ARRÊT RENDU PAR LA X... D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- FR Le : 12 DECEMBRE 2005 PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A No de rôle : 05/05146 Monsieur Jean-Louis Y... c/ Madame Annette Z... épouse A...
B... de la décision : AU FOND JONCTION avec le numéro RG 05/4770 Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 12 décembre 2005
Par Monsieur Alain COSTANT, Président,
en présence de Madame Chantal C..., Greffier,
La X... d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur Jean-Louis Y... né le 24 Septembre 1951 à LIBOURNE (33) de nationalité Française, demeurant 75 rue du Colonel Fabien - 78500 SARTROUVILLE représenté par la SCP MICHEL PUYBARAUD, avoués à la X... assisté de Me Danielle TARDIEU-NAUDET, avocat au barreau de PARIS
Appelant d'un jugement rendu le 15 juillet 2005 par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d'appel en date du 12 août 2005, et assignation à jour fixe en date du 6 septembre 2005,
à :
Madame Annette Z... épouse A..., ... par la SCP RIVEL & COMBEAUD, avoués à la X... assistée de Me Hélène JANOUEIX, avocat au barreau de LIBOURNE
Intimée,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été
débattue en audience publique, le 14 Novembre 2005 devant :
Monsieur Alain COSTANT, Président,
Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller,
Madame Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
Assistés de Madame Chantal C..., Greffier,
Et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats ;
Par jugement du 15 juillet 2005, auquel la X... se réfère expressément pour l'exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE, dans l'instance opposant Jean Jean-Louis Y... à Annette Z... et tendant à l'annulation de deux ventes moyennant rente viagère consenties à cette dernière par son père Adrien Y..., décédé le 24 septembre 1997, a débouté Jean-Louis Y... de ses demandes en annulation des dites ventes pour défaut de cause réelle et sérieuse et pour vileté du prix et de ses demandes subséquentes tout en le condamnant à payer à Annette Z... la somme de 3.000 ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre tous les dépens.
Jean-Louis Y... a relevé appel de cette décision le 12 août 2005.
Cette procédure était enrôlée au greffe sous le numéro 4770 de l'an 2005.
Suite à une ordonnance rendue sur requête par le Premier Président le 23 août 2005 l'autorisant à assigner à jour fixe pour l'audience du 17 octobre 2005, Jean-Louis GUMBERTEAU a fait assigner Annette
Z... par acte du 6 septembre 2005 remis à mairie, l'huissier ayant relevé le caractère certain du domicile par le nom figurant sur la boîte aux lettres et la confirmation du voisin.
Cette procédure était enrôlée au greffe sous le numéro 5146 de l'an 2005.
Dans ses dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 10 novembre 2005, Jean-Louis Y... demande à la X... : - Sur la vente de la maison d'habitation objet de l'acte du 6 février 1990 :
ô de dire et juger que la valeur de la nue propriété fixée par l'expert D... en fonction d'un barème E..., qui n'a aucune autorité légale et qui n'a pas été communiqué aux parties, ne permet pas à lui seul de fixer la valeur de la nue propriété de l'immeuble à 118.728 francs alors que l'acte du 6 février 1990 la fixait à 150.000 F conformément au barème fiscal et que le propre expert d'Annette Z... la fixait à 140.000 F ;
ô de constater que la valeur de la pleine propriété a été fixée par l'expert D... à 39.000 ç soit 255.823 F et qu'en application du nouveau barème fiscal la valeur de la nue propriété ressort à 23.400 ç soit 153.000 F, valeur très proche de celle de l'acte ;
ô de dire et juger que le Tribunal a décidé que la cause de l'obligation s'apprécie à la date où elle a été souscrite en fonction des obligations des parties telles qu'elles ressortent de l'acte lui-même ;
ô de dire et juger que l'acte du 2 février 1990 prévoit une rente viagère de 9.480 F l'an inférieure au revenu de la propriété valorisée à 150.000 F ou à 118.728 F fixée par rapport au taux légal, au taux de rendement net des obligations et au taux moyen retenu par l'expert ;
ô de dire et juger en conséquence que le Tribunal aurait dû constater, en fonction des principes qu'il a lui-même posés que
l'acte du 2 février 1990 était nul pour défaut de prix réel et sérieux ;
ô de dire et juger que si l'on apprécie le rapport entre les revenus de la nue propriété en fonction du taux moyen de rendement défini par l'expert et les arrérages réglés pendant la période où Adrien Y... a reçu la rente, il ressort du rapport d'expertise que les arrérages ont été inférieurs au revenu de la nue propriété de l'immeuble vendu, même si on retient une valeur de la nue propriété contestable de 118.728 F soit 46,40 % de la pleine propriété;
ô de dire et juger en conséquence que quelque soient les modalités de calcul appliquées, les arrérages réglés par Annette Z... sont toujours inférieurs aux revenus de la nue propriété de l'immeuble ;
ô de dire et juger à titre infiniment subsidiaire que le seul calcul qui permette à l'expert de retenir une valeur supérieure d'arrérages par rapport au revenu de l'immeuble de 5.313 F sur huit ans est celui où il prend en considération les arrérages qui auraient dû être réglés si l'indexation avait été appliquée, ce qui n'a pas été le cas ;
ô de constater que dans ce cas de figure la X... peut, dans le cadre de son pouvoir souverain d'appréciation, considérer que le caractère insignifiant de ce dépassement permet de retenir l'absence d'aléa et le défaut de prix sérieux ;
ô d'infirmer en conséquence la décision entreprise et, statuant à nouveau, de prononcer la nullité pour défaut de prix réel et sérieux de la vente du 6 février 1990 ;
* Sur la vente du domaine viticole objet de l'acte du 23 février 1993:
ô de constater qu'il n'agit pas en résolution de la vente pour inexécution par Annette Z... de ses obligations dans le cadre du
bail à nourriture mais en nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux et qu'il est ainsi recevable à agir ;
ôde constater que l'expert PAQUIER a constaté qu'Adrien Y..., nonobstant l'existence du bail à nourriture a continué à financer l'ensemble de ses dépenses personnelles et a conclu qu'il ne retiendrait aucun versement au titre du bail à nourriture, l'approvisionnement du vendeur en nourriture et habillement du vendeur constituant une obligation monétaire non remplie par Annette Z... ;
ô de dire et juger que le bail à nourriture ne contenait pas pour Annette Z... d'obligation de recevoir Andrien Y... chez elle;
ô de constater qu'Annette Z... évalue elle-même le montant de l'obligation qu'elle a prise à une somme de 2.000 F par mois ;
ô de dire et juger que même en retenant une telle évaluation le montant des arrérages réglés et ceux correspondant au bail à nourriture tel que fixé par Annette Z... elle-même sont inférieurs aux revenus de l'immeuble fixés par l'expert PAQUIER à 432.767,08 F ;
ô d'infirmer en conséquence la décision entreprise et, statuant à nouveau, de juger nulle pour défaut de prix, la vente du 23 février 1993 ;
ô d'ordonner la publication à la conservation des Hypothèques de l'arrêt à intervenir ;
* Sur ses demandes subséquentes :
ô de condamner Annette Z... à lui régler la somme de 16.360 ç majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation représentant pour la maison d'habitation la différence entre la somme due au titre de l'indemnité d'occupation pouvant être fixée à 30.000 F par an et les arrérages versés, les intérêts dûs étant capitalisés pour une année entière ;
ô de condamner Annette Z... à lui payer la somme de 98.790,62 ç sauf à parfaire, majorée des intérêts au taux légal de l'assignation au titre des fermages dûs pour l'exploitation viticole, déduction faite des arrérages versés, les intérêts étant capitalisés pour une année entière, ajoutant qu'Annette Z... ne saurait invoquer une quelconque prescription contre une personne qui était dans l'impossibilité d'agir ;
ô de dire que dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir Annette Z..., ou toute personne de son chef, sera réputée occupante sans droit ni titre de l'immeuble situé "les gavinières" à LUSSAC en raison de l'annulation de l'acte du 6 février 1990 ;
ô d'ordonner l'expulsion d'Annette Z... ou de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée, si nécessaire ;
ô de condamner Annette Z... au paiement des frais d'Expertise ; ô de la condamner au paiement d'une somme de 10.000 ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre tous les dépens.
Annette Z..., dans ses écritures signifiées et déposés au greffe
le 9 novembre 2005, demande à la X... : - à titre principal, de confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE le 15 juillet 2005 en toutes ses dispositions et de condamner Jean-Louis Y... à lui payer la somme de 8.000ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre tous les dépens. - à titre subsidiaire, si la X... devait prononcer la nullité des ventes :
ô de désigner un expert foncier afin d'évaluer la valeur locative des biens objets de la vente du 6 février 1990 ainsi que les travaux réalisés par elle sur les dits immeubles ;
ô de se déclarer incompétente au profit du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux pour statuer sur les demandes en paiement de fermage ainsi que les caractéristiques du bail liant les parties ;
ô de condamner Jean-Louis Y... à lui rembourser les arrérages versés au titre des deux actes de cession ;
ô de le condamner en tous les dépens.
Elle fait tout d'abord valoir que le rapport de l'expert D... ne saurait être critiqué en ce qui concerne l'évaluation de la nue propriété de l'immeuble d'habitation déterminée en fonction de son état à l'époque de la cession. Elle estime par contre qu'en ce qui concerne l'exploitation viticole il n'y avait pas lieu de prendre en compte pour 38.000 ç une marque viticole peu connue et qu'ainsi la dite valeur ressort à 234.000 ç.
Elle relève par ailleurs qu'en ce qui concerne la maison d'habitation le rapport PAQUIER établit sans ambigu'té que les arrérages prévus à l'acte étaient supérieurs aux revenus de la nue propriété.
Elle fait valoir qu'il en est de même en ce qui concerne l'exploitation viticole. Elle soutient à cet égard que seules doivent être prises en compte les prestations prévues à l'acte et non pas celles réellement exécutées. Elle ajoute que les nombreuses
attestations qu'elle verse aux débats prouvent au demeurant qu'elle a exécuté le bail à nourriture. Elle souligne par ailleurs qu'en raison de l'âge d'Adrien Y... lors de la signature des actes il existait bien un aléa, elle-même pouvant avoir à le prendre pendant de longues années auprès d'elle.
Elle soutient enfin que la prescription quinquennale a vocation à s'appliquer au moins à compter du mois de septembre 1992 dès lors que Jean-Louis Y... ne pouvait ignorer les ventes après le décès de son père. MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que dans le souci d'une bonne administration de la justice il convient préalablement d'ordonner la jonction des procédures suivies au greffe sous les numéros 4770 et 5146 de l'an 2005 qui ont trait à l'appel d'une même décision ;
- Sur la recevabilité de l'action de Jean-Louis Y...:
Attendu alors que Jean-Louis Y... agit non pas en résolution des ventes pour défaut de paiement des arrérages des rentes viagères stipulées au titre du paiement du prix, action qui aurait appartenu au vendeur son père Adrien GIMBERTEAU aujourd'hui décédé, mais en nullité des dites ventes pour défaut du prix réel et sérieux, son action sera déclarée recevable ;
- Sur la vente de la maison d'habitation objet de l'acte du 6 février 1990 :
Attendu qu'il était stipulé en page 5 du dit acte au titre du prix "la présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de 150.000 F pour la nue propriété vendue (soit 187.500 F pour la pleine propriété). D'un commun accord entre les parties, ce prix est entièrement converti en une rente annuelle et viagère de neuf mille quatre cent quatre vingt francs (9.480 F) stipulé payable par l'acquéreur au profit du vendeur, à son domicile, au moyen de douze mensualités égales de 790 F chacune le premier jour de chaque mois et
la première fois le 1er mars 1990" ; qu'en page 7 était par ailleurs prévue une clause d'indexation de la rente viagère ;
Attendu alors que la vente d'un immeuble contre des prestations viagères inférieures au revenus de cet immeuble est nulle pour défaut de cause et que s'agissant de la vente de la nue propriété d'un immeuble à charge de rente viagère celle-ci est nulle lorsque les arrérages sont égaux, inférieurs ou excédant de peu les intérêts annuels de la nue propriété, Jean-Louis GIMBERTEAU fait justement grief au premier Juge d'avoir pris en compte pour la valeur de la nue propriété le chiffre de 118.555 F retenu par l'expert Y... sur la seule application du barème viager dit D'AUBRY alors qu'il relevait que cette valeur était nettement inférieure au prix de 150.000 F fixée par l'acte de vente ;
Attendu que pour déterminer si les arrérages excédaient les revenus annuels de la nue propriété, il convenait de prendre en compte non une évaluation de celle-ci à dire d'expert mais la valeur de la nue propriété telle que fixée contractuellement par les parties à l'acte de vente pour déterminer les obligations de l'acquéreur ; qu'il s'avère ainsi qu'en prenant pour le calcul des revenus annuels de la nue propriété la moyenne de l'intérêt légal et la moyenne annuelle des taux de rendement brut des obligations comme l'a fait l'expert PAQUIER, les intérêts de la valeur de la nue propriété pour la période allant de la vente du 6 février 1990 au décès d'Adrien Y... le 24 septembre 1997 se seraient élevés à 91.388 F et sont très supérieurs aux arrérages qui auraient dû être payés au cours de la même période avec application de l'indexation s'élevant à 78.878,84 F ;
Attendu qu'il convient dès lors, infirmant le jugement déféré, d'annuler la vente avec rente viagère de la maison d'habitation objet de l'acte du 6 février 1990 ;
Attendu qu'en ce qui concerne les conséquences de cette annulation et les comptes entre les parties, Jean-Louis Y... est fondé à solliciter une indemnité d'occupation ; que si Annette Z... fait justement observer que celle-ci ne saurait être due qu'à compter du mois d'août 1999, date du décès de sa mère Gabrielle Z..., dès lors que l'acte de vente du 6 février 1990 avait réservé un droit d'usufruit sur l'immeuble tant au profit d'Adrien Y... qu'au profit de Gabrielle Z..., il convient de retenir que l'indemnité d'occupation sollicitée par Jean-Louis Y... pour un montant de 180.000 F correspond à six années, et ne remonte donc pas au delà du mois d'août 1999, sur une base annuelle de 30.000 F ; que cette évaluation apparaît par ailleurs justifiée au vu du rapport de Jean-Pierre TARIS, expert immobilier, régulièrement versé aux débats, particulièrement détaillé quant à la description du bien en cause constitué d'une maison d'habitation en pierre de type girondine de trois, quatre pièces en rez de chaussée, élevée d'un étage avec grenier, avec cave en contrebas, cour et jardin dont l'expert n'a toutefois pas méconnu l'état moyen; qu'ainsi il ne saurait y avoir lieu d'ordonner l'expertise sollicitée par Annette Z... qui ne produit par ailleurs aucune pièce relative aux travaux qu'elle aurait pu réaliser dans le bien en cause ; que pour sa part Annette Z... est en droit d'obtenir le remboursement des arrérages qu'elle a effectivement versés et comptabilisés par l'expert PAQUIER à hauteur de 72.680 F ; qu'ainsi Annette Z... sera condamnée à payer à Jean-Louis Y... la différence entre ces deux sommes à savoir 107.320F soit 16.360 ç avec intérêts au taux légal non pas de l'assignation comme ce dernier le demande mais du présent arrêt prononçant l'annulation de la vente;
- Sur la vente de l'exploitation viticole objet de l'acte du 23 février 1993 :
Attendu qu'au titre du prix il était stipulé en page 5 et 6 de l'acte :
"La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de UN MILLION DEUX CENT CINQUANTE MILLE FRANCS ci
1.250.000,00
De convention expresse entre les parties, ce prix est entièrement converti en une Rente Annuelle et Viagère, constituée sur la tête du Vendeur, d'un montant de CENT TRENTE MILLE CENT CINQUANTE FRANCS (130.150,00 F), soit DIX MILLE HUIT CENT QUARANTE CINQ (10.845,00 F). Par MOIS
Cette Rente est stipulée payable, savoir :
- A concurrence de SOIXANTE SIX MILLE FRANCS (66.000,00 F.) l'An, au moyen de Douze Mensualités égales de CINQ MILLE CINQ CENTS FRANCS (5.500,00 F chacune, exigible le Premier jour de chaque mois et pour la première fois le 1er mars 1993
- le surplus étant converti en la charge par l'Acquéreur de soigner le Vendeur, tant en santé qu'en maladie, et particulièrement :
. Assurer la surveillance de l'état de santé du vendeur, en lui rendant visite régulièrement à son domicile
. En cas de maladie, lui faire donner tous les soins médicaux et chirurgicaux, et lui faire administrer les médicaments prescrits, le coût des fournitures et prestations restant toutefois à la charge du vendeur
. Assurer l'approvisionnement du vendeur en nourriture, habillement et médicaments, chaque fois que cela sera nécessaire
. Et d'une façon générale, lui assurer tous les dits actes tant en santé qu'en maladie, à première demande du crédit rentier soit au domicile de ce dernier, soit au domicile de la débirentière." ;
Attendu alors que Jean-Louis Y... soutenait que la vente dont
s'agit devait être annulée pour défaut de prix réel et sérieux dès lors que l'obligation de soins pesant sur Annette Z... était dépourvue de tout aléa, le vendeur ayant par lui même les moyens de subvenir à ses besoins, c'est tout d'abord par des motifs pertinents que la X... fait siens que le premier Juge a considéré (page 5 dernier attendu du jugement), au regard des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, qu'il convenait de prendre en compte à la fois la rente servie en numéraire et l'obligation de soins et qu'ainsi il n'y avait pas lieu d'annuler la vente du 23 février 1993 pour défaut de cause;
Attendu que pour répondre aux critiques de l'appelant, la X... retiendra que la charge pesant sur Annette Z... au titre de l'obligation de soins était bien réelle emportant des visites régulières", la fourniture de soins médicaux avec administration des médicaments prescrits et l'approvisionnement en nourriture et en habillement qu'à cet égard, et bien qu'il s'agisse d'une question d'exécution et non de cause de l'obligation, la X... retiendra qu'il résulte des nombreuses attestations versées aux débats par Annette Z... que cette dernière s'est parfaitement acquittée de l'obligation de soins pesant sur elle, emmenant en voiture Adrien Y... faire ses courses, chez le médecin ou le pharmacien ou effectuant ses achats elle même lorsqu'il n'a plus pu sortir ; que par ailleurs et contrairement à ce que soutient l'appelant la clause ci-dessus rappelée prévoyait bien pour Annette Z... l'obligation de prendre Adrien Y... à son domicile à la première demande de ce dernier si cela s'avérait nécessaire, cette obligation constituant une charge réelle en raison de l'aléa résultant du fait que la vente avait été passée alors que le crédirentier n'était âgé que de 72 ans eu égard à l'espérance de vie aujourd'hui ; qu'enfin Jean Louis
Y... n'est pas plus fondé à invoquer l'avis de l'expert PAQUIER qui, en page 26 de son rapport a décidé de ne prendre en compte aucune somme au titre de ce qu'il qualifiait à tort bail à nourriture motif pris de ce que après la signature de l'acte du 23 février 1993 Adrien Y... aurait continué de faire les mêmes retraits et donc d'assumer les mêmes dépenses ; qu'en effet au titre de l'obligation de soins ci-dessus rappelée il n'a jamais été mis à la charge d'Annette Z... les frais d'entretien, de nourriture et d'habillement d'Adrien Y... mais seulement son approvisionnement chaque fois que cela serait nécessaire ; qu'ainsi les arrérages stipulés à l'acte tant au titre de la rente numéraire que de l'obligation de soins s'élevant pour la période du 23 février 1993 au décès d'Adrien Y... le 24 septembre 1997 à la somme de 605.950,30F sont bien supérieurs au revenu de la propriété viticole pour la même période évalués par l'expert PAQUIER à la somme de 432.767,08 F ;
Attendu que le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annulation de la vente du 23 février 1993 ;
- Sur les dépens et demandes au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :
Attendu alors que chacune des parties succombe partiellement en ses demandes, elles supporteront la charge des dépens par elles exposés en appel sans qu'il y ait lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; P A R C E S M O T I F S LA X...,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 05/4770 et 05/5146.
Reçoit Jean-Louis Y... en son appel régulier en la forme et le dit partiellement fondé.
Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE du 15
juillet 2005 uniquement en ce qu'il a débouté Jean-Louis Y... de sa demande d'annulation de la vente du 6 février 1990 et statuant à nouveau de ce seul chef,
Annule la vente consentie par Adrien Y... à Annette Z... suivant acte reçu le 6 février 1990 en l'étude de Maître GOIZET, notaire associé à LIBOURNE.
Condamne en conséquence de cette annulation Annette Z... à payer à Jean-Louis Y... la somme de 16.360ç avec intérêts au taux légal de la présente décision.
Ordonne la publication du présent arrêt à la Conservation des Hypothèques de LIBOURNE.
Confirme pour le surplus le jugement déféré.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure Civile.
Dit que chaque partie supportera la charge des dépens par elle exposés en cause d'appel et autorise les avoués de la cause à recouvrer directement ceux dont ils ont pu faire l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Alain COSTANT, Président, et par Madame Chantal C..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
