ARRÊT N°
CS/LZ
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 02 MAI 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
Audience publique du 28 février 2023
N° RG 21/01116 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EMOI
S/appel d'une décision du tribunal judiciaire de Besançon en date du 18 mai 2021 [RG N° 18/00199]
Code affaire : 30B - Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
[H] [A] C/ [X] [P] Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5]
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [H] [A]
Exerçant sous l'enseigne NATIONAL FRIPS MILITARY
de nationalité française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
Représenté par Me Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de [Localité 5]
APPELANT
ET :
Monsieur [X] [P]
né le 22 Août 1947 à [Localité 5]
de nationalité française, demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
Représenté par Me Laure FROSSARD de la SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice le cabinet NEXITY LAMY [Adresse 4] [Localité 5]
Sise [Adresse 2] - [Localité 5]
Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON
PARTIE INTERVENANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.
GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier
Lors du délibéré :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre
ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.
L'affaire, plaidée à l'audience du 28 février 2023 a été mise en délibéré au 02 mai 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Faits, procédure et prétentions des parties
M. [H] [A] [S], exerçant sous l'enseigne National Frips Military, a conclu avec Mme [T] [C] épouse [P] et M. [H] [P] :
- un bail commercial relatif aux locaux situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 1997 pour se terminer le 31 août 2006 moyennant un loyer annuel de 30 000 francs ;
- par un avenant daté du 3 novembre 2003 et signé le 18 novembre suivant, un bail relatif à un local commercial supplémentaire situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 854,36 euros pour le tout dû à compter du 15 février 2004.
Par acte authentique reçu le 25 novembre 2005 par M. [L] [V], notaire à [Localité 5], M. [H] [P], veuf de Mme [T] [C], a fait donation à son fils M. [X] [P] des locaux objets des baux susvisés.
Désigné par ordonnance rendue le 3 mai 2016 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Besançon saisi par le locataire invoquant subir les conséquences d'un dégât des eaux survenu le 30 juin 2012, M. [I] [D] a établi son rapport d'expertise le 27 juin 2017 au contradictoire des parties au contrat, de l'agence immobilière Mourey, de la SA Axa France Iard en qualité d'assureur du bailleur, de la SA Generali Iard en qualité d'assureur du locataire et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] (le syndicat) occupant l'immeuble voisin.
Suite à la délivrance le 17 novembre 2015 d'un commandement de payer visant un montant principal de 6 517,21 euros, M. [P] a fait assigner le 12 janvier 2018 M. [A] [S] devant le tribunal de grande instance de Besançon aux fins de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail, d'expulsion, de condamnation de celui-ci à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1 079,40 euros, la somme de 28 191,04 euros au titre des loyers et charges impayés et celle de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens avec distraction, en ce compris le coût du commandement de payer.
Désigné par ordonnance rendue le 22 novembre 2018 par le juge de la mise en état à la demande de M. [A] [S], avec mission d'évaluer le préjudice d'exploitation subi par le preneur en raison de l'imprécision du rapport d'expertise de M. [D] sur ce point, M. [B] [O], expert comptable, a déposé le 27 août 2019 un rapport d'expertise en l'état, à défaut de communication par les parties des pièces indispensables à la réalisation de sa mission.
La cour d'appel de Besançon a, par un arrêt du 17 avril 2019, infirmé l'ordonnance susvisée en ce qu'elle avait condamné M. [P] à verser une provision d'un montant de 11 270,70 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi par M. [A] [S] et l'a rejetée.
Par acte d'huissier de justice délivré le 23 avril 2019, M. [P] a fait assigner le syndicat, au visa des articles 325 et 331 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner la jonction des deux instances, déclarer les opérations d'expertise en cours opposables au défendeur et enjoindre au syndicat de produire sa police d'assurance.
La jonction des deux instances a été ordonnée par le juge de la mise en état le 6 juin 2019 et les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables au syndicat par ordonnance rendue le 25 juillet 2019.
Un procès-verbal d'état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 15 juin 2020 par MM. [P] et [A] [S], avec le concours de Maître [U], huissier de justice.
Aux termes de ses ultimes conclusions, M. [P] demandait en première instance, outre frais irrépétibles et dépens :
- à titre principal, la condamnation de M. [A] [S] au paiement de la somme de 55 390,57 euros au titre des loyers impayés et le rejet des demandes formées par ce dernier ;
- à titre subsidiaire, la réduction des sommes réclamées par celui-ci, la condamnation du syndicat à le garantir intégralement de toutes condamnations ainsi que la compensation des sommes réciproquement dues ;
- en tout état de cause, qu'il soit 'constaté' que le mur de séparation appartient au syndicat, d'enjoindre à celui-ci de procéder sous astreinte à sa réfection, à défaut de l'autoriser lui-même à réaliser les travaux et de condamner le syndicat à l'indemniser de leur coût à hauteur de la somme de 16 041,30 euros, de condamner in solidum le syndicat et M. [A] [S] à lui payer la somme de 10 041,31 euros au titre des travaux de réfection du local commercial et de débouter le syndicat de l'intégralité de ses demandes.
M. [A] [S] demandait au tribunal, à titre principal, de débouter M. [P] de l'intégralité de ses demandes et de constater reconventionnellement la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur en condamnant ce dernier à lui verser une indemnité de 25 399,62 euros au titre de son préjudice matériel et de 70 000 euros au titre de son préjudice économique.
Subsidiairement, il sollicitait la diminution du montant du loyer à la somme de 32 817,40 euros
et en tout état de cause la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral outre frais irrépétibles et dépens.
Au soutien de ses prétentions il faisait valoir :
- le non respect par le bailleur de son obligation de délivrance conforme, cette faute étant sanctionnée par la résiliation du bail et par la dispense de son obligation de payer les loyers ;
- l'entretien tardif par le bailleur des descentes d'eaux pluviales et des travaux en toiture, outre le fait que les travaux effectués sur la verrière ne sont pas à l'origine des désordres subis ;
- qu'il a subi un préjudice matériel et financier du fait des travaux de réfection, lié au trouble de jouissance et à la perte d'exploitation dont le montant a été sous-évalué par l'expert ;
- que son préjudice moral est lié à l'impossibilité d'exercer sereinement son activité commerciale du fait des désordres l'ayant contraint depuis l'année 2012 à effectuer des démarches amiables ayant eu un impact sur sa santé.
Le syndicat demandait au tribunal :
- à titre principal, de rejeter l'ensemble des prétentions formées par M. [P], de déclarer irrecevable la demande tendant à fixer les limites des fonds voisins des copropriétés des [Adresse 2], de déclarer sans objet la demande de résiliation du bail présentée par M. [A] [S] et de condamner in solidum MM. [P] et [A] [S] à prendre en charge la somme de 18 010,30 euros préfinancée par ses soins ;
- à titre subsidiaire, la condamnation in solidum de ces derniers à prendre en charge leur quote-part de travaux sur la somme précitée ;
- en tout état de cause, de 'juger' que M. [A] [S] n'a plus d'intérêt à agir en réparation du préjudice matériel, de le débouter de l'ensemble de ses demandes indemnitaires et de le condamner in solidum avec M. [P] au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Par jugement rendu le 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Besançon a :
- condamné M. [A] [S] à payer à M. [P] la somme de 55 310,57 euros au titre des loyers et charges impayés incluant le terme du mois de mars 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandementde payer ;
- déclaré recevable l'action introduite par M. [P] à l'encontre du syndicat ;
- déclaré mitoyen le mur séparant les copropriétés des [Adresse 2] à [Localité 5] ;
- débouté M. [P] de sa demande de condamnation du syndicat au titre de la réfection sous astreinte du mur mitoyen séparant les copropriétés des [Adresse 2] ;
- débouté M. [P] de sa demande d'autorisation de réaliser les travaux à ses frais avancés sur le mur séparatif ;
- condamné M. [A] [S] à verser à M. [P] la somme de 5 386,87 euros au titre de la remise en état du local commercial ;
- débouté M. [P] de sa demande de garantie dirigée contre le syndicat au titre de la remise en état du local commercial ;
- débouté M. [A] [S] de ses demandes indemnitaires ;
- condamné M. [P] à payer au syndicat la somme de 9 005,15 euros au titre de la réfection du mur mitoyen séparant les copropriétés des [Adresse 2] ;
- débouté le syndicat de sa demande en paiement formée à l'encontre de M. [A] [S] au titre de la réfection du mur mitoyen ;
- condamné, en application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [A] [S] à payer à M. [P] la somme de 2 500 euros et M. [P] à payer au syndicat la somme de 1 500 euros ;
- débouté M.[A] [S] de sa demande présentée sur ce même fondement ;
- condamné M. [A] [S] aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 17 novembre 2015 et les frais des expertises judiciaires, avec distraction ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :
- que M. [A] [S] ayant quitté les lieux, les demandes portant sur les effets de la clause résolutoire du bail, l'expulsion du locataire et la résiliation du bail sont sans objet ;
- concernant le paiement des loyers et charges, que l'exception d'inexécution invoquée par le preneur est infondée dans la mesure où il n'établit pas l'impossibilité totale d'exploiter les locaux tandis que le paiement des loyers et des charges est une obligation essentielle du locataire, de sorte qu'il doit être condamné à les régler, mois de mars 2020 inclus et déduction faite de majorations intitulées "clause pénale 2' d'un montant de 20 euros, facturées entre les mois de novembre 2015 et février 2016, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application des dispositions de l`article 1231-6 du code civil ;
- que la demande tendant à voir constater que le mur de séparation appartient au syndicat ne constitue pas une action en bornage et est donc recevable, tandis qu'aucun élément de nature à écarter la présomption de mitoyenneté édictée par l'article 653 du code civil n'est produit, de sorte que l'entretien et la réparation du mur incombent aux deux propriétaires voisins en application de l'article 655 du même code ;
- qu'en considération des démarches de travaux déjà entreprises par le syndicat, il n'y a pas lieu de le condamner à les mettre en oeuvre sous astreinte ni de faire droit à la demande de M. [P] d'être autorisé à procéder à ces travaux à ses frais avancés ;
- qu'aux termes du rapport d'expertise, l'effondrement d'une partie du plafond sous la verrière, la présence de débris sur le sol du magasin ainsi que les dommages aux murs et le taux d'humidité supérieur aux normes sont imputables à des infiltrations d'eau provenant de la verrière exclusivement causées, non par les travaux relatifs à cette verrière, mais par un défaut d'entretien des chéneaux et descentes d'eaux pluviales imputables au seul locataire ;
- que M. [A] [S] étant l'unique responsable de la survenance et de la persistance des désordres, il doit être débouté de ses demandes indemnitaires ;
- qu'en considération du caractère mitoyen du mur, M. [P] doit être condamné à payer la somme de 9 005,15 euros au syndicat, tandis que ce dernier sera débouté de sa demande de condamnation dirigée à l'encontre de M. [A] [S] dans la mesure où les travaux et l'entretien du mur mitoyen sont sans lien avec une faute de ce dernier.
Par déclaration du 21 juin 2021, M. [A] [S], intimant le seul M. [P], a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il :
- l'a condamné à payer à ce dernier la somme de 55 310,57 euros au titre des loyers et charges impayés incluant le terme du mois de mars 2020, outre intérêts au taux légal ;
- l'a condamné à lui verser la somme de 5 386,87 euros au titre de la remise en état du local commercial ;
- l'a débouté de ses demandes formées au titre de ses préjudices matériel, économique, de jouissance, d'exploitation et moral ;
- l'a condamné à payer à M. [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a débouté de sa demande présentée sur ce même fondement ;
- l'a condamné aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 17 novembre 2015 et les frais des expertises judiciaires, avec distraction ;
- a ordonné l'exécution provisoire.
Selon ses dernières conclusions transmises le 19 janvier 2022, il conclut à son infirmation et demande à la cour statuant à nouveau de :
- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre;
- constater la résiliation du bail commercial aux torts de M. [P] tandis que sa propre responsabilité civile ne peut être recherchée consécutivement au dégât des eaux du 30 juin 2012;
- condamner M. [P] à lui payer une somme de 70 000 euros en réparation de son préjudice économique ;
- subsidiairement, 'dire et juger' que les loyers seront diminués de la somme de 32 817,40 euros, sauf à parfaire au regard du préjudice de jouissance et d'exploitation lié à la perte de surface exploitable compte tenu des désordres ;
- en tout état de cause :
. débouter l'ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;
. condamner M. [P] à lui payer une somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice moral ;
. le condamner, 'ou qui mieux aime le tribunal' à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction.
Il fait valoir :
- qu'il était bien fondé à suspendre le réglement des loyers puis à solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur en raison de son manquement à son obligation de délivrance d'un local exempt de vice résultant de l'article 1719 du code civil, ce durant plusieurs années en raison des infiltrations d'eau, rendant le magasin inexploitable sur un tiers de sa superficie ;
- que, contrairement aux motifs retenus par le tribunal, l'entretien des descentes d'eaux pluviales du toit de l'immeuble et le nettoyage des chéneaux sur cour et arrière du bâtiment fond de cour n° 19 incombent à M. [P], lui-même ne pouvant être tenu à l'entretien de la descente et des chéneaux des premier et deuxième étage à l'origine des dommages ;
- que dès lors M. [P] doit être débouté de sa demande d'indemnisation au titre des travaux de remise en état tandis qu'il doit lui-même être indemnisé de ses préjudices.
M. [P] a formé appel incident par conclusions transmises le 20 octobre 2021 en sollicitant l'infirmation du jugement critiqué en ce qu'il :
- a déclaré mitoyen le mur séparant les copropriétés des [Adresse 2] ;
- a condamné M. [A] [S] à lui verser la somme de 5 386,87 euros au titre de la remise en état du local commercial ;
- l'a débouté de sa demande de garantie dirigée contre le syndicat au titre de la remise en état du local commercial ;
- l'a condamné à payer à ce dernier la somme de 9 005,15 euros au titre de la réfection du mur mitoyen séparant les copropriétés des [Adresse 2] ;
- sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, a condamné M. [A] [S] à lui payer la somme de 2 500 euros et l'a condamné à payer au syndicat la somme de 1 500 euros.
Il a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 20 janvier 2023 pour demander à la cour d'infirmer le jugement entrepris des chefs susvisés et, statuant à nouveau :
- de déclarer que le mur séparant les copropriétés des [Adresse 2] à [Localité 5] appartient au syndicat ;
- de débouter ce dernier de sa demande dirigée à son encontre au titre de la réfection du mur séparant les copropriétés des [Adresse 2] ;
- de condamner in solidum le syndicat et M. [A] [S] à lui payer la somme de 10 041,31 euros TTC au titre des travaux de réfection du local commercial ;
Subsidiairement, s'il était condamné à indemniser M. [A] [S] :
- de réduire les sommes réclamées dans une forte proportion ;
- de condamner le syndicat à le garantir intégralement de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
- d'ordonner compensation avec les sommes dues par M. [A] [S] au titre des loyers et charges impayés ;
En tout état de cause :
- de débouter M. [A] [S] et le syndicat de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
- de débouter le syndicat de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
- de condamner in solidum M. [A] [S] et le syndicat à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance et une somme de 3 000 euros au titre de la procédure d'appel ;
- de les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant le coût du commandement de payer et les frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de son conseil.
Il expose :
- qu'il n'a commis aucun manquement à son obligation de délivrance, les désordres étant liés à un dégât des eaux survenu le 30 juin 2012 dont le syndicat est responsable et suite auquel M. [A] [S] a été indemnisé par son assureur à hauteur de 5 246 euros le 20 mars 2013;
- qu'il a ensuite poursuivi l'exploitation de son fonds de commerce, seule une partie limitée à 20 % de la surface étant affectée par le sinistre ;
- que son locataire a modifié la verrière existante sans son autorisation en la recouvrant de plaques ondulées en PVC dont l'expert a indiqué qu'elles ne l'ont pas été dans les règles de l'art en provoquant une contre-pente à l'origine des infiltrations ;
- que par ailleurs le contrat de bail met à la charge du locataire l'entretien des descentes d'eaux pluviales et des chéneaux et contient en outre une clause de renonciation à recours contre le bailleur en cas d'infiltrations ;
- que M. [A] [S] ne fournit pas la preuve des préjudices qu'il invoque ;
- que les désordres allégués par ce dernier ont aussi pour origine l'amoncellement de gravats provenant du défaut d'entretien du mur de séparation avec la copropriété du [Adresse 2], ce mur étant, en application de l'article 654 du code civil et du fait de l'orientation de la couvertine vers le [Adresse 2] constatée tant par l'expert judiciaire que par Maître [Z] [E], huissier de justice, présumé être la propriété de ladite copropriété sans que son syndicat ne rapporte la preuve contraire ;
- que l'appui d'une verrière sur ledit mur, pré-existante à l'acquisition du bien par ses soins, est sans incidence sur sa qualification ;
- que dès lors le syndicat doit être débouté de sa demande en paiement au titre de la réfection du mur et condamné le cas échéant à le garantir de toutes condamnations au titre de la remise en état du local commercial.
Assigné aux fins d'appel provoqué par M. [P], le syndicat a formé appel incident par conclusions transmises le 19 janvier 2022 en sollicitant l'infirmation du jugement critiqué en ce qu'il a déclaré mitoyen le mur de séparation avec l'immeuble appartenant à M. [P] et a limité la condamnation de ce dernier au titre des frais de réfection à la somme de 9 005,15 euros.
Il a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 11 janvier 2023 pour demander à la cour d'infirmer le jugement entrepris des chefs susvisés et, statuant à nouveau, de :
- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre;
- de dire celui-ci propriétaire exclusif du mur litigieux ;
- de le condamner à lui payer la somme de 18 010,30 euros au titre des travaux de réfection du mur qu'il a avancés pour son compte à titre conservatoire ;
- subsidiairement, de confirmer purement et simplement le jugement dont appel ;
- en tout état de cause, de condamner in solidum MM. [P] et [A] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, outre les entiers dépens d'appel.
Il expose :
- qu'il résulte de la construction d'une verrière sur le fond appartenant à M. [P] en appui sur le mur litigieux que celui-ci ne revêt pas un caractère mitoyen ;
- que l'expert s'est limité à relever l'orientation de la couvertine surplombant le mur litigieux, sans conclure à 'ce que le syndicat des copropriétaires [en] serait propriétaire' ;
- qu'aucune pièce ne permet de déterminer si MM. [A] [S] ou [P] ont réalisé des travaux d'entretien ou de remise en état à la suite du premier sinistre survenu en 2012 et dont il n'était lui-même pas responsable ;
- que le responsable des désordres est le preneur du local, auquel est contractuellement imputable le défaut d'entretien des chéneaux et descentes d'eaux pluviales ;
- que M. [A] [S] a souhaité aménager le local loué en procédant à des travaux sans respect des règles de l'art de pose d'un plafond en plâtre placé sous la verrière non étanche ;
- que surtout, le délitement du crépi du mur litigieux se situait dans la cour d'immeuble du [Adresse 3] à laquelle il n'a pas accès de sorte qu'aucune défaillance ne lui est imputable dès lors qu'il ne pouvait ni s'en apercevoir, ni s'en inquiéter ;
- que M. [A] [S] n'établit pas la réalité des préjudices qu'il invoque.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 28 février suivant et mise en délibéré au 2 mai 2023.
En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
Motifs de la décision
A titre liminaire, la cour observe qu'il résulte du procès-verbal d'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement par M. [U], huissier de justice, le 15 juin 2020, que M. [A] [S] a donné congé du bail, a quitté et débarrassé les locaux et a procédé à la remise des clés au mois de mars 2020.
Dès lors, le bail ayant déjà pris fin à son initiative, le jugement dont appel sera complété en ce que la demande tendant à la résiliation de celui-ci formée par M. [A] [S] est devenue sans objet, étant rappelé que M. [P] a indiqué abandonner ses demandes similaires au cours de la procédure de première instance.
- Sur la demande en règlement des loyers et charges impayés formée par M. [P],
Par des motifs pertinents et détaillés, non sérieusement remis en cause en appel et que la cour adopte, le juge de première instance a condamné M. [A] [S] à payer à M. [P] la somme de 55 310,57 euros au titre des loyers et charges impayés incluant le terme du mois de mars 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandementde payer.
La cour observe que la demande, formée subsidiairement à celle tendant au rejet de la demande en paiement des loyers et charges, par M. [A] [S] et tendant au prononcé d'une diminution des loyers à hauteur de la somme de 32 817,40 euros au motif d'un préjudice de jouissance et d'exploitation revêt une nature indemnitaire par compensation, de sorte qu'elle sera appréciée dans le cadre de l'examen de sa demande de dommages-intérêts.
Le jugement critiqué sera donc confirmé sur ce point.
- Sur la qualification du mur séparant les propriétés des [Adresse 2] à [Localité 5] et sur la demande en paiement formée par le syndicat de copropriété du [Adresse 2] à l'encontre de M. [P] au titre des frais de réfection dudit mur ;
L'article 653 du code civil prévoit que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Dans ce cas et en application de l'article 655 du code précité, la réparation et la reconstruction du mur sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.
Cependant, l'article 654 du même code dispose qu'il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné, ou lorsqu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.
Le juge de première instance a exactement relevé que la demande relative à la qualification du mur litigieux ne constitue pas une action en bornage et que la propriété de celui-ci n'est déterminée par aucun titre.
Il résulte cependant des constatations et photographies figurant en pages 14, 22, 23 et 28 du rapport d'expertise établi le 27 juin 2017 par M. [D] que la couvertine en couronnement du mur séparatif en cause a une pente unique orientée du côté de la propriété du n° [Adresse 2].
Cet état de fait est confirmé par les photographies réalisées dans le cadre du constat d'huissier de justice établi le 5 août 2021 par Maître [Z] [E] et figurant en page 6 à 8 du procès-verbal, l'huissier de justice ayant précisé en page 6 que la toiture fixée au mur litigieux est en direction de la cour intérieure du [Adresse 2].
Etant observé que l'appui sur le mur litigieux d'une verrière construite sur le fond du [Adresse 3] ne constitue pas un élément de nature à attribuer la propriété du mur séparatif, le syndicat de la copropriété du [Adresse 2] n'invoque ni ne produit aucun élément de nature à contredire les relevés effectués sur place et ci-dessus exposés.
Or, ceux-ci conduisent à écarter la présomption simple de mitoyenneté prévue par l'article 653 du code civil, de sorte que le jugement dont appel sera infirmé en ce sens.
Le mur séparatif des fonds situés [Adresse 2] sera donc déclaré appartenir à la copropriété du [Adresse 2], laquelle doit donc exclusivement en assurer l'entretien à sa charge.
Dès lors, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [P] à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 2] la somme de 9 005 euros au titre de la prise en charge de la moitié des frais de réfection de celui-ci et le syndicat sera débouté de l'intégralité de sa demande.
- Sur la demande en paiement formée par M. [P] à l'encontre de M. [A] [S] au titre de la remise en état du local commercial ;
Le juge de première instance a, par d'exacts motifs, retenu qu'il résulte du rapport d'expertise que les dommages liés à la dégradation du plafond et des murs du local loué par M. [A] [S] sont imputables à des infiltrations d'eau provenant de la verrière exclusivement causées par un défaut d'entretien des chéneaux et descentes d'eaux pluviales incombant au seul locataire en considération des dispositions contractuelles dépourvues d'ambiguïté figurant aux articles III et IV du contrat de bail.
Dès lors et par adoption de ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [A] [S] à régler à M. [P] une indemnité correspondant aux travaux de réfection du magasin, sauf à porter cette somme au montant total de 9 921,31 euros correspondant à l'intégralité du montant du préjudice retenu par l'expert à savoir la somme de 5 386,87 euros au titre de la réfection du plafond et des murs, la somme de 1 534,44 euros au titre de la réfection de l'électricité et la somme de 3 000 euros au titre de la réfection du plancher.
En considération de l'impératif de réparation sans perte ni profit, M. [P] sera débouté de sa demande pour le surplus.
- Sur les demandes indemnitaires formées par M. [A] [S] au titre de ses préjudices matériel, économique, de jouissance, d'exploitation et moral,
Par des motifs pertinents et détaillés, non sérieusement remis en cause en appel et que la cour adopte, le juge de première instance a débouté M. [A] [S] de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [P] au motif qu'indépendemmant de l'indemnisation déjà perçue de son assureur, il est seul respondable de la survenance et de la persistance des désordres et donc des préjudices qu'il invoque.
Ces demandes indemnitaires ont le même fondement et le même objet que la demande présentée subsidiairement par M. [A] [S] comme tendant à 'dire et juger' que les loyers dus à M. [P] seront diminués à hauteur de la somme de 32 817,40 euros au motif d'un préjudice de jouissance et d'exploitation, laquelle constitue en réalité une demande de compensation avec une créance indemnitaire.
Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par M. [A] [S] au titre de ses préjudices matériel, économique, de jouissance, d'exploitation et moral.
Par ces motifs,
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :
Complète le jugement rendu entre les parties le 18 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce que la demande tendant à la résiliation du bail commercial signé le 29 août 1997 et modifié par avenant le 3 novembre 2003 formée par M. [H] [A] [S] est devenue sans objet ;
Confirme, dans les limites de l'appel, ledit jugement ainsi complété, sauf en ce qu'il a déclaré mitoyen le mur séparant les propriétés des [Adresse 2] à [Localité 5], a fixé à la somme de 5 386,87 euros l'indemnité due par M. [H] [A] [S] à M. [X] [P] au titre de la remise en état du local commercial et a condamné M. [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 9 005,15 euros au titre de la réfection du mur mitoyen séparant les propriétés des [Adresse 2] ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :
Déclare que le mur séparatif des fonds situés [Adresse 2] à [Localité 5] appartient à la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5] ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande en paiement formée à l'encontre de M. [X] [P] au titre de la prise en charge des frais de réfection du mur séparatif des fonds situés [Adresse 2] à [Localité 5];
Condamne M. [H] [A] [S] à régler à M. [P] la somme de 9 921,31 euros au titre de la remise en état du local commercial situé aux [Adresse 3] à [Localité 5] et déboute M. [X] [P] de sa demande pour le surplus ;
Condamne in solidum M. [H] [A] [S] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5] aux dépens d'appel ;
Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile:
- déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5] de ses demandes formées en première instance et en appel ;
- déboute M. [H] [A] [S] de sa demande ;
- condamne in solidum M. [H] [A] [S] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5] à payer à M. [X] [P] la somme de 2 000 euros.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.
Le greffier, Le président de chambre,
