ARRÊT N°
BM/FA
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 23 MARS 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Contradictoire
Audience publique
du 26 Janvier 2023
N° de rôle : N° RG 22/01053 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQ3C
S/appel d'une décision
du Juge des contentieux de la protection de BESANCON
en date du 07 juin 2022 [RG N° 12-22-0035]
Code affaire : 30B
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
[Z] [S], [G] [S] C/ [H] [J] épouse [Y], [O] [Y]
PARTIES EN CAUSE :
Madame [Z] [S]
née le 03 Janvier 1966 à [Localité 5] (90), de nationalité française,
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Sophie-Caroline DUHOUX-CARDOT de la SCP DUHOUX-CARDOT, avocat au barreau de BESANCON, avocat plaidant
Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant
Madame [G] [S]
née le 25 Avril 1937 à [Localité 4], de nationalité française,
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Sophie-Caroline DUHOUX-CARDOT de la SCP DUHOUX-CARDOT, avocat au barreau de BESANCON, avocat plaidant
Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant
APPELANTES
ET :
Madame [H] [J] épouse [Y]
née le 22 Novembre 1985 à [Localité 6], de nationalité française,
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Sébastien BARRAS, avocat au barreau de BESANCON
Monsieur [O] [Y]
né le 01 Mars 1983 à [Localité 3], de nationalité française,
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Sébastien BARRAS, avocat au barreau de BESANCON
INTIMÉS
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.
Lors du délibéré :
Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller
* * * * * * * * *
L'affaire, plaidée à l'audience du 26 janvier 2023 a été mise en délibéré au 23 mars 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
Exposé des faits et de la procédure
Par contrat du 22 juin 2020, Mme [H] [J] épouse [Y] et M. [O] [Y] ont donné à bail à compter du 28 juin 2020 à Mmes [G] et [Z] [S] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 1 200 euros, outre 110 euros à titre de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier trois commandements de payer visant la clause résolutoire du bail, les 3 octobre 2020, 5 janvier 2021 et 8 avril 2021dont le dernier pour un montant de 3 930 euros.
Saisi par assignation délivrée par les époux [Y] en date du 11 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon a, par jugement rendu le 7 juin 2022 :
- débouté Mmes [S] de leur exception d'incompétence tirée de l'existence d'une contestation sérieuse ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 22 juin 2020 à compter du 9 juin 2021 ;
- débouté Mmes [S] de leur demande de délais de paiement ;
- ordonné en conséquence à Mmes [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance ;
- dit qu'à défaut pour Mmes [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les époux [Y] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- condamné Mmes [S] à payer aux époux [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 1310 euros à compter du 9 juin 2021, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
- dit n'y avoir lieu à indexer l'indemnité d'occupation sur la clause prévue au bail ;
- condamné Mmes [S] à payer aux époux [Y] à titre provisionnel la somme de 9 608,09 euros (décompte arrêté au 1er avril 2022, indemnité d'occupation de mars 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;
- dit que ladite condamnation sera solidaire dans la limite de 4 744 euros (loyers et charges impayés) et conjointe pour le surplus (indemnités d'occupation impayées) ;
- condamné in solidum Mmes [S] à payer aux époux [Y] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté Mmes [S] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;
- condamné Mmes [S] in solidum aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2021, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture mais pas le coût des précédents commandements de payer.
Pour parvenir à cette décision, le premier juge a notamment relevé :
- que le bail ne contenait pas de disposition dérogatoire sur le caractère quérable ou portable du paiement du loyer et qu'en conséquence, par application des dispositions de l'article 1343-4 du code civil, l'obligation de paiement du loyer était portable, contraignant le locataire à faire en sorte que son propriétaire reçoive le paiement du loyer dans les délais prévus ;
- que les paiements invoqués par Mmes [S] à la suite du commandement de payer du 8 avril 2021 n'avaient pu être réceptionnés par les époux [Y] que postérieurement au 8 juin 2021 ;
- que dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.
Par déclaration parvenue au greffe le 28 juin 2022, Mmes [S] ont régulièrement interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par conclusions transmises le 19 août 2022, les époux [Y] ont relevé appel incident de l'ordonnance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 26 janvier 2023 et mise en délibéré au 23 mars 2023.
Exposé des prétentions et moyens des parties
Selon conclusions transmises le 16 septembre 2022, Mmes [S] demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et de :
- juger que le juge des référés n'est pas compétent en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ;
- débouter les époux [Y] de toutes leur demandes (constat de résiliation, expulsion, paiement) ;
- les condamner à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Sur le fond, elles font valoir qu'elles ont déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 avril 2021 en réglant la somme de 4088 euros, et ce au plus tard le 8 juin 2021, et qu'en conséquence, le commandement du 8 avril 2021 est sans effet puisqu'il a perdu son objet, qu'ils ne peuvent se prévaloir de la clause résolutoire et qu'il n'y pas lieu à résiliation du bail en date du 22 juin 2020.
Par conclusions transmises le 19 août 2022, les époux [Y] ont relevé appel incident de l'ordonnance quant au montant de la condamnation prononcée à l'encontre de Mmes [S] et demandent à la cour, statuant à nouveau et y ajoutant, de :
- rejeter l'ensemble des demandes de Mmes [S] ;
- les condamner à leur payer à titre provisionnel la somme de 12 228,09 euros (décompte arrêté au 1er juin 2022, indemnité d'occupation de mars, avril, mai, juin 2022 incluses), avec les intérêts au taux légal ;
- les condamner in solidum à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure par application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Sébastien BARRAS, avocat.
Ils soutiennent que c'est à bon droit que le juge des référés a considéré, sans avoir besoin d'interpréter le bail, qu'il n'existait pas de contestation sérieuse puisque Mmes [S] ne peuvent justifier du paiement intervenu entre les mains du bailleur, ou de son mandataire, du règlement de la totalité de leur dette visée par le commandement dans le délai de deux mois de sa signification ; le règlement de 2 500 euros n'était intervenu entre les mains de l'huissier de justice, mandataire du bailleur, que le 19 juin 2021, soit postérieurement à la date du 8 juin 2021 qui marquait l'échéance du délai imparti par le commandement de payer du 8 avril 2021.
Leur appel incident est motivé par l'actualisation de leur dette à raison de l'absence de règlement des indemnités d'occupation. Ils indiquent que le seul règlement intervenu depuis juin 2021 est un règlement de 3 000 euros, réalisé en trois fois à la fin du mois de février 2022.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Motifs de la décision
- Sur l'existence d'une contestation sérieuse et les pouvoirs du juge des référés :
Par application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans son domaine de compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Mmes [S] soutiennent que le juge des référés n'a en l'espèce pas qualité pour juger en raison de l'existence d'une contestation sérieuse pourtant sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
Il est constant qu'entre dans les pouvoirs (et non la compétence) du juge des référés celui de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit prévue dans un bail. Le seul fait que Mmes [S] soutiennent que la cause du commandement de payer a disparu par les règlements intervenus dans le délai de deux mois ne constitue pas une contestation sérieuse, le juge des référés ayant bien le pouvoir de trancher un litige et donc un différend entre les parties.
Pour trancher cette contestation sur la date du paiement, le juge n'a pas besoin de recourir à l'interprétation du contrat mais applique seulement les textes en la matière auxquels le bail ne déroge pas.
Dès lors, c'est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a considéré qu'il n'existait pas de contestation sérieuse et a rejeté la demande de Mmes [S] de renvoyer l'affaire au juge du fond, improprement présentée sous la forme d'une incompétence du juge des référés.
- Sur la demande de constat de résiliation du bail et ses effets :
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, Mmes [S] doivent administrer la preuve de leur paiement intervenu dans le délai impératif de deux mois de la signification du commandement de payer délivrée le 8 avril 2021.
Par des motifs pertinents et toujours d'actualité que la cour reprend à son compte, le premier juge a très exactement considéré, qu'à défaut pour Mmes [S] de pouvoir justifier de leurs règlements réceptionnés par le bailleur ou son mandataire avant le 8 juin 2021 à minuit, les effets de la clause résolutoire étaient acquis.
En effet, pas plus qu'en première instance, Mmes [S] ne justifient devant la cour que la totalité de la cause du commandement (à savoir 3930 euros) a bien été reçue par les époux [Y] avant le 9 juin 2021.
La cour confirme donc l'ordonnance déférée en ce qu'elle constaté la résiliation du bail par l'acquisition des effets de la clause résolutoire, prononcé, au besoin, l'expulsion des locataires, et fixé le montant de l'indemnité d'occupation.
- Sur le montant des sommes dues par Mmes [S] :
Les époux [Y] ont relevé appel incident pour actualiser le montant de leur créance. Au vu des pièces versées aux débats, le compte entre les parties peut être établi de la façon suivante :
loyers et charges restant dus au jour de la résiliation du bail au 9 juin 2021 2 088,00
régularisation des charges 2020 20,09
indemnités d'occupation jusqu'au 30 juin 2022 15 720,00
sous total en débit de Mmes [S] 17 808,09
versements de Mmes [S] entre le 10 août 2021 et 1er juin 2022 - 5 600,00
total en débit de Mmes [S] au 1er juin 2022 12 228,09
Avec infirmation de l'ordonnance pour actualisation de la créance, il y a lieu de condamner, à titre provisionnel, Mmes [S] à verser aux époux [Y] la somme de 12 228,09 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2022, date de l'ordonnance de référé confirmée en son principe, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er juin 2022, indemnité d'occupation du mois de juin 2022 incluse.
Les autres dispositions de l'ordonnance sont inchangées.
Dispositif : Par ces motifs,
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :
Confirme, dans les limites de l'appel, l'ordonnance rendue entre les parties le 7 juin 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon sauf à actualiser le montant de la condamnation provisionnelle de Mmes [G] et [Z] [S] alors fixé à 9 608,09 euros, décompte arrêté au 1er avril 2022 ;
Statuant sur ce chef infirmé et y ajoutant :
Condamne Mmes [G] et [Z] [S] à payer à Mme [H] Chouard Blahuta et M. [O] [Y] à titre provisionnel la somme de 12 228,09 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er juin 2022, indemnité d'occupation du mois de juin 2022 incluse ;
Condamne in solidum Mmes [G] et [Z] [S] aux dépens d'appel ;
Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mmes [G] et [Z] [S] de leur demande et les condamne in solidum à payer à Mme [H] Chouard Blahuta et M. [O] [Y] la somme de 1 500 euros.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président de chambre,
