ARRÊT N°
JFL/FA
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 21 FEVRIER 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
Contradictoire
Audience publique du 22 novembre 2022
N° de rôle : N° RG 21/00606 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ELOU
S/appel d'une décision du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BELFORT en date du 05 février 2021 [RG N° 11-19-227]
Code affaire : 51A Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
[O] [L] C/ [D] [U]
PARTIES EN CAUSE :
Madame [O] [L]
née le 01 Avril 1942 à [Localité 4] ([Localité 4])
de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant
Représentée par Me Jean-Louis LANFUMEZ avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant
APPELANTE
ET :
Monsieur [D] [U]
né le 04 Août 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant
Représenté par Me Richard BELIN, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant
INTIMÉ
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers.
GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.
Lors du délibéré :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre,
ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE, magistrat rédacteur et Cédric SAUNIER, conseiller.
L'affaire, plaidée à l'audience du 22 novembre 2022 a été mise en délibéré au 24 janvier 2023, prorogé au 21 février 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 11 mars 2011, feu [P] [L] et son épouse Mme [O] [L] ont donné à bail à M. [D] [U] un appartement avec cave et garage contre une échéance mensuelle d'un montant initial de 500 euros comprenant une provision pour charges de 50 euros, par la suite élevée à 520 euros dont 430 euros pour l'appartement, 35 euros pour le garage et 55 euros de provision pour charges.
Des infiltrations d'eau en provenance de la terrasse de l'appartement supérieur s'étant manifestées dans le bien loué au cours de l'année 2014, sans pouvoir être définitivement résolues malgré expertises et démarches de la bailleresse envers la copropriété, le locataire a donné son congé le 11 octobre 2017 et l'état des lieux de sortie a été établi le 16 janvier 2018.
Sur assignation délivrée le 2 avril 2019 par les bailleurs à l'ancien locataire tendant à sa condamnation à payer un arriéré de loyers et charges ainsi que des dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives et d'un préjudice de jouissance, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon, par jugement du 5 février 2021, a :
- déclaré prescrite la demande de régularisation des charges antérieures au 20 janvier 2015 ;
- rejeté la demande de régularisation des charges du 20 janvier 2015 au 31 décembre 2017 ;
- condamné M. [U] à payer à Mme [L] la somme de 788,38 euros au titre des loyers et charges dus au 16 janvier 2018 ;
- condamné M. [U] à payer à Mme [L] les sommes de :
* 371 euros au titre de l'entretien de la chaudière ;
* 39,99 euros au titre du remplacement de l'abattant des toilettes ;
* 102,93 euros au titre de la réfection des murs de la cuisine, WC et salle de bain ;
* 122,03 euros au titre de la réfection du séjour et de la chambre ;
* 100,32 euros au titre du remplacement des manivelles de volets ;
* 19,92 euros au titre du remplacement des douille et ampoule ;
- condamné Mme [L] à payer à M. [U] les sommes de :
* 450 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
* 3 725 euros au titre de la restitution des provisions sur charges ;
* 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;
- 'fait le compte entre les parties et en conséquence' condamné Mme [L] à payer à M. [U] la somme de 4 180,43 euros ;
- débouté Mme [L] de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance ;
- rejeté les demandes pour frais irrépétibles ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- laissé à chaque partie la charge de ses dépens.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la demande de régularisation de charges, formulée par Mme [L] pour la première fois dans ses conclusions de première instance du 20 janvier 2020, était prescrite pour la période antérieure au 20 janvier 2015 ; que pour la période postérieure, la preuve des charges réclamées n'était pas apportée par les seuls relevés de charges de copropriété établis par le syndic, non étayés par les justificatifs de chacune des charges concernées ; qu'en application des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire devait indemniser la bailleresse des dégradations locatives révélée par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie ; que le logement n'était ni insalubre ni inhabitable mais que le dégât des eaux subi par le locataire du mois d'août 2014 à son départ le 16 janvier 2018 lui avait causé un préjudice de jouissance évalué à 2 000 euros ; que la bailleresse ne démontrait pas subir un trouble de jouissance lié à une absence de location imputable au locataire de février à décembre 2018.
Mme [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 8 avril 2021.
L'appel critique expressément tous les chefs de jugement, sauf la condamnation de M. [U] à lui payer 788,38 euros et sauf la condamnation de Mme [L] à payer à M. [U] la somme de 450 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
Par conclusions transmises le 1er décembre 2021, l'appelante demande à la cour de :
- infirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [U] à lui payer 788,38 euros au titre de loyers impayés ;
- le condamner à lui payer :
* 788,38 euros au titre de loyers de décembre 2017 et janvier 2018 ;
* 3 163,43 euros pour les dégradations locatives, sauf à en déduire la somme de 450 euros perçue au titre du dépôt de garantie ;
* 5 000 euros en réparation de son 'préjudice complémentaire de jouissance' ;
* 1 108,34 euros au titre du solde des charges impayées pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2017 ;
- condamner M. [U] à lui payer les intérêts au taux légal :
* à compter du 2 avril 2019 sur les sommes de 788,38 euros, 2 079,61 euros (partie des dégradations) et de 5 000 euros ;
* à compter du 20 janvier 2020 sur les sommes de 1 108,34 euros (solde des charges impayées) ;
* et à compter du 14 octobre 2020 (solde des dégradations) ;
- le condamner à lui payer 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Me Jean-Michel Economou.
L'appelante soutient que l'état de dégradation et de saleté de l'appartement a nécessité des travaux de remise en état pour un montant global de 3 960,47 euros, dont elle a été indemnisée par des assureurs à hauteur de 1 880,86 euros, son préjudice résiduel étant de 2 079,61 euros ; qu'elle a subi un préjudice complémentaire de 1 083 euros ; que les précédentes dégradations ne peuvent être imputées aux infiltrations d'eau qui ont affecté l'appartement, ainsi qu'il résulte de l'état des lieux de sortie, des factures et des photos ; qu'il appartenait à M. [U] de déclarer le dégât des eaux à son assureur, ou d'en demander compte au locataire ou au propriétaire de l'appartement supérieur dont venaient les fuites ; que le dégât des eaux n'a affecté que les toilettes et la cuisine ; que les dégradations dont elle demande réparation sont sans lien avec le dégât des eaux ; qu'elle a subi un préjudice de jouissance pour avoir été empêchée de louer son appartement pendant l'année 2018 ; que le montant des provisions pour charge acquittées est inférieur de 1 108,34 euros au montant des charges dues, qui sont établies par les relevés de charge annuels établis par le syndic de l'immeuble, qui mentionnent les charges récupérables sur le locataire ; qu'elle produit devant la cour des justificatifs supplémentaires des charges récupérables ; que le dépôt de garantie était de 450 euros et non de 1 826 euros ; que sa majoration n'est pas due dès lors qu'il a été conservé en raison de l'arriéré de loyers et des réparations locatives ; que la demande en remboursement d'un trop perçu de charges n'est pas fondée dès lors qu'au contraire les charges dues excèdent les provisions versées ; que cette demande, formée pour la première fois par conclusions du 5 septembre 2019, est prescrite pour la période antérieure au 5 septembre 2014 ; et que le locataire ne démontre aucun préjudice de jouissance, ayant pu habiter normalement les lieux pendant toute la durée du bail, sans pouvoir en conséquence revendiquer une diminution des loyers.
L'intimé, par conclusions transmises le 1er octobre 2021 mentionnant porter appel incident, demande à la cour de :
- confirmer sa condamnation à payer 788,38 euros au titre des loyers impayés ;
- confirmer la condamnation de Mme [L] à lui payer 3 725 euros au titre de charges indûment versées ;
- pour le surplus, 'recevoir son appel incident et l'y déclarant bien fondé ' ;
- condamner Mme [L] à lui payer la somme de 22 187,01 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt ;
- la condamner à lui payer 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens, dont distraction au profit de la SCP Pauthier.
M. [U] soutient qu'il a subi d'incessantes infiltrations d'eau dès l'année 2012 et jusqu'à son départ ; que l'appartement, pris dans un état moyen a été rendu dans un état d'usure normal après sept ans d'occupation, hormis les effets des infiltrations ; qu'il avait fait diligence pour faire prendre en charge le dégât des eaux par son assureur la Matmut, lequel a retenu qu'il n'était pas responsable des infiltrations ; que ces infiltrations répétées rendaient tout le logement extrêmement humide ; que le préjudice de jouissance invoqué par la bailleresse n'est imputable qu'à l'état moyen de l'appartement à l'entrée dans les lieux et aux infiltrations provenant de l'appartement supérieur ; que la demande en paiement de charges, formée pour la première fois par conclusions du 20 janvier 2020, est prescrite pour les charges antérieures au 20 janvier 2015 ; que pour la période postérieure la preuve des charges demandées ne résulte pas des pièces produites ; que le dépôt de garantie de 450 euros doit lui être restitué, majoré de 10 % du loyer mensuel, soit 43 euros, pour chaque mois de retard accompli ou commencé, pour un total de 1 892 euros du 1er février 2018 au 30 septembre 2021, en application de l'article 22 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; qu'il subit un préjudice de jouissance pour avoir dû vivre de 2012 à 2018 dans un appartement affecté de nombreuses infiltrations et que ce préjudice est égal au montant des loyers payés pendant la période non-prescrite, qui court d'août 2014 au 16 janvier 2018, pour un total de 17 808,39 euros.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée le 2 novembre 2022. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 novembre 2022 et mise en délibéré au 24 janvier 2023, avec prorogation au 21 février suivant.
Motifs de la décision
Sur l'arriéré de loyers
Sera confirmée la condamnation de M. [U] à payer à Mme [L] la somme de 788,38 euros au titre des loyers et charges dus au 16 janvier 2018, dont l'appel n'est pas soutenu, sauf à y ajouter que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 2 avril 2019, date de l'assignation.
Sur l'arriéré de charges
Sera également confirmée la disposition déclarant prescrite la demande de régularisation des charges antérieures au 20 janvier 2015, dès lors qu'ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, la demande de régularisation de charges a été formulée par Mme [L] pour la première fois dans ses conclusions de première instance du 20 janvier 2020 et se heurte donc à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil pour la période antérieure au 20 janvier 2015.
En revanche, pour la période postérieure qui s'étend du 20 janvier 2015 au 31 décembre 2017, les justificatifs produits devant la cour permettent de faire droit à la demande. En effet, les appels de provision pour charges, corroborés par les relevés généraux des dépenses de la copropriété établis par le syndic après application des tantièmes de répartition propres à l'appartement litigieux, suffisent à établir, sans qu'il soit besoin de produire les factures correspondantes et la preuve de leur paiement par le syndic, que la bailleresse a exposé les charges récupérables suivantes : Pour l'année 2015 (ramenée à 346 jours en raison des 19 premiers jours pour lesquels l'action est prescrite), 824,48 euros (869,76 x 346/365), soit après imputation des 660 euros de provisions acquittées un restant dû de 164,48 euros ; pour l'année 2016, un restant dû de 248,69 euros ; pour l'année 2017, un restant dû de 415,24 euros, soit un total de 828,41 euros. La cour condamnera donc M. [U] à payer cette somme, après avoir infirmé la disposition du jugement qui a rejeté la demande correspondante.
Sur la restitution des provisions pour charges
La cour n'est pas saisie d'une fin de non-recevoir de l'action en restitution des charges pour la période antérieure au 8 septembre 2014, la prescription n'étant invoquée que dans les motifs des écritures de M. [U], et non dans leur dispositif qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile.
La bailleresse justifie des charges récupérables qu'elle a exposées pour les années 2015 à 2017, par les pièces précédemment évoquées, ce qui fait obstacle à toute restitution des provisions, dont le montant est inférieur.
Au titre de l'année 2013, de l'année 2014 et des 19 premiers jours de l'année 2015, la bailleresse produit des pièces de même nature, selon lesquelles elle a exposé des charges récupérables pour des montants eux aussi supérieurs aux provisions payées par le locataire, qui ne peut donc en obtenir restitution.
Pour les années plus anciennes, M. [U] n'apporte pas la preuve, qui lui incombait, du paiement des sommes dont il réclame restitution, se bornant à produire ses quittances de loyer pour les années 2014 et postérieures.
En conséquence, la cour infirmera le jugement en ce qu'il a condamné Mme [L] à payer la somme de 3 725 euros au titre de la restitution des provisions sur charges et déboutera M. [U] de ce chef.
Sur les réparations locatives
La cour adopte les motifs détaillés et pertinents par lesquels le premier juge a exactement mis à la charge du locataire les réparations qui lui était imputables et écarté celles qui résultaient des dégâts des eaux provenant d'un autre appartement, sauf sur le montant des frais de nettoyage pour lesquels la facture de 150 euros, non détaillée, ne pouvait être prise en compte à hauteur de 20 € seulement, dès lors que si la dépose et l'évacuation d'une moquette, de même que le débarras de la gazinière et autres éléments de cuisine, n'apparaissaient effectivement pas imputables au locataire, le nettoyage lui-même, au vu de la saleté importante et généralisée montrée par les photographies, constituait l'essentiel de la prestation et justifiait de prendre en compte son coût à hauteur de 100 euros, et non seulement de 20 euros.
Le premier juge ayant omis dans son dispositif de condamner M. [U] au titre du nettoyage, la cour, ajoutant au jugement, le condamnera à ce titre à payer la somme de 100 euros et confirmera sa condamnation à payer les sommes de 371 euros au titre de l'entretien de la chaudière, 39,99 euros au titre du remplacement de l'abattant des toilettes, 102,93 euros au titre de la réfection des murs de la cuisine, WC et salle de bain, 122,03 euros au titre de la réfection du séjour et de la chambre, 100,32 euros au titre du remplacement des manivelles de volets, et 19,92 euros au titre du remplacement des douille et ampoule. La cour y y ajoutera que l'ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2019, date de l'assignation.
Sur la restitution du dépôt de garantie
Dès lors que la rétention du dépôt de garantie par la bailleresse était justifiée par l'ampleur des dégradations, mais qu'elle devient sans objet avec la condamnation du locataire aux réparations locatives qui remplit la bailleresse de ses droits, les 450 euros déposés à ce titre doivent être restitués par celle-ci, sans la majoration pour retard de restitution prévue à l'article 22 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. La condamnation de Mme [L] à restituer cette somme à M. [U] sera en conséquence confirmée.
Sur les préjudices
Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, les désagréments causés par des fuites récurrentes dans les plafonds de la cuisine, de la salle de bain et des toilettes pendant plus de trois années, l'obligeant à installer des récipients pour recueillir l'eau, ont engendré pour le locataire un préjudice de jouissance, dont la réparation ne peut atteindre le montant des loyers dès lors que les pièces atteintes restaient utilisables malgré une moindre commodité et que les autres pièces n'apparaissent pas avoir été affectées, les attestations produites en ce sens n'ayant pas une force probatoire suffisante dès lors qu'elles émanent du proche entourage de M. [U] , et dans la mesure où elles ne sont pas corroborées par les photographies et vidéogrammes produits en pièce 15, qui ne montrent pas ces autres pièces.
Par ailleurs les fuites ayant été récurrentes mais non continues car causées par la pluie et absentes par temps sec, la réparation du préjudice de jouissance qu'elles on causé à été justement fixée à 2 000 euros. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Quant au préjudice de jouissance invoqué par la bailleresse au titre de l'impossibilité de remettre l'appartement en location en raison des travaux, son imputabilité au locataire n'est pas établie. En effet, il résulte des factures produites que cette impossibilité résulte principalement des travaux dus aux fuites, dont le locataire n'est pas responsable, même au titre des interventions qu'il aurait pu financer grâce à son assurance, qui ne portaient que sur la réfection des embellissements et ne lui permettaient pas de traiter la cause des désordres. De plus, il n'apparaît pas que les travaux de nettoyage et de menues réparations qui lui sont imputables n'auraient pu être exécutés avant la fin de ceux imputables aux fuites et aient ainsi retardé la nouvelle mise en location du bien. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [L] de ce chef.
Sur la compensation
Infirmant le jugement en ce qu'il a fait le compte entre les parties et condamné Mme [L] à payer à M. [U] la somme de 4 180,43 euros, ce qui ne se peut dès lors que les condamnations réciproques ne portent pas toutes intérêts à la même date, la cour se bornera à ordonner la compensation entre les précédentes condamnations.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement rendu entre les parties le 5 février 2021 sauf en ce qu'il a :
- rejeté la demande de régularisation des charges du 20 janvier 2015 au 31 décembre 2017 ;
- condamné Mme [O] [L] à payer la somme de 3 725 euros au titre de la restitution des provisions sur charges ;
- fait le compte entre les parties et condamné Mme [L] à payer à M. [U] la somme de 4 180,43 euros ;
statuant à nouveau des chefs ainsi infirmés et y ajoutant,
Condamne M. [D] [U] à payer à Mme [L] les intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2019 sur sa condamnation à payer à Mme [L] la somme de 788,38 euros au titre des loyers et charges dus au 16 janvier 2018 ;
Condamne M. [U] à payer à Mme [L] la somme de 828,41 euros au titre de l'arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020 ;
Déboute M. [U] de sa demande en restitution de provisions sur charges ;
Condamne M. [U] à payer à Mme [L] la somme de 100 euros au titre des frais de nettoyage de l'appartement ;
Condamne M. [D] [U] à payer à Mme [L] les intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2019 sur sa condamnation à lui payer 100 euros au titre des frais de nettoyage et sur les condamnations au titre des réparations locatives prononcées par le premier juge ;
Ordonne la compensation entre les condamnations réciproques des parties confirmées ou prononcées par la cour ;
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamne à payer chacune la moitié des dépens.
Accorde aux avocats qui l'ont demandé le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.
La greffière Le président de chambre
