ARRÊT N°
BM/FA
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 23 MARS 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Contradictoire
Audience publique
du 26 Janvier 2023
N° de rôle : N° RG 21/01650 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENPQ
S/appel d'une décision
du Tribunal de proximité de DOLE
en date du 06 mai 2021 [RG N° 11-20-374]
Code affaire : 51B
Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion
[X] [J], [C] [J] C/ S.C.I. A BERNARDOT
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [X] [J]
né le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 7], de nationalité française,
demeurant [Adresse 5]
Représenté par Me Julien GLAIVE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Monsieur [C] [J]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 8], de nationalité française,
demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Julien GLAIVE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
APPELANTS
ET :
S.C.I. A BERNARDOT, inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 326 275 146
sise [Adresse 6]
Représentée par Me Yannick GAY, avocat au barreau de JURA
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.
Lors du délibéré :
Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller
L'affaire, plaidée à l'audience du 26 janvier 2023 a été mise en délibéré au 23 mars 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Exposé des faits et de la procédure
Suivant contrat en date du 16 juillet 2018, la SCI A Bernardot (la SCI) a donné à bail à M. [X] [J] un logement situé [Adresse 2] (39) pour un loyer mensuel de 578,40 euros outre 45 euros de charges soit un total de 623,40 euros. Un état des lieux d'entrée a été réalisé le même jour avec versement de la somme de 578,40 euros à titre de dépôt de garantie.
Par acte sous seing privé distinct en date du 15 juillet 2018, M. [C] [J] s'est engagé en qualité de caution solidaire pour le paiement du loyer et des charges révisables chaque année.
Le 3 juillet 2020, M. [X] [J] a quitté le logement. Un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 21 juillet 2020.
Par lettres recommandées en date du 2 octobre 2020, la SCI, par l'intermédiaire du cabinet de gérance d'immeubles Sotgiu, a adressé à M. [J] un décompte des sommes dues à hauteur de 10 484,24 euros ainsi que l'état de lieux de sortie.
Saisi par assignation délivrée par la SCI en date du 15 décembre 2020, le tribunal de proximité de Dole a, par jugement rendu le 6 mai 2021 :
- condamné solidairement MM. [J] à payer à la SCI la somme de 796,04 euros correspondant au total dû au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juillet 2020 et de la carte de déchetterie (soit 1 559,88 euros) diminué des créances du locataire à hauteur de 763,84 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, au crédit de charges et à la caution du badge de déchetterie ;
- condamné M. [X] [J] à verser à la SCI la somme de 9 470,49 euros au titre des réparations locatives ;
- condamné in solidum MM. [J] à verser à la SCI la somme de 850 euros au titre de 700 euros ;
- rejeté les plus amples demandes ;
- condamné in solidum MM. [J] aux dépens.
Par déclaration parvenue au greffe le 7 septembre 2021, MM. [J] a régulièrement interjeté appel de ce jugement. Par conclusions transmises le 1er mars 2022, la SCI a également relevé appel incident du jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 26 janvier 2023 et mise en délibéré au 23 mars 2023.
Exposé des prétentions et moyens des parties
Selon conclusions transmises le 24 mai 2022, MM. [J] demandent à la cour de l'infirmer en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
$gt; concernant M. [C] [J] :
à titre principal :
- prononcer la nullité de son engagement de cautionnement et prononcer en conséquence sa mise hors de cause ;
- débouter la SCI de ses demandes dirigées contre lui ;
- condamner la SCI à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
à titre subsidiaire :
- débouter la SCI de ses demandes formées contre lui au titre des réparations locatives et de l'article 700 du code de procédure civile ;
- limiter à la somme de 791,14 euros le montant de la condamnation à prononcer à son encontre au titre des loyers et charges impayés ;
$gt; concernant M. [X] [J] :
- condamner la SCI à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis en considérant que la SCI a gravement manqué à son obligation tendant à lui assurer une jouissance paisible du logement loué ;
- lui donner acte de ce qu'il reconnaît devoir les sommes suivantes :
. 791,14 euros au titre des loyers et charges impayés
. 89,265 euros au titre de sa participation au coût de l'état des lieux de sortie
. 3 263,76 euros au titre des dégradations locatives ;
- ordonner la compensation entre les créances réciproques dans la limite de la plus faible ;
- débouter la SCI de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamner la SCI à lui payer à la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Ils font valoir :
- à l'appui de leur demande de nullité du cautionnement, que l'engagement de celui-ci a été régularisé avant la signature du bail entre M. [X] [J] et la SCI et ne mentionne pas l'immeuble objet du bail et que, compte tenu de cette situation d'antériorité, M. [C] [J] n'a pas signé le bail et n'en a pas pris connaissance, ne s'étant pas même vu remettre un exemplaire du contrat de location ;
- subsidiairement, qu'il ne résulte pas de la mention manuscrite écrite par M. [C] [J] qu'il s'est engagé au titre des éventuelles réparations locatives ;
- sur la demande de dommages-intérêts pour absence de jouissance paisible du logement, que les gérants-associés de la SCI n'ont cessé de nuire au locataire en venant régulièrement sur sa terrasse privative, en détruisant les aménagements qu'il avait réalisés et en déposant des cartons et ordures sur sa terrasse ;
- sur la demande au titre des réparations locatives, que certaines dégradations ne sont pas prouvées ou ne sont pas imputables au locataire et que d'autres sont à limiter au retard d'un coefficient de vétusté.
Par conclusions transmises le 1er mars 2022, la SCI a relevé appel incident du jugement en ce qu'il a limité l'effet du cautionnement engageant M. [C] [J] aux seules condamnations prononcées au titre des loyers et charges impayées en en excluant les réparations locatives. Pour le surplus, il sollicite la confirmation du jugement.
Aux termes de ses conclusions transmises le 1er mars 2022, la SCI demande à la cour de :
statuant à nouveau :
- condamner solidairement MM. [J] à lui payer la somme de 796,04 euros au titre des loyers et des charges impayées et la somme de 9 470,49 euros au titre des réparations locatives ;
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 850 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
y ajoutant au titre de l'appel :
- les condamner solidairement à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner solidairement aux entiers dépens d'appel.
Elle s'oppose à la nullité de l'acte de cautionnement en faisant valoir que l'engagement de cautionnement régularisé par M. [C] [J] mentionne expressément qu'il a été signé après avoir pris connaissance du bail dont un exemplaire lui a été remis et porte la mention que la caution confirme avoir connaissance de la nature et de l'étendue de ses obligations.
Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, elle indique que MM. [J] ne rapportent la preuve ni d'un quelconque trouble de jouissance locatif, ni d'un dommage, ni du lien de causalité entre les deux.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Motifs de la décision
- Sur la demande de nullité du cautionnement :
L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de souscription du bail et du cautionnement, dispose que la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent et que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.
Cet article précise explicitement que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l'espèce, le cautionnement souscrit par M. [C] [J] le 15 juillet 2018, soit la veille du bail souscrit entre la SCI et M. [X] [J], précise bien manuscritement le montant du loyer et ses conditions de révision ; s'il ne précise pas l'adresse du logement y afférent, il vise néanmoins explicitement le bail souscrit entre la SCI et M. [X] [J] pour un logement occupé à compter du lendemain soit le 16 juillet 2018, de sorte qu'il est établi que M. [C] [J] connaissait parfaitement le bail auquel il apportait sa caution.
Dès lors, la cour retient que les prescriptions susvisées ont été respectées et rejette la demande nouvelle présentée par la SCI à hauteur de cour concernant la nullité du bail.
- Sur l'étendue de l'engagement de la caution :
La formule générale précitée selon laquelle la caution doit également exprimer de manière manuscrite la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de son obligation, permet de retenir que toutes les obligations mises à la charge du preneur par le bail peuvent être cautionnées dès lors qu'elles sont expressément mentionnées.
En l'espèce, dans les clauses pré-imprimées du formulaire du bail, figure une mention aux termes desquels la caution déclare « se porter caution solidaire du règlement des loyers, charges, taxes impôts, réparations locatives, toutes indemnités et intérêts de retard dus par le locataire ».
Mais la mention manuscrite portée par M. [C] [J] sous cette clause précise : « Bon pour caution solidaire, ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée par moi-même, qui m'engage à acquitter en cas de défaillance du locataire les loyers dus (montant du loyer 578,4 euros/mois révisé en fonction de l'indice IRL) et les charges (montant des charges : 45 euros/mois) » ; elle n'évoque aucunement les éventuelles réparations locatives.
Dès lors, la cour, confirmant le jugement sur ce point, juge que l'engagement de caution de M. [C] [J] ne porte pas sur les sommes dues par le locataire au titre des réparations locatives.
- Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance :
M. [X] [J] qui sollicite la réparation de son préjudice pour une faute de la SCI doit administrer la preuve d'une inexécution fautive de cette dernière dans ses obligations de propriétaire, le préjudice qui en a résulté pour lui et le lien de causalité entre les deux, les conditions étant cumulatives.
Il fait état de ce que les associés de la SCI n'ont cessé de lui nuire en troublant sa jouissance paisible de son logement en venant régulièrement sur sa terrasse privative, en détruisant les aménagements qu'il y avait réalisés et en déposant des cartons et ordures sur sa terrasse, faits qui sont contestés par l'intimée.
A l'appui de cette demande, MM. [J] versent deux mails que M. [X] [J] a personnellement rédigés et envoyés à la société chargée de la gestion locative, pièces qui n'ont donc aucune valeur probatoire puisqu'émanant d'une partie.
Il produit également des photographies qui, si elles ne sont ni datées ni localisées, permettent néanmoins de voir deux personnes présentes sur une terrasse ou y jetant des cartons et objets divers ramassés aux alentours.
De son côté, la SCI verse aux débats des courriers, attestations et photographies émanant des autres locataires de l'immeuble se plaignant à plusieurs reprises des saletés, ordures, déjections canines, désagrément de poulailler imputables à M. [X] [J].
Au vu de ces éléments, la cour retient que les dépôts de cartons et objets subis par le locataire sont la conséquence directe de ses propres carences et fautes dans son obligation de locataire d'user paisiblement des locaux.
La cour, en conséquence, déboute MM. [J] de cette demande nouvellement présentée en appel.
- Sur la demande au titre des réparations locatives :
Le locataire est tenu des réparations locatives ou défauts d'entretien survenus pendant la location à moins qu'il ne prouve qu'ils sont dus à la vétusté ou à la faute du bailleur.
Le juge, pour caractériser les dégradations ou défauts d'entretien, se fonde notamment sur la comparaison de l'état des lieux de sortie du locataire avec celui qu'il avait signé à son entrée dans les lieux.
La SCI sollicite la confirmation de la condamnation à lui payer la somme de 9 470,49 euros retenue par le tribunal.
En l'espèce, il résulte de la comparaison des états des lieux d'entrée (16 juillet 2018) et de sortie (21 juillet 2020), les dégradations suivantes :
- peintures du logement : elles sont indiquées comme étant à l'état « neuf » à l'entrée pour les murs et « bien » pour les plafonds » et présentent, à la sortie, de nombreuses tâches mouchetées noires ; les murs sont décrits comme étant griffés, écaillés et tâchés en partie basse, présentant à plusieurs endroits des écailles et traces de choc.
Compte tenu de la durée brève du bail, la cour confirme le jugement sur l'imputation à M. [X] [J] du coût de la réfection de la peinture pour 6 503,55 euros ;
- remplacement des arbustes des parties communes : l'imputation à M. [X] [J] de cette dégradation n'est pas démontrée ; la demande à ce titre sera rejetée, avec infirmation du jugement ;
- porte-fenêtre deux battants à droite dans le salon et autres huisseries : L'entretien et le changement des joints d'étanchéité sont à la charge du locataire ; l'état des lieux de sortie établit que les chassis sont déformés en partie basse des deux battants et que la fermeture n'est plus étanche ; la réparation de ce désordre n'est possible que par le changement complet de cette porte-fenêtre ; aucune vétusté n'est à prendre en considération du fait de ce type de dégradation et de la durée de la location ; il sera donc fait droit à la demande de 2 112,11 euros avec confirmation du jugement.
La cour, infirmant le jugement sur le montant des dommages-intérêts, condamne donc M. [X] [J] à payer à la SCI la somme totale de 8 615,66 euros.
- Sur les autres sommes sollicitées :
La SCI sollicite une somme de 796,04 euros au titre des loyers et charges impayés. MM. [J] ne contestent pas cette dette mais demandent qu'elle soit limitée à 791,14 euros.
L'article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il en résulte que la charge d'administrer la preuve que le locataire s'est acquitté du loyer et des charges pèse sur MM. [J] qui ont toujours admis que M. [X] [J] n'avait pas réglé les sommes dues au titre des mois de mai et juin 2020. S'il a rendu les clés le 3 juillet 2020, ce dernier a omis de délivrer un congé régulier, de sorte que les loyers et charges sont, comme l'a retenu le juge de première instance, dus jusqu'au 21 juillet 2020.
Au vu du décompte produit qui établit ce montant et en considération du fait que MM. [J] n'ont pas saisi la cour d'une fin de non-recevoir tirée d'une demande nouvelle de la SCI à hauteur de 4,90 euros, la cour confirme le jugement qui a condamné solidairement MM. [J] à payer à la SCI la somme de 796,04 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 21 juillet 2020.
Au titre du coût du procès-verbal d'huissier de justice pour l'état des lieux de sortie, la cour confirme le montant retenu par le jugement querellé à hauteur de 89,27 euros et non 89, 265 euros selon le montant que M. [X] [J] « accepte de supporter » (sic), et ce, en vertu des règles monétaires.
Dispositif : Par ces motifs,
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :
Déboute MM. [X] et [C] [J] de leur demande de nullité du cautionnement de M. [C] [J] et de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
Confirme le jugement rendu entre les parties le 6 mai 2021 par le tribunal de proximité de Dole sauf en qu'il a mis à la charge de M. [X] [J] le coût de remplacement des arbustes des parties communes et condamné en conséquence ce dernier à payer à la SCI A Bernardot la somme totale de 9 470,49 euros ;
Statuant à nouveau sur ce montant et y ajoutant :
Condamne M. [X] [J] à verser à la SCI A Bernardot la somme de 8 615,66 euros en réparation des dégradations locatives ;
Condamne in solidum MM. [X] et [C] [J] aux dépens d'appel ;
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute MM. [X] et [C] [J] de leur demande et les condamne in solidum à payer à la SCI A Bernardot la somme de 2 000 euros.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président de chambre,
