loyers et charges échus au 28 février 2021 et à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er mars 2021 et jusqu'au 7 juillet 2021;
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
Rejette la demande formée par l'établissement public local à caractère industriel ou commercial Habitat 70 au titre de l'arriéré locatif ;
Condamne M. [S] à payer à l'établissement public local à caractère industriel ou commercial Habitat 70 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 8 juillet 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Déboute M. [T] [S] de sa demande de délais de paiement ;
Condamne M. [T] [S] aux dépens d'appel ;
Condamne M. [T] [S] à payer à l'établissement public local à caractère industriel ou commercial Habitat 70 la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président de chambre,
