COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 06 Septembre 2022
N° RG 20/00637 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GOYD
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 06 Mars 2020, RG 18/01142
Appelante
S.C.I. ETERLOU, ayant son siège social sis [Adresse 2]
Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats plaidants au barreau de SAINT-ETIENNE
Intimé
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble CENTRE COMMERCIAL DU LAVACHET pris en la personne de son syndic la société FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 1]
Représenté par Me Anne-Marie LAZZARIMA, avocat postulant au barreau D'ALBERTVILLE
Représenté par la SCP DELACHENAL DELCROIX, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE
-=-=-=-=-=-=-=-=-
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 17 mai 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- M. Michel FICAGNA, Président,
- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Il a été procédé au rapport.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI Eterlou, propriétaire d'un local commercial dans l'immeuble en copropriété Centre commercial du Lavachet à [Localité 3] (Savoie), a fait installer en 2004 des groupes froid sur le toit de la rampe d'accès au parking de l'immeuble pour les besoins de l'exploitation de son locataire (supermarché).
Cette installation sur des parties communes de la copropriété est venue en remplacement de la précédente, les équipements installés en sous-sol ayant dû être déplacés lors de travaux de mise en conformité incendie des garages.
Ce déplacement a été réalisé aux frais du seul syndicat des copropriétaires, pour le prix de 91.043,40 € TTC.
Courant 2017, le syndic nouvellement nommé par l'assemblée générale des copropriétaires, a entrepris des démarches auprès de divers copropriétaires aux fins d'obtenir une régularisation amiable des empiétements existants sur les parties communes, en proposant leur cession.
Ainsi, après échec de négociations antérieures avec celle-ci, par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 janvier 2018, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI Eterlou d'avoir à prendre position sur la proposition qui lui est alors faite de créer un lot correspondant à l'emprise du groupe froid et de l'acquérir à un prix à négocier, pour régulariser la situation.
Aucun accord n'a été trouvé.
L'assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2018 a adopté notamment :
- une résolution n° 35 intitulée «autorisation à donner au syndic d'engager une procédure judiciaire: dossier SCI Eterlou syndicat des copropriétaires»
- une résolution n° 39-1 destinée à valider la création de nouveaux lots de copropriété ou d'extension de lots existants et une nouvelle répartition des charges, avec acquisition des surfaces au prix de 1.000 € le m²
- une résolution n° 39-2 destinée à proposer l'acquisition de surfaces de plancher créées avant l'an 2000 à l'euro symbolique.
Par acte délivré le 8 août 2018, la SCI Eterlou a fait assigner le syndicat des copropriétaires du centre commercial du Lavachet devant le tribunal de grande instance d'Albertville aux fins d'annulation des ces trois résolutions.
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé aux demandes.
Par jugement contradictoire rendu le 6 mars 2020, le tribunal judiciaire d'Albertville a :
débouté la SCI Eterlou de l'ensemble de ses demandes,
condamné la SCI Eterlou à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SCI Eterlou au paiement des entiers dépens,
autorisé Me Lazzarima, avocat au barreau d'Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision.
Par déclaration du 19 juin 2020, la SCI Eterlou a interjeté appel de ce jugement.
Parallèlement, par acte délivré le 14 mars 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Eterlou devant le tribunal de grande instance d'Albertville pour obtenir que soit ordonnée la restitution des parties communes occupées par elle sans autorisation, et qu'elle soit condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation et à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat. Cette affaire a fait l'objet d'un sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour sur l'appel du jugement du 6 mars 2020.
La présente affaire a été clôturée à la date du 25 avril 2022 et renvoyée à l'audience du 17 mai 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 6 septembre 2022.
Par conclusions notifiées le 22 avril 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI Eterlou demande en dernier lieu à la cour de :
A -
Vu l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Réformant le jugement dont appel,
dire et juger que la rédaction de la résolution n° 35 de l'assemblée générale des copropriétaires du centre commercial du Lavachet du 30 avril 2018 ne satifsait pas aux exigences de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
annuler en conséquence la résolution n° 35 prise par le syndicat des copropriétaires du centre commercial du lavachet en son assemblée générale du 30 avril 2018,
B -
Vu l'article 13 du décret du 17 mars 1967,
Réformant le jugement dont appel,
dire et juger que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires a mis au vote des résolutions qui n'étaient pas prévues à l'ordre du jour,
annuler en conséquence la résolution n° 35 prise par le syndicat des copropriétaires en son assemblée générale du 30 avril 2018,
C -
Vu l'article 1240 du code civil,
Réformant le jugement dont appel,
dire et juger que la décision de l'assemblée générale permettant à certains copropriétaires de régulariser les travaux d'extension qui n'ont pas été autorisés par la copropriété, tantôt au prix de 1.000 € le m², tantôt à l'euro symbolique, constitue un abus de majorité,
dire et juger que la décision de l'assemblée générale autorisant le syndic à agir en justice contre la SCI Eterlou constitue une rupture d'égalité entre les copropriétaires,
annuler en conséquence les résolutions n° 35, 39-1 et 39-2 prises par le syndicat des copropriétaires en son assemblée générale du 30 avril 2018,
D -
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Eterlou la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Lexavoué Chambéry, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
dire que la demanderesse sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000,
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
Par conclusions notifiées le 30 mars 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires du centre commercial du Lavachet demande en dernier lieu à la cour de :
Vu l'article 42 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1240 du code civil,
débouter la SCI Eterlou de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement du 6 mars 2020 dans l'ensemble de ses dispositions,
condamner la SCI Eterlou à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Anne-Marie Lazzarima, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS ET DÉCISION
1/ Sur la demande de nullité de la résolution n° 35 pour imprécision
La SCI Eterlou soutient, pour la première fois en appel, que la résolution n° 35 contestée serait imprécise, de sorte qu'elle encourrait la nullité pour ne pas respecter les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1965. Elle entend ainsi faire invalider l'action engagée contre elle par le syndicat des copropriétaires aux fins de réparation des préjudices subis.
L'article 55 du décret du 17 mars 1965 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
La résolution n° 35 contestée est intitulée «autorisation à donner au syndic d'engager une procédure judiciaire: dossier SCI Eterlou syndicat des copropriétaires» et a été adoptée avec le texte suivant:
«L'assemblée générale après avoir pris acte des éléments communiqués par le conseil syndical, autorise le syndic à agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d'appel, à l'encontre de la SCI Eterlou pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige.
A cette fin la démarche devra consister à obtenir l'autorisation judiciaire de récupérer le bien et l'emprise foncière.
Une démarche à l'amiable entre la SCI Eterlou et le syndicat des copropriétaires sera néanmoins à privilégier avant fin juillet 2018.
L'assemblée vote un budget de 2.500 € à cet effet. Les provisions ne devront être appelées qu'à l'issue d'une décision d'ester en justice validée par le conseil syndical.
Le montant sera appelé selon la clé de répartition «CHARGES GENERALES» à partir du premier appel de charges émis postérieurement à la prise de décision.»
Contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, les termes de cette résolution permettent d'identifier l'objet de l'action autorisée, à savoir la libération de l'emprise occupée par la SCI Eterlou et la réparation des préjudices subis par la copropriété, ainsi que la personne contre laquelle elle est dirigée, c'est-à-dire la SCI Eterlou.
Aussi la résolution critiquée n'encourt pas la nullité de ce chef.
Il convient de souligner que, lors d'une assemblée générale du 14 février 2020, l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice contre la SCI Eterlou a été réitérée dans des termes beaucoup plus développés et précis, validant l'action engagée par le syndicat des copropriétaires en 2019 à l'encontre de la SCI Eterlou. L'intérêt du moyen apparaît donc limité.
2/ Sur la nullité de la résolution n° 35 pour violation de l'ordre du jour
La SCI Eterlou soutient, comme devant le tribunal, que la résolution critiquée serait nulle comme n'ayant pas été adoptée selon le texte figurant à l'ordre du jour.
L'article 13 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 dispose que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
En l'espèce, il apparaît que la résolution n° 35 contient un alinéa supplémentaire par rapport à l'ordre du jour, à savoir «à cette fin la démarche devra consister à obtenir l'autorisation judiciaire de récupérer le bien et l'emprise foncière».
C'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le tribunal a retenu que, en ajoutant ce paragraphe, l'assemblée générale n'a fait qu'user de son pouvoir d'amendement des questions inscrites à l'ordre du jour, cet ajout ne violant ni la lettre ni l'esprit du texte initial et apportant une précision sur la nature de la réparation attendue.
La résolution n'encourt donc pas la nullité de ce chef.
3/ Sur l'abus de majorité
a. Concernant les résolutions n° 39-1 et 39-2
La SCI Eterlou soutient que ces résolutions ont été adoptées par abus de majorité puisque :
- la résolution n° 39-1 permet l'acquisition de parties communes pour le prix de 1.000 € le m²,
- la résolution n° 39-2 permet l'acquisition de parties communes pour un euro symbolique,
de sorte que le prix serait dérisoire dans l'un et l'autre cas au regard des prix du marché immobilier à [Localité 3].
L'abus de majorité, dont la preuve incombe à celui qui l'allègue, est caractérisé lorsque l'assemblée générale des copropriétaires prend une décision contraire à l'intérêt collectif dans un intérêt distinct de celui-ci, par exemple dans l'intérêt exclusif de certains copropriétaires au détriment des autres, ou au détriment de l'intérêt collectif.
En l'espèce, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que les parties communes à céder ne sont pas à usage d'habitation (toiture, dalle extérieur, espaces adjacents à un lot) et n'ont d'intérêt que pour les copropriétaires concernés par ces acquisitions. La valeur vénale des parties communes cédées ne peut donc être comparée à celle d'appartements ou de chalets vendus dans la station, de sorte que le prix de 1.000 € le m² n'apparaît pas manifestement dérisoire.
Pour ce qui est des parties communes cédées pour un euro symbolique, l'ancienneté des situations concernées (annexions antérieures à l'année 2000), et les parties annexées (adjacentes aux lots concernés et parfaitement identifiées) justifie un traitement particulier, étant souligné que les copropriétaires concernés auraient tout à fait pu se prévaloir d'une prescription dans le cadre d'un contentieux, de sorte qu'il était de l'intérêt de la copropriété de parvenir à une cession amiable.
La SCI Eterlou échoue à rapporter la preuve que ces résolutions auraient été adoptées dans le but de privilégier certains copropriétaires seulement au détriment des autres ou du syndicat lui-même, alors qu'il s'agit pour celui-ci d'obtenir la régularisation de situations de fait, parfois anciennes, sans que cela nuise à la copropriété. Ainsi les copropriétaires décidant de répondre à l'offre d'acquisition prennent en charge les frais de modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, nécessaire à la mise en conformité de la répartition des charges, dans l'intérêt évident du syndicat.
Enfin, les situations différentes évoquées dans les deux résolutions critiquées justifient le traitement différencié proposé par les résolutions critiquées, comme l'a justement retenu le tribunal, étant rappelé que les démarches du syndicat en vue d'une régularisation de ces diverses situations ont commencé dès l'année 2005, sans avoir pu aboutir favorablement depuis lors.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de ces deux résolutions pour abus de majorité.
b. Concernant la résolution n° 35
La SCI Eterlou soutient encore que la résolution n° 35 devrait être annulée pour abus de majorité en ce qu'elle aurait pour effet de l'exclure du mécanisme de régularisation proposé aux termes des résolutions n° 39-1 et 39-2 ci-dessus, alors qu'il lui a été proposé une régularisation pour le prix de 91.043,40 €.
Toutefois, c'est encore à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu, d'une part, que la SCI Eterlou n'est d'aucune manière exclue du bénéfice des résolutions 39-1 et 39-2 auxquelles elle était libre de souscrire, et, d'autre part, que la SCI Eterlou se trouvait dans une situation incontestablement différente des autres copropriétaires puisque le coût du déplacement du groupe froid, dont son lot a seul l'usage, auquel il a été procédé en 2004, a été pris en charge par la copropriété pour 91.043,40 €.
Le fait que la SCI Eterlou puisse, le cas échéant, opposer une prescription à la demande de remboursement de cette somme par le syndicat, n'interdit pas à celui-ci de considérer la situation comme différente de celle des autres copropriétaires empiétant sur les parties communes, la prise en charge potentiellement irrégulière de ces frais constituant un préjudice pour la copropriété dont le syndicat est légitime à tenter d'obtenir réparation.
Il n'est donc pas démontré par la SCI Eterlou une quelconque intention de nuire à son égard, ni de rupture d'égalité. L'abus de majorité n'est donc pas établi et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de cette résolution n°35.
4/ Sur les autres demandes
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Eterlou, qui succombe en son appel, supportera les entiers dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Anne-Marie Lazzarima.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Albertville le 6 mars 2020 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Eterlou à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial du Lavachet la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Eterlou aux entiers dépens de l'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Anne-Marie Lazzarima, avocat.
Ainsi prononcé publiquement le 06 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Alyette FOUCHARD, Conseillère, en remplacement de Michel FICAGNA, Président, régulièrement empêché et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, P/ Le Président,
